השקעה של 3m - נדל"ן / שוק ההון/שילוב?

[DudeOFortune]

עבור אדם קרוב :

*התלבטות כיצד להשקיע כסף שקבור בקירות.
** כמובן שהתגובות לא יהוו ייעוץ אלא דעה אישית של חברי הפורום הנפלאים כאן.

פירוט נכסים:
בחזקתם נכס (בית פרטי) בשווי כ3m ש"ח, נקי מהתחייבויות .
אין קה"ש רלוונטיות ואין השקעות משמעותיות ששווה לציין.
100 אלף למקרה חירום.
בשנות ה40 + 2 בגילאי העשרה.
הכנסות וחסכון:
מכניסים כ15 אלף נטו וחוסכים כ3 אלף.
אין הוצאות משמעותיות צפויות בטווח הקרוב.

מטרה:
הגדלת ההון העצמי + הגדלת התזרים
(לאו דווקא בטווח הקרוב).
*אין מניע פסיכולוגי למכירה במידת הצורך.


ההתלבטות היא כזו-
4 אפשרויות שונות עם תתי-סעיפים:

1. להישאר בבית הנוכחי ולקחת משכנתא בסך 1.5m :
א. לקנות דירה 1 במחיר זה (1.5m)
ב. לקנות 2 בפריפריה (1.5m)
ג. לקנות 1 במרכז - למשכן ולרכוש בחול 1 (2.2m)
ד. מיקס עם רעיון שלכם

2. למכור את הבית כך שיש מזומן 3m :
א. לקנות דירה 1 במרכז ב1.5m. לקנות 3 בחו"ל (500k לאחת)
ב. לקנות 1 במרכז (1.5m) -> מישכון -> 4-5 בחול (2.2m לחול)
ג. לקנות 3 בארץ (תמהיל של סהכ 3m)
ד. לקנות 3 בארץ -> למשכן (500k*3) -> :
-> ד.1: 3 בחול (500k לאחת)
-> ד.2: בארץ 2 בפריפריה
ה. רעיון שלכם

3. שילוב עם שוק ההון.

4. מה אתם הייתם עושים.

 

[yossik]

עוד פעם פוסט:

עבור אדם קרוב :

זה פורום אנונימי, אז למה 'בשם חבר'..

 

[fliper]

אם בית המגורים מתאים להם (לטווח ארוך), היתי נשאר בבית.
משאלתך, אני מבין שהם לא חוששים ממינוף בית המגורים שלהם (..כסף בקירות..), ומשכך היתי רוכש דירה באזור שהם מאמינים שתהיה השבחה.
את הדירה רוכש באמצעות מינוף 45% מדירת המגורים + 45% הדירה הנרכשת, ובכל מקרה ע"ב השכירות הצפויה (עד שימכר הנכס ברווח המצופה) כולל הוצאות נילוות (ביטוחים וכו'..).
יתכן שרכישת נכס מקבלן בשלב מוקדם, תאפשר עליית מחיר גדולה יותר (גם סיכון גדול יותר), שווה לקבל התייחסות לסוגיה זו מחברי הפורום, כי פעמים רבות יש העדפה פה (ואלי בכלל) דוקא לדירה יד 2.
חסכונות + חלק מקרן החירום לשוק ההון.

 

[אורי ג.]

ה. לא לעשות דבר.

 

[nicepo1]

מה אתם הייתם עושים.

זה תלוי בהעדפות אישיות אז מה העדפות שלנו עוזרות לזוג?
אני אישית הייתי מוכר את הדירה וקונה דירה זולה בצפון\דרום(עדיפות לנכס שניתן גם להשכיר) עם 50% משכנתא ואת השאר משקיע בשוק ההון.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כל סעיף 1 לא יעזור בשום צורה להגדלת התזרים אלא יביא לתזרים שלילי.

לא כתבת דבר על הבית שלהם אבל אולי ניתן להשביח אותו (לדוגמה אם זה צמוד קרקע אולי יחידת דיור). איפה הבית ממוקם? כמה שכירות אפשר לקבל עליו?

לדעתי, בתור תושבי ישראל, צריך דירה אחת באיזור מרכז הארץ. גם הטבות מיסוי, וגם הצמדה למחירי הדיור פה.

הייתי "מחליף" בדירה זולה יותר, ואת מה שנשאר משקיע כתלות במה שאני מרגיש איתו בנוח - נדל''ן בארץ / חו''ל ו/או שוק ההון.

בכל מקרה, כדי להימנע מתזרים שלילי, הייתי נשאר על 30-40% מינוף.

 

[DudeOFortune]

עוד פעם פוסט:

זה פורום אנונימי, אז למה 'בשם חבר'..

ראשית, מכיוון שלא מדובר בי ולכן חשבתי לציין.
שנית, מכיוון שבסופו של דבר כל נשאר תחת משתמש זה בהיסטוריה ולכן כאשר תהיה לי שאלה בעניין דומה, אין לי רצון שיהיה בלבול עם נתוני העבר.

 

[DudeOFortune]

כל סעיף 1 לא יעזור בשום צורה להגדלת התזרים אלא יביא לתזרים שלילי.

לא כתבת דבר על הבית שלהם אבל אולי ניתן להשביח אותו (לדוגמה אם זה צמוד קרקע אולי יחידת דיור). איפה הבית ממוקם? כמה שכירות אפשר לקבל עליו?

לדעתי, בתור תושבי ישראל, צריך דירה אחת באיזור מרכז הארץ. גם הטבות מיסוי, וגם הצמדה למחירי הדיור פה.

הייתי "מחליף" בדירה זולה יותר, ואת מה שנשאר משקיע כתלות במה שאני מרגיש איתו בנוח - נדל''ן בארץ / חו''ל ו/או שוק ההון.

בכל מקרה, כדי להימנע מתזרים שלילי, הייתי נשאר על 30-40% מינוף.

לא ציינתי דבר על הבית מכיוון שאין דרך להשביח בשום צורה.
להשכיר את הנכס לא כדאיי עקב תשואה נמוכה מדי לעומת השקעות אחרות.
מסכים מאוד לגבי השאר, טריוויאלי.

לפעמים אין צורך לחפש דברים מתוחכמים.
תודה.

 

[unsullied]

כנראה לא הדעה שחיפשת: אם 100% מההון שלהם נמצא בנכס יחיד, ששקול לבערך 100 שנות חסכון בקצב החסכון שלהם - הייתי מציע תחילה לשנמך דיור.
לא נשמע שהמצב עמיד אפילו בהפתעה "קטנטנה" של 100אש"ח או באבטלה של מספר חודשים. מינוף ועוד מחוייבות רק יחמירו.

 

[DudeOFortune]

כנראה לא הדעה שחיפשת: אם 100% מההון שלהם נמצא בנכס יחיד, ששקול לבערך 100 שנות חסכון בקצב החסכון שלהם - הייתי מציע תחילה לשנמך דיור.
לא נשמע שהמצב עמיד אפילו בהפתעה "קטנטנה" של 100אש"ח או באבטלה של מספר חודשים. מינוף ועוד מחוייבות רק יחמירו.

נשמע הגיוני דווקא, למה לא ציפיתי?

 

[unsullied]

@DudeOFortune כך הרגשתי מריבוי המילה "קנייה" בפוסט המקורי. אבל זו סתם תחושה ומוזמן להתעלם

 

[DudeOFortune]

@DudeOFortune כך הרגשתי מריבוי המילה "קנייה" בפוסט המקורי. אבל זו סתם תחושה ומוזמן להתעלם

איך היית קורא לזה?
קנייה/רכישה/ביצוע עסקה?

 

[unsullied]

@DudeOFortune אל תתפס לקטנות... הפוסט נשמע כמו אנשים אחרים שמחפשים להתמנף למקסימום ואילו ההצעה שלי להגדיל נזילות מה שלרוב בא בסתירה. בכל מקרה זו יכולה להיות גם פרשנות שגויה, ובמילא היא לא מהותית לעיקר

 

[גילגה]

תתרחק ממשכנתאות כמו מאש עם משפחה כזאת אין להם משכורת כדי לקבל משכנתאות בסכומים שאתה מדבר עליהם, ובמידה ואין שוכרים בדירות שקנית המשפחה יכולה להתמוטט לגמרי. אני חושבת שמצבם סה"כ טוב ולא צריך לשנות (רק לצבור נכסים לאט לאט) הם חוסכים ויש להם נכס בבעלות מצבם במאת בסדר.

אבל אם יש להם שאיפות על פרישה מוקדמת, או שהם סתם מכונים להקריב את איכות החיים בשביל עוד הכנסות אז אפשר לעשות את זה. בגדול, לעבור לדירה רגילה ללא משכנתא ולקנות בכסף שיתפנה נכס נוסף באופן לא ממונף מאוד יעזור להם מבלי לסכן את היציבות הכלכלית.

 

[הנועזת]

במידה והנכס הקיים אינו השקעה טובה,
כלומר לא צפוי לו רווח הון סיגניפיקנטי בטווח זמן הנראה לעיין
ו/או אינו מספק תשואה בסביבות 4% ומעלה הייתי מוכרת בלי למצמץ.
השלב הבא היה מבחינתי מציאת דירה לצורך שכירות ברמת החיים המינימלית שאותה אני יכולה להכיל. יתכן וזה היה גוזר בשלב ראשון השכרה של הבית הנמכר לתקופה מסויימת כשלב ביניים.
השלב השלישי מציאת השקעה טובה בהמשך לפרמטרים שהוצגו למעלה בשימוש הפטור של דירה יחידה באופן מקסימלי, ובמידה וקיים ידע בשוק ההון ניצול מינוף מתון באפיק הנדל"ני תוך שילוב תיק מתאים בהתאם לאופק ההשקעה המבוקש. המינוף המתון מטרתו לשמור על תזרים חיובי שיכסה עלות שכ"ד.