הפתרון לחתן ילדים במגזר החרדי

[דוד פ]

שלום לכולם,
כידוע למי שמכיר את הנושא, בציבור החרדי הנושא הכלכלי חברתי החשוב ביותר הוא עניין הצורך שיש להורים לתת סכומי כסף אדירים לצורך חיתון ילדיהם.
אני לא נכנס פה לשאלות של תרבות, מוסר וצדק, ואני מבקש מכלל המשתתפים שלא להיכנס כאן לביקורת ו/או לפטרנות ו/או לצדדים לא פרקטיים של טיפול בבעיה (כמו, למה שלא כולם יחליטו שהם מפסיקים עם זה, או כל מיני טענות אחרות). מי שכן רוצה להיכנס לדיון שלא ממין העניין מוזמן לעשות זאת ב'אוף טופיק'.
אני חושב שהמפתח לפיתרון נמצא בתוך הבעיה עצמה.
ואסביר, בציבור החרדי לזוג צעיר בני כ23 יש בממוצע הון עצמי של 500 אלף ש"ח ומעלה, כשהכסף הזה נועד לקנות דירה בשביל הזוג הצעיר. לאחר מכן כעבור 20 שנה הזוג הזה צריך להתחיל לגייס כל שנתיים או שלוש סכום של 400 אלף ש"ח, שזה נשמע דמיוני ומופרך, אבל זה המציאות.
אם הזוג הצעיר במקום להשתמש בכסף לשם קניית דירה למגוריו, ישתמש בכסף לשם השקעה וצמיחה (לא דברים מסוכנים, פשוט לקנות דירה במקום של פינוי בינוי למשל), ובמקביל במקום לגור בדירה משלו יגור בשכירות, יש סיכוי גדול שיוכל בקלות לחתן ילדיו ועוד להישאר עם עודפים.
לשם משל, אם לזוג יש 500K שעושה תשואה שנתית של 15% בשנה (לא מופקע בכלל, ועוד אגע בזה בהמשך), אזי כעבור 5 שנים יהיה להם 1 מיליון, וכעבור 10 שנים יהיה להם 2 מיליון, וכעבור 15 שנים יהיה להם 4 מיליון, וכעבור 20 שנה יהיה להם 8 מיליון.
ואם ניהיה יותר זהירים ונניח שישיגו 7% תשואה שנתית, כעבור 7 שנים יהיה להם 1 מיליון, וכעבור 14 שנים יהיה להם 2 מיליון וכעבור 21 שנים יהיה להם 4 מיליון.
(סליחה על האריכות. אבל אני חייב לגעת בכל הנקודות החשובות)
עכשיו אני יודע מה יענו לי כולם.
א- התשואות שאתה כותב הם דימיוניות. תשובתי: תשאלו את המשקיעים כאן בנדל"ן אם המספרים נראים להם מופרכים, לדעתי זה ממש לא.
ב- זה סיכון גבוה להשים הכול בנדל"ן, והנדל"ן יכול ליפול או לרדת. תשובתי: החרדים מגודרים מסיכון נפילת נדל"ן, מכיוון שכל דאגתם היא בשביל לדאוג לדירות לילדים, כך שאם הדירות יהיו יותר זולות, הם יצטרכו לשלם פחות.
ג- השתגעת! זה הדירה שלהם איך הם יכולים לסכן את הדירה שלהם בשביל השקעות. תשובתי: ואם הם יקנו את הדירה בשכונה לידם במקום שיש פינוי בינוי איזה סיכון גדול יש פה?
היכן להשקיע? כיום יש אופציה כל כך נוחה וטובה שנקראת 'פינוי בינוי', בכל מקום יש תוכניות לפינוי בינוי. רק מה, אולי התכנית לא תצא לפועל. יתכן, אבל מה עדיף שהכסף יישב בדירה שבטוח לא תשביח, או שלפחות עדיף שהכסף יישב במקום שיש סיכוי סביר שזה ישביח.
תעשו סקר קצר בין המשקיעים כאן בנדל"ן, אם היה להם 500K ש"ח בגיל 23, כמה כסף היה להם להערכם בגילם הנוכחי. תיהיו מופתעים.
מדגיש: לא מייעץ לאיש לעשות זאת. מובא כנקודה למחשבה בלבד. כחומר לבוא איתו ליועץ השקעות מוסמך ולהתייעץ.
ושוב: בבקשה לא להיכנס לדיונים שאינם פתרון כלכלי נטו.

 

[חיים 111]

תשואה שנתית של 15% בשנה (לא מופקע בכלל, ועוד אגע בזה בהמשך),

רק מה, אולי התכנית לא תצא לפועל. יתכן, אבל מה עדיף שהכסף יישב בדירה שבטוח לא תשביח, או שלפחות עדיף שהכסף יישב במקום שיש סיכוי סביר שזה ישביח.

אין בעיה, זה רק הופך את זה מ"תשואה שנתית אפשרית של 15%" לפחות מזה.
למשל, אם יש סיכוי של 50% שהתמ"א יצא לפועל, ואם היא יוצאת לפועל נרויח תשואה של 15%, ואם לא, תשואה של 0, אז ירדנו ל-7.5% תוחלת תשואה.
חוץ מזה, כמה נקודות:
- הרעיון של להשקיע את הכסף ולגור בשכירות הוא רעיון נחמד. רק למה להשקיע דווקא ב"בניינים לפני תמ"א". -
- דירה בתמ"א נותנת תשואה כוללת של 15% או תשואה שנתית? כמה שנים לוקח כל סיבוב בתמ"א? כי אחרי שהדירה עברה תמ"א, כבר לא נמשיך להרויח עליה, צריך למכור ולקנות עוד שתי דירות לתמ"א. וכאן נכנס גם מיסוי מקרקעין לתמונה...
- למה לזוג יש 500K אם כל צד נתן 400K? או שאתה מכניס את עליית מחירי הדיור ב-12 השנים האחרונות?

 

[לעניות דעתי]

למה לזוג יש 500K אם כל צד נתן 400K?

רק צד אחד נותן (של הכלה)

 

[דוד פ]

אתן הבהרה לדברים,
1- לא התכוונתי להיתפס על סכום מדויק של תשואה, אלא יותר להראות את כוחו הנפלא של הריבית דריבית, ולהראות איך ע"י תשואות שנתיות לטווח של 20 שנה אפשר להגיע לסכום יפה
2- התשואות בפועל תלויות בזוג, בריביות במשק, ובמצב הנדל"ן, אבל מה שבאתי להציע זה שכיוון החשיבה יהיה לתת לכסף לעבוד, ולא פשוט להשתמש בו ולתת לו לישון
3- פינוי בינוי זה רק דוגמא אחת כמובן, אני גם בעד נכס מסחרי עם מינוף (קצת יותר מסוכן, תלוי יותר במצב הכלכלי של הזוג), או כל רעיון סולידי אחר, העיקר שהכסף יזיע,
4- הזדמנויות הנדל"ן תמיד היו (פעם זה היה הרחבות, זכויות בנייה, אח"כ הגיע התמא 38/א, וכיום זה פינוי בינוי), וכנראה שגם תמיד יהיו, העיקר שיהיו על הגל,
5- אגב, להערכתי חלק משמעותי מהציבור החרדי באמת פועל בצורה הזו, אלא שזה בדרך כלל מתחיל בשלב הרבה יותר מאוחר, ואני מציע לשקול מהתחלה לפעול כך. (ההבדל בין כסף שמתחיל מיד לעבוד לכסף שמתחיל לעבוד אחרי 15 שנה - הוא עצום).
6- כמובן, שכל אחד יעשה מה שטוב לו ומה שנראה לו, אני רק מציע פיתרון למי שמחפש כזה,

אין בעיה, זה רק הופך את זה מ"תשואה שנתית אפשרית של 15%" לפחות מזה.
למשל, אם יש סיכוי של 50% שהתמ"א יצא לפועל, ואם היא יוצאת לפועל נרויח תשואה של 15%, ואם לא, תשואה של 0, אז ירדנו ל-7.5% תוחלת תשואה.
חוץ מזה, כמה נקודות:

לדוגמא, פינוי בינוי שמכפיל את שוויו ב7 שנים (אפילו בלי עליית מחירים של נדל"ן), כשמתחילה ההון העצמי הוא 50% וה50% האחרים הם משכנתא, יש לך תשואה שנתית על ההון העצמי של מעל 20% (אם אתה מחשב גם את התשואה של 3% שנתי של שכירות),

 

[לעניות דעתי]

התשואות שאתה כותב הם דימיוניות.

חד משמעית

תשאלו את המשקיעים כאן בנדל"ן אם המספרים נראים להם מופרכים, לדעתי זה ממש לא

אז באמת, מכל הלב- לך על זה, תפתח עסק שיווק לציבור החרדי הצמא כ"כ לפתרון הקסום שהצעת, עם תקח מכל לקוח 1% מהרווח שישאיר אצלו 14% אחוז רווח, יודע מה, קח 2%, כמו דמי תיווך, וכולם יהיו מרוצים.

תעשו סקר קצר בין המשקיעים כאן בנדל"ן, אם היה להם 500K ש"ח בגיל 23, כמה כסף היה להם להערכם בגילם הנוכחי. תיהיו מופתעים.

להערכתי, התשובות יהיו באזור ה0, לפחות ממה שמבוסס על ההון הראשוני. כי משקיעי הנדל"ן הרציניים, שאני מלא הערכה כלפיהם, כולם אומרים שזה תחום שצריך בו השקעה בללמוד את השטח, זה לא פשוט לזהות את ההזדמנויות שאתה מתאר כאן.

כמו כן, מנין הנחת היסוד ששוק הנדל"ן יהיה יציב ויתן את התשואות וההזדמנויות שאתה מתאר? האם תמ"א 38 זה משהו שהיה לפני 10 ו20 שנים? ואתה חושב שהוא הולך להישאר? (כבר נאמר עליו לא מעט שהוא מיצה את עצמו) וכנ"ל פינוי בינוי...

 

[לעניות דעתי]

להראות את כוחו הנפלא של הריבית דריבית, ידוע...
ולהראות איך ע"י תשואות שנתיות דמיוניות! לטווח של 20 שנה אפשר להגיע לסכום יפה

עכשיו ברצינות, בוא ניקח דוגמא שנחשבת מקובלת בפורום, ונחשב 7% תשואה בשוק ההון (שזה בניכוי אינפלציה) ונגיע לחישוב השמרני שעשית (מבלי להכנס לסיכון רצף התשואות).
מה שאתה לא לוקח בחשבון זה:
1. את עלות הדיור של הזוג, שיצטרכו לשלם עבורה.
2. האומץ והידע שהזוג הצעיר צריך בכדי ללכת על כיוון שכזה.
3. והכי קריטי, שהמימון לדירה שמגיע בד"כ מההורים, לא יצא עבור עסקת סיבוב כזו או אחרת, אלא עבור רכישת מקום מגורים לזוג, מפתיע ככל שישמע (אגב, זה לא תלוי מגזר). מקסימום יתאפשר לרכוש משהו מוזל על מנת להשכיר ולשכור במקום אחר. לשוק ההון זה לא ילך, ולשוק הנדל"ן שאתה מציע אני מאוד מאוד סקפטי אם הם יתנו יד (או ממון) לכך.

ושוב, אני יותר מאשמח במידה ואתה צודק, ומאחל לך הצלחה אמיתית בעסק, בייעוץ וליווי של לקוחות מעין אלו.

 

[דוד פ]

לא פתחתי עסק, ולא מתכוון לפתוח עסק כזה,

אני מגיע מהמקום שרואה את המצוקה הקשה של המון אנשים, וחושב שזה הכיוון הנכון

אבל ברצינות, אשמח לתת דוגמאות,
בקרית יובל בירושלים יש פרוייקט פינוי בינוי של חברת קדמת היובל, הדירות שם של 3 חדרים לפני הפרויקט נמכרו ב1.3, דירות ה3 חדרים ייהפכו לדירות 4 חדרים (++). דירות ה4 חדרים בפרוייקט שם נמכרות כיום, במכירה על הנייר, בסכום של 2.4.
בקרית משה בירושלים יש פרויקט פינוי בינוי שנקרא 'רובע 1' דירות ה3 חדרים ייהפכו לדירות 5 חדרים. דירת 3 חדרים הייתה שווה שם 1.8, והדירות 5 חדרים בפרוייקט שוות לפחות 4.
עכשיו, תעשה חישוב לפי 30% הון עצמי, ו70% משכנתא, תוסיף הערכה עדינה של עליית ערך 2% בשנה, תוסיף תשואה 3% שכירות עד תחילת הפרויקט, ומשלב הפינוי תשואה 4% שהיזם משלם במקום שכירות, לכמה תשואה הגעת על ההון העצמי?

כל הארץ מלאה בפרוייקטים של פינוי בינוי, אלו הם הסדרי גודל של המספרים, לא צריך להיות כזה 'מבין' בשביל לקנות דירה בפינוי בינוי, (כמובן... בכל דבר יש סיכון וכו')

אני לא חושב שלהורים שנותנים כסף לילדים בשביל דירה, יהיה בעיה כל כך עם זה שהכסף יישב בדירה אחרת שאותה הזוג ישכיר,

 

[חיים 111]

בקרית משה בירושלים יש פרויקט פינוי בינוי שנקרא 'רובע 1'

דווקא דוגמא טובה - תזכיר לי, כמה זמן עבר מרגע שהתחילו שם את התהליך?
אתה קונה דירה, שיש סיכוי שתוכפל בעוד 7 שנים לפחות, אבל זה יכול להיות גם 20, ויכול להיות בכלל לא.
ככל שהתהליך מתקדם, והסיכויים להתממשות גבוהים, גם המחירים עולים. כך שאתה לא יכול להיכנס "קצת לפני ההיתר בניה".
את תשואת השכירות תשים בצד, כי במקומה אתה צריך לשכור דירה כדי לגור.

עכשיו - למה אתה מציע את זה רק לזוגות חרדים?
אם תמ"א זה המקום להרויח בו - מה אנשים עדיין עושים בשוק ההון? למה כולם לא עוזבים את הבורסה ורצים לתמ"א?

רק צד אחד נותן (של הכלה)

אז טווח הזמן בין גיוס לגיוס צריך להיות מוכפל...

 

[breezblock]

לאחר מכן כעבור 20 שנה הזוג הזה צריך להתחיל לגייס כל שנתיים או שלוש סכום של 400 אלף ש"ח, שזה נשמע דמיוני ומופרך, אבל זה המציאות.

אם משלמים רק לטובת הבנות, למה זה כל שנתיים או שלוש?

וסתם שאלה..
למה שזוג חרדי צעיר לא יתפרנס וישלם שכירות ויחסוך לדירה כמו זוג לא חרדי צעיר?
מכיר אישית כמה וכמה חרדים שגרים בשכירות.. אני תוהה כמה תיאור המציאות שלך מדוייק.

 

[nick]

אם יש לזוג 4000₪ מיותרים בחודש לשכירות, הם יכולים לחילופין גם לרכוש בית למגורים ולהשקיע את ה 4000 האלה.

 

[דוד פ]

אם יש לזוג 4000₪ מיותרים בחודש לשכירות, הם יכולים לחילופין גם לרכוש בית למגורים ולהשקיע את ה 4000 האלה.

אתה יודע מה ההבדל בין 48K שמתחילים להיות מושקעים, מול 500K שמתחילים להיות מושקעים?

 

[דוד פ]

מניסיון שלי מחירי הדירות במקומות של פינוי בינוי, עד שאין 80% הסכמה (שאז זה נהיה די וודאי), עולים רק קצת, וממש לא בהתאם לפונטנציאל שלהם,
כך שאפשר להיכנס לפרויקט כשהוא כבר מתקדם יפה,

ושוב, אני לא אומר שבטוח יצליח, אני כן אומר שעדיף שהכסף יישב במקום שיש סיכוי סביר שיצליח ולא במקום שבטוח לא יצליח

אגב, אני באמת מתפלא על משקיעים ש80% מההון שלהם יושב בדירה שלהם, והם כל הזמן מנסים להשיג על ה20% האחרים את התשואה הגבוהה ביותר. (זה לדעתי רוב מוחץ של האנשים)

אנקדוטה: מתווכת בכירה בירושלים סיפרה פעם, שהלקוחות הכי כבדים שלה, לא קונים דירות אלא רק שוכרים (אני מדבר על שכירויות של מעל 10,000$ לחודש), מכיוון שהם מעדיפים שהכסף הזה יעבוד, והם מרוויחים על הכסף יותר מה3-4% שהם משלמים על השכירות

 

[גרהם]

אנקדוטה: מתווכת בכירה בירושלים סיפרה פעם, שהלקוחות הכי כבדים שלה, לא קונים דירות אלא רק שוכרים (אני מדבר על שכירויות של מעל 10,000$ לחודש), מכיוון שהם מעדיפים שהכסף הזה יעבוד, והם מרוויחים על הכסף יותר מה3-4% שהם משלמים על השכירות

יש הבדל בין אדם שיש לו הון של עשרות מיליוני שח והוא משקיע אקטיבי שמאמין שיוכל להשיג ברמת ודאות גבוהה 3-4% שקלי לשנה, לבין זוג שמטיל את הקוביה פעם אחת ואם התוצאה לא טובה , הוא וילדיו ונכדיו ידרדרו ברמת החיים לעומת האלטרנטיבה.

 

[דוד פ]

יש הבדל בין אדם שיש לו הון של עשרות מיליוני שח והוא משקיע אקטיבי שמאמין שיוכל להשיג ברמת ודאות גבוהה 3-4% שקלי לשנה, לבין זוג שמטיל את הקוביה פעם אחת ואם התוצאה לא טובה , הוא וילדיו ונכדיו ידרדרו ברמת החיים לעומת האלטרנטיבה.

אני לא מדבר על לסכן את הכסף, לא מדבר על להעביר את הכסף להשקעות אלטרנטיביות,
אני מדבר על במקום לגור בדירה משלך לגור בדירה שכורה, והכסף שיישב בדירה בשכונה ליד,
לטעמי יחס הסיכון-סיכוי הוא ממש לא הטלת קובייה,

ומה? בגלל שלא בטוח שההשקעה תצליח, לכן 'שישקיעו' בדירה שלהם - ששם בטוח זה לא יצליח?

 

[גרהם]

אני לא מדבר על לסכן את הכסף, לא מדבר על להעביר את הכסף להשקעות אלטרנטיביות,
אני מדבר על במקום לגור בדירה משלך לגור בדירה שכורה, והכסף שיישב בדירה בשכונה ליד,
לטעמי יחס הסיכון-סיכוי הוא ממש לא הטלת קובייה,

ומה? בגלל שלא בטוח שההשקעה תצליח, לכן 'שישקיעו' בדירה שלהם - ששם בטוח זה לא יצליח?

אז לא הבנתי את ההצעה שלך. למה לקנות בשכונה ליד במקום לגור בדירה שקנית ואם יהיה הפינוי בינוי עוד 20 שנמה, לעבור לשכירות?

 

[דוד פ]

אז לא הבנתי את ההצעה שלך. למה לקנות בשכונה ליד במקום לגור בדירה שקנית ואם יהיה הפינוי בינוי עוד 20 שנמה, לעבור לשכירות?

הזוג מקבל את ההון הראשוני לשם קניית דירה, במקום לקנות לפי השכונה ששם רוצים להתגורר, שיקנו בשכונה שיש בה פינוי בינוי, וישכרו דירה בשכונה שהם רוצים לגור,
יתכן שהפינוי בינוי יצליח ויתכן שהפינוי בינוי לא יצליח, אבל זה יותר טוב ממקום שבו בטוח שלא יהיה פינוי בינוי

 

[בת העמק]

, בציבור החרדי לזוג צעיר בני כ23 יש בממוצע הון עצמי של 500 אלף ש"ח ומעלה, כשהכסף הזה נועד לקנות דירה בשביל הזוג הצעיר. לאחר מכן כעבור 20 שנה הזוג הזה צריך להתחיל לגייס כל שנתיים או שלוש סכום של 400 אלף ש"ח,

אתה יכול שניה להסביר את זה? אם לזוג בתחילת דרכו יש 500K ש"ח אז זה מגיע חצי חצי משני הצדדים, לא?
אם כן, אז כל שנתיים שלוש צריך למצוא 250K ולא 400K בהמשך.
אם לא, אז אם רק צד אחד (מישהו כתב למעלה שרק מצד הכלה) - אם הייתי מגלה שיש לי כבר 3 בנות ברצף, הייתי מפסיקה ללדת או לפחות בודקת אם יש לי אפשרות ריאלית להשתגע ככה.

כיום יש אופציה כל כך נוחה וטובה שנקראת 'פינוי בינוי', בכל מקום יש תוכניות לפינוי בינוי.

בעפולה עשו מלא פינוי בינוי בעשור האחרון. המחירים לא הכפילו את עצמם. דירה בשיכון ישן במרכז העיר עלתה לפני כשבע שנים בסביבות 700K-800K ודירה בבית דירות חדש שנבנה על חורבותיו עולה בסביבות מיליון.

 

[דוד פ]

בעפולה עשו מלא פינוי בינוי בעשור האחרון. המחירים לא הכפילו את עצמם. דירה בשיכון ישן במרכז העיר עלתה לפני כשבע שנים בסביבות 700K-800K ודירה בבית דירות חדש שנבנה על חורבותיו עולה בסביבות מיליון.

האם לקחת בחשבון שהדירות עלו מ3 חדרים ל4 חדרים (ולעיתים אפשר גם לעלות ל5 חדרים)?
כלומר, כמה עולות שם דירות ה4 חדרים?

 

[גרהם]

הזוג מקבל את ההון הראשוני לשם קניית דירה, במקום לקנות לפי השכונה ששם רוצים להתגורר, שיקנו בשכונה שיש בה פינוי בינוי, וישכרו דירה בשכונה שהם רוצים לגור,
יתכן שהפינוי בינוי יצליח ויתכן שהפינוי בינוי לא יצליח, אבל זה יותר טוב ממקום שבו בטוח שלא יהיה פינוי בינוי

שמע, אני לא פוסל את הרעיון, רק צריך להבין מה אתה עושה.
אם דירה בשכונה בלי פינוי בינוי עולה 800K ודירה זהה אחרי הפרויקט תעלה 1.3 מליון, אז העליה לא ביום אחד, אלא לפי הצפי של השוק וזה תלוי בהתקדמות הפרויקט ובגורמים נוספים. השינוי במחיר משקף את הערכות הצדדים. כשאתה קונה דירה כזו ב810 או 950 או 1.1 מליון, אתה מתמחר את הסיכוי לדעתך וכך גם המוכר. אם הפרוייקט ייכשל, אתה עשוי להפסיד לעומת השקעה אלטרנטיבית ואפילו בערכים מוחלטים. המשמעות היא שכדי להצליח אתה צריך להבין בתחום ובתימחור של הנכסים האלו.
ושוב, אני לא בא לרפות את ידיך, והצעה שלך בהחלט מתאימה להרבה אנשים, אבל לא לעצום עיניים ולחשוב שיש כאן כסף שרק מחכה שירימו אותו מהרצפה, כי זה לא המצב.

 

[בת העמק]

האם לקחת בחשבון שהדירות עלו מ3 חדרים ל4 חדרים (ולעיתים אפשר גם לעלות ל5 חדרים)?

התייחסתי מלכתחילה לדירות 4-5 חדרים בעבר ובהווה אבל אתה צודק שדירת 3 חדרים שהפכה לדירת 5 חדרים גם קיבלה עליית מחיר גבוהה יותר.
בכל אופן, פינוי בינוי זה לא משהו עם ודאות גדולה כל-כך והצורך בכסף לדירות הילדים בהמשך הוא עם ודאות מוחלטת לפי דבריך.