השקעה בקרן נורדית

[Tomerico]

שלום,

בהמשך החיפוש אחרי גיוון התיק אני מחפש להגדיל את חלק הנדל"ן בפורטפוליו, בדגש על חלקו הלא אמריקאי.
בעוד בארה"ב אני מרגיש דיי בנוח עם ההשקעות השונות שעשיתי (רובן בקרנות פרטיות), המצב הוא שונה בשאר העולם.

אני שוקל להשקיע בקרן נדל"ן נורדית (Nordic) שמתרכזת במדינות הנורדיות: פינלנד, שבדיה, דנמרק ומעט בנורווגיה.

מדובר בקרן עם אופק ארוך טווח, של 10 שנים, עם אפשרויות הארכה של שנה (כפול 3).
מטרת הגיוס היא 1.25 מיליארד אירו.

ישנה ציפייה של Net IRR של 15%, עם preferred של 8%.
ההשקעה תבוצע ע"י Feeder Fund של חברת בת של חברת הקרן הראשית, שמאפשרת גישה לקרן למשקיעים פרטיים לצד המוסדיים.
הציפייה של ה-Feeder היא Net IRR של 11%~.

זוהי הקרן הרביעית בסדרה של הקרנות האסטרטגיות שלהם.
הן נקראות קרנות אסטרטגיות מכיוון שבתוך הקרנות יש להם 3 אסטרטגיות בהן הם דוגלים:
1) פלטפורמות:
-נכסים לוגיסטיים מודרניים
-יזמות של מגורי סטודנטים (affordable) בבירות הנורדיות, ובערי אוניברסיטאות.
-פתרונות מגורים לקהילות פנסיונרים פעילים
-שיתוף פעולה עם ערים לתת פתרון לצורך הגדל בבתי אבות
2) שותפות פרטית-ציבורית:
-רענון שכונות ישנות בערים גדולות בשיתוף פעולה עם העירייה
-שותפות בנדל"ן מסחרי - שדרוג שדות תעופה (הלסינקי), שדרוג נמלים (קופנהגן)
3)מבוסס על הזדמנויות (opportunity driven):
-שימוש בידע הרחב בשווקים המקומיים עובר זיהוי הזדמנויות אטרקטיביות
-רוח יזמית שמאפשרת שימוש חדשני בנדל"ן עבור פתירת בעיות


דמי ניהול:
1.5%

הנסיון שלהם בנדל"ן התחיל ב-2005, והקרן הראשונה ב-2006, הקרן האסטרטגית הראשונה היתה ב-2014.
ההחזרים של הקרנות האסטרגיות עד כה הם בטווח של 25%-30% IRR, גודל 3 קרנות האסטרטגיות הראשונות באירו: 400mm, 600mm, 900mm.

לא היה להם הפסד של capital באף אחת מהקרנות שלהם, גם במהלך המשבר של 2008.

אשמח למחשבות על הקרן.
עוד אינפורמציה שאתם ממליצים שאבקש בשביל לבצע ניתוח יותר מדויק.

בברכה,
תומר

 

[אורי ג.]

ישנה ציפייה של Net IRR של 15%, עם preferred של 8%.
ההשקעה תבוצע ע"י Feeder Fund של חברת בת של חברת הקרן הראשית, שמאפשרת גישה לקרן למשקיעים פרטיים לצד המוסדיים.
הציפייה של ה-Feeder היא Net IRR של 11%~.

הדמי תיווך גבוהים מדי, הייתי פוסל על זה בלבד, הם בעצם גובים דמי ניהול של 26.6% מבלי לקחת סיכון כלשהו.
הייתי בודק אפשרות להשקיע ישירות, לא דרך הפידר.

 

[Tomerico]

הדמי תיווך גבוהים מדי, הייתי פוסל על זה בלבד, הם בעצם גובים דמי ניהול של 26.6% מבלי לקחת סיכון כלשהו.
הייתי בודק אפשרות להשקיע ישירות, לא דרך הפידר.

תודה על התגובה המהירה אורי!

שכחתי לציין כמה דברים.

LTV - המטרה היא 55%-60%, עם מקסימום underwritten של 65%

לגבי העמלות של הפידר, הן כדלקמן:
עמלת כניסה חד פעמית של 1%
דמי ניהול שנתית של 1%
דמי תפעול של הפידר 0.2%~

אתה בוודאי יודע שבגלל הצורה שIRR מחושב, השילוב של העמלות הנוספות והעובדה שפידר לרוב יותר כבדה במזומן מהקרן בה היא משקיעה בשנים הראשונות (מתי ש-distributions נמוכים) יוצר אי-יעילות מסוימת שמתבטאת בחוזקה בIRR, גם אם לא מתבטאת באותה חוזקה ב-total return/equity multiple.

לצערנו הticket להשקעה ישירה בקרן הוא 10mm אירו.

נשמח למחשבות על הקרן עצמה.

 

[אורי ג.]

לגבי העמלות של הפידר, הן כדלקמן:
עמלת כניסה חד פעמית של 1%
דמי ניהול שנתית של 1%
דמי תפעול של הפידר 0.2%~

אתה בוודאי יודע שבגלל הצורה שIRR מחושב, השילוב של העמלות הנוספות והעובדה שפידר לרוב יותר כבדה במזומן מהקרן בה היא משקיעה בשנים הראשונות (מתי ש-distributions נמוכים) יוצר אי-יעילות מסוימת שמתבטאת בחוזקה בIRR, גם אם לא מתבטאת באותה חוזקה ב-total return/equity multiple.

האמת שלא, אני לא יודע.
לא מסתדרים לי המספרים סורי.

נשמח למחשבות על הקרן עצמה.

לא מכיר לא יודע ולא יכול לחוות דיעה.
קח בחשבון שהמשבר הנוכחי יכה חזק בכולם, גם בקרן הזו.