התייעצות בנוגע לתמהיל משכנתא

zowp

משתמש רשום
הצטרף ב
19/12/16
הודעות
9
דירוג
2
מתכננים לקחת משכנתא - כרגע חשבנו על התמהיל הבא:

הרעיון המנחה הוא שכרגע אנחנו זוג ללא ילדים, עוד 7 שנים יגמר לנו מסלול אחד במשכנתא ויקטין את ההחזר החודשי (בהתאם לריבית נחליט האם להשקיע את הכסף שייחסך כתוצאה מכך או לכסות את המסלולים האחרים). כך שבעצם המסלול היחיד שמחייב אותנו הוא הקל"צ ל15 שנים.
אשמח לשמוע דעות ועיצות - בטוח שאפשר לשפר.

240,0000 מסלול פריים ל30 שנה
160,000 קבועה צמודה ל7 שנים.
160,000 קל"צ ל15 שנים
180 משתנה כל 5 לא צמודה ל30 שנים.

תודה רבה.
 
נערך לאחרונה ב:

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,413
דירוג
11,862
ברוך הב לפורום!
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
537
דירוג
430
ממליץ לעיין בבלוק משכנתאמן
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
עניתי לך גם בתפוז.
התמהיל נכון מחשבתית. מה לגבי ההחזר? הפריים הוא שליש?
 

zowp

משתמש רשום
הצטרף ב
19/12/16
הודעות
9
דירוג
2
אכן, הפריים 33% (עיגלתי)

התלבטויות-

1. לגבי קל״צ והעתיד-

מצד אחד, קיבלנו ריבית טובה (יחסית) במסלול זה - מצד שני, במידה ונרצה למכור את הדירה לפני ולחזור לשכירות יוצא שסתם שילמנו ריבית כזאת (שזה די מבאס).
חשבנו אולי לנסות לאחד את הק״צ והקל״צ למסלול של 10 שנים (צמוד או לא, תלוי בריבית) - וככה להוזיל טיפה את הריבית.
כרגע ההפרדה היא ל7 ק״צ ו15 קל״צ כאמור.
מה דעתכם? באמת התלבטות קשה..הבעיה שקשה לדעת בוודאות מה נרצה לעשות בעתיד.

2. חלק מהמסלולים אנחנו מעוניינים לקחת בקרן שווה במידת האפשר -
כרגע חשבנו על הפריים והקבועה צמודה ל7 שנים (במידה והתמהיל הוא כך)
דעות?
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
חשבנו אולי לנסות לאחד את הק״צ והקל״צ למסלול של 10 שנים (צמוד או לא, תלוי בריבית) - וככה להוזיל טיפה את הריבית.
הפרדה של 7 קצ ו15 קלצ עולה לך כ66 אלף שקל.
אם תאחד הכל לקל"צ 10 יעלה לך כ50 אלף שקל.
אם תאחד הכל לק"צ 10 יעלה לך כ92 אלף שקל.
[הכל בהנחה שהמדד יעלה עד שיהיה רגיל (3%) תוך 5 שנים ולא אפסי כמו עכשיו]

לכן, דווקא את המשתנה הייתי הופך לצמודה, כדי לתת לך סיכוי להרוויח משהו.
את הק"צ והקל"צ הייתי מנסה לאחד לקל"צ 10.

בנוגע לקרן שווה, האם אותה צופה ירידה בכושר ההחזר? בכל מקרה, תיקח קרן שווה במסלולים בהם הריבית עלולה לעלות ולא בקל"צ!
 

zowp

משתמש רשום
הצטרף ב
19/12/16
הודעות
9
דירוג
2
תודה,
אכן ההפרדה ל7/15 עולה לי - אבל הרעיון היה שאוכל להחליט אם לשדרג עוד 7 שנים (או לחלופין לעשות משהו אחר..) וכרגע להרוויח מהריבית הצמודה הנמוכה יותר ל7 ככה שזה יתקזז עם ההארכה ל15.
האמת שזו אכן התלבטות אם אני עובר לקל"צ ב7.
הריבית שקיבלנו ל15 שנים (3.3) סבירה.
אני אראה מה הריבית במידה ומאחדים ואחליט בהתאם..

תודה.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
אתה חושב שאם לקחת X אתה צריך לשלם X כל משך ההלוואה.
אם עוד שנה התנאים ישתנו, תמחזר.
אם עוד שנתיים התנאים ישתנו, תמחזר.
אם עוד 3 שנים התנאים ישתנו, תמחזר.
אם עוד 4 שנים התנאים ישתנו, תמחזר.
אם עוד 5 שנים התנאים ישתנו, תמחזר.

וכו.
 

zowp

משתמש רשום
הצטרף ב
19/12/16
הודעות
9
דירוג
2
מסכים,
אז אתה חושב שעדיף לקחת את הכל בקל"צ כמה שיותר קצר?
צריך לשבת ולחשוב מה עדיף..
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
איך מזה:
לכן, דווקא את המשתנה הייתי הופך לצמודה, כדי לתת לך סיכוי להרוויח משהו.
את הק"צ והקל"צ הייתי מנסה לאחד לקל"צ 10.
הגעת לזה:
אז אתה חושב שעדיף לקחת את הכל בקל"צ כמה שיותר קצר?

לסיכום, זה מה שאני הייתי עושה (אני לא יועץ, בנקאי או עמלת פרעון):
יש לך רכיב של משתנה לא צמודה ל30 שנים. אותו תהפוך לצמוד.
את הק"צ 7 ואת הקל"צ 15 תאחד לקל"צ 10.
תיקח קרן שווה במסלולים בהם הריבית עלולה לעלות (פריים ומשתנה צמודה).
 

zowp

משתמש רשום
הצטרף ב
19/12/16
הודעות
9
דירוג
2
את ה-30 שנה הצמדתי, שכחתי לציין.
את הפריים אני לוקח בקרן שווה (במידת האפשר..כרגע משווה הצעות).

אני צריך לבדוק באיזה ריביות משתלם לחלק ל7/15 ובאיזה משתלם לקחת הכל ב10.
 

zowp

משתמש רשום
הצטרף ב
19/12/16
הודעות
9
דירוג
2
תודה רבה על המחשבון - מעולה.

טוב, אז נראה שהפער בין 2 האופציות (כרגע) - הוא משהו כמו 20-30 א״ש לטובת קל״צ של 10 שנים.
כשאני חושב על זה הנטייה היא לאופציה 7/15 - בהנחה שהריביות יעלו לעומת היום, עוד 7 שנים לא תהיה לי עמלת פרעון.
אז מה שאוכל לעשות זה לחסוך את ההפרש בין המסלולים לשנתיים (כי הרי ההחזר שלי יורד) ואז לפרוע חלק מהקרן שנשאר - ככה שהפער יצטמצם משמעותית.

נראה שבאופציה הזו..הבחירה בידיי - אלא אם אני מפספס משהו.

אני בכל מקרה בודק גם מה הריבית הכי טובה שאוכל לקבל לאופציה של הכל בקל״צ ל10.

אגב, Fitch- לגבי ההערה לגבי המחזור, כל השיקול כאן נובע מכך שאני מעריך שהריבית תעלה. למרות שמנגד, ההבדל בין 7 שנים ל9 שנים הוא לא עצום (מבחינת המעבר הלאה..).

תודה רבה על העזרה , אשמח לשמוע מה דעתך (וגם לעוד דעות כמובן)
 
נערך לאחרונה ב:

חדש

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/6/16
הודעות
141
דירוג
79
החלק של המסלולים והריביות זה החלק הקל.
תשתדל לא לפרוס מסלולים צמודים לזמן ארוך.
תשתמש באקסל, בבנק שיתנו את הריביות הכי זולות בתמהיל הכולל לשם תלך.
תעבור בכל הבנקים ואחרי זה תעשה עוד סיבוב ועוד סיבוב עד שתצמצם את הבחירה.

לא הצגת מה ההכנסה המשותפת, מתי ואם צפויים ילדים, גובה החזר (אפשר לחשב מתוך המסלולים שהצגת, אבל תחסוך לנו),
מה אחוז המימון, האם יש אמצעי מימון נוספים.
 

רובי1

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/7/15
הודעות
1,465
דירוג
1,251
קצת קשה לחוות דעה כשהנעלם הגדול הוא אחוז הריבית שקיבלת, ובעיקר הפער בין צמוד ללא צמוד (גם בקבועה וגם במשתנה).
אני לא מבין את ההיגיון לחלק ל15 שנה ול7 שנים. עדיף הכל ל10 שנים. (אני מניח שזה מוזיל עלויות אם כי אינני יודע כמה כי לא ציינת את אחוז הריבית).
אם הסיבה היא כי אתה רוצה תחנת יציאה בעוד 7 שנים, בהנחה שהריביות יעלו בשנים הקרובות זה די מיותר. מלבד זאת הפיתרון שאני הייתי בוחר בו היה להגדיל את סכום המשתנה כל חמש ובכך ליצור תחנת יציאה בעוד 5 שנים.
את השאר הייתי לוקח בקל"צ ל10 שנים.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
טוב, אז נראה שהפער בין 2 האופציות (כרגע) - הוא משהו כמו 20-30 א״ש לטובת קל״צ של 10 שנים.
כשאני חושב על זה הנטייה היא לאופציה 7/15 - בהנחה שהריביות יעלו לעומת היום, עוד 7 שנים לא תהיה לי עמלת פרעון.

בהנחה והריביות בעליה, לא תהיה לך עמלת פרעון בכל יום במשך כל המשכנתא. כך שליצור תחנת יציאה עוד 7 שנים בעלות של 20-30 אלף ש"ח (לדבריך), נשמע לי מטומטם.
 

zowp

משתמש רשום
הצטרף ב
19/12/16
הודעות
9
דירוג
2
תודה Fitch, אבל התייחסת רק לחלק מהמשפט-
באופציה הזו עוד 7 שנים אוכל להחליט בעצמי מה לעשות- יכלתי לחסוך את ההפרש מהפרדת המסלולים לשנתיים ולהקטין את הקרן בקל"צ ל15 - ככה שההבדל יהיה מינורי.
בכל מקרה, כנראה שאלך על קל"צ ל9/10 וזהו כרגע, ומקסימום עוד 7 שנים אעשה הערכה מחדש..

מבחינת אחוזי הריבית
קל"צ 7 - 3, קל"צ 15 - 3.3
קל"צ 9 - כנראה ש3.

תודה רבה.
 
נערך לאחרונה ב:

zowp

משתמש רשום
הצטרף ב
19/12/16
הודעות
9
דירוג
2
בנוסף, אשמח לשמוע מה דעתכם על גובה ההחזר החודשי בהנתן הריביות האלה-
האם הייתם מחזירים מעט פחות משליש מההכנסה המשותפת בריביות האלה (כיוון שאני נערך לעליית ריבית ומדד).
או לחלופין מחזירים אפילו פחות ומנתבים את הכסף להשקעה בשוק ההון (תיק "סולידי") ? (כמובן שאם אפרוש ליותר שנים - הריביות יעלו).

בעיקרון מעבר להון העצמי שהושקע בדירה יש לי כסף בקרן השתלמות (וכמובן גם יופרש בעתיד) שאשאיר שם.

ראיתי שהנושא נשאל כאן כמה פעמים, אבל מעניינת אותי דעתכם בהתחשב במצב הריביות היום.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
אתה צריך להוסיף @ לפני השם כדי לתייג, ככה - @zowp

לדעתי אתה עושה בשכל בנוגע לקל"צ 10,
לגבי ההחזר - בהנחה של קרן שווה למשתנה צמודה + לפריים - משהו כמו 30% מההכנסה יתקזז אל מול ירידת הקרן ועלית הריבית במסלולים.
בהנחה של שפיצר - כל מספר בין 25%-30% יהיה בסדר. אם תראה שההחזר נמוך מדי, תוכל כל פעם "לאגור" כסף ולהחזיר מנות של 10K או 10% מכל מסלול.

לגבי הקרנות השתלמות - אולי דווקא כדאי לנתב אותן למשכנתא. מה גובה דמי הניהול ואיזה מסלול הן נמצאות?
 

רימון

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/1/16
הודעות
60
דירוג
135
אתה חושב שאם לקחת X אתה צריך לשלם X כל משך ההלוואה.
אם עוד שנה התנאים ישתנו, תמחזר.
אם עוד שנתיים התנאים ישתנו, תמחזר.
אם עוד 3 שנים התנאים ישתנו, תמחזר.
אם עוד 4 שנים התנאים ישתנו, תמחזר.
אם עוד 5 שנים התנאים ישתנו, תמחזר.

וכו.

אם התנאים ישתנו אז הוא לא יוכל למחזר. אין מצב בו הריבית להלוואה קיימת עלתה
אך במיחזור הוא יקבל ריבית נמוכה.
למעשה המצב בדיוק הפוך, כלקוח קיים (ממחזר) הריבית תמיד תהיה מעט גרועה יותר
מאשר בהלוואה חדשה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y התייעצות בנוגע לשכר חודשי עבור מפתח תוכנה התפתחות אישית 9
משה התייעצות בנוגע לרילוקיישין לאירלנד אוף טופיק 11
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 7
F התייעצות בנוגע להחזר הלוואה מול חיסכון צרכנות פיננסית 4
E התייעצות בנוגע לפתיחת חשבון בנק בדואר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
B התייעצות בנוגע לדירה להשקעה נדל"ן 10
Bjron Rangarson התייעצות בנוגע לקניית רכב מסוג ואן צרכנות פיננסית 2
T התייעצות בנוגע להשקעה/חיסכון לטווח קצר שוק ההון 10
S התייעצות בנוגע לביטוח בריאות לאדם מבוגר צרכנות פיננסית 10
Y התייעצות בנוגע התפטרות בצל הקורנה התפתחות אישית 6
ח התייעצות בנוגע לשינוי תפקיד בהייטק התפתחות אישית 1
R התייעצות בנוגע לפנסיה שוק ההון 7
oz1987 התייעצות בנוגע לחשבון בנק מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 16
S התייעצות בנוגע לקרן השתלמות שוק ההון 5
משה התייעצות בנוגע לפנסייה וקרן השתלמות שוק ההון 7
A התייעצות לגבי לימודי מקצועות הייטק - גיל 27 התפתחות אישית 23
C התייעצות לגבי לימודי חשמל/אלקטרוניקה התפתחות אישית 5
נגב רכב חדש - התייעצות לרכישה בהתאם למאפיינים שלנו אוף טופיק 4
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
A התייעצות פתיחת תיק בבית השקעות, זוג נשוי שוק ההון 12
A פתיחת תיק בבית השקעות זוג נשוי - התייעצות שוק ההון 1
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
D התייעצות - מסלול צוערים לשירות המדינה התפתחות אישית 6
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 14
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
T דמי ניהול סבירים למסלול SP500 בקופת גמל? -התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
M התייעצות לבחירת מסלול מעל תקרת הפקדה לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
H התייעצות- המשך לימודים התפתחות אישית 1
ע התייעצות - בוסט בהשקעה צרכנות פיננסית 7
חדש בשוק התייעצות בתחילת החיים פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 18
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
מ התייעצות של משקיע מתחיל וסולידי שוק ההון 0
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
Tsachi01 התייעצות: אמא מוציאה מאות שקלים בחודש על Candy Crush אוף טופיק 28
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
קוף שמבין התייעצות חשובה מאוד. שוק ההון 18
T דעתכם על תיק השקעה + התייעצות שוק ההון 19
ה התייעצות לאמא במצב כלכלי לא טוב צרכנות פיננסית 55
S תיק סולידי ראשון - התייעצות שוק ההון 11
קוף שמבין קופות גמל, התייעצות דחופה. צרכנות פיננסית 5
Y התייעצות - גמל להשקעה שוק ההון 26
Y פתיחת תיק עצמאי - התייעצות שוק ההון 0
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
E תיק עצמאי ראשון - התייעצות שוק ההון 9

נושאים דומים

למעלה