• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה

קובי_חדש

משתמש רגיל
הצטרף ב
18/2/19
הודעות
303
דירוג
45
היי,
יש לי אפשרות לקנות דירה במושב, מחיר הדירה יהיה באזור המיליון ש"ח, הסיפור בקצרה הוא שזאת דירה של דודים שהם מוכנים שאגור איתם (מעין חמולה משפחתית) הם מוכרים לי דירה בגודל 60 מ"ר מעליהם ויכניסו גם אותי ברישומים בטאבו, כעת לייתרונות ולחסרונות:
1. אני לא צריך הון מוקדם, משכנתא של מיליון ש"ח ופשוט להתחיל לשלם.
2. דירות בגודל הזה באזור עולות באזור ה1.6 מיליון ש"ח.

חסרונות:
1. אני יכול לגור שם אבל לא למכור את הדירה הזאת (אין פרצלציה זה באמת סוג של קומונה משפחתית מופרדת)
2. אני לא יכול להשכיר אותה הלאה.
3. זה עסק עם משפחה על כל המשמעויות הנלוות.

ההתלבטות שלי היא כזאת, מצד אחד נראה שמחיר הדירה משתלם ביחס לאזור וכן אין צורך שאכניס סכום מוקדם כמו כן במקרה הזה ההורים גם יעזרו בכמה שקלים (הם יעניקו את הסכום המוקדם לדודים דבר שלא יסכימו לעשות על דירה אקראית שאקנה) מצד שני הדירה היא מיועדת +- לצרכי מגורים שלי בלבד (הם לא מוכנים שאשכיר את זה לאנשים אחרים בעתיד או בהווה היות ו: 1. השכרה לאנשים זה לא חוקי(בניגוד למגורים משפחתיים) 2. הם לא מעוניינים בשוכרים שיצנהגו כמו שוכרים מעל הראש שלהם.) , למכור אותה זה לא ממש אופציה (כי שוב זה רשום גם על שמי אבל אין באמת אופציה למכור את זה לאנשים מחוץ למשפחה שאולי ירצו לגור שם בעתיד), ומבחינת גודל זה לא ממש מספיק לי לטווח הרחוק (אני לא חושב שאוכל להסתדר עם 60 מ"ר עוד 10 שנים, אני מעוניין במשפחה גדולה).

תאכלס השאלה שלי היא איך מחשבים כדאיות של עקה כזאת? זה לא בדיוק דמי מפתח היות ואין דרך להפקיע את הדירה ממני וזה לא ממש דירה שלי היות ואני חייב לגור בה.

1. האם זה כדאי?
2. בהנחה שמחיר דירה כזאת באזור הוא 1.5-1.8 מיליון שח (דירה שלימה על שמי כדת וכדין) מה המחיר שהופך קומבינה מהסוג שתיארתי למשתלם? (אני צריך לציין שהדירה המדוברת בקומבינה היא חדשה - אני אמור לבנות אותה)
3. האם יש דברים שחשוב להכניס לחוזה כדי למנוע בעיות עתידיות? (אני בטוח שיש אשמח לכמה שיותר המלצות)
4. האם אתם הייתן נכנסים לעסקה כזאת?
 
אז לא תקבל:

האמת היא שלא תקבל משכנתא כלל.
אני אקבל משכנתא כי חלק מהדירה יהיה רשום על שמי בטאבו ואז כנגד זה אוכל לקחת משכנתא (במקרה שזה לא יהיה אפשרי דודים שלי יקחחו את המשכנתא ואני יהיה זה שישלם אותה)
 
אני אקבל משכנתא כי חלק מהדירה יהיה רשום על שמי בטאבו ואז כנגד זה אוכל לקחת משכנתא (במקרה שזה לא יהיה אפשרי דודים שלי יקחחו את המשכנתא ואני יהיה זה שישלם אותה)
אתה תקבל משכנתא אך ורק אם כם כל הדודים וכל שאר הבעלים של הנכס בטאבו יחתמו על המשכנתא וגם אז תקבל עד 75% מערך הנכס הנרכש או מסכום החוזה, לפי הנמוך מביניהם.
 
נשמע כמו עסקה גרועה.
לשלם על משהו שבטווח בינוני אי אפשר למכור או להשכיר ואתה לא רוצה לגור בו. מה ההתלבטות בכלל?
ההתלבטות היא שבטווח הקצר אני אוכל לגור בו (60 מ"ר זאת לא דירה קטנה לזוג צעיר ללא ילדים) , וכן שווי הדירות במושב עולה בהתמדה (בקצב מהיר יותר משאר הסביבה כתוצאה מביקוש גבוה והיצע נמוך עד לא קיים), כמו כן אין הרבה דירות למכירה במושב (משהו כמו 3 בשנה היצע ועל זה יש 10 צעירים שמתים לגור במושב שהם גדלו בו) אז זאת נראית כמו הזדמנות "להכניס רגל בדלת"
 
אני אקבל משכנתא כי חלק מהדירה יהיה רשום על שמי בטאבו ואז כנגד זה אוכל לקחת משכנתא (במקרה שזה לא יהיה אפשרי דודים שלי יקחחו את המשכנתא ואני יהיה זה שישלם אותה)
קובי, נשמע כמו להכניס ראש בריא למיטה חולה.
שאלה, למה הם רוצים למכור? למה פשוט שלא ישכירו לך את היחידת דיור?
אתה מתאר פה מצב שיכול בקלות להוביל לפיצוץ במשפחה, אני אישית, לא הייתי נוגע במקל.
 
אתה תקבל משכנתא אך ורק אם כם כל הדודים וכל שאר הבעלים של הנכס בטאבו יחתמו על המשכנתא וגם אז תקבל עד 75% מערך הנכס הנרכש או מסכום החוזה, לפי הנמוך מביניהם.
לצורך הדיון בוא נצא מנקודת הנחה שאצליח לקבל את המשכנתא על כל המיליון שח (זה יהיה משכנתא עלי או על הדודים או על ההורים או שילוב, בזה אני דיי בטוח שאסתדר).
האם מבחינת הערך וכל הוואג'אראס מסביב המחיר הזה משתלם? אני אשמח לקבל כמה שיותר דעות כי זה נושא רגיש ועדין משפחתית (יש גם את האישיו של דודים (שהוא פחות רלוונטי לדיון כאן כי הוא משפחתי פנימי אבל יוסיף מעט מידע על החשיבות מבחינתי להבין היכן בדיוק אני עומד מבחינה פיננסית) מציאים לך ואנחנו ההורים עוזרים לך ואתה תהיה כפוי טובה ולא תטה שכם? או את לא משנה לאן תלך תאלץ לשלם שכירות לפחות של 4K בחודש שיילך לפח או משכנתא שעליה תיאלץ לשים סכופ ראשוני של כמה מאות אלפי ש"ח שכרגע אין לך ואז תשלומים חודשיים .... ככה שחשוב לי להבין באמת כמה משתלמת העסקה הזאת האם אני מרוויח כאן או מפסיד וכמה כדי שאוכל לחשב האם אני רוצה להכנס לזה בהתחשב העלות הכספית והמשפחתית)
 
קובי, נשמע כמו להכניס ראש בריא למיטה חולה.
שאלה, למה הם רוצים למכור? למה פשוט שלא ישכירו לך את היחידת דיור?
אתה מתאר פה מצב שיכול בקלות להוביל לפיצוץ במשפחה, אני אישית, לא הייתי נוגע במקל.
הם רוצים למכור בעיקר כי ההורים שלי שיכנעו אותם + כי זה סוג של WIN WIN מבחינתם.
 
אם מציעים לך נכס ששווה 1.6 במחיר של 1.0 אין פה שאלה של כדאיות כלכלית, ברור כשמש שזה כלכלי, מה השאלה?
 
אם מציעים לך נכס ששווה 1.6 במחיר של 1.0 אין פה שאלה של כדאיות כלכלית, ברור כשמש שזה כלכלי, מה השאלה?
שים לב שזה מורכב , הנכס הוא לא שלי במובן הרגיל אני לא יכול להשכיר אותו בכלל ולמכור אותו בקלות (או בכלל) הלאה, ולכן השאלה היא מה הערך שלו.

אם ניקח כדוגמא דירה של דמי מפתח שהיא קצת מזכירה את הסיטואציה המחיר הנהוג (ע"פ כתבות שונות) הוא 1/3 משווי הדירה בתוספת דמי שכירות חודשיים זעומים (כמה מאות שקלים) .
כמובן שזה לא 1:1 ולכן אני מנסה להבין כמה באמת שווה העסק הזה...
 
שים לב שזה מורכב , הנכס הוא לא שלי במובן הרגיל אני לא יכול להשכיר אותו בכלל ולמכור אותו בקלות (או בכלל) הלאה, ולכן השאלה היא מה הערך שלו.
לדודים שלך יש ילדים?
 
אם ניקח כדוגמא דירה של דמי מפתח שהיא קצת מזכירה את הסיטואציה המחיר הנהוג (ע"פ כתבות שונות) הוא 1/3 משווי הדירה בתוספת דמי שכירות חודשיים זעומים (כמה מאות שקלים) .
כמובן שזה לא 1:1 ולכן אני מנסה להבין כמה באמת שווה העסק הזה...
זה די המצב שלך. לדעתי העסקה לא כדאית בעליל.
 
1. השכרה לאנשים זה לא חוקי(בניגוד למגורים משפחתיים) 2. הם לא מעוניינים בשוכרים שיצנהגו כמו שוכרים מעל הראש שלהם.) , למכור אותה זה לא ממש אופציה (כי שוב זה רשום גם על שמי אבל אין באמת אופציה למכור את זה לאנשים מחוץ למשפחה שאולי ירצו לגור שם בעתיד), ומבחינת גודל זה לא ממש מספיק לי לטווח הרחוק (אני לא חושב שאוכל להסתדר עם 60 מ"ר עוד 10 שנים, אני מעוניין במשפחה גדולה).

אז מה תעשה בדירה?
מה זה משנה כמה הדירה "שווה" מבחינתך היא יכולה להיות שווה 2 מליון או חצי מליון.
היא אפשר למכור אותה או להשכיר ואתה לא רוצה לגור בה יותר ממספר שנים.
לא הייתי מתקרב לעסקה כזאת אלה עם ברור שאני ירצה לגור שם כול החיים וגם אז הייתי נזהר מאוד.
 
אבל מה תעשה עם הזכויות בדירה כשהיא כבר תהיה קטנה עליך? לא למכור, לא להשכיר, תהיה תקוע איתה סתם?
למה הם לא יכולים להשכיר לך אותה?
אתה בכלל רוצה לגור כ"כ קרוב לדודים? זה קשה, כשיש מי שעוקב אחריך כל הזמן (מתוך דאגה ואיכפתיות) ואולי גם מדווח להורים..
 
באיזה סכום העסקה הזאת הופכת להיות כדאית? או יותר נכון מה התנאים בהם עסקה כזאת הופכת לכדאית?
* נניח ואני יכול להשכיר אבל לא למכור האם זה כדאי?
* נניח ואני לא יכול להשכיר או למכור וחייב לגור אבל מורידים לי את המחיר ל1/3 מהמחיר המקובל באזור לדירה בגודל כזה האם אז זה הופך לכדאי?
 
הם רוצים למכור בעיקר כי ההורים שלי שיכנעו אותם + כי זה סוג של WIN WIN מבחינתם.
יש פה רק win אחד והוא לא שלך, הם מקבלים מליון ש"ח שהם יכולים לעשות מה שבראש שלהם איתו ואתה מקבל בלוקים שאתה לא יכול לעשות כלום חוץ מלגור בהם.
לך תשכור דירה ותשקיע את הכסף שלך במקום אחר.
 
אתה תקבל משכנתא אך ורק אם כם כל הדודים וכל שאר הבעלים של הנכס בטאבו יחתמו על המשכנתא וגם אז תקבל עד 75% מערך הנכס הנרכש או מסכום החוזה, לפי הנמוך מביניהם.
אתה בטוח? נראה לי שבכל מקרה הוא לא יוכל לקבל משכנתא...
האם זה כדאי?
לקנות נכס שלא ניתן למכור או להשכיר לעולם זה בטח לא כדאי.

תבדוק אם אפשר לעשות פרצלציה וכמה זה יעלה..

האמת שאני מתפלא שבני משפחה מציעים לך את זה , זה מתכון להמון צרות.
 
אתה מקבל בלוקים
אפילו לא:
אני צריך לציין שהדירה המדוברת בקומבינה היא חדשה - אני אמור לבנות אותה

באיזה סכום העסקה הזאת הופכת להיות כדאית?
אם אני מבין נכון, אתה תבנה דירה, ובתמורה תקבל את הזכות לגור בה (תקבל "בעלות" אבל בלי יכולת למכור/להשכיר זה בעיקר זכות מגורים).
אז באיזה סכום זה הופך לכדאי? תלוי בעלות הבניה, עלות השכירות שאתה חוסך, כמה שנים תגור שם, וריבית מבוקשת. לדוגמה (אני סתם זורק מספרים):
נניח עלות הבניה היא 100K.
שכירות לשנה 20K.
תגור שם 4 שנים.
ריבית מבוקשת עבור ההשקעה שלך 4% שנתי.
הסכום בו זה יהפוך לכדאי זה כשהם ישלמו לך כ-21K.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
AsherV הערכת מחיר ללפטופ יד 2 אוף טופיק 2
ptom הערכת דמי ניהול נסתרים לצרכי סימולציית מס פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
The Thinker הערכת שווי של עסק דיגיטלי (אפליקציית מובייל) השקעות אלטרנטיביות 16
T הערכת סיכון - תשלום 100% מראש בדירה על הנייר נדל"ן 18
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
N הערכת שמאי נדל"ן 5
S הערכת תשואה בהלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Ron.B הערכת שווי בעלות בנכס דמי מפתח נדל"ן 12
ה ריהוט ישן - הערכת שווי אוף טופיק 10
N הערכת שמאי למשכנתא נדל"ן 29
S עזרה -למידת הערכת שווי חברות שוק ההון 11
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
Y הערכת סיכון של אג"ח שוק ההון 7
A הערכת שווי לדירה במצב רעוע נדל"ן 38
שלי טיול ליפן-הערכת עלויות אוף טופיק 16
S הערכת תשואות - למה ואיך? שוק ההון 3
Oracle הערכת שווי תיק מבוסס דולרים שוק ההון 5
Powerslave הערכת סיבולת סיכון שוק ההון 43
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
flower הערכת נכסים שוק ההון 3
yanosh34 הערכת שווי דירה נדל"ן 109
ה הערכת תשואה חלופית שוק ההון 13
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
Y קניית נייר ערך העוקב אחרי מחיר SOLANA השקעות אלטרנטיביות 0
ע מחיר למטר נמוך מהממוצע ברשות המיסים - מה אני מפספס? נדל"ן 10
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
doc29 סעיף העלאת מחיר שכ"ד במימוש האופציה נדל"ן 12
M מחיר דינמי בחישוב שווי RSU עם Google Sheets שוק ההון 13
בובין חוט-השני לסגת מהצעת מחיר שנתתי על דירה, להצעת מחיר נמוכה יותר נדל"ן 54
ה מחיר למשתכן 2024 נדל"ן 5
T האם שטח שיש בו מכת נמלות אש משפיעות על מחיר הדירה? נדל"ן 1
ל הפחתת מחיר מימוש בסטארטאפ לאופציות קיימות מיסים 4
מ תוספות וטיפים לדירת מחיר למשתכן להשקעה נדל"ן 37
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y ערבות בנקאית חוק מכר - מחיר למשתכן נדל"ן 3
א תשואה פנימית מול מחיר כניסה לetf של אגחים שוק ההון 13
B מחיר למשתכן - דרום חיפה - תשוב חוץ נדל"ן 0
H מחיר אינטרנט? צרכנות פיננסית 2
סול מחיר למשתכן למשפרי דיור בני 35 ומעלה נדל"ן 10
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
A מה באמת קובע עליית מחיר של מנייה שוק ההון 6
H מחיר למשתכן למשפרי דיור נדל"ן 7
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
M מחיר יחידה בקרן כספית פוסטים מאיכות נמוכה 2
Itayya מחיר למשתכן דימונה נדל"ן 6

נושאים דומים

Back
למעלה