שלום
מעונין להשקיע סכום של כ100K$ בנדלן בחול (נכס להשכרה לטווח ארוך), בבעלותי נדלן בארץ והתשואה בארץ היא מבחינתי כבר לא רלוונטית, ככה שאין שאלה שאני רוצה להשקיע בחול. בשלבים של בחינת מספר אזורים בארצות הברית, וטיפול בכל האספקטים הלוגיסטים והמשפטיים של השקעה שם. יצא לי לדבר עם חבר שהעלה כחלופה השקעה במדינה באירופה שבה יש לדעתו יותר אפסייד למחירי הדירות. (בכוונה לא מציין את זה כדי לא למקד את הדיון בה). בדילמה האם עכשיו זהו הזמן הנכון להשקיע בארצות הברית, בזמן בו הריביות שם רק עולות, ואנחנו לאחר מספר שנים של עליות במחירי הנכסים. כמובן שכל מדינה ועיר היא שונה, מה דעתכם לגבי הכיוון אליו הולך השוק שם? על פי דברים שאני קורא מדברים על עצירה ואפילו קיפאון של המחירים ב2019-2020. ברור לי שאף אחד לא יודע בוודאות מה יהיה אבל מעניין אותי לשמוע מה חושבים אנשים כאן.
היי
תרשה לי לעשות לך מעט סדר.
1. שוק הנדל"ן בארה"ב בנוי משווקים רבים, כל אחת נמצא במגמה שונה מבחינת עליית המחירים, השווקים שעדיין לא עלו, הם אומנם מציעים תשואה גבוהה יותר משכירות, אבל רמת הסיכון בהם גבוהה יותר, מדובר באזורים פחות חזקים כלכלית ובאפשרויות התעסוקה.
2. השוק בארה"ב שונה מהשוק שאתה מכיר בישראל, כך שגם אם תהיה עליית ערך, רובה תעלם בעת המכירה בגלל עלויות מכירה גבוהות, 6% ממחיר המכירה עבור תיווך, אחוז מסוים למדינה (STATE), בנוסף למס על הרווח הראלי בשיעור 25%, מס רווחי ההון.
3. נכסים בעלי פוטנציאל לעליית ערך בארה"ב, שוחקים את העלייה במקביל של מחירי השכירויות, מאחר ומסיי העירייה נקבעים בהתאם לעליית מחיר הנכסים.
4. מאחר ואתה קונה נכס יחיד בארה"ב במזומן, אתה חשוף לתשלום כפל מס על ההכנסות משכירות (למרות האמנה למניעת כפל מס), תשלם מס בארה"ב ולאחר מכן בישראל (לפחות 20% בסה"כ).
5. רמת הסיכון בסוגי הנכסים שאנו רוכשים בארה"ב גבוהה יותר, מדובר בדרך כלל באוכלוסיה פחות טובה או חזקה כלכלית של שוכרים, לעתים הנכסים ישנים, והבניה פחות איכותית (בנייה מעץ).
6. החוזק של הכלכלה בארה"ב כיום, מאפשר השכרה ומכירה מהירה יחסית של הנכסים, ישנו פוטנציאל טוב לעליית ערך ועלייה בשכירות.
7. למרות מה שציינתי, התשואות משכירות עדיין גבוהות יחסית לאופציות הקיימות במדינות מערביות.
8. המשך מגמת עליית הריבית תקרב את המשבר הבא, להערכתי בעוד מספר שנים (במשבר הקודם, ריבית המשכנתאות ל 30 שנים, הייתה 6% עד 7% בשלוש השנים שלפני המשבר)
9. נכסים מתחת למחיר השוק, קשה להשיג בשוק חזק ועולה, בדרך כלל מדובר בנכסים המצריכים פעולה יזמית של שיפוץ מסיבי, אני לא בטוח שזה נכון עבורך בשלב זה.
10. במידה ואתה שוקל לרכוש נכס יחיד במבנה של חברת LLC זה יקזז מההכנסה השנתית $600 - $800 בממוצע.
אני מציע שתשקול את התגובות ותקבל החלטה שנוחה לך,
אני בעיתוי הנוכחי פועל בשוק זה רק עם לקוחות בעליי פורטפוליו נכסים בארה"ב.
במידה ורוכשים נכס יחיד, אני מפנה לשוק אחר.
בהצלחה !
, בהחלט ניתן להסתמך על אנשי מקצוע מקומיים שיאתרו נכסים מתאימים.
