השקעה הפוכה (הון + קצבה לקשיש תמורת הדירה שלו)

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,091
דירוג
1,707
חברת "נדל"ן בג'ינס" מציעה מודל מעניין שבמסגרתו רוכשים דירה בספרד מקשישים בהנחה משמעותית (אני יודע זה נשמע רע.. Bear with me).

הרעיון הוא שהקשיש נשאר לחיות בדירה שלו עד יומו האחרון. בנוסף, יש וריאציות שונות בהן הוא מקבל גם קצבה מהמשקיע.

יתרונות:
בעצם מדובר ב win win. המשקיע מקבל הנחה משמעותית של עשרות אחוזים, ואילו הקשיש משפר את איכות חייו בדמות הון רציני וקצבה, בלי שהוא צריך לעבור דירה.

כמו כן, בגלל שעלות הרכישה נמוכה, אז גם מס רכישה נמוך. ובגלל שאין דמי שכירות, אז אין מיסוי על השכירות. בספרד מדובר בחסכון של מיסים משמעותיים.

בנוסף, אין את הסיכון הרגיל שדירה תעמוד ריקה, תחלופת דיירים, וכו'

סיכונים עיקריים שאני רואה:
הסיכון למשקיע כמובן הוא שהוא יבדל לחיים ארוכים במיוחד. קצת twisted שמישהו מבסוט מכך שאדם נפטר אבל זה הדיל. אני מניח שאפשר לראות בזה סיכון כמו אינספור סיכונים אחרים נמוכים בהסתברותם בהשקעות.

יש את העניין המשפטי מול יורשים. בעקרון כל היורשים שותפים למהלך וחותמים על ההסכם.. אבל תמיד יכולות להיות הפתעות וטענות.

ודבר אחרון שלא ברור לי, הוא עניין תחזוקת ושמירת הדירה. אם האחריות על הדייר, אז אין לו תמריץ לתחזק אותה כראוי.

דוגמא לעסקה
:
קשיש בן 85 מוכר דירה בשווי 200 אלף יורו. משלמים לקשיש 65 אלף יורו + 520 יורו בחודש.

אשמח לשמוע מה דעתכם על המודל, מה הייתם בודקים ואילו שאלות נוספות הייתם מציפים .
כמובן אשמח לשמוע על "נדל"ן בג'ינס" אם יש היכרות איתם או עם המייסד חיים לוי (אפשר בפרטי)
 

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,091
דירוג
1,707
הבעיה היא שגם עלולים לעזור לו בתהליך.

אחרי דברים שראיתי בתחום יזמות הנדל"ן, שום דבר לא יפתיע אותי.
בהחלט אם למשקיע יש ביטקוין אז ניתן לגדר את הסיכון באמצעות הדארק נט
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,079
דירוג
21,772
אשמח לשמוע מה דעתכם על המודל
זה מודל מעניין, לא ממש חדש, סוג של "משכנתא הפוכה" פרטית.
החישוב פה הוא אקטוארי ופיננסי וזה גם סוג השקעה שאני קורא לה "לקבור את הכסף באדמה" אתה לא באמת יודע מתי יצא לך מזה משהו וגם לא כמה.

הוא עניין תחזוקת ושמירת הדירה. אם האחריות על הדייר, אז אין לו תמריץ לתחזק אותה כראוי.
יש לו: הוא מתגורר בה.

אציין שעשיתי עסקה כזו אבל בארץ.
 

bengi

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/9/18
הודעות
224
דירוג
320
זה קיים גם בארץ.



אולי @Roi יכול לעזור לך
 
נערך לאחרונה ב:

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
10,841
דירוג
11,446
חברת "נדל"ן בג'ינס" מציעה מודל מעניין שבמסגרתו רוכשים דירה בספרד מקשישים בהנחה משמעותית (אני יודע זה נשמע רע.. Bear with me).

הרעיון הוא שהקשיש נשאר לחיות בדירה שלו עד יומו האחרון. בנוסף, יש וריאציות שונות בהן הוא מקבל גם קצבה מהמשקיע.

יתרונות:
בעצם מדובר ב win win. המשקיע מקבל הנחה משמעותית של עשרות אחוזים, ואילו הקשיש משפר את איכות חייו בדמות הון רציני וקצבה, בלי שהוא צריך לעבור דירה.

כמו כן, בגלל שעלות הרכישה נמוכה, אז גם מס רכישה נמוך. ובגלל שאין דמי שכירות, אז אין מיסוי על השכירות. בספרד מדובר בחסכון של מיסים משמעותיים.

בנוסף, אין את הסיכון הרגיל שדירה תעמוד ריקה, תחלופת דיירים, וכו'

סיכונים עיקריים שאני רואה:
הסיכון למשקיע כמובן הוא שהוא יבדל לחיים ארוכים במיוחד. קצת twisted שמישהו מבסוט מכך שאדם נפטר אבל זה הדיל. אני מניח שאפשר לראות בזה סיכון כמו אינספור סיכונים אחרים נמוכים בהסתברותם בהשקעות.

יש את העניין המשפטי מול יורשים. בעקרון כל היורשים שותפים למהלך וחותמים על ההסכם.. אבל תמיד יכולות להיות הפתעות וטענות.

ודבר אחרון שלא ברור לי, הוא עניין תחזוקת ושמירת הדירה. אם האחריות על הדייר, אז אין לו תמריץ לתחזק אותה כראוי.

דוגמא לעסקה:
קשיש בן 85 מוכר דירה בשווי 200 אלף יורו. משלמים לקשיש 65 אלף יורו + 520 יורו בחודש.

אשמח לשמוע מה דעתכם על המודל, מה הייתם בודקים ואילו שאלות נוספות הייתם מציפים .
כמובן אשמח לשמוע על "נדל"ן בג'ינס" אם יש היכרות איתם או עם המייסד חיים לוי (אפשר בפרטי)
יש המון שאלות, אבל על רובן רק עורך דין ספרדי יוכל לענות.
מה תפקידה של החברה - מתווכת, בעלים של הדירה, משהו אחר?
בהנחה שהיא יוצאת מהתמונה אחרי הרכישה, מי מתפעל את העסק? בהנחה שלא (סביר יותר), מה המנגנון שמבטיח לך את התפעול במשך תקופת חיי העסקה (פוטנציאל לעשרות שנים)?
מה הזכות המשפטית שיש לדייר? מה הזכות שיש לך? מה המשמעות המשפטית של כל זכות, מה הסיכונים, מה הזכויות של צדדי ג' (למשל, ילד של הקשיש שהוא חסוי וגר בדירה - אפשר לפנות אותו?)
מה המנגנון החוזי שמבטיח התאמות לחוקי הגנת הדייר שיכולים להשתנות לפני שתקבל את הדירה? מי אחראי על הבדיקה השוטפת?
האם יש מנגנון פדיון / חרטה מצד הדייר? אם כן, מהו?
האם סוג העסקה הזה קיים בספרד? אם כן, כדאי מאד לקבל את כל המידע על הניסיון המשפטי שנצבר. אם לא, זה תמרור אזהרה רציני.
האם מותר לדייר להשכיר את הדירה בשכירות משנה ומה המשמעות של זה מבחינתך?
טוב, אני מגזים כי יש עוד המון שאלות רלוונטיות שאפשר לשאול ואני מניח שעורך דין ספרדי יפתח עוד הרבה נושאים שאנחנו לא חושבים עליהן כי לא קיימות בחוק שלנו.
 
נערך לאחרונה ב:

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,829
דירוג
3,174
זו השקעה לטווח ארוך, צריך לקחת בחשבון, כמה נקודות:
1. תוחלת החיים בספרד הינה אחת הגבוהות בעולם... יקח זמן עד שהמוכר ימות, אין לדעת מה יהיה מצב שוק הנדל"ן בסוף התקופה.
2. המוכר יכול להשכיר את הנכס למישהו אחר, במידה וירצה, ולקבל את השכירות, בלי שהקונה יכול להגיד דבר.
3. על הקונה חלים כל המסים הכבדים של הנכס למעט ועד בית וכו.

השוק כרגע ברמת מחירים גבוהה, לדעתי, בעוד כמה חודשים תיהיה יריד, שוב, אין לי כדור בדולח, רק הערכה שלי.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
10,841
דירוג
11,446
זו השקעה לטווח ארוך, צריך לקחת בחשבון, כמה נקודות:
1. תוחלת החיים בספרד הינה אחת הגבוהות בעולם... יקח זמן עד שהמוכר ימות, אין לדעת מה יהיה מצב שוק הנדל"ן בסוף התקופה.
2. המוכר יכול להשכיר את הנכס למישהו אחר, במידה וירצה, ולקבל את השכירות, בלי שהקונה יכול להגיד דבר.
3. על הקונה חלים כל המסים הכבדים של הנכס למעט ועד בית וכו.

השוק כרגע ברמת מחירים גבוהה, לדעתי, בעוד כמה חודשים תיהיה יריד, שוב, אין לי כדור בדולח, רק הערכה שלי.
זו עסקה נפוצה בספרד?
לא מזמן היה כאן שרשור על העסקאות האלו בצרפת, מעניין מאד בעיני.
בארץ גם הניסיון המוסדי של משכנתא הפוכה שדומה אבל לא זהה לעסקה כאן, לא המריא.
מעניין אם ההבדל בנושא הזה בין ישראל לאירופה נובע מהבדלי חוק, תרבות או שניהם.
 

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,091
דירוג
1,707

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,079
דירוג
21,772
נכון אבל זה לא שחור ולבן.. כשיש תיקון נדרש, לפעמים אפשר לבחור באופציה הזולה יותר שמתאימה לטווח קצר בעוד שבעל הנכס היה חושב קדימה
לא, זה מטופש לחלוטין, הוא ממשיך להתגורר בדירה, למה שיבחר באפשרות לא טובה? כדי שעוד כמה חודשים יצטרך להתעסק בזה עוד הפעם ולהוציא עוד כספים?
אנשים בגיל מסוים מבינים שהם לא מספיק עשירים כדי לקנות בזול.

בכל מקרה אני ממליץ לתמחר תקציב לשיפוץ בקבלת הנכס.
איך הגעת אליה?
אני זה שיזמתי אותה.
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,829
דירוג
3,174
זו עסקה נפוצה
לא מכיר את המספרים, אבל בארבע שנים האחרונות היא יותר ויותר נפוצה, במיוחד כשהמחירים של הנדל"ן עולים.

אני לא בקיא בעסקאות מהסוג הזה, יש פה לדעתי סיכון מול היורשים במיוחד כשמדובר בממשלה סוציאליסטית שיכולה לשנות חוקים ושיש לה נטייה בגדול, נגד משקיעי נדל"ן.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
10,841
דירוג
11,446
במיוחד כשמדובר בממשלה סוציאליסטית
לזה בדיוק כיוונתי בקשר לסיכון לטווח ארוך.
מאד קשה להעריך סיכונים כאלו, בפרט למי שחי ביבשת אחרת ולא מכיר את המנטליות המקומית ואיזה חוקים יהיה מוכן הציבור לקבל.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,829
דירוג
3,174
לזה בדיוק כיוונתי בקשר לסיכון לטווח ארוך.
מאד קשה להעריך סיכונים כאלו, בפרט למי שחי ביבשת אחרת ולא מכיר את המנטליות המקומית ואיזה חוקים יהיה מוכן הציבור לקבל.
בדיוק, תראה, תמיד אתה יכול למכור את הנכס למישהו אחר, כמובן הוא חייב לכבד את ההסכם עם הדייר.

אבל לדעתי השקעה כזו מתאימה לאנשים עם כיסים עמוקים ונשימה עמוקה מאוד...
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א מאמר מעניין שראיתי - השקעה במדד המניות הכללי עלול להביא לתוצאה הפוכה מזו שרציתם שוק ההון 27
O דירה למגורים/ השקעה בארץ או חול נדל"ן 4
aminadav מאיזה סכום השקעה הייתם מחלקים את הרכישה לכמה חלקים כדי לא להשפיע על המחיר? שוק ההון 30
ה השקעה באינטו (iintoo) - מישהו מכיר/ממליץ? נדל"ן 1
Y שאלות תם לגבי קרן גמל להשקעה + השקעה ב-S&P 500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
א השקעה במטבע דיגיטלי בישראל השקעות אלטרנטיביות 1
צ מידע על השקעה בקרית מלאכי נדל"ן 29
חושב בגדול השקעה (לא) בטוחה - בניה בעייתית נדל"ן 2
AbuNafha מתודולוגיות השקעה בשוק ההון שוק ההון 60
י לקיחת הלוואה לצורך השקעה במטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 24
ב השקעה בקריות נדל"ן 3
Or David תיק השקעה גדול ברוקרים ופלטפורמות מסחר 10
Myrath השקעה במדדים בעידן הנוכחי שוק ההון 8
J השקעה זמנית של כסף לבנייה פוסטים מאיכות נמוכה 8
A השקעה לכמה שנים שוק ההון 19
J השקעה לבני 85+ שוק ההון 17
I התלבטות לגבי כוון השקעה עם נתונים כפי שמפורטים .... נדל"ן 6
M השקעה פאסיבית מנכס דיגיטלי - יש דבר כזה? פוסטים מאיכות נמוכה 2
ת השקעה פיזית בזהב וכסף שוק ההון 3
י תיק השקעות משולב חיסכון\השקעה עבור הילדים - ניהול שוק ההון 14
מ השקעה בקרית-אתא. בעד/נגד/למה? נדל"ן 15
מ קרנות ישראליות מחקות מדדים אמריקאים או השקעה ישירות בארהב? שוק ההון 7
עייף ומותש סעמק שאלה על השקעה בסכום נמוך שוק ההון 2
V שינוי מסלול השקעה בקופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
aeh שאלה: חריגה מתקרת 10% השקעה למוצר אחד בחשבון IRA שוק ההון 0
S שאלה לגבי השקעה בהלוואות P2P השקעות אלטרנטיביות 6
U נאותות תוכנית השקעה במרג'ין על vnq ב IB תוך כדי שוק קורס שוק ההון 10
ה השקעה פסיבית במניות בתל אביב פוסטים מאיכות נמוכה 20
R השקעה לטווח של כמה שנים שוק ההון 48
J מתודה לבחינת כדאיות השקעה בשווקי נדל״ן נדל"ן 4
א שאלות על השקעה באג"ח שוק ההון 13
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
Y השקעה בקרן small cap עולמית שוק ההון 1
S השקעה פאסיבית בשוק ההון שוק ההון 9
D אפיקי השקעה וחסכון בין מדינות שוק ההון 5
Odnight קניית מניות חברה בהנחה או השקעה במדד? שוק ההון 15
B עזרה בהבנת השקעה ראשונה בקרן נאמנות שוק ההון 7
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
I מסלולי השקעה לבחור בן 18 שוק ההון 1
ד ייעוץ בקשר למימון השקעה סולארית השקעות אלטרנטיביות 11
D השקעה ראשונה בסכום נמוך שוק ההון 3
ע השקעה בדולרים כשאין ברירה פוסטים מאיכות נמוכה 27
ליאונידס התלבטות: השקעה בנדל"ן או להמשיך בשוק ההון נדל"ן 33
S השקעה במנית דיבידנד סולידית (פייזר כמשל) שוק ההון 10
Y תהיות לגבי השקעה בסיכון נמוך שוק ההון 5
ש השקעה לטווח ארוך בתזמון "לא טוב" שוק ההון 39
ה הרכב נכסים מול מדיניות השקעה שוק ההון 1
D משך זמן השקעה שוק ההון 11
Sp0 השקעה באג"ח דרך etf שוק ההון 0
B השקעה בשעונים בתור חלק מייצב בתיק ההשקעות שוק ההון 15

נושאים דומים

למעלה