הקשר שבין משכנתא למשקיע בשוק ההון

TWOSIXNINE

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/10/20
הודעות
465
דירוג
209
היי,

מנסה לברר מה הקשר שיש בין ההתחייבות - משכנתא - ובין משקיע צעיר.

נתחיל מהסוף
מה עומד מאחורי הרציונל של להשקיע בנכסים עתירי סיכון כאשר במקביל מנהלים משכנתא?

ונעבור להתחלה
נתון המקרה הבא:

2017 איש/ה בשנות ה-30 לחייו/ה, בעל/ת עבודה מסודרת, חוסך/ת ומשקיע/ה פאסיבי ברוח הבלוג (תיק ממוסה מחקה מדד רחב).
לצורך העניין, התיק : 100% מנייתי. כי כך מצא/ה לנכון לפני שעלה הרעיון לרכוש נדל״ן למגורים/להשקעה.
2021 כעת, כאשר הרעיון התפתח למחשבות ואולי אף לרצון מסוים לשאת בהתחייבות מסוג של משכנתא.
כעבור שנה, שבה נושא המשכנתא נבחן ונלמד לעומק ונתקבלה החלטה שקולה ואחראית לקחת משכנתא.

כיצד כמשקיע/ה עליי לפעול, ולמה?

מהן ההשלכות של להשאר בתיק באסטרטגיית 100% מנייתי?

מהן ההשלכות של לעבור בתיק לאסטרטגיית 50/50 במצב זה?


הייתי שמח להכיר את העקרונות שמנחים אתכם בהבנה של ״מה הוביל אותי להחלטה לנהל את התיק כך …?״

מהם הכלים (ו/או מידע) העומדים לרשותי על מנת להחליט כיצד לפעול?
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,505
דירוג
7,053
מהן ההשלכות של להשאר באסטרטגיית 100% מנייתי?
סיכון שאם תהיה מפולת וגם תאבד את העבודה, תאלץ למכור מניות בהפסד כדי לשלם את המשכנתא.
ואם התיק נחתך וגם לא מתקן הרבה זמן - סיכון שתאלץ לממש את כולו ואחרי כן לאבד את הדירה.
הסיכון הזה נמוך מאוד לדעתי, אבל צריך לקחת אותו באופן מודע.


מהן ההשלכות של תיק לעבור לאסטרטגיית 50/50 במצב זה?
תשואה נמוכה יותר בטווח הארוך, אולי לא תספיק כדי לכסות את המשכנתא בתרחישי קיצון כנ"ל.
 

איניגו מונטויה

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/7/21
הודעות
538
דירוג
918
אין שום היגיון להחזיק 50% פלח סולידי (אג"ח/מזומן/פקדון) כאשר אתה לוקח משכנתא.
אם לוקחים הלוואה, אז ההיגיון אומר שצריך להיות ב100% נכסים שתוחלת הרווח שלהם גבוהה מהריבית על ההלוואה.

מצד שני, מסכים עם @חתול לילה שיש גם סיכון כאשר אתה ממונף ובמקביל מחזיק במניות בלבד.
את זה ניתן לפתור בעזרת:
1. משכנתא בעלת החזר חודשי שאתה יכול בוודאות לעמוד בו
2. קרן חירום *קטנה*, או לחלופין - מוכנות נפשית למכור חלק מהמניות בהפסד במקרה קיצון.
 

TWOSIXNINE

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/10/20
הודעות
465
דירוג
209
אין שום היגיון להחזיק 50% פלח סולידי (אג"ח/מזומן/פקדון) כאשר אתה לוקח משכנתא.
אם לוקחים הלוואה, אז ההיגיון אומר שצריך להיות ב100% נכסים שתוחלת הרווח שלהם גבוהה מהריבית על ההלוואה
וזה ״ההיגיון״ היחידי? אין עוד פריזמה?
 

איניגו מונטויה

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/7/21
הודעות
538
דירוג
918
וזה ״ההיגיון״ היחידי? אין עוד פריזמה?
זה היגיון כלכלי.
כשלוקחים הלוואה ובמקביל מחזיקים נכס שמניב פחות מהריבית, יוצרים לעצמנו הפסד ודאי.
אם אתה עושה את זה על סכום גדול (50% מתיק ההשקעות!), אז ההפסד הזה לא זניח.

כמובן יש לאנשים גם שיקולים שאינם כלכליים, אבל בנושא הזה -
לא רואה איך החזקה של 50% בפלח סולידי מוסיפה בטחון, כאשר יש משקולת נגדית בדמות חוב למשכנתא.
בתרחיש שאתה מתאר, עדיף כבר לקחת את ה50% הסולידיים ולהשקיע בדירה, כך שהמשכנתא תהיה קטנה יותר מראש.
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,505
דירוג
7,053
כשלוקחים הלוואה ובמקביל מחזיקים נכס שמניב פחות מהריבית, יוצרים לעצמנו הפסד ודאי.
לא לחלוטין מדוייק, כי אז הוא לא צריך לשלם שכר דירה.
אני מניח שמתקבל רווח קטן בסופו של דבר (ביחס לאלטרנטיבה של שכירות).

העניין הוא ששכר דירה אפשר להקטין במקרה חרום, והתחייבות למשכנתא כובלת אותך.
 
נערך לאחרונה ב:

איניגו מונטויה

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/7/21
הודעות
538
דירוג
918
לא לחלוטין מדוייק, כי אז הוא לא צריך לשלם שכר דירה.
ההשוואה כאן היא לא לעומת מקרה שלא לוקחים משכנתא,
אלא לעומת מקרה שלוקחים משכנתא אבל לא מחזיקים נכסים שאינם מניבים מעל הריבית.

נניח לצורך הדוגמא שהמשכנתא היא 2 מ"ש, ותיק המניות הנוכחי הוא 1 מ"ש.
פות"ש הציג שתי אפשרויות: 100% מניות, או 50/50.

אפשרות א': לקחת משכנתא על 2 מ"ש, ולהחזיק 1 מ"ש במניות.
אפשרות ב': לקחת משכנתא על 2 מ"ש, ולהחזיק חצי מ"ש סולידי וחצי מ"ש מניות.

בכל האפשרויות יש דירה,
אבל באפשרות ב' יש גם משקולת מיותרת של חצי מ"ש בחוב צובר ריבית, שאין מה שיקזז אותו...

לכן לדעתי אם לא נוח לפות"ש עם מ"ש במניות במקביל למשכנתא, כדאי לעבור לאפשרות ג':
להוריד את המשכנתא ל1.5 מ"ש, ולהחזיק חצי מ"ש במניות.
 
נערך לאחרונה ב:

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,505
דירוג
7,053
בכל האפשרויות יש דירה,
אבל באפשרות ב' יש גם משקולת מיותרת של חצי מ"ש בחוב צובר ריבית, שאין מה שיקזז אותו...

בעיקרון אני מסכים איתך.

רק שים לב שאתה פועל תחת ההנחה של "מניות תמיד עולות".
אמנם הורגלנו לזה בשנים האחרונות אבל אני לא אתפלא אם יהיו הפתעות בעתיד.

במילים אחרות, אם תחשוב על מניות כעל נכס מפסיד אז אולי התעדוף שלך בין א',ב',ג' ישתנה.
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
755
דירוג
1,519
לדעתי להחזיק גם 100% מניות וגם משכנתא זולה ומוצלחת ששימשה אותך לקנות דירה יחידה עם ייתרונות מיסוי גדולים זה מצב מאוד יעיל להיות בו כשאתה צעיר ועם אופק תעסוקה חיובי שכן אתה יכול לשרוד תרחישי קיצון כאלה ואחרים. השנים שעוברות משחקות לרעתך ואם אתה הולך לעשות משהו כזה - תעשה את זה עכשיו ולא עוד עשור. תיק ההשקעות שלך שכולל את כל הנכסים כולל תערובת של נדל"ן ומניות שזה יותר מרק מניות, והסיכון העיקרי שלך הוא סיכון מינוף.

כאן זה לא מדע מדוייק, אבל אתה צריך להעריך את הסיכון מינוף והאם אתה מרגיש בנוח איתו. אין כאן רמת סיכון אובייקטיבית כי זה תלוי מאוד לדוגמא בעד כמה יציבה העבודה שלך.
 
נערך לאחרונה ב:

TWOSIXNINE

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/10/20
הודעות
465
דירוג
209
@איניגו מונטויה @חתול לילה תודה על ההבהרה זה אכן עזר.
@גילגה למה את טוענת ש
השנים שעוברות משחקות לרעתך
אני לא אומר שאת לא צודקת אבל האם זו לא טענה שחוזרת על עצמה בכל עשור? הרי ברור שהמחירים יעלו, וזה תקף לגבי כל תחום.
תוכלי לשתף אולי חלק מהסיבות שאת חושבת שכדאי עכשיו ולא בעוד כמה שנים?
אתה צריך להעריך את הסיכון מינוף
מהם הנקודות החשובות בהערכת הסיכון? מה מנחה אותך?

מצד אחד, אני מבין ומודע ליתרון הגיל הצעיר ומצד שני בדיוק זו הסיבה לחסרון, חוסר נסיון וידע בנושא מורכב ומסועף כל כך.
אני הייתי מנסה להתמנף כמה שפחות
אני יכול להזדהות עם זה.
השיקול העיקרי שלך מתבסס על הפחתת הסיכון.
האם זה לא ״מסוכן״ לא לקחת סיכון?
 

half-solid

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
344
דירוג
269
אני לא אומר שאת לא צודקת אבל האם זו לא טענה שחוזרת על עצמה בכל עשור? הרי ברור שהמחירים יעלו, וזה תקף לגבי כל תחום.
תוכלי לשתף אולי חלק מהסיבות שאת חושבת שכדאי עכשיו ולא בעוד כמה שנים?
לדעתי הכוונה היא לאו דווקא עכשיו ממש, אלא הנקודה היא שצריך להיות בשוק הרבה זמן כדי להקטין את הסיכון.

עדיף עכשיו לעומת בעוד x שנים,
פשוט כי עכשיו יש לך x+y שנים,
ובעוד x שנים יהיו לך רק y שנים (כאשר x,y>0).
 
נערך לאחרונה ב:

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,505
דירוג
7,053
האם זה לא ״מסוכן״ לא לקחת סיכון?
אי אפשר לבטל את הסיכון, אפשר להחליף אותו בסיכון אחר.

למשל כשאתה משלם ביטוח, אתה בעיקרון מפסיד כסף, אבל מגדר נזקים גדולים.
האם נכון לעשות ביטוח? תלוי בהרבה פרמטרים אחרים.

במקרה שלך אתה מתלבט בין הסיכון של עליית מחירי הדיור לסיכון של מפולת.
אחד מהם קטן, יציב, והדרגתי והשני גדול וכואב. מה אתה מעדיף?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,967
דירוג
1,888
במקרה שלך אתה מתלבט בין הסיכון של עליית מחירי הדיור לסיכון של מפולת.
אחד מהם קטן, יציב, והדרגתי והשני גדול וכואב. מה אתה מעדיף?
לא מספיק לשאול מה כואב יותר אלא גם מה ההסתברות שהוא יתרחש ומה טווח התיקון שלו.
הסיכון הראשון הדרגתי אבל עם הסתברות גבוהה להתקיים בכל פרק זמן שתבחר והסיכון לתיקון נמוך.
הסיכון השני בעל הסתברות נמוכה יחסית לקרות בתקופה קצרה ובעל הסתברות גבוהה לתיקון בטווח הארוך.
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
755
דירוג
1,519
@איניגו מונטויה @חתול לילה תודה על ההבהרה זה אכן עזר.
@גילגה למה את טוענת ש

אני לא אומר שאת לא צודקת אבל האם זו לא טענה שחוזרת על עצמה בכל עשור? הרי ברור שהמחירים יעלו, וזה תקף לגבי כל תחום.
תוכלי לשתף אולי חלק מהסיבות שאת חושבת שכדאי עכשיו ולא בעוד כמה שנים?

מהם הנקודות החשובות בהערכת הסיכון? מה מנחה אותך?

מצד אחד, אני מבין ומודע ליתרון הגיל הצעיר ומצד שני בדיוק זו הסיבה לחסרון, חוסר נסיון וידע בנושא מורכב ומסועף כל כך.

כעת אתה יחסית בריא, עם אופק תעסוקתי של שנים רבות, וחיי ברמת חיים יחסית נמוכה בהשוואה למה שאתה כנראה תחייה בהמשך החיים. הסבירות שתעביר את העשור הקרוב בפרדקטיביות, בריאות ותעסוקה מלאה הוא יחסית גבוהה. בוודאי גבוה יותר מהסיכוי שלך להיות פרודקטיבי בריא ומועסק בעשור הבא לחייך. גם מחיר הכישלון נמוך כעת מאשר אם תלך על מהלך דומה בעוד עשור מעכשיו. כרגע, יש לך עוד המון שנים לתקן טעות, עוד עשור פחות זמן.

השקעות זה לא מדע טילים, אם זה חשוב לך תיכנס ותלמד את הסוגיה ותקבל החלטה סבירה עבורך. יש להחלטה סבירה כמה ממדים. 1. ההשקעה עצמה צריכה להיות טובה. 2. המינוף עצמו צריך להיות פרוס בצורה כזאת שאתה מאמין שאתה הולך לעמוד בו במירב התרחישים.

לגבי לחכות לעתיד כדי להיות חכם, מהניסיון שלי אנחנו לא נהיים חכמים יותר עם השנים - למעשה החוכמה היא תכונה שאנחנו מרווחים מניסיון חיים. מי שמשקיע לומד להשקיע יותר טוב, מי שנכשל בהשקעות אגב לומד יותר ממי שמצליח כי אנחנו נוטים יותר לתחקר את הכשלונות שלנו מאשר את ההצלחות. בכל מקרה, למידה היא תהליך אקטיבי שמצריך ממך לקחת סיכונים וללמוד על עצמך איך אתה מגיב אליהם.

אם גדול עליך כרגע להיכנס לנדל"ן אתה בחברה טובה, גם אני חשבתי על זה בשנות ה20 וגם לי זה נראה מסובך ומרתיע והחלטתי להישאר עם מניות בלבד. מצד שני זה התאים לאישיות שלי שנמנעת מסיכונים שניתן להימנע מהם לאור כמות הנכסים שנראה לי נכון להתאמץ כדי להגיע אליה.

בשום שלב בדרך לא הייתה לי מטרה למקסם את כמות הנכסים או להתעשר. זה נחמד לרצות את הדברים האלה, אבל המשמעות של באמת לרצות להתעשר היא לעשות את הדברים הנדרשים על מנת להתעשר לדוגמא יזמות הייטק, או השקעות ממונפות וכו'. בחישובים שלי, יכולתי להגיע לחיים בטוחים נוחים וצנועים ללא צורך לחשוב יותר מידי על כסף גם בלי כל הסיכון הזה. אנחנו בסוף לא רובוטים שתמיד בוחרים באופן הכי יעיל להשקיע את הכסף שלנו ולדעתי האישית זו גם תועלת שולית פוחתת.

אבל אם אתה עם מבנה אישיות שיודע להתמודד עם מינוף ומניות ותנודתיות וסיכון, ויש לך חלומות כלכליים גדולים שדורשים את המאמץ הזה. אז by all means תעשה את הצעדים המסוכנים כשאתה צעיר ותוריד בהדרגה את המינופים ורמת הסיכון כשאתה מתבגר.
 

TWOSIXNINE

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/10/20
הודעות
465
דירוג
209
כעת אתה יחסית בריא, עם אופק תעסוקתי של שנים רבות, וחיי ברמת חיים יחסית נמוכה בהשוואה למה שאתה כנראה תחייה בהמשך החיים. הסבירות שתעביר את העשור הקרוב בפרדקטיביות, בריאות ותעסוקה מלאה הוא יחסית גבוהה. בוודאי גבוה יותר מהסיכוי שלך להיות פרודקטיבי בריא ומועסק בעשור הבא לחייך. גם מחיר הכישלון נמוך כעת מאשר אם תלך על מהלך דומה בעוד עשור מעכשיו. כרגע, יש לך עוד המון שנים לתקן טעות, עוד עשור פחות זמן.

השקעות זה לא מדע טילים, אם זה חשוב לך תיכנס ותלמד את הסוגיה ותקבל החלטה סבירה עבורך. יש להחלטה סבירה כמה ממדים. 1. ההשקעה עצמה צריכה להיות טובה. 2. המינוף עצמו צריך להיות פרוס בצורה כזאת שאתה מאמין שאתה הולך לעמוד בו במירב התרחישים.

לגבי לחכות לעתיד כדי להיות חכם, מהניסיון שלי אנחנו לא נהיים חכמים יותר עם השנים - למעשה החוכמה היא תכונה שאנחנו מרווחים מניסיון חיים. מי שמשקיע לומד להשקיע יותר טוב, מי שנכשל בהשקעות אגב לומד יותר ממי שמצליח כי אנחנו נוטים יותר לתחקר את הכשלונות שלנו מאשר את ההצלחות. בכל מקרה, למידה היא תהליך אקטיבי שמצריך ממך לקחת סיכונים וללמוד על עצמך איך אתה מגיב אליהם.

אם גדול עליך כרגע להיכנס לנדל"ן אתה בחברה טובה, גם אני חשבתי על זה בשנות ה20 וגם לי זה נראה מסובך ומרתיע והחלטתי להישאר עם מניות בלבד. מצד שני זה התאים לאישיות שלי שנמנעת מסיכונים שניתן להימנע מהם לאור כמות הנכסים שנראה לי נכון להתאמץ כדי להגיע אליה.

בשום שלב בדרך לא הייתה לי מטרה למקסם את כמות הנכסים או להתעשר. זה נחמד לרצות את הדברים האלה, אבל המשמעות של באמת לרצות להתעשר היא לעשות את הדברים הנדרשים על מנת להתעשר לדוגמא יזמות הייטק, או השקעות ממונפות וכו'. בחישובים שלי, יכולתי להגיע לחיים בטוחים נוחים וצנועים ללא צורך לחשוב יותר מידי על כסף גם בלי כל הסיכון הזה. אנחנו בסוף לא רובוטים שתמיד בוחרים באופן הכי יעיל להשקיע את הכסף שלנו ולדעתי האישית זו גם תועלת שולית פוחתת.

אבל אם אתה עם מבנה אישיות שיודע להתמודד עם מינוף ומניות ותנודתיות וסיכון, ויש לך חלומות כלכליים גדולים שדורשים את המאמץ הזה. אז by all means תעשה את הצעדים המסוכנים כשאתה צעיר ותוריד בהדרגה את המינופים ורמת הסיכון כשאתה מתבגר.
תודה על התגובה המושקעת. בהחלט תרמה לי.
השקעות זה לא מדע טילים, אם זה חשוב לך תיכנס ותלמד את הסוגיה
מאיפה מתחילים ועל איזה מקורות (מהימנים) נסמכים?

המטרה אינה למקסם תשואה או להתעשר אלא לנהל אורח חיים בטוח, נוח וצנוע (הגדרת יפה).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A העלאת ריבית: הקשר שבין מח"מ לירידת אג"ח שוק ההון 7
S העלאת הנושא הכלכלי במהלך הקשר אוף טופיק 37
ד הקשר בין חשיפה למניות לנכסים במניות? (בקופת גמל להשקעה) שוק ההון 1
S שאלה די מעניינת לגבי הקשר בין ביטוח צד ג' לרכב לבין מינימליזם ואנטי-צרכנות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
פ הקשר הפרדוקסלי בין תשואה לסיכון שוק ההון 21
ל מה הקשר בין ריבית לערך אג"ח? שוק ההון 0
S מה הקשר בין גובה הריבית ל s&p 500? שוק ההון 4
deslok ניתוק הקשר הפיננסי לישראל שוק ההון 103
M הקשר בין פוליסת ביטוח מנהלים לבין פוליסת אובדן כושר עבודה צרכנות פיננסית 7
זאב הקשר בין התנדבות לפיתוח אישי אוף טופיק 7
I הגבול שבין לחסוך ולהשקיע לעתיד לבין לחיות כאן ועכשיו יומני מסע אישיים 2
הנועזת התחום האפור, שבין ייעוץ השקעות להוראה בשוק ההון שוק ההון 33
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
ל שיקולים לתמהיל משכנתא בחלקים עבור דירה למשתכן נדל"ן 2
א פער ריבית מופרך בין משכנתא להלוואת גישור נדל"ן 4
IAmSam משכנתא כעוסק מורשה מול שכיר בעל שליטה נדל"ן 4
L משכנתא מיטבית לדירה להשקעה נדל"ן 3
R מה אתם הייתם עושים? משכנתא לדירה ראשונה ממשתכן שמחוסר ברירה היא להשקעה נדל"ן 9
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
E מחזור משכנתא בעייתי? נדל"ן 5
M משכנתא על קניית חצי דירה נדל"ן 16
D אשמח לביקורת על הצעת משכנתא שקיבלתי נדל"ן 7
M הסיכון במיקסום משכנתא נדל"ן 17
S משכנתא בחול מול הלוואה בארץ נדל"ן 15
S מדרגות שכר בלקיחת משכנתא נדל"ן 2
ש משכנתא בגיל הפנסיה נדל"ן 5
I השוואת תמהילים של משכנתא נדל"ן 9
F עדיף סילוק משכנתא מהיר או לפרוס ל-25,30 שנה? נדל"ן 7
T לקחת משכנתא או לקנות במזומן? נדל"ן 18
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
S חיזוי לוח סילוקין בהינתן פירעון חלקי שנתי מוקדם של משכנתא נדל"ן 10
ש 2 מ׳ הון - משכנתא ומינוף נדל"ן 7
O משכנתא / מדד תשומות בנייה נדל"ן 0
E ייעוץ לגבי משכנתא מול תיק השקעות נדל"ן 1
ח הערת אזהרה - משכנתא נמוכה נדל"ן 13
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
C סגירת משכנתא או תיק השקעות נדל"ן 15
A חשבון קיזוז ריבית (משכנתא) - מה אתם הייתם עושים? נדל"ן 2
N הלוואה (לא משכנתא) לרכישת דירה בחו"ל נדל"ן 13
D משכנתא: פיתוי או לא פיתוי, זו השאלה. נדל"ן 15
O תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 15
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6
grmp זכות משכנתא 70% בדירה שניה נדל"ן 43
S מגבלות גרירת משכנתא נדל"ן 0
י ביטוח משכנתא צרכנות פיננסית 5
M מימון לרכישת קרקע - משכנתא חדשה או מחזור? נדל"ן 5
N התיעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 2
Shtunz מה הדבר הכי חשוב שאנשים שלוקחים משכנתא לא יודעים נדל"ן 80
klayhamn דחיית לקיחת משכנתא? נדל"ן 10
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5

נושאים דומים

למעלה