• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התייעצות לגבי כדאיות כלכלית

יוסי876

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/19
הודעות
11
דירוג
0
עלות נכס קיים 1.700.000~1.500.000, עלות נכס חדש (לעצמי) 2.300.000.
הון עצמי 1.000.000.

מתלבט בין כל האפשריות :
1. רכישת נכס חדש ללא מכירת נכס קיים
2. רכישת נכס חדש עם מכירת נכס קיים
3. מקסימום משכנתא ומינימום הון עצמי
4. מקסימום הון עצמי ומינימום משכנתאות

אובד עצות, מנסיונכם מה נראה הכי כדאי כלכלית.
 
ברוך הבא לפורום!
תשמע יוסי, חסרה אינפורמציה כדי להעריך ולהגיב.
גובה משכנתא על נכס קיים ומהו התשלום החודשי.
האם הנכס הקיים הוא למגורים או השקעה? אם להשקעה אז מהו שכר הדירה.
הנכס החדש, האם למגורים או להשקעה [כתבת 'לעצמי' אז אני מניח שזה למגורים]? אם להשקעה מה הצפי לשכ"ד.
איך מחולקת המשכנתא על הנכס הקיים [שנים, ריביות וכו'].
שכר נטו, נשוי, ילדים [או בדרך]?
מיקום, מחיר למסתכן או בשוק פתוח?
אלו שאלות בסיסיות שרואה חשבון/יועץ השקעות/משכנתאות ישאל אותך בפגישה ראשונה.
בלי הנתונים האלו קשה לענות אבל כדירה שנייה ספק אם תקבל משכנתא מעל 50% - @רוני
 
גובה משכנתא על נכס קיים ומהו התשלום החודשי. - זניח , כמה עשרות אלפי שקלים עם החזר חודשי של ~700 שח
האם הנכס הקיים הוא למגורים או השקעה? אם להשקעה אז מהו שכר הדירה - כרגע הוא למגורים
הנכס החדש, האם למגורים או להשקעה [כתבת 'לעצמי' אז אני מניח שזה למגורים]? - למגורים
איך מחולקת המשכנתא על הנכס הקיים [שנים, ריביות וכו'] - זניח בגלל הסכום , ניתן לסגור
שכר נטו, נשוי, ילדים [או בדרך]? - שכר טוב + ילדים

שאלה אם ניתן לקבל כוון וטיפים שימושים כדי להתארגן לפני הבנק..
 
הון עצמי 1.000.000.
איפה הוא יושב היום ההון הזה? הוא עושה תשואה או מחכה באפס מעשה?
3. מקסימום משכנתא ומינימום הון עצמי
4. מקסימום הון עצמי ומינימום משכנתאות
אם ההון שלך עושה יותר תשואה מהריבית שתהיה על המשכנתא- כדאי למקסם משכנתא.
אם לא, עדיף אולי שתשתמש בו לקניית הדירה.
ויש גם שאלה כמה זה יכביד עליך חודשית לשלם את המשכנתא החדשה. רק אתה יודע.
1. רכישת נכס חדש ללא מכירת נכס קיים
2. רכישת נכס חדש עם מכירת נכס קיים
שוב, אי אפשר לדעת. זה תלוי במה שקורה אצלכם ומה התכניות העתידיות בחיים מעבר לתזוזה לארבעה קירות אחרים.
בגדול, אם נותר לך רק 700 ש"ח בחודש משכנתא על הבית הישן אז כל השכרה שלו כבר תביא לך רווח גדול שיקזז את גודל המשכנתא החדשה. אתה גם יכול להוציא משכנתא על הדירה הישנה (בנוסף לחדשה) אבל זה ישתלם רק אם תשקיע את ההון הפנוי במשהו שנותן תשואה מכובדת.
 
ההון תקוע בעו"ש והתזוזה (הרחבה) לארבעה קירות אחרים זה אילוץ של מס' נפשות.
כלומר אם הבנתי נכון האפשרויות הם בעצם :
(א) למקסם משכנתא ע"י השארת שתי דירות ולמנף את ההון באמצעות נכס שלישי+ .. או כל אפיק השקעה אחר.
(ב) לקנות את הנכס ב

שאלה שמטרידה זה מס רכישה גבוה שאצטרך לשלם עבור הנכס השני+.

והדבר הנוסף שמעניין זה מה עקרונית עדיף לקנות נכס במזומן או לקחת משכנתא?
 
ההון תקוע בעו"ש והתזוזה (הרחבה) לארבעה קירות אחרים זה אילוץ של מס' נפשות.
כלומר אם הבנתי נכון האפשרויות הם בעצם :
(א) למקסם משכנתא ע"י השארת שתי הדירות ולמנף את ההון עצמי הפנוי ע"י נכס שלישי, רביעי.. או כל אפיק השקעה אחר.
(ב) את הרוב להשקיע מההון העצמי + הלוואת גישור עד למכירת נכס ראשון.

1. מה שמדאיג פה זה מס רכישה גבוה החל מהנכס השני.
2. ..ושאלה נוספת , אולי קצת מוזרה, מה עדיף , לרכוש נכס במזומן או לקחת משכנתא?



(
 
כלומר אם הבנתי נכון האפשרויות הם בעצם :
חס וכרפס!
יש עוד המון אפשרויות. אני רק מנסה להבין מה יכול להיות הגיוני לך בהתאם למה שאתה שואל אבל חס וחלילה לא מייעצת לך כלום.
לדעתי אתה צריך להיפגש עם יועץ משכנתאות עצמאי או עם יועץ פיננסי או אולי אפילו @רוני ולפרוש את המצב המדוייק שלכם, את התכניות לעתיד, את החששות והתקוות. הפורום הוא לא מקום לקבל תשובות מדוייקות לאדם ספציפי, מקסימום מקום לתת לך עוד נקודות למחשבה.
 
אין לי גם , חס וכרפס.., אהבתי! ציפיה ליעוץ כלשהו. אני רק מנסה להבין את תחום שחדש לי לגמרי.
 
ההון תקוע בעו"ש והתזוזה (הרחבה) לארבעה קירות אחרים זה אילוץ של מס' נפשות.

היי
אני מתייחס אל דירת מגורים כאל השקעה, מצד אחד זה גוזל חלק משמעותי מהמשאבים הכלכליים של המשפחה,
אך מצד שני מבטל את עלויות הדיור בתקציב החודשי, ובעתיד במקרה הצורך נתן לחלץ הון מדירת המגורים באמצעות משכנתא הפוכה.

מאחר ואתה מעוניין לשפר דיור לדירה גדולה יותר, מהבחינה הכלכלית עדיף לשקול רכישת דירה טובה נוספת להשקעה במרכז הארץ,
עם משכנתא סבירה לטווח זמן בינוני שתסגור את המשכנתא שנותרה על הדירה הקיימת,
ומעבר למגורים בשכירות, בדירה המתאימה למספר הנפשות במשפחה.

בעתיד כאשר הילדים יצאו מהבית (אפשר לזרז אותם לצאת מהבית על ידי מעבר חזרה לדירה הקטנה יותר :)),
תוכלו לעבור להתגורר באחת הדירות, וליהנות משכירות חודשית מהדירה השנייה, בנוסף לפנסיה מצבכם יהיה
נפלא.

לגבי מס הרכישה אתה צודק, ואפשר להוסיף גם עיתוי רכישה בשוק יקר,
אך מאחר ואתה מתייחס לשוק הנדל"ן בארץ בלבד,
במידה ותסתכל על זה כהשקעה לטווח ארוך, עדיין תהנה מפירות ההשקעה.

בהצלחה !
 
רוני, תודה על ההסבר הממצה, בהתחשב שמדובר לא רק בשוק נדל"ן בארץ מה הם מס רכישה והאם אפשר לקחת משכנתא עבור נכס בחו"ל?
מה עקרונית עדיף , לרכוש נכס במזומן או לקחת משכנתא?
 
רוני, תודה על ההסבר הממצה, בהתחשב שמדובר לא רק בשוק נדל"ן בארץ מה הם מס רכישה והאם אפשר לקחת משכנתא עבור נכס בחו"ל?
מה עקרונית עדיף , לרכוש נכס במזומן או לקחת משכנתא?

לגבי חו"ל, זה שונה ממדינה למדינה, ישנן מדינות שניתן לקבל מימון,
יש שוני בין המדינות באטרקטיביות המימון וגם בתנאים לקבלת המימון.

לגבי ההתלבטות האם לרכוש עם משכנתא(משמעותית) או במזומן, מבחינתי התשובה פשוטה,

המשכנתא מעצימה את המגמה של השוק, כשמדובר בשוק עם פוטנציאל לעליית ערך ממושכת,
המימון יעצים את הרווחים על ההון העצמי.

במידה ומדובר במחזוריות של שוק יורד ומדשדש, רכישת נכס מניב עם משכנתא,
בסבירות גבוהה עם תזרים חודשי שלילי משכירות,
גורמת להפסד ביחס להון העצמי, בטווח הזמן הקרוב/בינוני.
 
מה גובה השכירות שתוכל לקבל עבור הדירה הנוכחית שלך?
 
אני מניח באזור 4000 , זה שמבקשים בסביבה על דירה דומה
 
לגבי חו"ל, זה שונה ממדינה למדינה, ישנן מדינות שניתן לקבל מימון,
יש שוני בין המדינות באטרקטיביות המימון וגם בתנאים לקבלת המימון.

לגבי ההתלבטות האם לרכוש עם משכנתא(משמעותית) או במזומן, מבחינתי התשובה פשוטה,

המשכנתא מעצימה את המגמה של השוק, כשמדובר בשוק עם פוטנציאל לעליית ערך ממושכת,
המימון יעצים את הרווחים על ההון העצמי.

במידה ומדובר במחזוריות של שוק יורד ומדשדש, רכישת נכס מניב עם משכנתא,
בסבירות גבוהה עם תזרים חודשי שלילי משכירות,
גורמת להפסד ביחס להון העצמי, בטווח הזמן הקרוב/בינוני.
אני מניח שב-10 שנים האחרונות אנחנו בשוק עולה מה שאומר שהמשכתא היא כדאית יותר.. או שהפוך? (מצטער קצת איבדתי אותך מרוב המונחים המקצועיים).:roll:
 
נערך לאחרונה ב:
אני מניח שב-10 שנים האחרונות אנחנו בשוק עולה מה שאומר שהמשכתא היא כדאית יותר.. או שהפוך? (מצטער קצת איבדתי אותך מרוב המונחים המקצועיים).:roll:

השוק בארץ בשלב זה יקר, בזכות הפער בין העלייה במחירי הנכסים, בהשוואה לעלייה בשכר הממוצע,
מחירי השוק נתמכים בשלב זה בעזרת ריבית מימון הנמוכה בראיה היסטורית,
חוסר בהיצע נכסים באזורי הביקוש,
תחבורה ציבורית לא יעילה,
יציבות ביטחונית,
אחוזי אבטלה נמוכים ומשק הנמצא הצמיחה ממושכת.......

שינויים לרעה בחלק מהפרמטרים שציינתי, ברמת המחירים הנוכחית, עלולים להביא לשינוי חד משמעי בכיוון השוק לשוק יורד.
 
אני מניח באזור 4000 , זה שמבקשים בסביבה על דירה דומה
זאת אומרת שהתשואה המקסימאלית על ההשקעה (לפני חודשים ללא שכירות, תקלות בבית וכו') נעה בין 2.5% בזמן שיש לך משכנתא ל-3% בזמן שאין משכנתא (אני מתכוון למשכנתא הישנה).
עכשיו השאלות הבאות הן:
1. האם היית משקיע את שווי הדירה בנייר ערך שנותן תשואה כזאת?
2. מה הריביות של המשכנתא החדשה? מכיוון שסכום המשכנתא החדשה נמוך בכ-15% משווי הדירה הישנה, במידה והריביות יהיו גבוהות יותר מהריבית שתשלם על המשכנתא, יש מצב שבמשך כמה שנים תשחק משחק סכום אפס. מכיוון שקרן המשכנתא יורדת עם השנים מתישהו הפער יגדל לטובת השכירות.
 
נערך לאחרונה ב:
היי
אני מתייחס אל דירת מגורים כאל השקעה, מצד אחד זה גוזל חלק משמעותי מהמשאבים הכלכליים של המשפחה,
אך מצד שני מבטל את עלויות הדיור בתקציב החודשי, ובעתיד במקרה הצורך נתן לחלץ הון מדירת המגורים באמצעות משכנתא הפוכה.

מאחר ואתה מעוניין לשפר דיור לדירה גדולה יותר, מהבחינה הכלכלית עדיף לשקול רכישת דירה טובה נוספת להשקעה במרכז הארץ,
עם משכנתא סבירה לטווח זמן בינוני שתסגור את המשכנתא שנותרה על הדירה הקיימת,
ומעבר למגורים בשכירות, בדירה המתאימה למספר הנפשות במשפחה.

בעתיד כאשר הילדים יצאו מהבית (אפשר לזרז אותם לצאת מהבית על ידי מעבר חזרה לדירה הקטנה יותר :)),
תוכלו לעבור להתגורר באחת הדירות, וליהנות משכירות חודשית מהדירה השנייה, בנוסף לפנסיה מצבכם יהיה
נפלא.

לגבי מס הרכישה אתה צודק, ואפשר להוסיף גם עיתוי רכישה בשוק יקר,
אך מאחר ואתה מתייחס לשוק הנדל"ן בארץ בלבד,
במידה ותסתכל על זה כהשקעה לטווח ארוך, עדיין תהנה מפירות ההשקעה.

בהצלחה !
@רוני, מה אתה אומר על הנכסים בשלומי? הזיכוי מס יכול להגיע לכ 55א בשנה -גם על פנסיה. המחירים שם מגוחכים. מה הסיבה למחיר הנמוך? רק העדר אפשרויות תעסוקה? אבל למשל מי שפורש ומקבל פנסיה, גם נהנה מעלויות מחייה נמוכות וגם זיכוי של כ55א מהכנסתו מפנסיה. הייתי מצפה שהביקושים יהיו יותר גבוהים.. יש לך הסבר לכך?
 
@רוני, מה אתה אומר על הנכסים בשלומי? הזיכוי מס יכול להגיע לכ 55א בשנה -גם על פנסיה. המחירים שם מגוחכים. מה הסיבה למחיר הנמוך? רק העדר אפשרויות תעסוקה? אבל למשל מי שפורש ומקבל פנסיה, גם נהנה מעלויות מחייה נמוכות וגם זיכוי של כ55א מהכנסתו מפנסיה. הייתי מצפה שהביקושים יהיו יותר גבוהים.. יש לך הסבר לכך?

אני מניח שזה שילוב של חוסר בתעסוקה מגוונת ומתגמלת, אוניברסיטאות, בתי חולים, מרכזי תרבות, בידור......

לא כל נכס מגורים מתאים להשקעה,
מאחר ומשקיעים פועלים עם מימון,
יש חשיבות ליכולת להשכיר ולמכור את הנכס מהר,
וגם כמובן ליהנות מעליית מחירי השכירויות,
את זה ניתן לקבל בעיקר באזורים מרכזיים.
 
המחירים שם מגוחכים. מה הסיבה למחיר הנמוך?
תלוי איפה. בשכונת שלומית המחירים לא נמוכים בכלל והאוכלוסייה טובה. בשלומי עצמה יש מעט אנשים שהם לא בני שלומי שישמחו לעבור לגור שם.
אני מניח שזה שילוב של חוסר בתעסוקה מגוונת ומתגמלת, אוניברסיטאות, בתי חולים, מרכזי תרבות, בידור......
פנסיונר לא צריך תעסוקה. יש בי"ח 5 דקות משם, יש מכללה 20 דק' משם עם מגוון הרצאות וקורסים לגיל השלישי, יש לא מעט מרכזי תרבות בסביבה וגם ים ומסעדות. הבעיה היא בעיקר ליד איזה אוכלוסייה אתה רוצה לגור וכמה רחוק אתה מבני המשפחה והחברים.
 
תלוי איפה. בשכונת שלומית המחירים לא נמוכים בכלל והאוכלוסייה טובה. בשלומי עצמה יש מעט אנשים שהם לא בני שלומי שישמחו לעבור לגור שם.

פנסיונר לא צריך תעסוקה. יש בי"ח 5 דקות משם, יש מכללה 20 דק' משם עם מגוון הרצאות וקורסים לגיל השלישי, יש לא מעט מרכזי תרבות בסביבה וגם ים ומסעדות. הבעיה היא בעיקר ליד איזה אוכלוסייה אתה רוצה לגור וכמה רחוק אתה מבני המשפחה והחברים.

אני שמח לשמוע על הנגישות והאטרקטיביות של האזור, בכל זאת נכס להשקעה אני אקנה באזורי ביקוש מרכזיים,
מדובר בנכסים נזילים יותר שניתן לממש גם כאשר השוק במשבר, פחות חשיפה לגידול בהיצע הנכסים.......

אני בטוח שיש משקיעים במיקומים שונים, כל משקיע רואה דברים באופן שונה וזה בסדר :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
P התייעצות לגבי כדאיות השקעה פאסיבית בהתחשב במעבר מתוכנן לארה"ב שוק ההון 66
ה תיק פרישה עבור אמא (67) התייעצות לגבי הקצאת נכסים והתנהלות שוטפת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 0
S התייעצות לגבי העברת קופת גמל לIRA שוק ההון 29
J התייעצות לגבי הקצאת נכסים שוק ההון 16
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
א התייעצות לגבי איזון תיק מבחינת הרכב מטבעות שוק ההון 2
צ התייעצות לגבי קניית נדל"ן בחו"ל נדל"ן 2
ר התייעצות לגבי מיקסום השקעות עם הכנסה חודשית נמוכה - יש רעיונות? שוק ההון 1
T התייעצות לגבי השקעה בשוק ההון בישראל לתושב חוץ שוק ההון 3
E התייעצות לגבי הון פנוי, סגירת הלוואת פריים או השקעה באפיקים אחרים נדל"ן 9
T התייעצות לגבי מעבר מארה"ב לאירופה (לא אזרח אמריקאי, לא תושב ישראל, כן אזרח של מדינת באיחוד האירופי) אוף טופיק 1
M התייעצות לגבי קרן סל נאסדק של אינבסקו שוק ההון 5
B התייעצות לגבי העברת הפנסיה וקרן ההשתלמות למסלול מחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
T התייעצות לגבי קרן מנוהלת שוק ההון 7
A התייעצות לגבי פנסיה ללא הפקדות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
צ התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 39
וינסנט התייעצות לגבי 2 קרנות נאמנות אג"חיות שוק ההון 9
A התייעצות לגבי חלופות להשקעה ב ETF לאג"ח ארה"ב שוק ההון 6
ש התייעצות לגבי כסף נזיל שוק ההון 7
M התייעצות לגבי לימודי Devops התפתחות אישית 8
O התייעצות לגבי משרת סטודנט ראשונה - מדמ"ח התפתחות אישית 3
hommie התייעצות לגבי שמאות לפני תביעת יזם נדל"ן 2
י התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים באוניברסיטה הפתוחה פוסטים מאיכות נמוכה 1
W התייעצות לגבי הלוואה מעמותת "עוגן" צרכנות פיננסית 24
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
A התייעצות לגבי מסלול תשלום לקבלן - חלק מההון קיים בנכס אחר שהוא ללא משכון \ הלוואות נדל"ן 8
L התייעצות לגבי דירה 2 חדרים חדשה באשדוד נדל"ן 55
freakazoid התייעצות לגבי קרן סל בנקים ישראל\ארה"ב לקראת עליית המדד שוק ההון 1
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
ד התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 12
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
R התייעצות לגבי חובות דיווח של משקיעים ב- Interactive brokers (ללא מתווך) מיסים 36
A התייעצות לגבי לימודי מקצועות הייטק - גיל 27 התפתחות אישית 34
C התייעצות לגבי לימודי חשמל/אלקטרוניקה התפתחות אישית 5
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
A התייעצות לגבי חיסכון/השקעה שוק ההון 6
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
H התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 18
ג התייעצות כללית ושאלה לגבי קרן השתלמות וקופות גמל שוק ההון 2
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
ב התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים (MBA) אוף טופיק 9
מתכנת התייעצות לגבי סכסוך מתמשך עם קולגה אוף טופיק 89

נושאים דומים

Back
למעלה