liranviper
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 17/10/15
- הודעות
- 2,192
- דירוג
- 1,803
ערב שלום,
הוצעה לי אפשרות להיכנס לעסקת פליפ בארה"ב שבה קונים נכס, משפצים, ומוכרים. מי שמנהל את הכל זו חברה ישראלית בבעלות של אדם שאני סומך עליו.
אני לא רוצה שהדיון יתפתח סביב סוגיית האמון וההונאות, אז רק אומר שאני מכיר אותו 13 שנה, ושבנוסף אלי משקיעים גם 2 חברי ילדות מאוד קרובים שלו, והחברה בעצמה משקיעה גם כן ולא רק המשקיעים (וכנראה יותר מהם) כך שאני לא דואג בתחום הזה.
מה שאני כן אשמח, זה שתעזרו לי לחשוב על כיוונים לבדיקת העסקה עצמה. מה אני צריך לשאול אותו, ומה אני צריך לבדוק בעצמי.
להלן פרטי העסקה בhigh level (מעתיק מתוך מייל ששלח לי):
זה קצת לא ברור מהמייל, אז אני אבהיר ואשלים את התמונה מתוך המסמך הנלווה שהוא שלח לי עם יתר פירוט:
עלות הרכישה היא 350K, ועלות השיפוץ+הוצאות נלוות היא עוד 400K. בנוסף לזה הוצאות המכירה+מיסוי הן הן 85K.
מחיר המכירה מתוכנן להיות 980K. כלומר רווח של כ- 145K. לא לקחתי בחשבון הוצאות מימון כרגע אבל זה יהיה כ-20K כנראה, תלוי בתנאים.
אני מצרף רשימת נושאים לדון איתו עליהם בפגישה הקרובה שלי. אני מאוד אעריך אם תוכלו לתת לי עוד כיוונים:
כמו כן, עשיתי לעצמי רשימת "שיעורי בית" לבצע. הפרטים העיקריים בה:
שוב תודה מראש על כל תוספת לשיעורי בית, נושא/שאלה לדון בו, או תובנה אחרת!
הוצעה לי אפשרות להיכנס לעסקת פליפ בארה"ב שבה קונים נכס, משפצים, ומוכרים. מי שמנהל את הכל זו חברה ישראלית בבעלות של אדם שאני סומך עליו.
אני לא רוצה שהדיון יתפתח סביב סוגיית האמון וההונאות, אז רק אומר שאני מכיר אותו 13 שנה, ושבנוסף אלי משקיעים גם 2 חברי ילדות מאוד קרובים שלו, והחברה בעצמה משקיעה גם כן ולא רק המשקיעים (וכנראה יותר מהם) כך שאני לא דואג בתחום הזה.
מה שאני כן אשמח, זה שתעזרו לי לחשוב על כיוונים לבדיקת העסקה עצמה. מה אני צריך לשאול אותו, ומה אני צריך לבדוק בעצמי.
להלן פרטי העסקה בhigh level (מעתיק מתוך מייל ששלח לי):
1. הרכישה: אנחנו רוכשים בית ב-350 אלף דולר, באחד האזורים היקרים ביותר בשיקגו (northibrook).
2. השיפוץ - כרגע הבית לא משופץ, לא יפה מבחוץ, קומה אחת + מרתף, התכנון - לשפץ את הבית, להוסיף קומה ולהגדיל את גודל הבית לכ-4650 סק"פ (430 מ"ר בנוי), השטח על גודל 1.6 דונם. בחישובי השיפוץ לקחנו המון ספיירים ונעבוד עם קבלן ואדריכל מקומיים שעשו עבודות דומות באזור פעמים רבות.
לאתר האדריכל - http://rktectsllc.com/gallery/ , זה הסגנון של השיפוץ.
3. הרחוב: יש שם בתים מהממים שנמכרו בעד 1.2 מיליון דולר, רחוב שקט ויוקרתי.
4. המכירה: מתכננים למכור מתחת למחיר השוק בכדי למכור מהר. מחיר היעד הוא כ-210 דולר לסק"פ, כשהממוצע לבתים בשכונה הוא כ-263 דולר לסק"פ.
הבית שלנו יהיה משופץ ברמה הגבוהה יותר, מבחוץ ומבפנים, בהתאם לסטנדרט ברחוב.
5. תנאי סף שלנו לביצוע עסקה:
א. ביצוע אינספקשיין - בוצע היום, מחכים לדו"ח כדי לדעת שיסודות הבית במצב טוב.
ב. קבלת מימון (קיבלנו אישור עקרוני).
6. זמן ההשקעה:
העברת הכספים - תוך חודש
סיום השיפוץ - משוער לאפריל-מאי
מכירה - מוכרים מתחת למחיר השוק, אז מקווים למכור עד אוגוסט.
בגדול - מתכננים לסיים בפחות משנה את כל הפרויקט, אם ילך לפי התכניות זה יסתיים תוך 8 חודשים.
7. הון עצמי נדרש:
א. נגייס כ-353,000 אלף דולר באמצעות 3-4 משקיעים ממעגל החברים הקרוב.
ב. היתר - במימון בנקאי, אנחנו ערבים למשכנתא.
8. חלוקת הרווחים:
א. עד 10% תשואה - חלוקה של 60/40 לטובת המשקיע.
ב. על החלק שבין 10% ל-20% תשואה - חלוקה 50/50.
ג. מה שמעל 20% תשואה - חלוקה 40/60 לחברה.
בכל מקרה, יש העדפה של 8% ראשונים למשקיע (כלומר, אם נעשה "רק" 12%, 8% ילכו למשקיע).
בשורה התחתונה - לפי התשואה, המשקיעים יקבלו 20.5% תשואה על הכסף ב-8 חודשים.
9. בתים דומים שנמכרו באזור:
ראה עמוד 7, רוב הבתים שם בכלל לא משופצים - ונמכרו ביותר מ-210 דולר לסק"פ.
זה קצת לא ברור מהמייל, אז אני אבהיר ואשלים את התמונה מתוך המסמך הנלווה שהוא שלח לי עם יתר פירוט:
עלות הרכישה היא 350K, ועלות השיפוץ+הוצאות נלוות היא עוד 400K. בנוסף לזה הוצאות המכירה+מיסוי הן הן 85K.
מחיר המכירה מתוכנן להיות 980K. כלומר רווח של כ- 145K. לא לקחתי בחשבון הוצאות מימון כרגע אבל זה יהיה כ-20K כנראה, תלוי בתנאים.
אני מצרף רשימת נושאים לדון איתו עליהם בפגישה הקרובה שלי. אני מאוד אעריך אם תוכלו לתת לי עוד כיוונים:
- כמה זמן אתם עובדים בארה”ב?
- כמה זמן אתם עובדים באיזור של הנכס?
- כמה נכסים קניתם? כמה למטרת השכרה וכמה למטרת פליפ?
- מה ההכרות שלכם עם בעלי המקצוע (ארכיטקט, קבלן)? מדוע בחרתם בהם? איך אתם עוקבים אחריהם (מהארץ או משם)?
- כמה החברה של הארכיטקט/קבלן גדולים?
- מהיכן החברה משיגה את החומרים לבנייה? יש להם צוות משלהם, חיצוני, קונים בהום דיפו או שיש להם ספקים זולים משלהם?
- האם משלמים לבעלי המקצוע בשלבים או הכל מראש?
- את המחיר והזמן שיקח אתם שיערכתם או החברה שמצאה לכם את הנכס? לפי מה זה שוערך?
- למה בחרתם בשיקגו/ג’קסווניל/northibrook?
- איך מצאתם את הנכס?
- למה דווקא בחרתם בנכס הזה?
- אם יש פה הזדמנות יחודית וטובה, למה בעלי הון מקומיים לא עושים את זה?
- האם השיפוץ הוא קוסמטי או עמוק ומבני (עד הריסה מאפס)? כי מחיר הקניה הוא בערך מחיר השיפוץ עצמו, זה נשמע מסוכן אם מעריכים לא נכון
- כמה קל למכור/להשכיר נכסים באיזור הזה?
- מה הסיכונים העיקריים שאתם צופים? איך מתמודדים איתם?
- מה הworst case שאתה מדמיין (תשואה שלילית)?
- תמחורים לבלת”מים
- מה המנגנון למקרה שיש בלת”מים או שיש משקיעים שרוצים לצאת
- כמה החברה שמה
- כמה כל משקיע שם? אפשר לשחק עם הסכום ולקבל את החלק היחסי?
- מימון בנקאי - עבור המשקיעים או רק עבור החברה לחלק שהיא שמה
- מימון בנקאי - מה התנאים
- עד מתי צריך להעביר את הכסף
- מיסוי בפועל
- מה המנגנון לקבלת החלטות בהשקעה, מה הSAY של כל משקיע
- איך רושמים בטאבו האמריקאי את הנכס
- מה המבנה המשפטי של החברה/שותפות?
- לעבור על פרטי ההצעה בקובץ כדי להבין כל פרט בה
כמו כן, עשיתי לעצמי רשימת "שיעורי בית" לבצע. הפרטים העיקריים בה:
- להתייעץ עם חבר של חבר שמתעסק בתחום
- לקרוא על שיקגו
- לקרוא על ג'קסונוויל
- לקרוא על איזור northibrook
- לשקול לשלם למישהו עם נסיון כדי שיתן חוות דעת על ההשקעה
- לחפש באתרי מידע פתוחים בארה”ב על הכתובת: פשיעה, חינוך, היסטוריית מחירים של הנכס, היסטוריית מחירים של נכסים ברחוב, היסטוריית מוכרים בנכס, פילוח דומגרפי, אבטלה באיזור לעומת אבטלה בארה”ב ובשיקגו, הכנסות באיזור לעומת הכנסה בארה”ב ובשיקגו, אחוז בתים ריקים (Vacancy), האם יש הגירה שלילית, לחפש בגוגל
- לחפש באינטרנט מידע על הארכיטקט
- לחפש באינטרנט מידע על הקבלן
- להחליט כמה כסף אני מוכן להשקיע, וכמה ממנו אני מוכן לסכן
שוב תודה מראש על כל תוספת לשיעורי בית, נושא/שאלה לדון בו, או תובנה אחרת!
נערך לאחרונה ב: