השקעה בקרן של קרנות שמנהל בנק אירופאי

  • פותח הנושא OJD
  • פורסם בתאריך

OJD

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/5/19
הודעות
428
דירוג
129
שלום,

למטרת גיוון התיק אני מחפש להגדיל את חלק הנדל"ן בפורטפוליו, בדגש על חלקו הלא אמריקאי.
בעוד בארה"ב אני מרגיש דיי בנוח עם ההשקעות השונות שעשיתי (רובן בקרנות פרטיות), המצב הוא שונה בשאר העולם.

אני שוקל להשקיע בקרן של קרנות נדל"ן (Fund of Funds) שמנהל בנק אירופאי.

השאיפה שלהם לחלוקה גיאוגרפית היא:
אירופה (50%-30%)
צפון אמריקה (40%-30%)
אסיה (20%-10%)

מדובר בקרן עם אופק ארוך טווח, של 12 שנים, עם אפשרויות הארכה של שנה (כפול 3). ההשקעה היא לא נזילה, ישנה אפשרות לא מובטחת ליציאה מוקדמת, התנאים הם כל מקרה לגופו. ישנה אפשרות ל-maturity מוקדם של הקרן במידה והפורטפוליו של הקרן ייקנה בשלמותו ע"י צד ג'.

כרגע יש בקרן 3 קרנות, ו-4 co-investments
קרנות:

Stoneshield - קרן ספרדית שמתמקדת בהזמנויות off-market
Blackstone - השלוחה האירופית
Castleforge Partners III - קרן בריטית עם נסיון ארוך טווח וסטנדרטים קונסרבטיויים
co-investments:
Project Clearbrook - פורטפוליו של 56 נכסים מניבים של תעשייה קלה בניו יורק
Project Gallia - פלטפורמה לוגיסטית בצרפת, הפורטפליו נאסף במהלך 2017, ויוצב (stabilized) באמצע 2019, ומספק חלוקת רווחים אטרקטיבית
Project Hulk - בניה של פלטפורמות לוגיסטיות מודרניות בסין
Project Cargo - רכישה והרחבת פורטפוליו של 45 מלונות שמתמחים בפתרונות לינה לצוותי רכבות ברחבי ארה"ב

הציפייה היא להגיע ל12-15 קרנות, ו8-10 co-investments

ישנה ציפייה של IRR כללי של 8%-10% המבוססת על ה-IRR של הקרנות השונות.

דמי ניהול:
0-3 שנים = 0.30%
3-10 שנים = 1.5%
10 שנים+ = 0.30%
על co-investments יש performance fee של 10%

הנסיון שלהם בנדל"ן התחיל ב-2011, והקרן הראשונה ב-2012.
מאז הם הקימו 3 קרנות של קרנות (השלישית היא זו שאנחנו בוחנים)
2 קרנות חוב
וקרן co-investments אחת.
קבוצת הנדל"ן שלהן מורכבת משישה מנהלי השקעות נדל"ן, עם ניסיון של 20+ שנה בתחום, ונתמכת במעטפת המכילה כמה עשרות אנשים.

הקרן של קרנות הראשונה החלה ב-2012, ממוצע ה-IRR מ-30 החודשים האחרונים הינו 12.33%
הקרן של קרנות השניה החלה ב-2015, ממוצע ה-IRR מ-30 החודשים האחרונים הינו 10.92%

--

האם למישהו יש ניסיון בהשקעה בקרנות של קרנות בתחום הנדל"ן?
על מה כדאי להתמקד במידע שנמסר ואיזה מידע נוסף חסר?

רב תודות
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,239
דירוג
25,673
הקרן של קרנות הראשונה החלה ב-2012, ממוצע ה-IRR מ-30 החודשים האחרונים הינו 12.33%
הקרן של קרנות השניה החלה ב-2015, ממוצע ה-IRR מ-30 החודשים האחרונים הינו 10.92%
עלוב למדי.
PE ממוצע בשנים האלה היה מביא לך תשואות הרבה יותר גבוהות.
סתם דירה שקנית במינוף בארה"ב או בארץ כנ"ל.
 
  • אהבתי
Reactions: OJD

OJD

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/5/19
הודעות
428
דירוג
129
תוכל לתת דוגמא לתשואות של PE עם חשיפה גלובלית ושיש אפשרות ללקוחות פרטיים להשקיע בה?

באופן כללי האם לא סביר להניח שהשקעה סבירה בדירה בודדת תכה קרן (עם דמי הניהול שלה) מתי שהכל הולך טוב (גם בשוק וגם בדירה הספיציפית)?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,239
דירוג
25,673
תוכל לתת דוגמא לתשואות של PE עם חשיפה גלובלית ושיש אפשרות ללקוחות פרטיים להשקיע בה?
זה נדיר מאד וגם סותר את האינטרסים שלך, לא תמצא קרן מוכשרת ככל שתהיה שבעלת מומחיות בנדל"ן בכל העולם, נדל"ן זה דבר מקומי.
זה קיים בFUND OF FUNDS כמו שכתבת או בעזרת משווקים שונים.
PROFIMEX בארץ הם דוגמא לאחת כזו, לא מכיר ולא ממליץ.
כל פמילי אופיס אני מניח שגם יש להם גישה לדברים כאלה ברמה גלובלית.
באופן כללי האם לא סביר להניח שהשקעה סבירה בדירה בודדת תכה קרן (עם דמי הניהול שלה) מתי שהכל הולך טוב (גם בשוק וגם בדירה הספיציפית)?
לא סביר בכלל, אם זה היה סביר למה צריך קרנות PE בכלל? תקנה דירה וזהו.
קח בחשבון שהרשימה שנתת היא מיש-מש של כל מיני דברים לא קשורים. אין דין של קניית BUY AND HOLD כדין פרוייקט יזמי וזה עוד לפני שנכנסו למיקום, התשואה המקובלת לכל פרוייקט הוא שונה.
בגדול תשואה מינימלית אחרי מינוף לCORE היא 10%+, לVALUE ADD היא 15%+, ליזמות מ0 היא 20%+ וכל זה אחרי דמי ניהול.
וזה בתנאי שוק רגילים, בתנאי שוק שורי כמו שהיה לנו בשנים האחרונות הייתי מצפה לתשואות טובות יותר.
 
  • אהבתי
Reactions: OJD

OJD

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/5/19
הודעות
428
דירוג
129
לא סביר בכלל, אם זה היה סביר למה צריך קרנות PE בכלל? תקנה דירה וזהו.

בשביל למזער סיכונים והתעסקות..
בדירה אחת אתה חשוף, בסדרי גודל, ליותר סיכונים. ברמת הנכס, הסקטור, המדינה, המטבע, היבשת.
וכמובן שאפילו עם חברת ניהול ההתעסקות עם דירה היא שוב לאין שיעור מורכבת יותר מאשר השקעה בקרן.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,239
דירוג
25,673
בשביל למזער סיכונים
אין לך מושג על מה אתה מדבר.
דירה זה יותר מסוכן מהשקעות אולטרה ממונפות בPE שאין סוף אנשים גוזרים עליך קופון?
סבבה לך על זה, להגשמה יש חשיפה גלובלית, בהצלחה.
יותר פסיבי זה כן, זה בטוח.
 

OJD

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/5/19
הודעות
428
דירוג
129
מקווה שיש לי קצת, ברור שלך יש הרבה יותר.
אם ההשקעות מאוד ממונפות אז אין ספק שזה מרכיב משמעותי שמגביר את הסיכון וכנראה מבטל את יתרונות הפיזור. אני מנסה להתרחק ממינופים משמעותיים.
לא חושב שלנקוב בשם של קרן שלא מצליחה לאחרונה זו הוכחה למשהו.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,239
דירוג
25,673
אם ההשקעות מאוד ממונפות אז אין ספק שזה מרכיב משמעותי שמגביר את הסיכון וכנראה מבטל את יתרונות הפיזור. אני מנסה להתרחק ממינופים משמעותיים.
כל הקרנות ממונפות מאד, בדרך כלל בסדר גודל של לפחות 70%, הרבה פעמים יותר.
 
  • אהבתי
Reactions: OJD

adamshalev

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
12,112
דירוג
22,732
@OJD
הקרנות שציינת ממונפות?
בין אם כן או לא, זה באמת לא תשואה מושכת עם אפס נזילות ל-12 שנים.
לפחות בנדלן באחזקה ישירה זה נזיל ואתה מחזיק ב-100% מהנכס, ולא בהבטחה ממונפת לקבל תשואה (או לאבד את הקרן) 12 שנים מהיום.
 
  • אהבתי
Reactions: OJD

OJD

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/5/19
הודעות
428
דירוג
129
כל הקרנות והקו-אינבסמנט ממונפות ברמות שונות מ50% LTV ל-85% LTV, תלוי בפעילות שלהן, יזמות נדל"ן לדוגמה תהיה עם LTV נמוך, לעומת החזקה של נכסים stabilized תהיה עם LTV גבוה יותר.
הם צופים שיקרוא ל בין %10-%15 מהסכום בשנה הראשונה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I השקעה בקרן החזון של סופטבנק שוק ההון 3
T סגירת מסלול בקרן פנסיה או שינוי מדיניות השקעה תוך גרימה לקיבוע הפסדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
פ מס ירושה על השקעה בקרן אמריקאית במסגרת חשבון השתלמות IRA מיסים 8
G השקעה בקרן השתלמות מחקה מדד msci world פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22
XpH השקעה בקרן s&p 500 הדולרית שוק ההון 3
B השקעה בקרן גידור בשוק אינפלציני השקעות אלטרנטיביות 3
ה השקעה בקרן פאגיה השקעות אלטרנטיביות 0
A השקעה בקרן מנוהלת בינלאומית שוק ההון 4
S השקעה בקרן נאמנות מחקה מדד או תעודת סל מחקה מדד שוק ההון 1
Y השקעה בקרן small cap עולמית שוק ההון 1
B עזרה בהבנת השקעה ראשונה בקרן נאמנות שוק ההון 7
א השקעה בקרן מחקה מדד שוק ההון 3
M השקעה בקרן [נערך] שוק ההון 3
A השקעה בקרן פרייבט אקוויטי שוק ההון 8
Y מה דעתכם על השקעה בקרן אשראי צרכני ? שוק ההון 8
T השקעה בקרן נורדית נדל"ן 3
סול אובד עצות לגבי השקעה פאסיבית בקרן השתלמות שוק ההון 25
הדב רגע האמת - התחלת השקעה ארוכת טווח בקרן מחקה מדד - שאלות שוק ההון 3
bobby קרנות איריות צוברות בקרן השתלמות IRA - איזה אופק השקעה? שוק ההון 65
דור דורים איזון בין פלחי השקעה בקרן פנסיה צרכנות פיננסית 10
T תוחלת השקעה בקרן מחקה אגח שוק ההון 20
מ הקצאת נכסים במסלולי השקעה בקרן פנסיה - איפה אפשר לראות? שוק ההון 1
ס התלבטות בנוגע לשינוי מסלול השקעה בקרן הפנסיה/השתלמות שוק ההון 28
kaligola חלקות דיבידנד או השקעה בקרן - מהי הטרמינולוגיה? שוק ההון 7
U השקעה באג"ח שקלי שוק ההון 0
K השקעה במדד שמחלק או משקיע חזרה דיווידנד, איך מבצעים? שוק ההון 4
B קופת גמל להשקעה או השקעה במדד שוק ההון 4
G מחפש מכשיר השקעה זול (ושישאר זול) על S&P500 שוק ההון 11
D מיקסום השקעה סולידית ל-3 שנים שוק ההון 14
Y השקעה בפרוייקט נדלן מניב - קרן פרטית נדל"ן 5
וולפסון השקעה במדד פודטק בדגש על בשר מלאכותי השקעות אלטרנטיביות 1
Y השקעה למתבגרים שוק ההון 16
א פירעון חוב או השקעה שוק ההון 5
A השקעה בקרנות ריט נדל"ן 12
L מינימום השקעה ל-IRA שוק ההון 1
A השקעה בצמודי מדד שוק ההון 4
S שינוי מסלולי השקעה וחשיפה למניות לשם הקטנת הדימום - עצתכם שוק ההון 13
ברבור האם לשנות מסלולי השקעה בקופת גמל בעת משבר? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ר שימוש בברוקר בחו״ל עבור השקעה במט״ח והמרות מט״ח בזול - האם ממוסה? מיסים 1
D קושי בבניית אסטרטגיית השקעה יומני מסע אישיים 5
א השקעה בדירה בתל אביב נדל"ן 44
אדריאן מסלול השקעה בסיכון מינימאלי גמל\פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ה השקעה במדידי מניות דיבידנד בשקלים שוק ההון 14
I הבדלי תשואות בין מסלול השקעה מחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
I הבדלי תשואות בין מסלול השקעה מחקה מדד שוק ההון 5
ב השקעה באנגליה נדל"ן 37
ק איך מגדירים מטרת השקעה? שוק ההון 6
Liron2035 אג"ח AGGG ושינוי מדיניות השקעה ארוכת טווח (10 שנים) שוק ההון 19
V קורלציה גבוהה בין אפיקי השקעה שונים - מניות, נדל"ן, קיפטו וכדומה שוק ההון 15
stamEhad קיזוז מס לשכיר על הוצאות השקעה כlimited partner מיסים 0

נושאים דומים

למעלה