הצעות להשקעה [קניית נדל"ן ממונף בארה"ב]

[מאור]

שלום לכולם.
רק לאחרונה התוודע לי על האתר הזה וחבל שרק עכשיו.
עד כה אני נהנה לקרוא וללמוד פה.

יש לי דילמה לגבי השקעה ואשמח אם תוכלו להכווין אותי ולתת לי עצות.

ברשותי דירה שאני חי בה ששוויה 800k שקל.
משכנתא של 180k שקל.

הרעיון שלי הוא כזה.
למכור את הדירה ולהחזיר משכנתא.
נשארתי עם 620k.
לקנות דירה אחרת שמתאימה לצרכים שלי עם הון עצמי של עד 300k שיהווה 30% מערך הדירה.
בגלל מיקום הדירה החדשה צופים לה השבחה של הקרקע במהלך ה3/4 שנים הקרובות בכלפחות 200k.

נשארתי עם 320k.
מתוך זה רציתי להקצות לעצמי 120-200k לעסק עצמאי.

נשארתי עם 120-200k.
בגלל חוסר ניסיוני בהתעסקות עם שוק ההון וניסיוני הטוב יחסית עם נדלן אז חשבתי לקנות בית בארצות הברית ולשכור חברת ניהול שתדאג לי במה שצריך.
הפלוס בעניין הזה הוא שיש לי משפחה שם שתוכל לתת מידי פעם מבט על המתרחש ותוכל גם למצוא לי חברת ניהול אמינה ונכס מניב.

מכיוון שאני לא נעול על ההחלטה הזו רציתי לדעת מה דעתכם עליה, ובמה אתם הייתם מציעים לי להשקיע בסכום הנותר.
תודה

(זהירות -- אין להתייחס לטקסט המודגש. ר' סעיף 5 לתקנון -ההנהלה).

 

[אלון]

קניית בית בארה"ב דורשת הרבה לימוד מוקדם. צריך להיזהר מכל החברות שמבטיחות תשואה שנתית מדהימה של 10% במשך 3 שנים (ואחרי זה אתה מגלה שדמי השכירות רחוקים מזה). תחשוב טוב עד כמה אתה רוצה או מוכן ללמוד את התחום ולהתעסק עם זה וכמה זה ייתן לך יחסית להשקעות אחרות.
ברור לי שיש כאלה שהצליחו בגדול עם נכסים מניבים אבל לא היית מעדיף לפזר סיכונים במקום לשים סכום כסף גדול על נכס אחד במקום רחוק?

 

[אבא עשיר]

@מאור
נשמע רע עד רע מאוד
ערך הדירה החדשה לא בטוח שיעלה ולפי דעתי ירד.
https://www.youtube.com/watch?v=jO4biPUOgq8&list=PL5tTMlIkxhYcOALGAtm-CRdRRzMcK4sgZ
https://www.youtube.com/watch?v=x7YXa2neuDg&index=6&list=PL5tTMlIkxhYcOALGAtm-CRdRRzMcK4sgZ
תראה את שני אלה פעמיים לפחות ..
בבקשה

אבא עשיר

 

[מאור]

ראיתי את התוכנית על עובדים העצמאיים וגם את התוכנית על המשכנתאות.
לגבי העסק העצמאי - זאת זכיינות של רשת מוכרת וותיקה יחסית אומנם זה לא אומר שזה חסין מנפילה אבל זה לא עסק פרטי פרופר.

לגבי העסק הזה, עפ"י כל ההוכחות שגם איתם אפשר תמיד להזהר ולקחת בערבון מוגבל, יצא שהעסק יכניס חודשית בערך פי 2 מהמשכורת הנוכחית שלי.
אני אומר שגם אם אכניס פי 1.5 זה טוב לי. כי גם כיום במסגרת המשכורת הנוכחית אני אוכל להקדיש 3k -3.5k בחודש למשכנתא.
ובכך אצליח להחזיק את המשכנתא שתעמוד על 600-700 אלף שקל למינימום 25 שנה עם כמה אופציות ליציאה.

ערך הדירה במקום שבו אני מתעד לקנות (עפולה) עלה בשנה וחצי האחרונות בדיוק במאה אלף שקל והיד עוד נטויה שכן בקרוב תעבור שם רכבת וישלימו את כל עבודות הבנייה. יחד עם זאת אני פחות מודאג אם יעלה הערך או שלא.
למרות שאני די בטוח שכן.

לגבי הבית בארצות הברית.
את חברת הניהול אכיר דרך המשפחה שלי שם. והיא גם תציע לי איזה נכס לקנות ואיפה.
זאת אופציה אחת אך כמו שאמרת.. גם אני הייתי מעדיף משהו קרוב יותר, אבל אני לא יודע במה כדאי ולכן שאלתי פה מה אתם הייתם עושים על 120-200 אלף שקל. להשקעה.

 

[אבא עשיר]

אחי עפולה מתחרדת...
בוא דבר תכלס, איזה עסק אתה פותח ואיפה (אתה יכול גם בפרטית), אם זה בצפון אולי אני יודע דבר או שניים..

 

[דגגגג]

אני יודע שזה נראה כאילו ייצרת כסף מכלום אבל זה ממש לא מה שקרה. מינפת את עצמך עם 600אלף שח.
תחשוב אם אתה מוכן לקחת את הסיכון הזה.

 

[מאור]

על 600 אלף שקל אני מוכן לקחת סיכון, מכיוון שהמטרה העקרית שלי היא להגיע להכנסה פסיבית גבוהה או יותר נכון מספקת לסגנון החיים שלי ושל משפחתי.
כמובן שאני עושה מיליון פעם חושבים על כל דבק אבל אני לא מוכן להמשיך במצב הנוכחי.
אגב הכסף הזה זאת הזדמנות שקיבלתי שלא הרבה מקבלים, אז כמו שאני רואה את זה יש לי שתי אופציות. או לא לעשות כלום שזה רע בהתחשב בהכנסות שלי ושל אישתי. או לשנות משהו בחיי אם סיכון מינימלי לפחות ככה זה נראה לי.
שוב, אם יש לך המלצה אחרת אני אשמח לשמוע.

הקנייה של הדירה בעפולה תהיה ברובע יזרעאל, האזור שם מבוקש מאוד לא ראיתי ברובע בעת ביקוריי שם אף לא חרדי אחד אגב. אבל גם היא סה"כ מקפצה כספית אני לא מתכוון לגור שם בעוד 5 שנים.

לגבי העסק שלחתי לך הודעה.

 

[דגגגג]

אני לא מבין איך ההשקעה שלך שונה ממשהו כזה:
למכור+להחזיר את המשכנתא, לגור בשכירות בעפולה, לפתוח עסק ואת החצי מיליון הנותרים להשקיע. אם אתה בוחר בנדלן אז תקנה דירות קטנות באיזורי ביקוש.
נראה לי שזה סיכון נמוך יותר ללא המינוף.

אל תשכח שאם את השכירות לא תוכל לשלם אז בעל הבית יכול להתגמש איתך או שתוכל לעבור. אם לבנק לא תחזיר הוא יהפוך אותך לעבד לכל החיים.

 

[מאור]

אז השאלות העיקריות האם אתם צופים שבועת הנדל"ן תתפוצץ במהלך ה5 שנים הקרובות או שתמשיך בעלייה כמו שעשתה ב5 שנים האחרונות?
מאחר ובמקום שם יוקמו בזמן הקרוב בתי ספר, גנים, מתחם הייטק חדש, רכבת ויש קרבה לבית חולים, מתחם קניות לא רע, בנייה אינטנסיבית של עוד כ5 שנים בערך של עוד אלפי יחידות דיור.
אני פשוט לא מצליח לראות איך מחירי הדיור הולכים להפסיק לעלות שם.

 

[מאור]

ההשוואה היא לא כל כך נכונה מכיוון שאני ועוד רבים צופים השבחה לקרקע שם ועליית מחירים גדולה (כמו שכבר קורה).
שאיתה ולאחריה אוכל למנף לקניית הבית אותן אני רוצה.
בשכירות אין לי שום דבר שלי ואני מרגיש שאני זורק כסף סתם לפח.
זה בגדול ההרגשה בשכירות.
על אותו העניין אני יכול למכור את הדירה בא אני אחיה (בדירה החדשה) ולהחזיר את המשכנתא לבנק אם ארגיש חנוק.
ואז עדיין להרוויח כי מחיר הדירה עולה ובזמן המכירה אמכור במחיר גדול יותר ממה שקניתי כביכול.

חוץ מזה שהאישה לא תתן יד בלמכור את הדירה עכשיו בשביל לגור בשכירות

 

[אורי]

@מאור, בגדול אני בעד הכיוון בו אתה חושב, ובמידה מסויימת זה בדיוק מה שעשיתי אני לפני כמה שנים. לגבי הכדאיות הספציפית אין לי מה לומר לך: אני לא מכיר אותך, את הנכסים המדוברים, את העסק שאתה רוצה להקים ועוד. עצה אחת בנושא זה שיש לי עבורך היא לא לבנות על עליית ערך עתידית. תסתכל על תזרים מזומנים ולא על ספקולציה של עליית ערך, שאולי תקרה ואולי לא.

לגבי קניית בית בארה״ב, זה בהחלט אפשרי, אבל דורש לימוד. ללא מינוף ניתן לצפות בהחלט לתשואה של כ-8%. באופן אישי לא הייתי סומך על שום חברה מסחרית בישראל שמבטיחה לעשות זאת עבורך. רק לבד, או ישירות עם אמריקאים. רצוי באמצעות הקרובים שם. זה פשוט מאוד כשיודעים מה עושים וקשורים לאנשים נכונים. לוקח זמן וידע להגיע למצב הזה. בהצלחה.

 

[Lamur]

@אורי - לגבי בתים בארה"ב, דיברתי עם אנשים שעושים את זה ועובדים ישירות מול אמריקאים והתחושה היא ש"גונבים" אותם. לדוגמא, ממציאים כל מיני תיקונים שבעל הבית צריך לשלם עליהם.
ברור לי שהחברות בארץ שמציעות את זה, זו עבודה בעיניים, אבל נשמע שחברות הניהול האמריקאיות לא הרבה יותר טובות...

 

[דפני]

לדעתי האישית תישאר בדירה שאתה גר ותסיים את המשכנתא ,כך לא תריב עם אישתך .לגבי העסק שאם הוא כדאי אז תלווה כסף עבורו מהמשפחה אם זה אפשרי או מהבנק בלית בררה .בעסק עצמאי אפשר גם לאבד את המכנסיים זה לא כזה פשוט ,מקווה שהעסק יצליח ויכסה את ההלוואה ואם לא אז תוכל למכור את הדירה ולהתחיל לריב עם אישתך.אני צינית אבל צריך להתכונן גם לברבור שחור .

 

[אורי]

@אורי - לגבי בתים בארה"ב, דיברתי עם אנשים שעושים את זה ועובדים ישירות מול אמריקאים והתחושה היא ש"גונבים" אותם. לדוגמא, ממציאים כל מיני תיקונים שבעל הבית צריך לשלם עליהם.
ברור לי שהחברות בארץ שמציעות את זה, זו עבודה בעיניים, אבל נשמע שחברות הניהול האמריקאיות לא הרבה יותר טובות...

בוודאי שבקרב חברות הניהול יש ישרות יותר ופחות, ומקצועיות יותר ופחות. להגנתם אומר שאם אתה קונה בית שמחירו 100k ופחות אתה כנראה קונה בית ישן, וגובה שכר דירה נמוך יחסית, מה שמשפיע על סוג האוכלוסיה שהתגורר בו, והשילוב של שני המרכיבים הללו יוצר תנאים של יותר תיקונים ותחלופת דיירים, בהכללה. צריך גם לזכור שהבניה בארה״ב היא לא בבטון ובלוקים כמו בישראל, אלא בחומרים עם בלאי גדול יותר, ושהם נתונים למזג אוויר יותר קיצוני. בקיצור, יש לצפות לעלויות תחזוקה מסויימות.
אבל זו הערת שוליים. בסופו של יום את צודקת, הכל מתחיל ונגמר באנשים, וזה הדבר הכי חשוב: האם אתה עובד עם האנשים הנכונים. אני יכול לספר לך עלי, למשל, שאני קונה נכסים בשוק מסויים זה זמן מה. יש שווקים אחרים שקורצים לי ומראים עליות ערך והתעוררות עירונית ומשיכת כוח אדם ומקומות עבודה ועוד, אבל אני מהסס מלעבור לשם כי בשוק הנוכחי יש לי את האנשים הנכונים לעבוד איתם ואני סומך עליהם. וזה חסר תחליף. הטריק הוא למצוא אותם...

 

[מאור]

דפני תאמיני לי שאם יכולתי להשאר פה ופשוט לקחת הלוואה לעסק הייתי עושה את זה אבל את יודעת איך זה..
המשפחה מתרחבת ויש לחצים מהבית להתקדם קצת.

אגב יש גם דירות ב 250 אלף שקל בארץ עם תשואה של 6 אחוז שזה גם לא רע.
הפלוס הוא שזה קרוב אליי ואוכל להשגיח. השאלה היא אם כדאי להתחיל דווקא בשוק הישראלי שעושק אותך במיסים או לפנות באמת לנדל"ן בחו"ל.

אורי, על עליית המחירים אני בונה הכי פחות מכל המהלכים שאני מתעד לעשות.
לא מאמין שיהיה לי כל כך רע לחיות שם קצת יותר במקרה שלא יעלו המחירים. אז זה לא לחוץ לי.

 

[אורי]

@מאור, אפשרות אחרת היא למחזר את המשכנתה הנוכחית שלך. כרגע היא רק 22% מערך הדירה, כך שאם תגדיל אותה ל-50% יהיו לך עוד 28% מערך הדירה שהם כ-220,000 ואותם להשקיע בפתיחת העסק, רזרווה והשקעות. המשתה היא ככל הנראה ההלוואה הזולה ביותר שתוכל לקבל, ולעסקאות קנייה ומכירה יש גם כן עלויות נלוות. אתה רק צריך לוודא שתשלום המשכנתה החדש הוא משהו שאתה יכול לעמוד בו גם אם העסק החדש נכשל.

 

[קלאוזביץ]

כרגע התוכנית שלך מסוכנת מידי לטעמי,

לפתוח עסק אחד ולקוות שהוא יצליח זה מאד אופטימי

לעומת זאת לפתוח 7 עסקים ב7 שנים הבאות ולקוות שאחד יצליח בטירוף זה יותר הגיוני

איך פותחים מספר עסקים אחד אחרי השני?

תיהיה יצירתי ותמצא לזה פתרון, שאתה פותח עסקים עד שאחד יצליח

אחרת עדיף שלא תתחיל

 

[yossik]

@מאור נראה לי שאתה מתפרס במכה אחת - spread too thin.
1. מכירת דירה והתחייבות למשכנא גבוהה יותר עבור דירה חדשה
2. רכישת נכס לא מוכר וללא ידע בשוק הנדל"ן האמריקאי. וזה ממש לא חשוב שיש לך משפחה שם, אם הם לא אבא ואמא אל תצפה לניסים.
רכישת נכס בארה"ב דורשת מספר גיחות לשם כדי לראות בעיניים את הנכס, את השכונה, את בתי הספר, את המרקם האתני, מה מצב הפיננסי של העיר/עיירה והרשימה ארוכה כאורך הגלות. אני לא מכיר בני משפחה (למעט הורים) שיעשו את העבודה הזו בשבילך. אתה צריך להכיר את סוכן הנדל"ן שמעורב בעיסקה, את החברה המנהלת.
3. עסק זכיין, אם אין לך כיס עמוק מה אתה מחפש שם? איזה זכיין במדינה השקיע פחות מחצי מיליון? אתה צריך רזרוות למשכורות, שיפוצים, דמי חכירה/שכירות. רשתות קטנות נופלות ראשונת בזמנים קשים כי יחס ההוצאות להכנסות לא לטובתך בחודשים הראשונים.
איני מנסה לייעץ לך כי תקנות הפורום אוסרות על זה, אני רק 'חושב בקול רם' לו אילו היו הדילמות שלי.
האם היית פעם עצמאי?
מה שאני מנסה להגיד שאני הייתי חושב 3 פעמים האם עלי לקחת על עצמי 3 התחייבויות ללא רשת ביטחון כי אתה למעשה מתחיל מפחות מ 0 זולטים בבנק ללא אבטחת הכנסה....
אני הייתי אומר לעצמי חלומות בהיספניה ופנטזיות. אני הייתי חוסך יותר, משקיע יותר ובעוד מספר שנים אחרי שהייתי מוריד מעלי את אבן הרייחיים מהצוואר (משכנתא) הייתי עושה שוב חושבים.
כמינימום לשכור את הדירה בעפולה עם אופציית קנייה ולהשכיר את הדירה העכשבית שלך.

 

[דגגגג]

כל מילה של יוסי בסלע, אתה מסכן את העתיד שלך עבור ספקולציה. לא מדובר פה על השקעה.
ממליץ לך לקרוא את זה:
http://www.harrybrowne.org/articles/InvestmentRules.htm


Rule #7: Don't use leverage.

When someone goes completely broke, it's almost always because he used borrowed money. In many cases, the individual was already quite rich, but he wanted to pyramid his fortune with borrowed money.

Using margin accounts or mortgages (for other than your home) puts you at risk to lose more than your original investment. If you handle all your investments on a cash basis, it's virtually impossible to lose everything—no matter what might happen in the world—especially if you follow the other rules given here.



ושוב אומר את דעתי שאתה מתנהל בסיכון גבוה מאד.

 

[אורי]

כל מילה של יוסי בסלע, אתה מסכן את העתיד שלך עבור ספקולציה. לא מדובר פה על השקעה.
ממליץ לך לקרוא את זה:
http://www.harrybrowne.org/articles/InvestmentRules.htm


Rule #7: Don't use leverage.

When someone goes completely broke, it's almost always because he used borrowed money. In many cases, the individual was already quite rich, but he wanted to pyramid his fortune with borrowed money.

Using margin accounts or mortgages (for other than your home) puts you at risk to lose more than your original investment. If you handle all your investments on a cash basis, it's virtually impossible to lose everything—no matter what might happen in the world—especially if you follow the other rules given here.



ושוב אומר את דעתי שאתה מתנהל בסיכון גבוה מאד.

עם כל הכבוד לבארי בראון, נראה לי שהכלל שלא למנף השקעות נכון, אולי, אם מצמצמים את המונח ״השקעה״ לשוק ההון, שמינוף בו הוא ספקולטיבי מטבעו. בתחום הנדל״ן המניב מינוף הוא אסטרטגיה מקובלת, נפוצה, סולידית, ולמעשה כמעט אי אפשר בלעדיה.