השקעות בסביבת ריבית נמוכה

[ITS]

שלום,

הייתי שמח לשמוע אילו השקעות הופכות לאטרקטיביות לדעתכם/ן עקב סביבת ריבית נמוכה.

 

[נעם בלה בלה]

מניות

 

[daniel88]

אני אנצל את השרשור כדי לדבר על שיחה שהייתה לי היום עם גיסי.
הבחור חי בצרפת ועובד כרופא. בשנים האחרונות הוא רכש כמה וכמה נכסי נדלן. השוס הגדול של ההשקעות שלו הוא שהוא לוקח מינוף של 90% (מינוף גבוה ומסוכן כמובן שלא ממליץ) בריבית קבועה של אחוז! הוא קונה דירות במיקומים טובים במרכז העיר (הוא חי בעיר גדולה ומוכרת) הוא מרוויח מדמי השכירות 5% תשואה.
בואו נהפוך את זה למספרים.
שווי נכסים - 100 ש"ח
הון עצמי - 10 שקל
עלות ריבית - שקל
תקבולי שכירות (אחרי הוצאות) 5 שקלים
רווח שנתי - 4 שקלים
תשואה על ההון המושקע- 40%!
קאש און קאש - נמוך מאוד
עזבו שהוא לא ממש מבין את הסיכונים ולוקח משכנתאות של 100% משווי הנכס בריבית שציינתי מעלה. בגלל שהוא רופא ומרוויח לא מעט הוא מקבל כרטיס די חופשי לקחת עוד ועוד ההלוואות כאלה.
@ITS אולי תהפוך לרופא תעבור למדינה באיחוד ותהנה מאופציות המימון שם

 

[מקווה_לטוב]

אני אנצל את השרשור כדי לדבר על שיחה שהייתה לי היום עם גיסי.

לא ממש קשור לדיון, אבל אהבתי.

 

[ramiv]

אני אנצל את השרשור כדי לדבר על שיחה שהייתה לי היום עם גיסי.
הבחור חי בצרפת ועובד כרופא. בשנים האחרונות הוא רכש כמה וכמה נכסי נדלן. השוס הגדול של ההשקעות שלו הוא שהוא לוקח מינוף של 90% (מינוף גבוה ומסוכן כמובן שלא ממליץ) בריבית קבועה של אחוז! הוא קונה דירות במיקומים טובים במרכז העיר (הוא חי בעיר גדולה ומוכרת) הוא מרוויח מדמי השכירות 5% תשואה.
בואו נהפוך את זה למספרים.
שווי נכסים - 100 ש"ח
הון עצמי - 10 שקל
עלות ריבית - שקל
תקבולי שכירות (אחרי הוצאות) 5 שקלים
רווח שנתי - 4 שקלים
תשואה על ההון המושקע- 40%!
קאש און קאש - נמוך מאוד
עזבו שהוא לא ממש מבין את הסיכונים ולוקח משכנתאות של 100% משווי הנכס בריבית שציינתי מעלה. בגלל שהוא רופא ומרוויח לא מעט הוא מקבל כרטיס די חופשי לקחת עוד ועוד ההלוואות כאלה.
@ITS אולי תהפוך לרופא תעבור למדינה באיחוד ותהנה מאופציות המימון שם

מנסה לחשוב בקול רם על סיכונים אפשריים. אשמח לתיקונים.

1. אין לו חודשים "ריקים".
2. משלמים דמי שכירות בזמן.
3. הוצאות האחזקה נמוכות.
4. העלות האלטרנטיבית של ניהול הנכס נמוכה מכמה שהוא מרוויח. שעת עבודה של ניהול דירה נמוכה משמעותית משעה בה רופא מקבל לקוחות.
5. הריבית לא תעלה. ייתכן כי בעתיד הריבית תעלה ואז הרופא לא יוכל לעמוד בהחזרים על סמך דמי השכירות. במקרה כזה עליו יהיה להביא הון מבחוץ / למכור את הבית. גם אם ימכור, עדיין אמור להישאר ברווח על התקופה בה הריבית הייתה נמוכה.

 

[KickR]

אני אנצל את השרשור כדי לדבר על שיחה שהייתה לי היום עם גיסי.
הבחור חי בצרפת ועובד כרופא. בשנים האחרונות הוא רכש כמה וכמה נכסי נדלן. השוס הגדול של ההשקעות שלו הוא שהוא לוקח מינוף של 90% (מינוף גבוה ומסוכן כמובן שלא ממליץ) בריבית קבועה של אחוז! הוא קונה דירות במיקומים טובים במרכז העיר (הוא חי בעיר גדולה ומוכרת) הוא מרוויח מדמי השכירות 5% תשואה.
בואו נהפוך את זה למספרים.
שווי נכסים - 100 ש"ח
הון עצמי - 10 שקל
עלות ריבית - שקל
תקבולי שכירות (אחרי הוצאות) 5 שקלים
רווח שנתי - 4 שקלים
תשואה על ההון המושקע- 40%!
קאש און קאש - נמוך מאוד
עזבו שהוא לא ממש מבין את הסיכונים ולוקח משכנתאות של 100% משווי הנכס בריבית שציינתי מעלה. בגלל שהוא רופא ומרוויח לא מעט הוא מקבל כרטיס די חופשי לקחת עוד ועוד ההלוואות כאלה.
@ITS אולי תהפוך לרופא תעבור למדינה באיחוד ותהנה מאופציות המימון שם

ראית the big short? שמעת על משבר הדיור של 2008? זה נשמע אותו דבר רק עם רופא במקום עם חשפניות.

 

[שייק חלבון]

ראית the big short? שמעת על משבר הדיור של 2008? זה נשמע אותו דבר רק עם רופא במקום עם חשפניות.

תגובה לפנתאון, אהבתי.
ואחלה סרט אגב - ממליץ.

יש חסרונות לכסף "זול מידי" והזחיחות תמיד מתפוצצת בסוף.

 

[Shaz]

ראית the big short? שמעת על משבר הדיור של 2008? זה נשמע אותו דבר רק עם רופא במקום עם חשפניות.

אין היום יותר רגולציה בנושאי מינופים וכו.. ביחס למה שהיה אז?

 

[KickR]

אין היום יותר רגולציה בנושאי מינופים וכו.. ביחס למה שהיה אז?

אמורה להיות, אבל לפחות מהתיאור נשמע שקרוב המשפחה שלו נמצא במינוף של מאות אחוזים (אולי אלפי?) ומסתמך על שכירות וריבית נמוכה.

 

[Shaz]

אמורה להיות, אבל לפחות מהתיאור נשמע שקרוב המשפחה שלו נמצא במינוף של מאות אחוזים (אולי אלפי?) ומסתמך על שכירות וריבית נמוכה.

אולי כבר יש לו כמה נכסים ויש לו הון צבור ומושקע בנכסים אחרים או הון נזיל שממושכן כנגד המינוף הזה
דירות באירופה לא ממש יקרות (עד כמה שאני יודע) זה לא כמו פה שכל דירה להשקעה במרכז עיר מרכזית נמדד במליונים ובמשכנתא של 2,3,4 מליון..
יש מצב שיש לו הון שמושקע בנכסים יחסית סולדים שעדיין מניבים מעל 1% לשנה

או שאולי אין יותר רגולציה ממה שהיה אז..

קצת קשה לדעת תאמת בלי כל הפרטים באופן מוחלט על פניו זה באמת נשמע בועתי אם יותר מידי אנשים גם בלי גב כלכלי יתחילו לעשות את זה..

 

[daniel88]

מנסה לחשוב בקול רם על סיכונים אפשריים. אשמח לתיקונים.

1. אין לו חודשים "ריקים".
2. משלמים דמי שכירות בזמן.
3. הוצאות האחזקה נמוכות.
4. העלות האלטרנטיבית של ניהול הנכס נמוכה מכמה שהוא מרוויח. שעת עבודה של ניהול דירה נמוכה משמעותית משעה בה רופא מקבל לקוחות.
5. הריבית לא תעלה. ייתכן כי בעתיד הריבית תעלה ואז הרופא לא יוכל לעמוד בהחזרים על סמך דמי השכירות. במקרה כזה עליו יהיה להביא הון מבחוץ / למכור את הבית. גם אם ימכור, עדיין אמור להישאר ברווח על התקופה בה הריבית הייתה נמוכה.

4. לא נכון
5. הריבית קבועה

סיכונים אחרים שלא ציינת ורלוונטים מאוד להשקעות שלו-
1. מינוף גבוה מאוד שבין היתר גורם לכך שלא יהיה מרווח מספק בין תשואת השכירות להחזרי הקרן והריבית על ההלוואה.
2. לפי הדוגמא שלו אפשר להבין שיש המון כסף זול בשוק מה שגורם לעודף ביקוש לנדלן ולהעלאת מחירים (אולי אפילו בועה אין לי דרך לקבוע). כשהריבית תעלה הוא יכול לחטוף מכה חזקה מכל הבחינות (שוכרים,שווי דירה) וזה למרות שההלוואות שלו קבועות
3. פיזור גאוגרפי לא קיים - הגיס משקיע רק באיזור אחד בצרפת.
4. פיזור לסקטורים - מעבר לעניין הגאוגרפי הבחור שם את כל הביצים בסל הנדל"ן.

אחרי כל הנאמר מעלה עדיין בעיניים שלי בלבד בהינתן שמדובר באדם אמיד עם הכנסות גבוהות התשואה מתואמת סיכון מאוד מעניינת. יש לזכור שהוא גם חשוף לעליית מחירי נדלן (או לירידה חלילה) שעקב המינוף יכולה להגדיל את הרווחים באחוזים רבים.

 

[ITS]

אני אנצל את השרשור כדי לדבר על שיחה שהייתה לי היום עם גיסי.
הבחור חי בצרפת ועובד כרופא. בשנים האחרונות הוא רכש כמה וכמה נכסי נדלן. השוס הגדול של ההשקעות שלו הוא שהוא לוקח מינוף של 90% (מינוף גבוה ומסוכן כמובן שלא ממליץ) בריבית קבועה של אחוז! הוא קונה דירות במיקומים טובים במרכז העיר (הוא חי בעיר גדולה ומוכרת) הוא מרוויח מדמי השכירות 5% תשואה.
בואו נהפוך את זה למספרים.
שווי נכסים - 100 ש"ח
הון עצמי - 10 שקל
עלות ריבית - שקל
תקבולי שכירות (אחרי הוצאות) 5 שקלים
רווח שנתי - 4 שקלים
תשואה על ההון המושקע- 40%!
קאש און קאש - נמוך מאוד
עזבו שהוא לא ממש מבין את הסיכונים ולוקח משכנתאות של 100% משווי הנכס בריבית שציינתי מעלה. בגלל שהוא רופא ומרוויח לא מעט הוא מקבל כרטיס די חופשי לקחת עוד ועוד ההלוואות כאלה.
@ITS אולי תהפוך לרופא תעבור למדינה באיחוד ותהנה מאופציות המימון שם

אז בקצרה אתה אומר שבסביבת ריבית נמוכה, השקעה ממונפת מאוד בנדל"ן (בחו"ל) היא אטרקטיבית...?

 

[daniel88]

אז בקצרה אתה אומר שבסביבת ריבית נמוכה, השקעה ממונפת מאוד בנדל"ן (בחו"ל) היא אטרקטיבית...?

אני אומר שלדעתי ההשקעה שהצגתי עם הפרמטרים הנתונים ניראת לי השקעה מעניינת בהסתכלות של תשואה אל מול סיכון. אטרקטיביות ההשקעה תלויה ברצונות פלוני ובמאפייניו אני לא יועץ ובטח שלא מייעץ או ממליץ בעניין.
@אורי ג. האם ההשקעה המוצגת נשמעת לך מעניינת ביחס לאלטרנטיבות (קרנות ריט בעיקר) אם הפרמטרים היחידים שמעניינים אותי הם תשואה אל מול מינוף?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. האם ההשקעה המוצגת נשמעת לך מעניינת ביחס לאלטרנטיבות (קרנות ריט בעיקר) אם הפרמטרים היחידים שמעניינים אותי הם תשואה אל מול מינוף?

אין מספיק מידע אבל מהכרותי הקטנה עם שוק הנדל"ן בצרפת:
1. ריבית המשכנתא היא לא 1%.
2. תשואות הנדלן הם לא 5%, אולי אולי כן בפריפריה הרחוקה וגם זה בטח שלא נטו.

אבל האם זה נשמע מעניין? על פניו כן. אם קיים הפרש של 4% + אפשרות מינוף של 90% זה יכול להניב תשואות מעולות.

 

[KickR]

אין מספיק מידע אבל מהכרותי הקטנה עם שוק הנדל"ן בצרפת:
1. ריבית המשכנתא היא לא 1%.
2. תשואות הנדלן הם לא 5%, אולי אולי כן בפריפריה הרחוקה וגם זה בטח שלא נטו.

אבל האם זה נשמע מעניין? על פניו כן. אם קיים הפרש של 4% + אפשרות מינוף של 90% זה יכול להניב תשואות מעולות.

או הפסדים איומים

 

[daniel88]

אין מספיק מידע אבל מהכרותי הקטנה עם שוק הנדל"ן בצרפת:
1. ריבית המשכנתא היא לא 1%.
2. תשואות הנדלן הם לא 5%, אולי אולי כן בפריפריה הרחוקה וגם זה בטח שלא נטו.

אבל האם זה נשמע מעניין? על פניו כן. אם קיים הפרש של 4% + אפשרות מינוף של 90% זה יכול להניב תשואות מעולות.

לפי הנתונים שקיבלתי זהו לגמרי המצב. מדובר בעיר מאוד גדולה ומאוד מרכזית בצרפת. עלויות המימון מגוכחות. גם חבר טוב שגר בברלין ואין לו הון רב מקבל הצעות מימון עוד יותר נמוכות.
השאלה אם יש מצב להגיע לזה איכשהו דרך קרנות ריט (למינוף ולפער בין עלויות המינוף לתשואה).

 

[אורי ג.]

או הפסדים איומים

זה נכון לגבי כל השקעה במיוחד בהשקעות ממונפות, הנחתי שזה מובן מאליו.
בברלין התשואות נמוכות מ3%, כנ"ל בפריז.

השאלה אם יש מצב להגיע לזה איכשהו דרך קרנות ריט (למינוף ולפער בין עלויות המינוף לתשואה).

סורי איני מבין דבר בריטים אירופיים.

 

[KickR]

זה נכון לגבי כל השקעה במיוחד בהשקעות ממונפות, הנחתי שזה מובן מאליו.

כן, זה מובן מאליו. לא ברור אם זה מובן מאליו לגיס של דניאל.

עזבו שהוא לא ממש מבין את הסיכונים ולוקח משכנתאות של 100% משווי הנכס בריבית שציינתי מעלה. בגלל שהוא רופא ומרוויח לא מעט הוא מקבל כרטיס די חופשי לקחת עוד ועוד ההלוואות כאלה.

 

[daniel88]

סורי איני מבין דבר בריטים אירופיים.

ומה לגבי ריטים בארה"ב?

 

[אורי ג.]

ומה לגבי ריטים בארה"ב?

שם אני מבין קצת יותר אבל פחות בריטים למגורים למרות שגם זה יש:
https://www.reit.com/investing/reit-directory?field_rtc_segment_tid_selective[]=531