• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

השוואת אסטרטגיות השקעה - עם/בלי רכישת דירה (+ גיליון סימולציות)

Octopus

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/11/18
הודעות
29
דירוג
16
שלום למלומדים.
בזמן האחרון מתחבט בשאלת הנדל"ן שנראה כי מאוסה על הרוב המוחלט פה בפורום.
אנסה לתמצת את השאלה כי עברתי על המון אשכולות (אחד לדוגמא) וכתבות בבלוג ועדיין משהו לא מסתדר לי בחישוב שאני עושה.
אני מנסה להשוות בין 3 אופציות:
  • שכירת דירה והשקעת כל החסכונות בשוק ההון (המצב היום)
  • שכירת דירה והשכרת דירה להשקעה; השקעת כל החסכונות בשוק ההון
  • קניית דירה למגורים; השקעת כל החסכונות בשוק ההון
פרטים טכניים - זוג בשנות העשרים, גרים במרכז ת"א, משכורת נטו משותפת 40K.
ההוצאות המצויינות בגיליון יעלו בעתיד (ילדים) אבל באופן שווה לכל האופציות ככה שאמור להשפיע בצורה שווה על סכום החסכון החודשי.

כמעט בכל קומבינציה של מספרים, יוצא לי שההבדלים בין צבירת ההון בכל האופציות לא משמעותיים (עד 2%, לכאן או לכאן).
האם אני מפספס משהו? לא עדיף לפזר סיכונים במיוחד אם זה לא על חשבון התשואה?
במיוחד בהינתן ההנחות המקלות (מפורט מטה) באופציה של לא לקנות דירה בכלל.

לינק לגיליון: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1NpIFMinr6knD--aDO8-9fiwtYwGc1Whb1EAXd38R2xA/edit?usp=sharing
מוזמנים להעתיק אותו אליכם ולשחק איתו.
אשמח לשמוע מה דעתכם או אם יש לי טעות איפשהו :)

הנחות:
  • לקחתי את אותו סכום התחלתי של הון עצמי עבור כל האופציות, אף על פי שהוא כולל סכום לא מבוטל של עזרה מההורים רק אם נדל"ן מעורב (מגורים/השקעה). הנחה שמקלה מאוד עם האופציה של שכירות+שוק ההון בלבד.
  • חישוב הכנסה משכירות בדירה להשקעה מתחשב ב-11 חודשי שכירות כדי להכיל בתוך זה בלת"מים והוצאות שוטפות בדירה להשקעה
  • דירה למגורים עולה משמעותית יותר מדירה להשקעה
  • אין עליית ערך במחיר הדירה לאורך כל התקופה. עוד הנחה שמקלה עם האופציה של שכירות+שוק ההון בלבד.
  • 6% תשואה שנתית בשוק ההון
  • מתעלם מהעובדה שהשכירות שאנו משלמים היום תעלה (עליית מחירי שכירות במרכז) או תישאר אותו דבר (אם נעזוב את מרכז ת"א) בעתיד. עוד הנחה שמקלה עם האופציה של שכירות+שוק ההון בלבד.
  • החזר המשכנתא הוא הערכה לפי התמהיל המומלץ של אתר משכנתאמן והריביות שמצויינות שם, יודע שזה לא מדוייק אבל הערכה סבירה אלא אם כן אני מפספס משהו. יצא לי ~1% ריבית שנתית בממוצע (10 שנים - 10 אחוז, 15 שנים - 15 אחוז)

תודה רבה!
 
נערך לאחרונה ב:

Octopus

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/11/18
הודעות
29
דירוג
16
ההודעה שלי נבלעה בין כל שאר האשכולות, מנסה שוב - אשמח לשמוע כל דבר שיש לחברי הפורום להגיד :)
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,474
דירוג
6,997
יוצא לי שההבדלים בין צבירת ההון בכל האופציות לא משמעותיים (עד 2%, לכאן או לכאן).
זה היה מאוד מפתיע אם היית מקבל תוצאה אחרת, כוחות השוק אמורים לדאוג בדיוק לזה.

אולי על השכרת דירה אתה אמור לקבל טיפה יותר כדי לפצות על הסיכון וההתעסקות.
 

Octopus

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/11/18
הודעות
29
דירוג
16
זה היה מאוד מפתיע אם היית מקבל תוצאה אחרת, כוחות השוק אמורים לדאוג בדיוק לזה.
גם לי זה נשמע הגיוני, אך ממרבית ההודעות שאני קורא לאורך השנים בקהילה פה עולה הדעה הרווחת שקניית דירה למגורים (או דירה בכלל) זאת אחת הטעויות הגדולות שאדם יכול לעשות :)

מחפש לקבל קונטרה למסקנה שאני מגיע אליה - "זה לא משפיע לרעה ולכן עדיף גם נדל"ן בשביל פיזור", כי כמובן שיותר קל לא להתעסק בנדל"ן בכלל.
 
נערך לאחרונה ב:

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,991
דירוג
2,644
לא הבנתי לפי איזה הון עצמי עשית את החישוב של ״צבירת הון מהשקעת הון עצמי זמין לאורך תקופת המשכנתא״. הרי לפי החלופה של דירה להשקעה יש לך 800,000₪ כהון עצמי ולפי דירה למגורים יש לך 1250000₪.

לי נראה שפה יש לך פיספוס בחישוב...
 

Octopus

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/11/18
הודעות
29
דירוג
16
לא הבנתי לפי איזה הון עצמי עשית את החישוב של ״צבירת הון מהשקעת הון עצמי זמין לאורך תקופת המשכנתא״. הרי לפי החלופה של דירה להשקעה יש לך 800,000₪ כהון עצמי ולפי דירה למגורים יש לך 1250000₪.

לי נראה שפה יש לך פיספוס בחישוב...
לקחתי את ההון העצמי של דירה להשקעה (800K).
אבל גם זה עם כוכבית שאמורה לפגוע בעיקר באופציה של אי קניית דירה בכלל, כתבתי על זה בהנחות (תיקנתי פה את הניסוח כי הוא קצת מבלבל):

לקחתי את אותו סכום התחלתי של הון עצמי גם במידה ולא קונים דירה, אף על פי שהוא כולל סכום לא מבוטל של עזרה מההורים רק אם נדל"ן מעורב (מגורים/השקעה). הנחה שמקלה מאוד עם האופציה של שכירות+שוק ההון בלבד.
ז"א שבגדול יש לנו פחות הון עצמי אם מדובר בהשקעה בשוק ההון בלבד.
@קפיצת הדרך הגיוני?

השאלה המתבקשת היא איך יכול להיות שיהיה לנו יותר הון עצמי (1.25M) אם זה דירה למגורים.
אני יוצא מנקודת הנחה שאפשר להנזיל חלק מההשקעות הקיימות שלנו כבר (לא מפורטות בגיליון).
 
נערך לאחרונה ב:

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
4,948
דירוג
1,846
"ישוב הכנסה משכירות בדירה להשקעה מתחשב ב-11 חודשי שכירות" - נראה לי מקל אבל מאות תלוי בדירה ובמחיר הדירה.. אבל מה התשואה שאתה צופה משם? אני הייתי מניח שבדירה טובה עם 11 חודשי שכירות תהיה ערכה סבירה יתן לך תשואה של 3.5% נגיד.. (ל 12 חדושים)
ובסיכון גבוהה יותר של אפילו 9 חדושים זאת ערכה סבירה תניב 4-5% (ל 12 חדושים)
רק מההיכרות האישית שלי..

אבל תמיד יש מציאות ואפשר לקבל שוכר זהב לשנים רבות

במידה ומדובר על 15 שנים+ לדעתי "6% תשואה שנתית בשוק ההון" נראה לי מחמיר קצת - הייתי מניח מינימום 7% בממוצע לשנה (נומינלי כן?)

בא לך לפרט את החישוב שנראה לך הכי סביר שיצא לך?
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,991
דירוג
2,644
ז"א שבגדול יש לנו פחות הון עצמי אם מדובר בהשקעה בשוק ההון בלבד.
הגיוני?

לא. זה בדיוק מה שלא הגיוני.
זה כאילו יש לך עוד 450000₪ שעובדים בשבילך באופציה של דירה למגורים.
אתה צריך להציב את אותו הון עצמי בכל שלושת החלופות. כלומר:
צבירת הון מהשקעת הון עצמי זמין של 1,250,000₪ - בחלופה של שוק ההון.
צבירת הון מהשקעת הון עצמי זמין של 450,000₪ - בחלופה של דירה להשקעה + דירה להשקעה עם הון עצמי של 800,000₪.
וללא צבירת הון מהשקעת הון עצמי - בחלופה של דירת מגורים + דירת מגורים עם הון עצמי של 1,250,000₪.
 

Octopus

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/11/18
הודעות
29
דירוג
16
אבל מה התשואה שאתה צופה משם?
...
במידה ומדובר על 15 שנים+ לדעתי "6% תשואה שנתית בשוק ההון" נראה לי מחמיר קצת - הייתי מניח מינימום 7% בממוצע לשנה (נומינלי כן?)
...
בא לך לפרט את החישוב שנראה לך הכי סביר שיצא לך?
בוודאי
צופה כ-3.5% תשואה עבור 12 חודשים (מה שיוצא 3.2%~ עבור 11 חודשים)
לקחתי 6% כי אני רוצה להחמיר עם 2 האופציות.

לא. זה בדיוק מה שלא הגיוני.
זה כאילו יש לך עוד 450000₪ שעובדים בשבילך באופציה של דירה למגורים.
אתה צריך להציב את אותו הון עצמי בכל שלושת החלופות. כלומר:
צבירת הון מהשקעת הון עצמי זמין של 1,250,000₪ - בחלופה של שוק ההון.
צבירת הון מהשקעת הון עצמי זמין של 450,000₪ - בחלופה של דירה להשקעה + דירה להשקעה עם הון עצמי של 800,000₪.
וללא צבירת הון מהשקעת הון עצמי - בחלופה של דירת מגורים + דירת מגורים עם הון עצמי של 1,250,000₪.
אתה צודק. השוויתי את ההון העצמי בשתי חלופות הנדל"ן (המשכנתא גדלה בהתאם בדירה למגורים).
(מבקש להתעלם מההודעה הקודמת שלי על הנזלת השקעות קיימות, כי אז באמת קשה להשוות)
אבל, ההנחה של עזרה מההורים עדיין קיימת ותקפה, תיקנתי את הגיליון ככה שישקף את המציאות:
הון עצמי - 500K
עזרה מההורים לקניית נדל"ן - 400K

ז"א שההון העצמי בחלופות שנדל"ן מעורב (מגורים/השקעה) הוא 900K ובמקרה שהוא לא מעורב - 500K.
זאת המציאות ואני מניח שהיא מציאות של הרבה זוגות צעירים בישראל, זה כבר לא בשליטתנו.
מה דעתך? מצטער אם זה לא ברור, מנסה לשקף את המצב כמו שהוא.

(אחרי השוואת ההון העצמי בשתי חלופות הנדל"ן, חלופת הדירה להשקעה משתלמת יותר בכ-3% מהשקעה בשוק ההון בלבד)
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,991
דירוג
2,644
אתה צודק. השוויתי את ההון העצמי בשתי חלופות הנדל"ן (המשכנתא גדלה בהתאם בדירה למגורים).
(מבקש להתעלם מההודעה הקודמת שלי על הנזלת השקעות קיימות, כי אז באמת קשה להשוות)
אבל, ההנחה של עזרה מההורים עדיין קיימת ותקפה, תיקנתי את הגיליון ככה שישקף את המציאות:


ז"א שההון העצמי בחלופות שנדל"ן מעורב (מגורים/השקעה) הוא 900K ובמקרה שהוא לא מעורב - 500K.
זאת המציאות ואני מניח שהיא מציאות של הרבה זוגות צעירים בישראל, זה כבר לא בשליטתנו.
מה דעתך? מצטער אם זה לא ברור, מנסה לשקף את המצב כמו שהוא.

שוב - אתה מערבב בין השוואה של כדאיות כלכלית טהורה בין חלופות, לבין השוואה *לא שיוויונית* בין חלופה שבה אתה מקבל במתנה קרוב לחצי מליון שקל לבין חלופה שבה אתה לא מקבל מתנה.

אף אחד כאן בפורום לא אמר מעולם שעדיף לא לקבל מתנות. ברגע שאתה מכניס שיקול של מתנה שניתנת רק במקרה של רכישת דירה זה לרוב מטה את הכף (כתלות בגובה המתנה).

להבנתי אתה התפלאת למה יש רבים כאן בפורום שמעדיפים לא לרכוש נדל״ן. אם תציב את החלופות ללא המתנה מההורים כנראה תקבל הסבר לכך.

ג.נ. לי יש גם דירה למגורים וגם מספר דירות להשקעה (בארץ ובעולם) בנוסף לתיק השקעות בשוק ההון. אז אני האחרונה שאציג התנגדות להוספת דירה לתיק ההוליסטי. אבל הסיבה העיקרית שלי בבחירה באסטרטגיה כזו היא לאו דווקא התשואה הצפויה מתיק המגוון נדל״ן עם שוק ההון, אלא הפיזור שהוא נותן, שעבורי (לפחות פסיכולוגית) הוא חשוב.
 

Delver

משתמש בכיר
הצטרף ב
3/10/17
הודעות
1,726
דירוג
2,461
סתם כמה הערות שעולות לי תוך כדי קריאה:
1. לא הכנסת הוצאות על הדירה למגורים (תחזוקה/רכש).
2. 3.5% תשואת שכירות שנמע לי גבוה יחסית לדירה במחיר של 1.6M, היית מכניס 3%
3. אני לא רואה את ההנחה הזו באה לידי ביטוי:
לקחתי את אותו סכום התחלתי של הון עצמי עבור כל האופציות, אף על פי שהוא כולל סכום לא מבוטל של עזרה מההורים רק אם נדל"ן מעורב (מגורים/השקעה). הנחה שמקלה מאוד עם האופציה של שכירות+שוק ההון בלבד.
בתא B39 הכסף היחיד ש"עובד" הוא ההון העצמי, ללא סיוע הורים.
 

Octopus

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/11/18
הודעות
29
דירוג
16
שוב - אתה מערבב בין השוואה של כדאיות כלכלית טהורה בין חלופות, לבין השוואה *לא שיוויונית* בין חלופה שבה אתה מקבל במתנה קרוב לחצי מליון שקל לבין חלופה שבה אתה לא מקבל מתנה
צודקת לחלוטין. אכן השוואה לא הוגנת ואכן טעות להסיק מסקנות כלליות מכך.
אחרי הורדת המתנה מהסימולציה - קניית דירה למגורים היא האופציה הנחותה, ואחריה שילוב של דירה להשקעה ונדל"ן.
שוק ההון מנצח, אך לא בהפרש גדול, כ3% (אחרי 25 שנה).
מניח שפה זה כבר עניין של העדפות פיזור, והאם מאמינים שערך הדירה יעלה (לא התחשבתי בזה בכלל, יכול להיות משמעותי) וכנראה עוד הוצאות שלא הכנסתי בנדל"ן.

אבל הסיבה העיקרית שלי בבחירה באסטרטגיה כזו היא לאו דווקא התשואה הצפויה מתיק המגוון נדל״ן עם שוק ההון, אלא הפיזור שהוא נותן, שעבורי (לפחות פסיכולוגית) הוא חשוב.
אני איתך, לכן כנראה שגם אם לא הייתה עזרה מההורים הייתי משלב דירה להשקעה לפחות.
תודה רבה על ההתעכבות על הפרטים, עזרת לי מאוד :)

סתם כמה הערות שעולות לי תוך כדי קריאה:
1. לא הכנסת הוצאות על הדירה למגורים (תחזוקה/רכש).
2. 3.5% תשואת שכירות שנמע לי גבוה יחסית לדירה במחיר של 1.6M, היית מכניס 3%
3. אני לא רואה את ההנחה הזו באה לידי ביטוי:

בתא B39 הכסף היחיד ש"עובד" הוא ההון העצמי, ללא סיוע הורים.
1. אתה צודק, אכן בדירה למגורים יש גם מס רכישה. אעדכן את זה בקרוב. תחזוקה אמור להיות כלול בחישוב 11 חודשים בשנה, אבל אולי אני אופטימי מדי?
2. קיבלתי
3. התדיינתי על זה בהודעות הקודמות, סיוע ההורים מתקבל רק באופציה של נדל"ן. זה החיים, במקרה שלנו :)
 
נערך לאחרונה ב:

Octopus

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/11/18
הודעות
29
דירוג
16
רק מעדכן, בתקווה שיעזור למישהו בעתיד:
הוספתי לאופציות הנדל"ן גם חישוב מס רכישה אוטומטי לפי מדרגות (עם אופציה להגדיר האם זאת דירה ראשונה או שנייה, Just in case).
מעודכן בגליון :)

תודה לכולם!
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I השוואת תנאים בבנק מזרחי להצעות הייטקזון/מועדון הוט צרכנות פיננסית 5
I השוואת תמהילים של משכנתא נדל"ן 9
T השוואת עמלות בין הבנק למיטב דש שוק ההון 11
Mose השוואת הצעות של בתי השקעות ישראליים שוק ההון 10
א השוואת הצעת עבודה אמריקאית לישראלית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
C השוואת תנאים בפנסיה והשתלמות עבור מחקי מדד/IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y השוואת משכורות בהייטק התפתחות אישית 12
K השוואת תיק מנוהל לתיק עצמאי שוק ההון 2
S ביטוח רכב - השוואת מחירים 2021 צרכנות פיננסית 9
Y אלטשולר שחם VS מיטב דש - השוואת תשואות שוק ההון 28
מ אוזניות כפתור בלוטות' מומלצות וסולידיות. השוואת דגמים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
M השוואת ברוקרים לקה"ש וקפ"ג IRA ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
G השוואת תנאי עמלות בין אקסלנס לאחרים שוק ההון 13
1337justme השוואת פקדונות צמודי מדד שוק ההון 9
מ מסמך השוואת ביטוחי בריאות של לשכת סוכני הביטוח צרכנות פיננסית 2
Y השוואת פנסיה+השתלמות צרכנות פיננסית 3
ע השוואת קרן השתלמות לעצמאים שוק ההון 2
U השוואת ביטוח מבנה לבעלי משכנתא אוף טופיק 7
I השוואת הצעות תיקי השקעות - למה לתת משקל שוק ההון 13
מ השוואת מסלולי השקעה בפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
A השוואת קרנות שוק ההון 31
U למה אלטשולר שחם לא מופיע בטבלת השוואת בתי השקעות שוק ההון 2
T השוואת עמלות בין בית השקעות ישראלי ל-IB שוק ההון 0
T השוואת ETF זר של S&P 500 שוק ההון 5
ramiv השוואת קרנות פנסיה - הפניקס מחקה מדד חו"ל - הראל מניות צרכנות פיננסית 2
O השוואת קומבינציות ETF איריות צוברות שוק ההון 42
ש השוואת דמי המרה בין מיטב לפסגות צרכנות פיננסית 5
ת לקראת התחלה - השוואת בתי מסחר להשקעה שוק ההון 1
Liron2035 קה"ש IRA הלמן-אלדובי, רכישת IWDA: השוואת עלויות ברוקר שוק ההון 9
ע השוואת ETF שוק ההון 3
Y השוואת גמל נט למדד שוק ההון 4
Y חישוב עמלות צפויות לצורך השוואת בתי מסחר שוק ההון 15
K השוואת דמי ניהול בקרן פנסיה, השתלמות וגמל צרכנות פיננסית 8
tetanos השוואת ברוקרים לקרן השתלמות IRA שוק ההון 19
Y השוואת עמלות ותנאים בין בנקים שוק ההון 29
עודד השוואת אפיקי חסכון לטווח של 15 שנה אחורה! צרכנות פיננסית 4
G מסלול מדדי מניות - פנסיה מול גמל - השוואת תשואות צרכנות פיננסית 11
N השוואת בתי השקעות לקרנות איריות צוברות שוק ההון 19
גירסה 2 השוואת עלות השקעה בזהב (יש מרווח שערים?) שוק ההון 0
ה השוואת כדאיות הוראת קבע שוק ההון 27
S השוואת תנאים שנתנו לי לפתיחת תיק בפסגות שוק ההון 9
R השוואת תשואות של תעודת סל ישראלית על המדד העולמי מול שילוב של IWDA + EIMI שוק ההון 2
F השוואת תנאים - בנק ובית השקעות שוק ההון 27
S השוואת קרנות השתלמות/ניהול+מסלולים - 2018 שוק ההון 7
C פתיחת חשבון בנק בארה"ב - השוואת תנאים צרכנות פיננסית 11
dorian השוואת בתי השקעות שוק ההון 6
ע אופן השוואת עלות כוללת בקופ"ג להשקעה של אלטשולר למסלולים רגילים מול בתי השקעות? שוק ההון 1
C ברוקרים ישראליים - השוואת רגולציות שוק ההון 21
ק השוואת סיכון בין תיק מגודר לתיק חשוף מט"ח שוק ההון 7
C קרן השתלמות: השוואת דמי ניהול, והאם כדאי לי להשקיע את כל המניות דרך הקרן? צרכנות פיננסית 1

נושאים דומים

למעלה