התייעצות בנושא השקעה

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
1,996
דירוג
2,090
שלום לכולם,

אחותי מחפשת להשקיע סכום נאה, ובין היתר בוחנת שתי חלופות שאפרט כאן. אשמח לדעתכם המלומדת והמנוסה.

1. קניית משרד של 55 מ"ר בכפר סבא בפרוייקט חדש (כרגע בשלב היתרי הבניה). אני מודע לעניין העלויות כשאין שוכר, ארנונה וכו'. מדובר באזור משרדים חדש שיוקם ובעתיד תיבנה באזור גם תחנת רכבת. המשווקים מציגים תשואה של 9.5%. אני מוטרד מהצפה של משרדים קטנים ומקושי למצוא שוכר, במקרים כאלה התזרים גם יכול להיות שלילי.
מישהו מכיר את הפרוייקט או מעורה במה שקורה בכפר סבא? יודעים להגיד עד כמה באמת יש שם ביקוש למשרדים קטנים, והאם התשואה הזו היא ריאלית?

2. השקעה דרך חברה מתווכת ישראלית בבית אבות סיעודי ללוקים בדמנציה בצפון אנגליה. זו רשת שיש לה מספר בתי אבות פעילים כבר באזור ליברפול, מנצ'סטר וכו'. המודל הוא שקונים יחידת דיור מבית האבות, ובו זמנית חותמים על חוזה החכרה של היחידה לבית האבות תמורת 10% שכ"ד שנתי. הוצאות תחזוקה - על בית האבות. הסכום משולם בין אם מצאו או לא מצאו דייר. מכירה במידה ורוצים לסגור את ההשקעה - יש תחנות יציאה בחוזה, אחרי 10 ו-15 שנים, בהם בית האבות מתחייב לקנות חזרה את היחידה במחיר מסוים (למשל, אחרי עשר שנים יקנה חזרה ב120% ממחיר הרכישה כעת).
אני אוהב את ההשקעה הזו כי נראה שזה מוצר שיש לו ביקוש קשיח, אוכלוסיית הקשישים באנגליה רק תלך ותגדל, וזו מדינה שדואגת לזקניה.
מה שאני לא אוהב בהשקעה - התשואה נראית לי too good to be true. למה החברה הזו צריכה לשלם לחברה ישראלית שתחפש משקיעים קטנים בישראל? אם הכל כל כך ורוד, למה הם לא פונים לגוף מוסדי באנגליה ומגייסים או מנפיקים אג"ח ב3%? @רוני יצא לך לשמוע על פרוייקטים כאלה? מתעסק בהם? לכאורה, התשואה פה היא כמעט כפולה מהכנסות משכירות על דירת מגורים באותם איזורים. כמו כן, אם תוכל להפנות אותי לפורומים של משקיעי נדל"ן מקומיים בצפון אנגליה כדי שאוכל להתייעץ גם איתם אם הם מכירים את הפרוייקט, אשמח.

הרכישה, אם תיעשה, היא ללא מימון, כך שאין יתרון לארץ מבחינת הנוחות לקבל הלוואה.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,552
דירוג
4,375
1. לא מכיר את הפרויקט הזה אבל אני לא מכיר תשואות כאלו בארץ בימים אלו. אני כרגע זורק סתם בלי לראות את הנתונים אבל נראה לי שאתה בקלות יכול לחתוך את התשואה ה״מובטחת״ בחצי.
אולי תעלה קצת יותר פרטים על העיסקה ואפשר יהיה לפחות להצביע על הנקודות החלשות בה.


בנוגע ל2 אין לי מושג.
השאלה שעולה לי בעיקר היא למה הכיוון הוא הרפתקאות נדל״ן בחו״ל (ובארץ)? היא מבינה בתחום? אם לא אז אני חושב שעדיף להימנע...

בהצלחה!
 

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,683
דירוג
19,715

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
1,996
דירוג
2,090
לא מכיר את הפרויקט הזה אבל אני לא מכיר תשואות כאלו בארץ בימים אלו.
איזה נתונים חסרים לך? זו התשואה בהנחה שיש שוכר. ברור שמזה צריך לקזז. תשואות על נדל"ן מסחרי הן גבוהות, ופה מחיר הקניה נמוך כי הפרוייקט עוד לא בנוי.

השאלה שעולה לי בעיקר היא למה הכיוון הוא הרפתקאות נדל״ן בחו״ל (ובארץ)? היא מבינה בתחום? אם לא אז אני חושב שעדיף להימנע...
"עזוב אותך, בורסה זה למשוגעים ומהמרים או כאלה שממש מבינים בזה!"
ועכשיו ברצינות: הכיוון הוא הגדלת התשואה ויצירת תזרים מהשקעה. לא חושב שיש מי שמבין בתחום לפני ההשקעה הראשונה שלו, זה נכון לנדל"ן וזה נכון גם לVTI+VXUS. מתוך הבנה שאין נסיון, הגיע הפוסט הזה במטרה להיעזר בנסיון של המשקיעים כאן.
תודה, אקרא!
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,552
דירוג
4,375
איזה נתונים חסרים לך?
מי הקבלן, מה המפרט, מתי מסיימים את הפרויקט, איזה אזור, מה המטרז׳, מה המחיר, כמה משלמים מראש ומתי בדיוק, איזה איחור מותר במסירה ע״פ החוזה...

זו התשואה בהנחה שיש שוכר. ברור שמזה צריך לקזז.
נתון חסר משמעות. התשואה היא אחרי הקיזוזים ועלולים להיות המון...


לדעתי האישית להשקיע בשוק ההון בצורה סבירה+ בלי ניסיון זה די פשוט. בנדל״ן הרבה הרבה פחות...
 

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
1,996
דירוג
2,090
מי הקבלן, מה המפרט, מתי מסיימים את הפרויקט, איזה אזור, מה המטרז׳, מה המחיר, כמה משלמים מראש ומתי בדיוק, איזה איחור מותר במסירה ע״פ החוזה...
אשאל. או יותר טוב מזה, אצרף אותה לפורום D:

לדעתי האישית להשקיע בשוק ההון בצורה סבירה+ בלי ניסיון זה די פשוט. בנדל״ן הרבה הרבה פחות...
אני חושב שלעשות עסקה כזו כמו בתי האבות באנגליה דרך חברה מתווכת ישראלית היא לא יותר מסובכת מלפתוח קופת גמל להשקעה או פוליסת חסכון. אם אתה חושב ש15% מהאנשים שיש להם מוצר כזה שהסוכן מכר להם יודעים איך זה עובד אתה אופטימי. העיקר שנכנס כסף...
 

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
1,996
דירוג
2,090
הצטרף ב
15/3/19
הודעות
175
דירוג
142
יש לקחת בחשבון שזה עלול להיות הרבה עבודה ולא פסיבי כמו שנדמה.
לא רק שזו יכולה להיות הרבה עבודה, אלא גם חוסר ידע/הבנה/מקצועיות בניהול נכס (דוגמת מציאת שוכרים, תיקונים וכו') עלול להוביל להוצאות מיותרות שעלולות לנגוס משמעותית בתשואה נטו.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,517
דירוג
4,503
@רוני יצא לך לשמוע על פרוייקטים כאלה?

היי
אני אתחיל בכך שתשואה גבוה היא סיכון גבוה יותר,
לגבי השקעה במשרד חדש בבניה, התשואה היא ספקולציה,
אתה צודק לגבי הסיכון של עודף היצע, קשה לי להגיב ללא לימוד של ההשקעה, בגדול היא צריכה לקחת
בחשבון מס הכנסה מינימלי בשיעור של 31% ומעלה, בהתאם למס השולי של שכר העבודה.

לגבי השקעה בבית אבות באנגליה, אני מכיר את התחום, אני מצרף כאן לינק לפוסט שכתבתי בנושא.
https://www.facebook.com/familyexitil/posts/2336587216618508?__tn__=K-R

בכל מקרה אם אחותך מתעקשת על השקעות אלו, הייתי ממליץ לה לא להשקיע יותר מ 10% עד 15%
מההון העומד לרשותה.

אתה יכול להעביר לאחותך טיפ קטן ממני, הנכסים הקטנים הסולידיים, עם תשואות נאות משכירות,
לאורך זמן מייצרים עליית ערך ועלייה של השכירות, עם וודאות גבוהה בקבלת השכירות החודשית,
עדיף לפעול בזהירות וסובלנות. :)
 
נערך לאחרונה ב:

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
1,996
דירוג
2,090
גבי השקעה בבית אבות באנגליה, אני מכיר את התחום, אני מצרף כאן לינק לפוסט שכתבתי בנושא.
https://www.facebook.com/familyexitil/posts/2336587216618508?__tn__=K-R
פוסט מצוין. תודה. אהבתי את ההשוואה (הנכונה) שעשית לשוק ההון, זה בעצם לתת הלוואה ליזם כאשר החוב מגובה בנכס נדל"ן לא סחיר והחברה לא מדורגת.

השאלה אם 10% לא מפצה על הסיכונים האלה, וזה כבר עניין אישי כנראה. בכל מקרה היא לא מתכננת לשים שם את כל (או רוב) כספה.
 

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,683
דירוג
19,715

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
1,996
דירוג
2,090
תוודא שהיא שמה רק את החלק שלא אכפת לה לאבד לחלוטין.
זו הגזמה בעיניי. יש פה תוחלת רווח חיובית, גם אם זה ברמת של ג'אנק בונד. זה לא כמו לזרוק כסף לפח ברחוב.
אבל כן, היא מראש מתכננת לשים שם פלח מהתיק שהיא תוכל לחיות גם אם הוא יאבד (וזה מאוד שונה מלא אכפת לה לאבד אותו)
 

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,683
דירוג
19,715
זו הגזמה בעיניי. יש פה תוחלת רווח חיובית, גם אם זה ברמת של ג'אנק בונד. זה לא כמו לזרוק כסף לפח ברחוב.
אבל כן, היא מראש מתכננת לשים שם פלח מהתיק שהיא תוכל לחיות גם אם הוא יאבד (וזה מאוד שונה מלא אכפת לה לאבד אותו)
לא חושב שזאת הגזמה.
כשיש ספק הייתי מקשיב לאנשים החכמים שהגיבו פה.
תראה את עוגנת הנפש שאנשים חוו בשרשור על הגשמה, זה לא שונה ואפילו יותר מסוכן.
 

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
1,996
דירוג
2,090
לא חושב שזאת הגזמה.
כשיש ספק הייתי מקשיב לאנשים החכמים שהגיבו פה.
תראה את עוגנת הנפש שאנשים חוו בשרשור על הגשמה, זה לא שונה ואפילו יותר מסוכן.
טוב. זו לא הגזמה. זה בדיוק כמו לשרוף את הכסף עם מצית. אין אפילו סיכוי של 0.001% שזו לא הונאה.
 

קפה שחור

משתמש בכיר
הצטרף ב
2/9/16
הודעות
12,387
דירוג
9,989
זה בדיוק כמו לשרוף את הכסף עם מצית
צריך לוודא שהמצית עובדת לפני שאתה מצית את הכסף
אולי תתעמק על זה?
לחקור למי אתה מגיש את השטרות שלך (או אחרים)
תנאי העיסקה לא רלוונטים אם מישהו מהצד שהשני ידאג\ירצה לא לכבד אותם
 

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,683
דירוג
19,715
טוב. זו לא הגזמה. זה בדיוק כמו לשרוף את הכסף עם מצית. אין אפילו סיכוי של 0.001% שזו לא הונאה.
למה אתה חושב שיש תוחלת רווח חיובית? איך אתה יודע שיהיה לך עם מי לדבר אחרי 5 שנים, כשאף אחד כבר לא עונה למיילים ולטלפונים ובמקום בניין חדיש לקשישים יש שדה ריק עם גדר מסביב?
אני לא אומר שהכסף יעלם בוודאות, אלא שהיא לא צריכה לשים בזה כסף שלא אכפת לה לאבד. לכל אחד יש סכום כסף שאם הוא יאבד אותו, הוא ישכח מזה די מהר כי אין לזה שום השלכה על החיים בפועל. כסף ששמתי בביטקוין היה כזה - כסף למשחקים, כסף שאם יעלם זה לא יהיה שונה במיוחד מכסף שמוציאים על טיול מהנה או טיול בקאזינו. אתה מוסר פה כסף לאדם\חברה שאתה לא מכיר, עם הבטחה שהוא יחזיר לך את הכסף (עוד כמה, 10 שנים?), כאשר בנתיים הוא ״משלם לך ריבית״ מהכסף של עצמך, והעסקה הנפלאה הזאת כל כך לא אטרקטיבית לכלל אוכלוסית אנגליה שהוא צריך לחפש פראיירים משקיעים ברחבי ישראל?
לא לשים את כל הכסף בהשקעה הנפלאה הזאת זה באמת ניהול סיכונים מופתי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B התייעצות בנושא קופות גמל וקרן פנסיה צרכנות פיננסית 2
D התייעצות בנושא בחירת קרן פנסיה לצעיר צרכנות פיננסית 0
א התייעצות בנושא פינוי, ותשלום בעת חתימת חוזה נדל"ן 8
ה התייעצות בנושא דמי ניהול שוק ההון 2
T התייעצות בנושא מגורים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
Lio התייעצות בנושא מרכיב האג"ח בתיק 50-50 שוק ההון 16
ח התייעצות בנושא תכנון מס נקודתי - ניצול רווחי הון חד פעמיים שוק ההון 4
A התייעצות פתיחת תיק בבית השקעות, זוג נשוי שוק ההון 7
A פתיחת תיק בבית השקעות זוג נשוי - התייעצות שוק ההון 1
משה התייעצות בנוגע לרילוקיישין לאירלנד אוף טופיק 11
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
D התייעצות - מסלול צוערים לשירות המדינה התפתחות אישית 6
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 7
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 11
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
T דמי ניהול סבירים למסלול SP500 בקופת גמל? -התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
M התייעצות לבחירת מסלול מעל תקרת הפקדה לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
F התייעצות בנוגע להחזר הלוואה מול חיסכון צרכנות פיננסית 4
H התייעצות- המשך לימודים התפתחות אישית 1
ע התייעצות - בוסט בהשקעה צרכנות פיננסית 7
חדש בשוק התייעצות בתחילת החיים פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 18
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
מ התייעצות של משקיע מתחיל וסולידי שוק ההון 0
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
E התייעצות בנוגע לפתיחת חשבון בנק בדואר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
Tsachi01 התייעצות: אמא מוציאה מאות שקלים בחודש על Candy Crush אוף טופיק 28
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
קוף שמבין התייעצות חשובה מאוד. שוק ההון 18
T דעתכם על תיק השקעה + התייעצות שוק ההון 19
ה התייעצות לאמא במצב כלכלי לא טוב צרכנות פיננסית 55
S תיק סולידי ראשון - התייעצות שוק ההון 11
קוף שמבין קופות גמל, התייעצות דחופה. צרכנות פיננסית 5
Y התייעצות - גמל להשקעה שוק ההון 26
Y פתיחת תיק עצמאי - התייעצות שוק ההון 0
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
E תיק עצמאי ראשון - התייעצות שוק ההון 9
Y התייעצות בעת בניית תיק השקעות שוק ההון 13
O התייעצות השקעה- פעם ראשונה שוק ההון 87
A התייעצות לגבי חיסכון/השקעה שוק ההון 6
M השקעה ראשונית - התייעצות שוק ההון 10
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
L מינוף התייעצות נדל"ן 12
T השקעה ראשונית בגיל 35 - התייעצות שוק ההון 10
H התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 18

נושאים דומים

למעלה