• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

השקעה בקרן של קרנות שמנהל בנק אירופאי

  • פותח הנושא OJD
  • פורסם בתאריך

OJD

משתמש רגיל
הצטרף ב
22/5/19
הודעות
428
דירוג
129
שלום,

למטרת גיוון התיק אני מחפש להגדיל את חלק הנדל"ן בפורטפוליו, בדגש על חלקו הלא אמריקאי.
בעוד בארה"ב אני מרגיש דיי בנוח עם ההשקעות השונות שעשיתי (רובן בקרנות פרטיות), המצב הוא שונה בשאר העולם.

אני שוקל להשקיע בקרן של קרנות נדל"ן (Fund of Funds) שמנהל בנק אירופאי.

השאיפה שלהם לחלוקה גיאוגרפית היא:
אירופה (50%-30%)
צפון אמריקה (40%-30%)
אסיה (20%-10%)

מדובר בקרן עם אופק ארוך טווח, של 12 שנים, עם אפשרויות הארכה של שנה (כפול 3). ההשקעה היא לא נזילה, ישנה אפשרות לא מובטחת ליציאה מוקדמת, התנאים הם כל מקרה לגופו. ישנה אפשרות ל-maturity מוקדם של הקרן במידה והפורטפוליו של הקרן ייקנה בשלמותו ע"י צד ג'.

כרגע יש בקרן 3 קרנות, ו-4 co-investments
קרנות:

Stoneshield - קרן ספרדית שמתמקדת בהזמנויות off-market
Blackstone - השלוחה האירופית
Castleforge Partners III - קרן בריטית עם נסיון ארוך טווח וסטנדרטים קונסרבטיויים
co-investments:
Project Clearbrook - פורטפוליו של 56 נכסים מניבים של תעשייה קלה בניו יורק
Project Gallia - פלטפורמה לוגיסטית בצרפת, הפורטפליו נאסף במהלך 2017, ויוצב (stabilized) באמצע 2019, ומספק חלוקת רווחים אטרקטיבית
Project Hulk - בניה של פלטפורמות לוגיסטיות מודרניות בסין
Project Cargo - רכישה והרחבת פורטפוליו של 45 מלונות שמתמחים בפתרונות לינה לצוותי רכבות ברחבי ארה"ב

הציפייה היא להגיע ל12-15 קרנות, ו8-10 co-investments

ישנה ציפייה של IRR כללי של 8%-10% המבוססת על ה-IRR של הקרנות השונות.

דמי ניהול:
0-3 שנים = 0.30%
3-10 שנים = 1.5%
10 שנים+ = 0.30%
על co-investments יש performance fee של 10%

הנסיון שלהם בנדל"ן התחיל ב-2011, והקרן הראשונה ב-2012.
מאז הם הקימו 3 קרנות של קרנות (השלישית היא זו שאנחנו בוחנים)
2 קרנות חוב
וקרן co-investments אחת.
קבוצת הנדל"ן שלהן מורכבת משישה מנהלי השקעות נדל"ן, עם ניסיון של 20+ שנה בתחום, ונתמכת במעטפת המכילה כמה עשרות אנשים.

הקרן של קרנות הראשונה החלה ב-2012, ממוצע ה-IRR מ-30 החודשים האחרונים הינו 12.33%
הקרן של קרנות השניה החלה ב-2015, ממוצע ה-IRR מ-30 החודשים האחרונים הינו 10.92%

--

האם למישהו יש ניסיון בהשקעה בקרנות של קרנות בתחום הנדל"ן?
על מה כדאי להתמקד במידע שנמסר ואיזה מידע נוסף חסר?

רב תודות
 
הקרן של קרנות הראשונה החלה ב-2012, ממוצע ה-IRR מ-30 החודשים האחרונים הינו 12.33%
הקרן של קרנות השניה החלה ב-2015, ממוצע ה-IRR מ-30 החודשים האחרונים הינו 10.92%
עלוב למדי.
PE ממוצע בשנים האלה היה מביא לך תשואות הרבה יותר גבוהות.
סתם דירה שקנית במינוף בארה"ב או בארץ כנ"ל.
 
  • אהבתי
Reactions: OJD
תוכל לתת דוגמא לתשואות של PE עם חשיפה גלובלית ושיש אפשרות ללקוחות פרטיים להשקיע בה?

באופן כללי האם לא סביר להניח שהשקעה סבירה בדירה בודדת תכה קרן (עם דמי הניהול שלה) מתי שהכל הולך טוב (גם בשוק וגם בדירה הספיציפית)?
 
תוכל לתת דוגמא לתשואות של PE עם חשיפה גלובלית ושיש אפשרות ללקוחות פרטיים להשקיע בה?
זה נדיר מאד וגם סותר את האינטרסים שלך, לא תמצא קרן מוכשרת ככל שתהיה שבעלת מומחיות בנדל"ן בכל העולם, נדל"ן זה דבר מקומי.
זה קיים בFUND OF FUNDS כמו שכתבת או בעזרת משווקים שונים.
PROFIMEX בארץ הם דוגמא לאחת כזו, לא מכיר ולא ממליץ.
כל פמילי אופיס אני מניח שגם יש להם גישה לדברים כאלה ברמה גלובלית.
באופן כללי האם לא סביר להניח שהשקעה סבירה בדירה בודדת תכה קרן (עם דמי הניהול שלה) מתי שהכל הולך טוב (גם בשוק וגם בדירה הספיציפית)?
לא סביר בכלל, אם זה היה סביר למה צריך קרנות PE בכלל? תקנה דירה וזהו.
קח בחשבון שהרשימה שנתת היא מיש-מש של כל מיני דברים לא קשורים. אין דין של קניית BUY AND HOLD כדין פרוייקט יזמי וזה עוד לפני שנכנסו למיקום, התשואה המקובלת לכל פרוייקט הוא שונה.
בגדול תשואה מינימלית אחרי מינוף לCORE היא 10%+, לVALUE ADD היא 15%+, ליזמות מ0 היא 20%+ וכל זה אחרי דמי ניהול.
וזה בתנאי שוק רגילים, בתנאי שוק שורי כמו שהיה לנו בשנים האחרונות הייתי מצפה לתשואות טובות יותר.
 
  • אהבתי
Reactions: OJD
לא סביר בכלל, אם זה היה סביר למה צריך קרנות PE בכלל? תקנה דירה וזהו.

בשביל למזער סיכונים והתעסקות..
בדירה אחת אתה חשוף, בסדרי גודל, ליותר סיכונים. ברמת הנכס, הסקטור, המדינה, המטבע, היבשת.
וכמובן שאפילו עם חברת ניהול ההתעסקות עם דירה היא שוב לאין שיעור מורכבת יותר מאשר השקעה בקרן.
 
בשביל למזער סיכונים
אין לך מושג על מה אתה מדבר.
דירה זה יותר מסוכן מהשקעות אולטרה ממונפות בPE שאין סוף אנשים גוזרים עליך קופון?
סבבה לך על זה, להגשמה יש חשיפה גלובלית, בהצלחה.
יותר פסיבי זה כן, זה בטוח.
 
מקווה שיש לי קצת, ברור שלך יש הרבה יותר.
אם ההשקעות מאוד ממונפות אז אין ספק שזה מרכיב משמעותי שמגביר את הסיכון וכנראה מבטל את יתרונות הפיזור. אני מנסה להתרחק ממינופים משמעותיים.
לא חושב שלנקוב בשם של קרן שלא מצליחה לאחרונה זו הוכחה למשהו.
 
אם ההשקעות מאוד ממונפות אז אין ספק שזה מרכיב משמעותי שמגביר את הסיכון וכנראה מבטל את יתרונות הפיזור. אני מנסה להתרחק ממינופים משמעותיים.
כל הקרנות ממונפות מאד, בדרך כלל בסדר גודל של לפחות 70%, הרבה פעמים יותר.
 
  • אהבתי
Reactions: OJD
@OJD
הקרנות שציינת ממונפות?
בין אם כן או לא, זה באמת לא תשואה מושכת עם אפס נזילות ל-12 שנים.
לפחות בנדלן באחזקה ישירה זה נזיל ואתה מחזיק ב-100% מהנכס, ולא בהבטחה ממונפת לקבל תשואה (או לאבד את הקרן) 12 שנים מהיום.
 
  • אהבתי
Reactions: OJD
כל הקרנות והקו-אינבסמנט ממונפות ברמות שונות מ50% LTV ל-85% LTV, תלוי בפעילות שלהן, יזמות נדל"ן לדוגמה תהיה עם LTV נמוך, לעומת החזקה של נכסים stabilized תהיה עם LTV גבוה יותר.
הם צופים שיקרוא ל בין %10-%15 מהסכום בשנה הראשונה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I השקעה בקרן החזון של סופטבנק שוק ההון 3
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 2
M השקעה בקרן מחקה מדד בטווח זמן בינוני שוק ההון 11
ב האם מעבר בין מסלולי השקעה בקרן הפנסיה מצריך חיתום רפואי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ש השקעה בקרן נדלן הולנדית במטבע אירו נדל"ן 16
K השקעה כקבוצה בקרן על מנת לעבור סכום מינימום - דרך חוקית? שוק ההון 2
V מגבלות השקעה בקרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
T סגירת מסלול בקרן פנסיה או שינוי מדיניות השקעה תוך גרימה לקיבוע הפסדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
פ מס ירושה על השקעה בקרן אמריקאית במסגרת חשבון השתלמות IRA מיסים 8
G השקעה בקרן השתלמות מחקה מדד msci world פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
XpH השקעה בקרן s&p 500 הדולרית שוק ההון 3
B השקעה בקרן גידור בשוק אינפלציני השקעות אלטרנטיביות 3
ה השקעה בקרן פאגיה השקעות אלטרנטיביות 0
A השקעה בקרן מנוהלת בינלאומית שוק ההון 4
S השקעה בקרן נאמנות מחקה מדד או תעודת סל מחקה מדד שוק ההון 1
Y השקעה בקרן small cap עולמית שוק ההון 1
B עזרה בהבנת השקעה ראשונה בקרן נאמנות שוק ההון 7
א השקעה בקרן מחקה מדד שוק ההון 3
M השקעה בקרן [נערך] שוק ההון 3
A השקעה בקרן פרייבט אקוויטי שוק ההון 8
Y מה דעתכם על השקעה בקרן אשראי צרכני ? שוק ההון 8
T השקעה בקרן נורדית נדל"ן 3
סול אובד עצות לגבי השקעה פאסיבית בקרן השתלמות שוק ההון 25
הדב רגע האמת - התחלת השקעה ארוכת טווח בקרן מחקה מדד - שאלות שוק ההון 3
bobby קרנות איריות צוברות בקרן השתלמות IRA - איזה אופק השקעה? שוק ההון 65
דור דורים איזון בין פלחי השקעה בקרן פנסיה צרכנות פיננסית 10
T תוחלת השקעה בקרן מחקה אגח שוק ההון 30
מ הקצאת נכסים במסלולי השקעה בקרן פנסיה - איפה אפשר לראות? שוק ההון 1
ס התלבטות בנוגע לשינוי מסלול השקעה בקרן הפנסיה/השתלמות שוק ההון 28
kaligola חלקות דיבידנד או השקעה בקרן - מהי הטרמינולוגיה? שוק ההון 7
ג השקעה במינוף - בדיקת שפיות שוק ההון 22
S אפיק השקעה ראשוני לצעירה עם משכורת נמוכה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
G השקעה מחו״ל שוק ההון 5
אור כחול אלטרנטיבות השקעה לפיקדון בנקאי שוק ההון 7
צ השקעה במדד - הגיוני? שוק ההון 19
E 500 אש״ח אפשרויות השקעה? שוק ההון 20
ס השקעה ב-SCHG בעקבות הפוסט על השקעות לילד דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 9
O השקעה פאסיבית לאזרחים אמריקאים שוק ההון 5
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
T משכנתא או השקעה נדל"ן 5
S השקעה בסיכון גבוה שוק ההון 55
S השקעה דרך אפליקציית בלינק שוק ההון 2
M העברת השקעה מכספית ל? שוק ההון 5
I השקעה בקרנות מנוטרלות מט"ח שוק ההון 3
Z חשבון השקעה לאחר נישואין שוק ההון 0
T להגדיל משכנתה בשביל השקעה שוק ההון 2
A השקעה לטווח בינוני שוק ההון 3
ש השקעה במדדים, האם באמת הנכון זה להשקיע באותו מדד כל הזמן או לפתוח אפיקים חדשים? שוק ההון 15
Y השקעה של 350000 למשך שנתיים וחצי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
G השקעה בחברה עם רכיב אג"חי השקעות אלטרנטיביות 5

נושאים דומים

Back
למעלה