• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

השקעה בפליפ בארה"ב - מה לשאול?

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,192
דירוג
1,803
ערב שלום,

הוצעה לי אפשרות להיכנס לעסקת פליפ בארה"ב שבה קונים נכס, משפצים, ומוכרים. מי שמנהל את הכל זו חברה ישראלית בבעלות של אדם שאני סומך עליו.
אני לא רוצה שהדיון יתפתח סביב סוגיית האמון וההונאות, אז רק אומר שאני מכיר אותו 13 שנה, ושבנוסף אלי משקיעים גם 2 חברי ילדות מאוד קרובים שלו, והחברה בעצמה משקיעה גם כן ולא רק המשקיעים (וכנראה יותר מהם) כך שאני לא דואג בתחום הזה.

מה שאני כן אשמח, זה שתעזרו לי לחשוב על כיוונים לבדיקת העסקה עצמה. מה אני צריך לשאול אותו, ומה אני צריך לבדוק בעצמי.

להלן פרטי העסקה בhigh level (מעתיק מתוך מייל ששלח לי):
1. הרכישה: אנחנו רוכשים בית ב-350 אלף דולר, באחד האזורים היקרים ביותר בשיקגו (northibrook).

2. השיפוץ - כרגע הבית לא משופץ, לא יפה מבחוץ, קומה אחת + מרתף, התכנון - לשפץ את הבית, להוסיף קומה ולהגדיל את גודל הבית לכ-4650 סק"פ (430 מ"ר בנוי), השטח על גודל 1.6 דונם. בחישובי השיפוץ לקחנו המון ספיירים ונעבוד עם קבלן ואדריכל מקומיים שעשו עבודות דומות באזור פעמים רבות.
לאתר האדריכל - http://rktectsllc.com/gallery/ , זה הסגנון של השיפוץ.

3. הרחוב: יש שם בתים מהממים שנמכרו בעד 1.2 מיליון דולר, רחוב שקט ויוקרתי.

4. המכירה: מתכננים למכור מתחת למחיר השוק בכדי למכור מהר. מחיר היעד הוא כ-210 דולר לסק"פ, כשהממוצע לבתים בשכונה הוא כ-263 דולר לסק"פ.
הבית שלנו יהיה משופץ ברמה הגבוהה יותר, מבחוץ ומבפנים, בהתאם לסטנדרט ברחוב.

5. תנאי סף שלנו לביצוע עסקה:
א. ביצוע אינספקשיין - בוצע היום, מחכים לדו"ח כדי לדעת שיסודות הבית במצב טוב.
ב. קבלת מימון (קיבלנו אישור עקרוני).

6. זמן ההשקעה:
העברת הכספים - תוך חודש
סיום השיפוץ - משוער לאפריל-מאי
מכירה - מוכרים מתחת למחיר השוק, אז מקווים למכור עד אוגוסט.
בגדול - מתכננים לסיים בפחות משנה את כל הפרויקט, אם ילך לפי התכניות זה יסתיים תוך 8 חודשים.

7. הון עצמי נדרש:
א. נגייס כ-353,000 אלף דולר באמצעות 3-4 משקיעים ממעגל החברים הקרוב.
ב. היתר - במימון בנקאי, אנחנו ערבים למשכנתא.

8. חלוקת הרווחים:
א. עד 10% תשואה - חלוקה של 60/40 לטובת המשקיע.
ב. על החלק שבין 10% ל-20% תשואה - חלוקה 50/50.
ג. מה שמעל 20% תשואה - חלוקה 40/60 לחברה.

בכל מקרה, יש העדפה של 8% ראשונים למשקיע (כלומר, אם נעשה "רק" 12%, 8% ילכו למשקיע).

בשורה התחתונה - לפי התשואה, המשקיעים יקבלו 20.5% תשואה על הכסף ב-8 חודשים.

9. בתים דומים שנמכרו באזור:
ראה עמוד 7, רוב הבתים שם בכלל לא משופצים - ונמכרו ביותר מ-210 דולר לסק"פ.

זה קצת לא ברור מהמייל, אז אני אבהיר ואשלים את התמונה מתוך המסמך הנלווה שהוא שלח לי עם יתר פירוט:
עלות הרכישה היא 350K, ועלות השיפוץ+הוצאות נלוות היא עוד 400K. בנוסף לזה הוצאות המכירה+מיסוי הן הן 85K.
מחיר המכירה מתוכנן להיות 980K. כלומר רווח של כ- 145K. לא לקחתי בחשבון הוצאות מימון כרגע אבל זה יהיה כ-20K כנראה, תלוי בתנאים.

אני מצרף רשימת נושאים לדון איתו עליהם בפגישה הקרובה שלי. אני מאוד אעריך אם תוכלו לתת לי עוד כיוונים:
  1. כמה זמן אתם עובדים בארה”ב?
  2. כמה זמן אתם עובדים באיזור של הנכס?
  3. כמה נכסים קניתם? כמה למטרת השכרה וכמה למטרת פליפ?

  4. מה ההכרות שלכם עם בעלי המקצוע (ארכיטקט, קבלן)? מדוע בחרתם בהם? איך אתם עוקבים אחריהם (מהארץ או משם)?
  5. כמה החברה של הארכיטקט/קבלן גדולים?
  6. מהיכן החברה משיגה את החומרים לבנייה? יש להם צוות משלהם, חיצוני, קונים בהום דיפו או שיש להם ספקים זולים משלהם?
  7. האם משלמים לבעלי המקצוע בשלבים או הכל מראש?
  8. את המחיר והזמן שיקח אתם שיערכתם או החברה שמצאה לכם את הנכס? לפי מה זה שוערך?

  9. למה בחרתם בשיקגו/ג’קסווניל/northibrook?
  10. איך מצאתם את הנכס?
  11. למה דווקא בחרתם בנכס הזה?
  12. אם יש פה הזדמנות יחודית וטובה, למה בעלי הון מקומיים לא עושים את זה?
  13. האם השיפוץ הוא קוסמטי או עמוק ומבני (עד הריסה מאפס)? כי מחיר הקניה הוא בערך מחיר השיפוץ עצמו, זה נשמע מסוכן אם מעריכים לא נכון
  14. כמה קל למכור/להשכיר נכסים באיזור הזה?
  15. מה הסיכונים העיקריים שאתם צופים? איך מתמודדים איתם?
  16. מה הworst case שאתה מדמיין (תשואה שלילית)?
  17. תמחורים לבלת”מים
  18. מה המנגנון למקרה שיש בלת”מים או שיש משקיעים שרוצים לצאת
  19. כמה החברה שמה
  20. כמה כל משקיע שם? אפשר לשחק עם הסכום ולקבל את החלק היחסי?
  21. מימון בנקאי - עבור המשקיעים או רק עבור החברה לחלק שהיא שמה
  22. מימון בנקאי - מה התנאים
  23. עד מתי צריך להעביר את הכסף
  24. מיסוי בפועל
  25. מה המנגנון לקבלת החלטות בהשקעה, מה הSAY של כל משקיע
  26. איך רושמים בטאבו האמריקאי את הנכס
  27. מה המבנה המשפטי של החברה/שותפות?
  28. לעבור על פרטי ההצעה בקובץ כדי להבין כל פרט בה

כמו כן, עשיתי לעצמי רשימת "שיעורי בית" לבצע. הפרטים העיקריים בה:
  • להתייעץ עם חבר של חבר שמתעסק בתחום
  • לקרוא על שיקגו
  • לקרוא על ג'קסונוויל
  • לקרוא על איזור northibrook
  • לשקול לשלם למישהו עם נסיון כדי שיתן חוות דעת על ההשקעה
  • לחפש באתרי מידע פתוחים בארה”ב על הכתובת: פשיעה, חינוך, היסטוריית מחירים של הנכס, היסטוריית מחירים של נכסים ברחוב, היסטוריית מוכרים בנכס, פילוח דומגרפי, אבטלה באיזור לעומת אבטלה בארה”ב ובשיקגו, הכנסות באיזור לעומת הכנסה בארה”ב ובשיקגו, אחוז בתים ריקים (Vacancy), האם יש הגירה שלילית, לחפש בגוגל
  • לחפש באינטרנט מידע על הארכיטקט
  • לחפש באינטרנט מידע על הקבלן
  • להחליט כמה כסף אני מוכן להשקיע, וכמה ממנו אני מוכן לסכן

שוב תודה מראש על כל תוספת לשיעורי בית, נושא/שאלה לדון בו, או תובנה אחרת!
 
נערך לאחרונה ב:
אני לא רוצה שהדיון יתפתח סביב סוגיית האמון
דווקא עם חברים יש נושא שהוא יותר מהותי מאמון.
הבעיה מתחילה כאשר על צד בטוח שהוא עושה לשני טובה. אתה כי אתה נותן לו כסף להשקעה, ועוזר לו לבנות ולבסס את העסק שלו. הוא כי הוא מאפשר לך צ'אנס של הלייפטיים.

חברים עכשיו, הכל סבבה. מה קורה כשהלוז מתעכב? מה קורה אם יש הפסד?

תשאל את עצמך אם היית נכנס לעסקה כזו, לולא חבר היה מציע זאת. האם בכלל חיפשת עסקאות כאלה לפני כן?


עשיתי לעצמי רשימת "שיעורי בית"
התגובה שלי נעה בין "וואו, כל הכבוד על החשיבה והסדר והארגון" ל-"מה אתה צריך את הכאב ראש הזה, כל כך הרבה עבודה ובירורים"
 
דווקא עם חברים יש נושא שהוא יותר מהותי מאמון.
אני מסכים אבל לכל מטבע יש 2 צדדים. לא הייתי נכנס לעסקה כזו עם אדם זר שאני לא מכיר.
בכל אופן הבעלים של החברה הוא לא ממש חבר, רק מישהו שאני מכיר 13 שנה דרך החבר המשותף שהוא חבר מאוד טוב שלי גם כ13 שנה (הסיבה שאני מכיר את הבעלים הוא שהוא היה שותף של חבר שלי בדירה הרבה שנים).

תשאל את עצמך אם היית נכנס לעסקה כזו, לולא חבר היה מציע זאת. האם בכלל חיפשת עסקאות כאלה לפני כן?
כן והחלטתי לוותר בדיוק כי לא רציתי להיכנס לזה עם גורמים שאני לא יכול לסמוך עליהם

"מה אתה צריך את הכאב ראש הזה, כל כך הרבה עבודה ובירורים"
הרבה מזה בשביל תהליך למידה וכדי לא לעשות משהו שאני לא מבין אותו
 
תשאל אותו כמה הוא משקיע בעסקה (ללא קשר למשכנתא)
שאל אותו למה הוא לא לוקח כסף מHARD MONEY ושהוא ירוויח יותר?
הרבה מזה בשביל תהליך למידה וכדי לא לעשות משהו שאני לא מבין אותו
ואתה גם לא תבין אותו גם אם תשאל אותו זיליון שאלות.

אגב שיפצת פעם דירה בארץ?
 
בהנחה שאת חי בארץ, צורך בשקלים, ומתכנן להמיר שקלים לדולרים לשם ביצוע ההשקעה, הייתי מחשב מהו הרווח הדולרי הצפוי בתרחיש האופטימי ובכמה צריך להיחלש הדולר בתקופת הפרוייקט כדי שהרווח השקלי יתאפס.
 
ערב שלום,

הוצעה לי אפשרות להיכנס לעסקת פליפ בארה"ב שבה קונים נכס, משפצים, ומוכרים. מי שמנהל את הכל זו חברה ישראלית בבעלות של אדם שאני סומך עליו.
אני לא רוצה שהדיון יתפתח סביב סוגיית האמון וההונאות, אז רק אומר שאני מכיר אותו 13 שנה, ושבנוסף אלי משקיעים גם 2 חברי ילדות מאוד קרובים שלו, והחברה בעצמה משקיעה גם כן ולא רק המשקיעים (וכנראה יותר מהם) כך שאני לא דואג בתחום הזה.

מה שאני כן אשמח, זה שתעזרו לי לחשוב על כיוונים לבדיקת העסקה עצמה. מה אני צריך לשאול אותו, ומה אני צריך לבדוק בעצמי.

להלן פרטי העסקה בhigh level (מעתיק מתוך מייל ששלח לי):


זה קצת לא ברור מהמייל, אז אני אבהיר ואשלים את התמונה מתוך המסמך הנלווה שהוא שלח לי עם יתר פירוט:
עלות הרכישה היא 350K, ועלות השיפוץ+הוצאות נלוות היא עוד 400K. בנוסף לזה הוצאות המכירה+מיסוי הן הן 85K.
מחיר המכירה מתוכנן להיות 980K. כלומר רווח של כ- 145K. לא לקחתי בחשבון הוצאות מימון כרגע אבל זה יהיה כ-20K כנראה, תלוי בתנאים.

אני מצרף רשימת נושאים לדון איתו עליהם בפגישה הקרובה שלי. אני מאוד אעריך אם תוכלו לתת לי עוד כיוונים:


כמו כן, עשיתי לעצמי רשימת "שיעורי בית" לבצע. הפרטים העיקריים בה:


שוב תודה מראש על כל תוספת לשיעורי בית, נושא/שאלה לדון בו, או תובנה אחרת!

היי
ישנם מספר דברים שאתה צריך לתת את עליהם את הדעת.

1. האם הנכס ירכש תחת LLC, מאחר ומדובר בפעולה של שיפוץ, אתם חשופים לתביעות מצד פועל שנפצע, וזה גם המבנה הנכון לרכוש כשיש מספר שותפים.
2. למיטב ידיעתי ישנו ביטוח מיוחד לפיקס אנד פליפ, האם נלקח בחשבון ?
3. לוודא שהמספרים שציינת אכן מדוייקים, ולקחת מקדם ביטחון, האם במקרה של נתונים פחות טובים עדיין ההשקעה עדיין משתלמת ?
4. מאחר ומדובר בפעולה יזמית עם שימוש במימון, מדובר ברמת סיכון גבוה (אבל הרווח יכול להיות בהתאם), האם סכום ההשקעה שאתה נחשף אליו, הוא סכום שאתה יכול להכיל כהפסד מלא או חלק מהסכום במקרה הגרוע ביותר ?
5. האם המספרים שציינת הם הערכה או לאחר בדיקת אינספקטור מוסמך ומנוסה ?
6. האם עלולות להיות חריגות בנייה בשיפוץ כל כך נרחב שימנעו מכירה עתידית ?
7. האם תוספת של 20% לעלויות שיפוץ במקרה של חריגה מהתקציב תוך כדי השיפוץ נלקחה בחשבון ?
8. לפי הנתונים שרשמת, כשמוסיפים את עלות המימון, הרווח היזמי הוא $125,000 כלומר מדובר ברווח יזמי של 14.6%, הנעלם הגדול כאן, כמה זמן יקח הפרוייקט כולל מכירת הנכס בשוק הנדל"ן של שיקגו כיום ? מי קהל היעד בפוטנציאלי של הרוכשים ? צריך לקחת בחשבון שגם אם נמצא קונה ויש לא אישור עקרוני למימון, גם לאחר חודשיים בתוך תהליך הרכישה ולמרות האישור העקרוני, עדיין ישנם מקרים רבים שהבנק לא מאשר את המימון ולכן העסקה מתבטלת, יש כאן הפסד של זמן (וכסף).
9. במידה והעסקה תושלם תוך שנה, זה מקטין משמעותית את הכדאיות (ניתן לרכוש סינגל פמלי מכינוס, לשפץ ולמכור בטווח זמן קצר יותר ורמת סיכון נמוכה יותר בטווח של חצי שנה).
10. מאחר ומדובר באזור קר, צריך להיזהר מלהגיע למכירת הנכס לאחר הקיץ, השוק עלול להיכנס לתרדמת חורף.
11. מה הניסיון של השותפים בפרוייקט יזמי בסדר גודל כזה באזור המדובר ?
12. האם עלויות השיפוץ $400,000 כוללות 10% עמלת ניהול השיפוץ של איש מקצוע מקומי ?
13. באזור בו אני פועל משקיעי פיקס אנד פליפ פועלים לפי נוסחה, רכישת נכס מתחת למחיר השוק, ובעת הוספת עלויות השיפוץ הם מעוניינים להגיע ל 70% ממחיר השוק כדי לוודא באופן מוחלט רווח בעסקה גם לאחר קיזוז עלויות רכישה, מכירה ובלתמים למיניהם. במקרה שהצגת, מחיר הרכישה, עלויות השיפוץ והמימון מדובר ב $770,000 והרווח הצפוי הוא $210,000 כלומר יש מרווח של 27% וזה סביר, חשוב לוודא שהמספרים מדוייקים ככול הניתן, וזמן מכירת הנכס לפי תנאי השוק הקיימים.
14. האם מס רווחי ההון חושב לפי מס רווחי ההון בישראל 25%
15. האם בעלויות מכירה נלקח בחשבון 6% ממחיר המכירה עבור תווך ועוד אחוז מסויים עבור ה COUNTY
16. 6% עבור תיווך, 1.5% עבור המחוז, 25% רווח הון עבור רווח של $145,000 מדובר ב $109,750 לא כולל עלויות עו"ד, אתה רשמת $85,000
17. אני מקווה שהצלחתי לתת כיוונים נוספים לבחון, בהצלחה !
 
תשאל אותו כמה הוא משקיע בעסקה (ללא קשר למשכנתא)
ברשימה :)

שאל אותו למה הוא לא לוקח כסף מHARD MONEY ושהוא ירוויח יותר?
אתה מתכוון לשאול למה הוא לא לוקח את כל ה100% מהסכום כמימון? אני אוסיף לרשימת השאלות ברצון (תודה) אבל אשמח להבין את הרציונל מאחורי השאלה.
זה נראה לי טריוויאלי שהוא ירצה לקחת פחות מימון כדי לחלוק בחלק מהסיכון עם המשקיעים, וגם כי אני מניח שתנאי ההלוואה שלו ישתפרו אם הוא יקח פחות אחוז מימון..

איך זה אמור לעבוד מבחינת עסקאות כאלו בכל מה שקשור למימון?
הרי אם הוא בעצמו לוקח משכנתא עבור החלק שהוא שם, אז הערבות היא הדירה ולכן בעקיפין אני זה שערב להלוואה שהוא לוקח בלי קשר אלי. אני צודק?
או שאם יש משכנתא זה נחשב שזו הלוואה שאני כמשקיע גם לקחתי (לפי החלק היחסי שהשקעתי) והתשואה ממנה מגיעה גם לי?

אגב שיפצת פעם דירה בארץ?
לא


@רוני המון תודה על התגובה המושקעת!
 
אז שמע עם כל הכבוד כל השאלות שלך אינן שוות דבר, אינך מבין בזה מאומה, היזם יכול לשקר לך, לערבב אותך עד מחר ולהציג לך הכל באופן חיובי ואופטימי ואין לך דרך טובה לאמת את הנתונים שלו, הכל נופל בסופו של יום אם אתה סומך עליו או שלא.
כללים אישיים שלי:
לא משקיע במשהו אא"כ אני ממש מבין בזה או לחלופין דרך/עם מישהו שממש מבין בזה ואני ממש סומך עליו (ושגם מסכן את כספו שלו!).
 
אז שמע עם כל הכבוד כל השאלות שלך אינן שוות דבר, אינך מבין בזה מאומה, היזם יכול לשקר לך, לערבב אותך עד מחר ולהציג לך הכל באופן חיובי ואופטימי ואין לך דרך טובה לאמת את הנתונים שלו, הכל נופל בסופו של יום אם אתה סומך עליו או שלא.
כללים אישיים שלי:
לא משקיע במשהו אא"כ אני ממש מבין בזה או לחלופין דרך/עם מישהו שממש מבין בזה ואני ממש סומך עליו (ושגם מסכן את כספו שלו!).

וכבר עשה כמה פעמים את אותו דבר בהצלחה [ולא רק בעל חוש ריח להבנה]
 
לא משקיע במשהו אא"כ אני ממש מבין בזה או לחלופין דרך/עם מישהו שממש מבין בזה ואני ממש סומך עליו (ושגם מסכן את כספו שלו!).
אני לחלוטין מסכים עם הגישה שלך. זו גם הסיבה שלא רציתי להיכנס לדברים מהסוג הזה בעבר, וזו גם הסיבה למה במקרה הזה שאני כן סומך עליו ושהוא כן מסכן את כספו שלו אני כן מוכן לשקול את זה. זה לא סותר את זה שאני כן רוצה להבין כמה שאפשר את טיבה של ההשקעה, וגם ללמוד על הדרך מה שאפשר.

אעריך את זה אם תוכל להתייחס למה ששאלתי לגבי המימון (במידה ואתה יודע)
 
אני הייתי מעדיף חלוקת רווחים בשיעור קבוע בלי מדרגות. התנאים הנוכחיים יוצרים פער באינטרסים בינך לבין החברה, כך שלחברה משתלם יותר לקחת סיכונים תמורת סיכוי שהתשואה תהיה גבוהה במיוחד. הכי טוב היה אם החברה היית גם משתתפת בהפסדים באותו שיעור, אבל זה כנראה יותר מדי לבקש...
 
איך זה אמור לעבוד מבחינת עסקאות כאלו בכל מה שקשור למימון?
הרי אם הוא בעצמו לוקח משכנתא עבור החלק שהוא שם, אז הערבות היא הדירה ולכן בעקיפין אני זה שערב להלוואה שהוא לוקח בלי קשר אלי. אני צודק?
או שאם יש משכנתא זה נחשב שזו הלוואה שאני כמשקיע גם לקחתי (לפי החלק היחסי שהשקעתי) והתשואה ממנה מגיעה גם לי?
אתה לא ערב להלוואה בכל מקרה, הלוואה רגילה מבנק זה משכנתא רגילה שמתבססת על הCREDIT SCORE של לוקח ההלוואה, יהיה לו קשה גם לרשום את הנכס על שם LLC בצורה הזו.
התשואה מההלוואה יכולה יכולה גם להגיע ממך ויכולה שלא, זה נתון למשא ומתן ואין חוק לגבי זה, כמובן בכל מקרה זה מעלה את הסיכון שלך ואת שלו עוד יותר כי הוא גם מסכן את שמו הטוב ואת היסטוריית האשראי שלו.
כל זה בהנחה שזה משכנתא רגילה מבנק.
זו נקודה טובה לבדוק איך מתחלקים בהפסד
מנסיוני לרווחים יש הרבה שותפים, להפסדים הרבה פחות.

אגב בתמונות המצורפות הסטנדרד הוא טוב ושיפוץ כזה הוא לא זול.
זכור שחבר שלך הוא לא קבלן הוא יזם ולפיכך השיפוץ יעלה לו יותר כסף.
ממליץ לך על הסידרה ZOMBIE HOUSE FLIPPING, אתה תלמד את הנושא מהר מאד ותראה שהרווחים אינם עצומים.

לגבי חלוקת הסיכון, אין פה חלוקת סיכון כלל כיוון שמשכנתאות הם NON RECOURSE בארה"ב כמו כל הלוואה אחרת, אם הם מאמינים שההשקעה טובה ורווחית למה הם צריכים שותפים? שיקחו 70%-80% מערך הנכס כולל עלות השיפוץ מHARD MONEY (בדיוק מה שעושים בסדרה שהמלצתי) ועדיין הם יצטרכו לשים פחות כסף ממה שהם שמים + לא מסכנים את הCREDIT SCORE שלהם.
 
ממליץ לך על הסידרה ZOMBIE HOUSE FLIPPING
אצפה בה, תודה

אם הם מאמינים שההשקעה טובה ורווחית למה הם צריכים שותפים? שיקחו 70%-80% מערך הנכס כולל עלות השיפוץ
הסיבה הכי טובה שאני יכול לחשוב עליה היא שאם הם יקחו אחוזים גבוהים הריבית למימון תהיה יקרה יותר.
בנוסף נשמע לי לא הגיוני שכל אחד יכול לקחת ככה מלא הלוואות ולקחת מלא סיכונים על חשבון הבנק בלי לסכן את הcredit score שלו. ולראיה, למה כל חברה יזמית לא עושה את מה שהצעת וכן יש חברות שמגייסות הון מהציבור? וגם למה שלא יעשו מאות השקעות על חשבון הלוואות כאלו כנגד ההשקעות בלי לסכן את עצמם? כלומר השכל הישר שלי אומר שיש להם יתרונות בזה שאחוז גדול מגיע ממשקיעים נוספים ולא רק מהם
 
הסיבה הכי טובה שאני יכול לחשוב עליה היא שאם הם יקחו אחוזים גבוהים הריבית למימון תהיה יקרה יותר.
אם העסקה רווחית אז תמיד עדיף לגייס חוב במקום שותפים בהון עצמי. ברור שהריבית תהיה יקרה יותר, אבל איתך הם מתחלקים ברווחים... זה עוד יותר יקר.
בנוסף נשמע לי לא הגיוני שכל אחד יכול לקחת ככה מלא הלוואות ולקחת מלא סיכונים על חשבון הבנק בלי לסכן את הcredit score שלו.
HARD MONEY זה לא מבנק.
למה כל חברה יזמית לא עושה את מה שהצעת וכן יש חברות שמגייסות הון מהציבור?
כל יזם נדל"ן בארה"ב עושה את זה באמת ברמה זו או אחרת... אני מלווה לחברות כאלה בריביות דו-ספרתיות.
וגם למה שלא יעשו מאות השקעות על חשבון הלוואות כאלו כנגד ההשקעות בלי לסכן את עצמם?
זה בדיוק מה שעושים, עד דרגה מסויימת כמובן, כסף מהבית חייבים להביא בסופו של יום.
כלומר ההגיון הכללי שלי אומר שיש להם יתרונות בזה שאחוז גדול מגיע ממשקיעים נוספים ולא רק מהם
יש, הם גובים מהם דמי ניהול ואחוזים גבוהים מהרווח שלהם מבלי לסכן את כספם.
 
למה כל חברה יזמית לא עושה את מה שהצעת וכן יש חברות שמגייסות הון מהציבור?
חברה תעדיף לגלגל או להנפיק אג"ח רק כאשר תנאי ההלוואה שהיא יכולה לקבל מהציבור עדיפים מבחינתה על התנאים שהבנקים מציעים, או לחילופין, אם הציבור מוכן להלוות והבנקים לא, לרוב בשל מינוף יתר.
 
התכוונתי חברות שמשקיעות ביחד עם משקיעים, לא שמגייסות כסף בתמורה לחוב
 
היינו הך. הן או גוזרות קופון בטוח (ע"ע קרן גידור שגובה ד"נ), או משיתות על המשקיעים סיכון בתמחור שהמלווים בשוק (למשל בנקים) לא יסכימו לו.
זה לא אומר שהפרויקט פסול או לא כדאי, אבל כן אומר שכל גוף שמבטיח לך בוננזה שתעשה 10% בשנה, ומתחנן ל - 300K ש"ח המסכנים שלך בטלמרקטינג ממישיגן, כנראה לא מספר לך את כל האמת.
 
החלטתי לוותר על העסקה. תודה לכל מי שעזר!

הסיבות העיקריות:
- הבנתי שהיזם לא משקיע הון עצמי ולא מסתכן בכלום. יש הלוואה למימון הרכישה, שהערבות שלה היא הבית ובעצם "כולם" שותפים בה. מבחינתי אם אין מערכת תמריצים שבה כשאני מפסיד אז היזם מפסיד ולהיפך זה לא זהות אינטרסים כי אין לו שום ריסון מלקחת סיכונים.
- בחנתי בתים באיזור, ולמרות שאכן יש בתים שנמכרו במחירים דומים וגבוהים ממחיר המטרה, הם ברמה גבוהה מאוד ויש סיכוי גדול מאוד להערכתי שבעלות השיפוץ לא נגיע לרמה כזו ולכן יש הערכת חסר של מחיר המכירה/עלות השיפוץ
- התשואה בשורה התחתונה, לאחר שהיזם לוקח כ-50% ממנה (למעשה קצת יותר), לא שווה את הסיכון
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 2
ג השקעה במינוף - בדיקת שפיות שוק ההון 22
S אפיק השקעה ראשוני לצעירה עם משכורת נמוכה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
G השקעה מחו״ל שוק ההון 5
אור כחול אלטרנטיבות השקעה לפיקדון בנקאי שוק ההון 7
צ השקעה במדד - הגיוני? שוק ההון 19
E 500 אש״ח אפשרויות השקעה? שוק ההון 20
ס השקעה ב-SCHG בעקבות הפוסט על השקעות לילד דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 9
O השקעה פאסיבית לאזרחים אמריקאים שוק ההון 5
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
T משכנתא או השקעה נדל"ן 5
S השקעה בסיכון גבוה שוק ההון 55
S השקעה דרך אפליקציית בלינק שוק ההון 2
M העברת השקעה מכספית ל? שוק ההון 5
I השקעה בקרנות מנוטרלות מט"ח שוק ההון 3
Z חשבון השקעה לאחר נישואין שוק ההון 0
T להגדיל משכנתה בשביל השקעה שוק ההון 2
A השקעה לטווח בינוני שוק ההון 3
ש השקעה במדדים, האם באמת הנכון זה להשקיע באותו מדד כל הזמן או לפתוח אפיקים חדשים? שוק ההון 15
Y השקעה של 350000 למשך שנתיים וחצי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
G השקעה בחברה עם רכיב אג"חי השקעות אלטרנטיביות 5
P הסתמכות על השקעה במדדים - לבנות על תיק ההשקעות לעתיד. פוסטים מאיכות נמוכה 5
D חוות דעת על השקעה ל 10 שנים שוק ההון 2
S השקעה באג"ח ישראלי דרך ברוקר זר שוק ההון 1
S החלפת אסטרטגיית השקעה שוק ההון 5
AbuNafha מחשבון אקסל - השקעה בנדל"ן מול השקעה בשוק ההון שוק ההון 14
A איך להקל על יורשים בהוצאת כספים מחשבונות השקעה אמריקאיים של אזרח אמריקאי שנפטר שוק ההון 188
B פדיון תיק השקעה ומעבר לברוקר זר לאור המלחמה- סיכון או השקעה? שוק ההון 10
A השקעה באג"ח שוק ההון 3
O השקעה בבורסה תא שוק ההון 0
א השקעה סולידית בדולרים שוק ההון 2
א השקעה בדירה להשכרה נדל"ן 8
O השקעה דרך ברוקר זר מבחינה מס ירושה ונזילות הכסף שוק ההון 35
O השקעה 4-6 שנים שוק ההון 16
א עצה לגבי השקעה במניות שבבים שוק ההון 44
חושב בגדול השקעה במכסות לגידול עופות השקעות אלטרנטיביות 20
O השקעה דולרית לשנה לפני תשלום שקלי שוק ההון 6
G השקעה בבורסה הישראלית בימים אלה שוק ההון 6
H לגבי השקעה בSocial House בצפון אנגליה נדל"ן 0
עידו ג אפיק השקעה פטור ממס למובטל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 42
נ התייעצות - השקעה בצומת אונו במחיר פרסיל נדל"ן 35
I השקעה לטווח רחוק אינפלציה ומיסוי ריאלי שקל/דולר שוק ההון 20
U השקעה חוזרת של דיבידנדים שוק ההון 9
L השקעה ב-S&P 500 דרך פפר אינווסט שוק ההון 30
Bosco התלבטות קשה - השקעה עבור בן משפחה שוק ההון 32
deussex התלבטות האם השקעה דרך בית השקעות ישראלי ובלאק רוק עולמית - מאבדת בעצם את הדיבידנד ? שוק ההון 10
א השקעה ב S&P ממונף - לטווח הארוך - מבוסס מחקרים שוק ההון 22
P השקעה בקרנות שנסחרות בארץ בIB שוק ההון 17
M השקעה בסנופי דרך פפר. שוק ההון 3
S השקעה חוזרת במדד ומסחר בשברי מניות שוק ההון 10

נושאים דומים

Back
למעלה