הקשר שבין משכנתא למשקיע בשוק ההון

[TWOSIXNINE]

היי,

מנסה לברר מה הקשר שיש בין ההתחייבות - משכנתא - ובין משקיע צעיר.

נתחיל מהסוף
מה עומד מאחורי הרציונל של להשקיע בנכסים עתירי סיכון כאשר במקביל מנהלים משכנתא?

ונעבור להתחלה
נתון המקרה הבא:

2017 איש/ה בשנות ה-30 לחייו/ה, בעל/ת עבודה מסודרת, חוסך/ת ומשקיע/ה פאסיבי ברוח הבלוג (תיק ממוסה מחקה מדד רחב).
לצורך העניין, התיק : 100% מנייתי. כי כך מצא/ה לנכון לפני שעלה הרעיון לרכוש נדל״ן למגורים/להשקעה.
2021 כעת, כאשר הרעיון התפתח למחשבות ואולי אף לרצון מסוים לשאת בהתחייבות מסוג של משכנתא.
כעבור שנה, שבה נושא המשכנתא נבחן ונלמד לעומק ונתקבלה החלטה שקולה ואחראית לקחת משכנתא.

כיצד כמשקיע/ה עליי לפעול, ולמה?

מהן ההשלכות של להשאר בתיק באסטרטגיית 100% מנייתי?

מהן ההשלכות של לעבור בתיק לאסטרטגיית 50/50 במצב זה?


הייתי שמח להכיר את העקרונות שמנחים אתכם בהבנה של ״מה הוביל אותי להחלטה לנהל את התיק כך …?״

מהם הכלים (ו/או מידע) העומדים לרשותי על מנת להחליט כיצד לפעול?

 

[חתול לילה]

מהן ההשלכות של להשאר באסטרטגיית 100% מנייתי?

סיכון שאם תהיה מפולת וגם תאבד את העבודה, תאלץ למכור מניות בהפסד כדי לשלם את המשכנתא.
ואם התיק נחתך וגם לא מתקן הרבה זמן - סיכון שתאלץ לממש את כולו ואחרי כן לאבד את הדירה.
הסיכון הזה נמוך מאוד לדעתי, אבל צריך לקחת אותו באופן מודע.

מהן ההשלכות של תיק לעבור לאסטרטגיית 50/50 במצב זה?

תשואה נמוכה יותר בטווח הארוך, אולי לא תספיק כדי לכסות את המשכנתא בתרחישי קיצון כנ"ל.

 

[איניגו מונטויה]

אין שום היגיון להחזיק 50% פלח סולידי (אג"ח/מזומן/פקדון) כאשר אתה לוקח משכנתא.
אם לוקחים הלוואה, אז ההיגיון אומר שצריך להיות ב100% נכסים שתוחלת הרווח שלהם גבוהה מהריבית על ההלוואה.

מצד שני, מסכים עם @חתול לילה שיש גם סיכון כאשר אתה ממונף ובמקביל מחזיק במניות בלבד.
את זה ניתן לפתור בעזרת:
1. משכנתא בעלת החזר חודשי שאתה יכול בוודאות לעמוד בו
2. קרן חירום *קטנה*, או לחלופין - מוכנות נפשית למכור חלק מהמניות בהפסד במקרה קיצון.

 

[TWOSIXNINE]

הסיכון הזה נמוך מאוד לדעתי, אבל צריך לקחת אותו באופן מודע

אוקיי, אז עכשיו כאשר מודעים לסיכון זה, כיצד אני נערך להתמודדות עם מצב כזה?

 

[TWOSIXNINE]

אין שום היגיון להחזיק 50% פלח סולידי (אג"ח/מזומן/פקדון) כאשר אתה לוקח משכנתא.
אם לוקחים הלוואה, אז ההיגיון אומר שצריך להיות ב100% נכסים שתוחלת הרווח שלהם גבוהה מהריבית על ההלוואה

וזה ״ההיגיון״ היחידי? אין עוד פריזמה?

 

[איניגו מונטויה]

וזה ״ההיגיון״ היחידי? אין עוד פריזמה?

זה היגיון כלכלי.
כשלוקחים הלוואה ובמקביל מחזיקים נכס שמניב פחות מהריבית, יוצרים לעצמנו הפסד ודאי.
אם אתה עושה את זה על סכום גדול (50% מתיק ההשקעות!), אז ההפסד הזה לא זניח.

כמובן יש לאנשים גם שיקולים שאינם כלכליים, אבל בנושא הזה -
לא רואה איך החזקה של 50% בפלח סולידי מוסיפה בטחון, כאשר יש משקולת נגדית בדמות חוב למשכנתא.
בתרחיש שאתה מתאר, עדיף כבר לקחת את ה50% הסולידיים ולהשקיע בדירה, כך שהמשכנתא תהיה קטנה יותר מראש.

 

[חתול לילה]

אוקיי, אז עכשיו כאשר מודעים לסיכון זה, כיצד אני נערך להתמודדות עם מצב כזה?

אני הייתי מנסה להתמנף כמה שפחות.
אבל זו כנראה לא דעה פופולרית בפורום.

 

[חתול לילה]

כשלוקחים הלוואה ובמקביל מחזיקים נכס שמניב פחות מהריבית, יוצרים לעצמנו הפסד ודאי.

לא לחלוטין מדוייק, כי אז הוא לא צריך לשלם שכר דירה.
אני מניח שמתקבל רווח קטן בסופו של דבר (ביחס לאלטרנטיבה של שכירות).

העניין הוא ששכר דירה אפשר להקטין במקרה חרום, והתחייבות למשכנתא כובלת אותך.

 

[איניגו מונטויה]

לא לחלוטין מדוייק, כי אז הוא לא צריך לשלם שכר דירה.

ההשוואה כאן היא לא לעומת מקרה שלא לוקחים משכנתא,
אלא לעומת מקרה שלוקחים משכנתא אבל לא מחזיקים נכסים שאינם מניבים מעל הריבית.

נניח לצורך הדוגמא שהמשכנתא היא 2 מ"ש, ותיק המניות הנוכחי הוא 1 מ"ש.
פות"ש הציג שתי אפשרויות: 100% מניות, או 50/50.

אפשרות א': לקחת משכנתא על 2 מ"ש, ולהחזיק 1 מ"ש במניות.
אפשרות ב': לקחת משכנתא על 2 מ"ש, ולהחזיק חצי מ"ש סולידי וחצי מ"ש מניות.

בכל האפשרויות יש דירה,
אבל באפשרות ב' יש גם משקולת מיותרת של חצי מ"ש בחוב צובר ריבית, שאין מה שיקזז אותו...

לכן לדעתי אם לא נוח לפות"ש עם מ"ש במניות במקביל למשכנתא, כדאי לעבור לאפשרות ג':
להוריד את המשכנתא ל1.5 מ"ש, ולהחזיק חצי מ"ש במניות.

 

[חתול לילה]

בכל האפשרויות יש דירה,
אבל באפשרות ב' יש גם משקולת מיותרת של חצי מ"ש בחוב צובר ריבית, שאין מה שיקזז אותו...

בעיקרון אני מסכים איתך.

רק שים לב שאתה פועל תחת ההנחה של "מניות תמיד עולות".
אמנם הורגלנו לזה בשנים האחרונות אבל אני לא אתפלא אם יהיו הפתעות בעתיד.

במילים אחרות, אם תחשוב על מניות כעל נכס מפסיד אז אולי התעדוף שלך בין א',ב',ג' ישתנה.

 

[גילגה]

לדעתי להחזיק גם 100% מניות וגם משכנתא זולה ומוצלחת ששימשה אותך לקנות דירה יחידה עם ייתרונות מיסוי גדולים זה מצב מאוד יעיל להיות בו כשאתה צעיר ועם אופק תעסוקה חיובי שכן אתה יכול לשרוד תרחישי קיצון כאלה ואחרים. השנים שעוברות משחקות לרעתך ואם אתה הולך לעשות משהו כזה - תעשה את זה עכשיו ולא עוד עשור. תיק ההשקעות שלך שכולל את כל הנכסים כולל תערובת של נדל"ן ומניות שזה יותר מרק מניות, והסיכון העיקרי שלך הוא סיכון מינוף.

כאן זה לא מדע מדוייק, אבל אתה צריך להעריך את הסיכון מינוף והאם אתה מרגיש בנוח איתו. אין כאן רמת סיכון אובייקטיבית כי זה תלוי מאוד לדוגמא בעד כמה יציבה העבודה שלך.

 

[TWOSIXNINE]

@איניגו מונטויה @חתול לילה תודה על ההבהרה זה אכן עזר.
@גילגה למה את טוענת ש

השנים שעוברות משחקות לרעתך

אני לא אומר שאת לא צודקת אבל האם זו לא טענה שחוזרת על עצמה בכל עשור? הרי ברור שהמחירים יעלו, וזה תקף לגבי כל תחום.
תוכלי לשתף אולי חלק מהסיבות שאת חושבת שכדאי עכשיו ולא בעוד כמה שנים?

אתה צריך להעריך את הסיכון מינוף

מהם הנקודות החשובות בהערכת הסיכון? מה מנחה אותך?

מצד אחד, אני מבין ומודע ליתרון הגיל הצעיר ומצד שני בדיוק זו הסיבה לחסרון, חוסר נסיון וידע בנושא מורכב ומסועף כל כך.

אני הייתי מנסה להתמנף כמה שפחות

אני יכול להזדהות עם זה.
השיקול העיקרי שלך מתבסס על הפחתת הסיכון.
האם זה לא ״מסוכן״ לא לקחת סיכון?

 

[half-solid]

אני לא אומר שאת לא צודקת אבל האם זו לא טענה שחוזרת על עצמה בכל עשור? הרי ברור שהמחירים יעלו, וזה תקף לגבי כל תחום.
תוכלי לשתף אולי חלק מהסיבות שאת חושבת שכדאי עכשיו ולא בעוד כמה שנים?

לדעתי הכוונה היא לאו דווקא עכשיו ממש, אלא הנקודה היא שצריך להיות בשוק הרבה זמן כדי להקטין את הסיכון.

עדיף עכשיו לעומת בעוד x שנים,
פשוט כי עכשיו יש לך x+y שנים,
ובעוד x שנים יהיו לך רק y שנים (כאשר x,y>0).

 

[חתול לילה]

האם זה לא ״מסוכן״ לא לקחת סיכון?

אי אפשר לבטל את הסיכון, אפשר להחליף אותו בסיכון אחר.

למשל כשאתה משלם ביטוח, אתה בעיקרון מפסיד כסף, אבל מגדר נזקים גדולים.
האם נכון לעשות ביטוח? תלוי בהרבה פרמטרים אחרים.

במקרה שלך אתה מתלבט בין הסיכון של עליית מחירי הדיור לסיכון של מפולת.
אחד מהם קטן, יציב, והדרגתי והשני גדול וכואב. מה אתה מעדיף?

 

[האזרח הקטן]

במקרה שלך אתה מתלבט בין הסיכון של עליית מחירי הדיור לסיכון של מפולת.
אחד מהם קטן, יציב, והדרגתי והשני גדול וכואב. מה אתה מעדיף?

לא מספיק לשאול מה כואב יותר אלא גם מה ההסתברות שהוא יתרחש ומה טווח התיקון שלו.
הסיכון הראשון הדרגתי אבל עם הסתברות גבוהה להתקיים בכל פרק זמן שתבחר והסיכון לתיקון נמוך.
הסיכון השני בעל הסתברות נמוכה יחסית לקרות בתקופה קצרה ובעל הסתברות גבוהה לתיקון בטווח הארוך.

 

[גילגה]

@איניגו מונטויה @חתול לילה תודה על ההבהרה זה אכן עזר.
@גילגה למה את טוענת ש

אני לא אומר שאת לא צודקת אבל האם זו לא טענה שחוזרת על עצמה בכל עשור? הרי ברור שהמחירים יעלו, וזה תקף לגבי כל תחום.
תוכלי לשתף אולי חלק מהסיבות שאת חושבת שכדאי עכשיו ולא בעוד כמה שנים?

מהם הנקודות החשובות בהערכת הסיכון? מה מנחה אותך?

מצד אחד, אני מבין ומודע ליתרון הגיל הצעיר ומצד שני בדיוק זו הסיבה לחסרון, חוסר נסיון וידע בנושא מורכב ומסועף כל כך.

כעת אתה יחסית בריא, עם אופק תעסוקתי של שנים רבות, וחיי ברמת חיים יחסית נמוכה בהשוואה למה שאתה כנראה תחייה בהמשך החיים. הסבירות שתעביר את העשור הקרוב בפרדקטיביות, בריאות ותעסוקה מלאה הוא יחסית גבוהה. בוודאי גבוה יותר מהסיכוי שלך להיות פרודקטיבי בריא ומועסק בעשור הבא לחייך. גם מחיר הכישלון נמוך כעת מאשר אם תלך על מהלך דומה בעוד עשור מעכשיו. כרגע, יש לך עוד המון שנים לתקן טעות, עוד עשור פחות זמן.

השקעות זה לא מדע טילים, אם זה חשוב לך תיכנס ותלמד את הסוגיה ותקבל החלטה סבירה עבורך. יש להחלטה סבירה כמה ממדים. 1. ההשקעה עצמה צריכה להיות טובה. 2. המינוף עצמו צריך להיות פרוס בצורה כזאת שאתה מאמין שאתה הולך לעמוד בו במירב התרחישים.

לגבי לחכות לעתיד כדי להיות חכם, מהניסיון שלי אנחנו לא נהיים חכמים יותר עם השנים - למעשה החוכמה היא תכונה שאנחנו מרווחים מניסיון חיים. מי שמשקיע לומד להשקיע יותר טוב, מי שנכשל בהשקעות אגב לומד יותר ממי שמצליח כי אנחנו נוטים יותר לתחקר את הכשלונות שלנו מאשר את ההצלחות. בכל מקרה, למידה היא תהליך אקטיבי שמצריך ממך לקחת סיכונים וללמוד על עצמך איך אתה מגיב אליהם.

אם גדול עליך כרגע להיכנס לנדל"ן אתה בחברה טובה, גם אני חשבתי על זה בשנות ה20 וגם לי זה נראה מסובך ומרתיע והחלטתי להישאר עם מניות בלבד. מצד שני זה התאים לאישיות שלי שנמנעת מסיכונים שניתן להימנע מהם לאור כמות הנכסים שנראה לי נכון להתאמץ כדי להגיע אליה.

בשום שלב בדרך לא הייתה לי מטרה למקסם את כמות הנכסים או להתעשר. זה נחמד לרצות את הדברים האלה, אבל המשמעות של באמת לרצות להתעשר היא לעשות את הדברים הנדרשים על מנת להתעשר לדוגמא יזמות הייטק, או השקעות ממונפות וכו'. בחישובים שלי, יכולתי להגיע לחיים בטוחים נוחים וצנועים ללא צורך לחשוב יותר מידי על כסף גם בלי כל הסיכון הזה. אנחנו בסוף לא רובוטים שתמיד בוחרים באופן הכי יעיל להשקיע את הכסף שלנו ולדעתי האישית זו גם תועלת שולית פוחתת.

אבל אם אתה עם מבנה אישיות שיודע להתמודד עם מינוף ומניות ותנודתיות וסיכון, ויש לך חלומות כלכליים גדולים שדורשים את המאמץ הזה. אז by all means תעשה את הצעדים המסוכנים כשאתה צעיר ותוריד בהדרגה את המינופים ורמת הסיכון כשאתה מתבגר.

 

[TWOSIXNINE]

כעת אתה יחסית בריא, עם אופק תעסוקתי של שנים רבות, וחיי ברמת חיים יחסית נמוכה בהשוואה למה שאתה כנראה תחייה בהמשך החיים. הסבירות שתעביר את העשור הקרוב בפרדקטיביות, בריאות ותעסוקה מלאה הוא יחסית גבוהה. בוודאי גבוה יותר מהסיכוי שלך להיות פרודקטיבי בריא ומועסק בעשור הבא לחייך. גם מחיר הכישלון נמוך כעת מאשר אם תלך על מהלך דומה בעוד עשור מעכשיו. כרגע, יש לך עוד המון שנים לתקן טעות, עוד עשור פחות זמן.

השקעות זה לא מדע טילים, אם זה חשוב לך תיכנס ותלמד את הסוגיה ותקבל החלטה סבירה עבורך. יש להחלטה סבירה כמה ממדים. 1. ההשקעה עצמה צריכה להיות טובה. 2. המינוף עצמו צריך להיות פרוס בצורה כזאת שאתה מאמין שאתה הולך לעמוד בו במירב התרחישים.

לגבי לחכות לעתיד כדי להיות חכם, מהניסיון שלי אנחנו לא נהיים חכמים יותר עם השנים - למעשה החוכמה היא תכונה שאנחנו מרווחים מניסיון חיים. מי שמשקיע לומד להשקיע יותר טוב, מי שנכשל בהשקעות אגב לומד יותר ממי שמצליח כי אנחנו נוטים יותר לתחקר את הכשלונות שלנו מאשר את ההצלחות. בכל מקרה, למידה היא תהליך אקטיבי שמצריך ממך לקחת סיכונים וללמוד על עצמך איך אתה מגיב אליהם.

אם גדול עליך כרגע להיכנס לנדל"ן אתה בחברה טובה, גם אני חשבתי על זה בשנות ה20 וגם לי זה נראה מסובך ומרתיע והחלטתי להישאר עם מניות בלבד. מצד שני זה התאים לאישיות שלי שנמנעת מסיכונים שניתן להימנע מהם לאור כמות הנכסים שנראה לי נכון להתאמץ כדי להגיע אליה.

בשום שלב בדרך לא הייתה לי מטרה למקסם את כמות הנכסים או להתעשר. זה נחמד לרצות את הדברים האלה, אבל המשמעות של באמת לרצות להתעשר היא לעשות את הדברים הנדרשים על מנת להתעשר לדוגמא יזמות הייטק, או השקעות ממונפות וכו'. בחישובים שלי, יכולתי להגיע לחיים בטוחים נוחים וצנועים ללא צורך לחשוב יותר מידי על כסף גם בלי כל הסיכון הזה. אנחנו בסוף לא רובוטים שתמיד בוחרים באופן הכי יעיל להשקיע את הכסף שלנו ולדעתי האישית זו גם תועלת שולית פוחתת.

אבל אם אתה עם מבנה אישיות שיודע להתמודד עם מינוף ומניות ותנודתיות וסיכון, ויש לך חלומות כלכליים גדולים שדורשים את המאמץ הזה. אז by all means תעשה את הצעדים המסוכנים כשאתה צעיר ותוריד בהדרגה את המינופים ורמת הסיכון כשאתה מתבגר.

תודה על התגובה המושקעת. בהחלט תרמה לי.

השקעות זה לא מדע טילים, אם זה חשוב לך תיכנס ותלמד את הסוגיה

מאיפה מתחילים ועל איזה מקורות (מהימנים) נסמכים?

המטרה אינה למקסם תשואה או להתעשר אלא לנהל אורח חיים בטוח, נוח וצנוע (הגדרת יפה).