הערכות ותחזיות לגבי רובעים 3-4/צפון ישן בת"א

[mikethe]

הי,
אני מחפש לדעת האם יש איזשהו קונצנזוס מוכר בין העוסקים בתחום הנדל"ן והשקעות בו, לגבי הצפון הישן-רובעים 3-4 בת"א. זה אולי נשמע כמו משהו מאוד ממוקד אבל איך אומרים זה ב- high profile.
המיקוד הוא על דירות בבניינים ישנים-לא מגדלים ולא בניינים חדשים (מן הסתם במקרה הנ"ל התחדשות עירונית).
מצד אחד בחישוב הקלאסי התשואות באזור (בהינתן ההון העצמי החריג הנדרש) הן לא מדהימות.
זה מוביל למסקנה שהביקושים מצד משקיעים אמורים לשאוף ל-0.
ז"א יש שם נתח גדול של דירות ירושה ומשקיעים ותיקים שבעצם בשנים האחרונות והקרובות ינסו לממש כשהמחירים עכשיו בשיא.
מצד שני האם באמת יש שם ביקוש למגורים? אם מתעלמים מלוקיישן (וזה חתכת אם בנדל"ן) כולנו יודעים את הפרטים הטכניים היבשים על דירה ממוצעת באזור והקושי לגדל משפחה בת"א.
האם לא סביר שמי שיש לו את ה- 3-4 מיליון עם כל הכבוד ל"לוקיישן" בכל זאת יבין שבהרצליה וכו' הוא יקבל הרבה יותר?
האם זה לא מוביל למסקנה שמי שקנה/יקנה בשנים האחרונות דירה ישנה באזור, נמצא בסכנה "להיתקע" עם משהו בסגנון יצירת אומנות לא סחירה? כי מצד אחד ברור שהמחירים לא ירדו בגלל הלוקיישן (קשה לראות איך מרכז העסקים, פנאי והבילוי של ישראל ידלג מת"א), מצד שני לא באמת יהיה לה ביקוש וזה יכול להוביל למכירה בהפסד נומינלי.

 

[אורי ג.]

זה מוביל למסקנה שהביקושים מצד משקיעים אמורים לשאוף ל-0.

המסקנה שלך שגויה.

מצד שני האם באמת יש שם ביקוש למגורים?

הכי גבוה בארץ פחות או יותר.

האם לא סביר שמי שיש לו את ה- 3-4 מיליון עם כל הכבוד ל"לוקיישן" בכל זאת יבין שבהרצליה וכו' הוא יקבל הרבה יותר?

לא.

האם זה לא מוביל למסקנה שמי שקנה/יקנה בשנים האחרונות דירה ישנה באזור, נמצא בסכנה "להיתקע" עם משהו בסגנון יצירת אומנות לא סחירה?

אתה קצת מבולבל נראה לי, אלו האזורים הכי נזילים בארץ.

מצד שני לא באמת יהיה לה ביקוש וזה יכול להוביל למכירה בהפסד נומינלי.

ב25 שנים האחרונות יש פה ביקוש מטורף, מה יהיה בעתיד קשה לדעת אבל אני לא רואה את המצב משתנה.

 

[Shlomi_m]

מסכים עם כל מילה של אורי. לקחת את האיזור אחד הכי מבוקשים אטרקטיבים ויציבים בעליות מחירים שלו במהלך השנים האחרונות וניסית לתאר אותו כמשהו לא בטוח ״להיתקע״.
אני צופה שם המשך ביקושים קשיחים,מה שכן יכול להיות בעיה בעתיד, זה נושא החנייה, שכבר היום יש שם מחסור חמור בחנייה ובעתיד זה רק יחמיר, בטח לפי התכנון של עיריית תל אביב.

 

[אורי ג.]

אני צופה שם המשך ביקושים קשיחים,מה שכן יכול להיות בעיה בעתיד, זה נושא החנייה, שכבר היום יש שם מחסור חמור בחנייה ובעתיד זה רק יחמיר, בטח לפי התכנון של עיריית תל אביב.

המצב קצת משתנה מרובע 3 לרובע 4, ברובע 4 יש התכנות כלכלית לתמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש ובגלל זה יש שם עשרות אם לא מאות פרוייקטים כאלה כבר, בכל בניין חדש כזה יש חניה אחת לפחות לדירה ככה שבטווח הבינוני ארוך מצב החניה דווקא ישתפר.
ברובע 3 אין כדאיות כזו ורק לוקחים מפה חניות כל הזמן, פה אני לא רואה את המצב משתפר כלל, אם כבר אז ההפך.

 

[mikethe]

לקחת את האיזור אחד הכי מבוקשים אטרקטיבים ויציבים בעליות מחירים שלו במהלך השנים האחרונות וניסית לתאר אותו כמשהו לא בטוח ״להיתקע״.

(1) לפני שמתנפלים עלי-המטרה שלי זה כמו לפי חוקי הפורום: "פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד". רציתי לפתוח דיון בנושא והבאתי את טיעון הנגד הלא פופולרי.
(2) גם אתה וגם אורי ציינתם שיש צפי לביקושים אבל כאמור אני מנסה לפלח אותם לקהלי יעד ואז התמונה לא כ"כ חד משמעית. ברור שיש שם את הביקוש הכי גבוה למגורים אבל מצד כאלה עם אלטרנטיבה אמיתית (3-4 מיליון בכיס שמוכנים לשים על 55 מטר קומה 3 ללא מעלית וחניה משנת 1950) או מצד חיילים משוחררים וסטודנטים שרוצים לשכור?
(3) ב-20 שנה האחרונות היה ראלי בנדל"ן-יש הטוענים שבאזורי הביקוש המחירים הגיעו לרוויה ויעצרו, מנגד תמשיך עליית המחירים הכלל ארצית אבל היא תבוטא דרך האזורים האחרים שפשוט "ישלימו את הפער". במצב הזה למה שמשקיעים חדשים יכנסו ללב לת"א לבניינים הישנים? (כאמור הוצאתי מהדיון מגדלים והתחדשות עירונית)?
(4) מבחינת ביקוש למגורים אני לא השתכנעתי ובעצמכם אמרתם משהו על חניה. בסוף מי שיש לו נומינלית 3-4 מיליון שקל, עם כל הכבוד ללוקיישן, כל עוד עדיין ההגעה לעבודה בעזריאלי/בורסה היא בסאב חצי שעה (ויש לא מעט אזורים כאלה מסביב לת"א באופניים ובעתיד הקרוב רכבת קלה) יכול להיות שיתפתה לקבל יותר מטראז', חצר, חניה, בניה חדשה וכו' תמורת הכסף.
(5) בשורה התחתונה מה שאנחנו מנסים לחזות בדיון הוא המצב הבא: קנית היום דירה ישנה בלב בת"א ב- 3-4 מיליון, fast forward לעוד 3-5-7 שנים קדימה אתה מפרסם אותה ביד2, נניח לשם הפשטות ריאלי=נומינלי, אתה מצליח לסגור פוזיציה או לא?

 

[אורי ג.]

יש הטוענים שבאזורי הביקוש המחירים הגיעו לרוויה ויעצרו, מנגד תמשיך עליית המחירים הכלל ארצית אבל היא תבוטא דרך האזורים האחרים שפשוט "ישלימו את הפער"

זה אני לא יודע, אני כן יודע שאין הרבה שכונות שמשלימות פערים מבחינת איכות החיים פה, היחידים שאני יכול לחשוב עליהם הם יפו, בדגש על צפון מרכז יפו אבל יש שם בעיה דמוגרפית קשה, ושכונת שפירא. השכונות שכן השלימו פערים כבר מתומחרות כמו רובעים 3/4 או לפחות קרוב מאד להם.

במצב הזה למה שמשקיעים חדשים יכנסו ללב לת"א לבניינים הישנים? (כאמור הוצאתי מהדיון מגדלים והתחדשות עירונית)?

1. כמעט כל העיר הם בניינים ישנים, זה מה יש, כלומר יש גם חדשים אבל אז תאלץ לשלם מחירים הרבה יותר גבוהים.
2. ברובע 4 יש המון בניינים חדשים.
3. הכל שאלה של מחיר, ברור שכולם ירצו בניינים חדשים יותר אבל הם עולים יותר, גם פנטהאוזים כולם רוצים אבל הם עולים יותר, הכל ביקוש והיצע.

מבחינת ביקוש למגורים אני לא השתכנעתי ובעצמכם אמרתם משהו על חניה.

לא השתכנעת במה? שיש פה ביקוש מטורף? או שהוא ימשיך להיות כזה? לגבי העתיד אני לא יודע, לגבי ההווה תקבל את זה בתור עובדה.

בסוף מי שיש לו נומינלית 3-4 מיליון שקל, עם כל הכבוד ללוקיישן, כל עוד עדיין ההגעה לעבודה בעזריאלי/בורסה היא בסאב חצי שעה (ויש לא מעט אזורים כאלה מסביב לת"א באופניים ובעתיד הקרוב רכבת קלה) יכול להיות שיתפתה לקבל יותר מטראז', חצר, חניה, בניה חדשה וכו' תמורת הכסף.

חלק מהאנשים באמת יחשבו ככה, ובאמת הרבה עוברים לרמה"ש, הרצליה, רמת גן, גבעתיים וכו' אבל זה תמיד היה, זה לא חדש, אם מישהו רוצה לגור בשכונות הכי נחשקות של ת"א אז הוא משלם פרמייה ופרמייה שמנה, ככה זה בארץ וגם בכל מקום אחר בעולם, ככה זה גם בכל תחום כלשהו.
יש אנשים שירצו פורש ויוכלו לממן זאת ויש אנשים שיעדיפו ג'יפון של קיה בחמישית המחיר.
יש אנשים שירצו לאכול במסעדות מישלן ויש אנשים שיעדיפו מסעדות פועלים
יש אנשים שטסים במחלקת עסקים במחיר של פי 3 פי 4 ממחלקת תיירים רק כדי שבכמה שעות טיסה יהיה להם יותר נוח.

אתה כנראה משליח על העדפה אישית שלך כאילו זה העדפה של רוב האנשים, המציאות היא שונה.

 

[mikethe]

אין הרבה שכונות שמשלימות פערים מבחינת איכות החיים פה, היחידים שאני יכול לחשוב עליהם הם יפו, בדגש על צפון מרכז יפו

אני מדבר nationwide - מחירי הדיור יעלו ותקרא על זה בכותרת, בתוך הכתבה תגלה שזה רק בפריפריה כי באזורי הביקוש יש סטגנציה (אבל לא ירידה).

ברובע 4 יש המון בניינים חדשים... הכל שאלה של מחיר

זאת הנק' ולכן הדיון מוגבל לבניינים הישנים.

לא השתכנעת במה? שיש פה ביקוש מטורף? או שהוא ימשיך להיות כזה?

אני מבין שלעולם חיילים משוחררים וסטודנטים ורווקים ירצו לגור שם. יש להם 3-4 מיליון לקנות דירה? יש מהצד השני משקיעים שיקנו כי הם רואים בזה פוטנציאל יחסית להון העצמי/סיכון-תשואה?

אם מישהו רוצה לגור בשכונות הכי נחשקות של ת"א אז הוא משלם פרמייה ופרמייה שמנה

ולכן אני שואל האם הם באמת קיימים או אלה אנשי קש: "בשורה התחתונה מה שאנחנו מנסים לחזות בדיון הוא המצב הבא: קנית היום דירה ישנה בלב בת"א ב- 3-4 מיליון, fast forward לעוד 3-5-7 שנים קדימה אתה מפרסם אותה ביד2, נניח לשם הפשטות ריאלי=נומינלי, אתה מצליח לסגור פוזיציה או לא?"

 

[אורי ג.]

יש להם 3-4 מיליון לקנות דירה?

הם לא קונים דירות, הם שוכרים אותם, רוב הדירות בשכונה הם להשכרה ולא בבעלות, בנוסף יש המון צעירים שלהורים שלהם יש הרבה כסף והם קונים לילדים שלהם פה דירות.

? יש מהצד השני משקיעים שיקנו כי הם רואים בזה פוטנציאל יחסית להון העצמי/סיכון-תשואה?

גם, יש גם הרבה משקיעים ויורשים שלא שווה להם למכור בגלל המיסוי המטורף והעדר אלטרנטיבות השקעה, אז ממשיכים להשכיר.

אתה מצליח לסגור פוזיציה או לא?"

מה הכוונה? מצליח למכור? ברור, ביומיים אם תרצה, בכמה כסף? אין לי מושג.
האם המחירים פה יחוו עצירה בעוד כל שאר המקומות ימשיכו לעלות במחיר? גם אין לי מושג.
אנשים גרים פה לא רק כי זה קרוב לעבודה (לא מעט אנשים פה עובדים מחוץ לת"א בכלל), אנשים גרים פה כי טוב פה ויש פה מה לעשות, זה לא עיר שינה בניגוד ל99.9% לשאר המקומות במדינה.

 

[mikethe]

הם לא קונים דירות, הם שוכרים אותם, רוב הדירות בשכונה הם להשכרה ולא בבעלות, בנוסף יש המון צעירים שלהורים שלהם יש הרבה כסף והם קונים לילדים שלהם פה דירות.

גם, יש גם הרבה משקיעים ויורשים שלא שווה להם למכור בגלל המיסוי המטורף והעדר אלטרנטיבות השקעה, אז ממשיכים להשכיר.

מה הכוונה? מצליח למכור? ברור, ביומיים אם תרצה, בכמה כסף? אין לי מושג.
האם המחירים פה יחוו עצירה בעוד כל שאר המקומות ימשיכו לעלות במחיר? גם אין לי מושג.
אנשים גרים פה לא רק כי זה קרוב לעבודה (לא מעט אנשים פה עובדים מחוץ לת"א בכלל), אנשים גרים פה כי טוב פה ויש פה מה לעשות, זה לא עיר שינה בניגוד ל99.9% לשאר המקומות במדינה.

אני לא מבין את זה-הסכמת פה עם כל מה שאני טוען: הרוב זה שוכרים (הורים שקונים לילדים זה מאסה קריטית? כזו שתבנה אליה כפלח קהל יעד ביד2?), אין משקיעים חדשים אלה ירושות ומשקיעים ישנים שנכנסו בזמן הראלי, וכלל לא בטוח שמי שקונה היום בעתיד (3-5-7 שנים) יוכל למכור בלפחות מחיר הקניה הנומינלי.
שים לב שציינת שלא מוכרים בגלל ענייני מיסוי והיעדר אלטרנטיבות השקעה-זה הכל? ואולי הם לא מצליחים למכור?
למה אנשים גרים בת"א זה הכל ברור (ולא לב הדיון).

 

[אורי ג.]

אני לא מבין את זה-הסכמת פה עם כל מה שאני טוען:

האמת? אין לי מושג מה אתה טוען. יש לך הערכה לגבי המחירים בעתיד? אחלה, אני אישית לא יודע מה יהיה בעתיד.
פעם חשבתי שמי שקונה פה דירה דירה ב1.2M דירה הוא מופרע, היום הדירה שווה פי 2.5 מזה.

(הורים שקונים לילדים זה מאסה קריטית? כזה שתבנה עליו כפלח קהל יעד ביד2?),

כן.

, אין משקיעים חדשים

יש המון, מלא.

לל לא בטוח שמי שקונה היום בעתיד (3-5-7 שנים) יוכל למכור בלפחות מחיר הקניה הנומינלי.

רק מוות ומיסים בטוחים, אני לא יודע מה יהיה, אני אישית חושב שאתה טועה בענק אבל לך תדע, אולי אני טועה.

 

[mikethe]

יש המון, מלא.

אתה בטוח ב-100% שיש המון משקיעים חדשים במרכז ת"א שלא במגדלים/התחדשות עירונית?
לגבי מה אני טוען-כל מה שכתבתי-המחירים לא ירדו אבל דירה ישנה בבניין ישן תהיה נכס לא סחיר.

 

[neoh]

לגבי מה אני טוען-כל מה שכתבתי-המחירים לא ירדו אבל דירה ישנה בבניין ישן תהיה נכס לא סחיר.

אם הטענה שלך הייתה נכונה אז נכסים בכל פריים לוקיישן בעולם כמו תל אביב, לונדון, מנהטן וכו' היו הופכים ללא סחירים.
מדובר באיזורים שנותנים תשואה נמוכה משכירות כי גם הסיכון בהם מאוד קטן.
מסכים עם אורי שאתה מתעלם מלוקיישן כי זאת כנראה ההעדפה האישית שלך, אבל בפועל זה פקטור מאוד מרכזי עבור המון אנשים אחרים.

 

[mikethe]

אם הטענה שלך הייתה נכונה אז נכסים בכל פריים לוקיישן בעולם כמו תל אביב, לונדון, מנהטן וכו' היו הופכים ללא סחירים.
מדובר באיזורים שנותנים תשואה נמוכה משכירות כי גם הסיכון בהם מאוד קטן.
מסכים עם אורי שאתה מתעלם מלוקיישן כי זאת כנראה ההעדפה האישית שלך, אבל בפועל זה פקטור מאוד מרכזי עבור המון אנשים אחרים.

לא מדויק-קודם כל בכל העולם היה ראלי מחירי נדל"ן במרכזי ערי הביקוש ומתחיל דיבור שבודק האם גם היום זו קניה חכמה. דבר שני מרכז ת"א בולט בהזנחה הפיזית של המבנים (כמו גם ה- 55 מטר קומה 3 ללא מעלית וללא חניה).

 

[אורי ג.]

אתה בטוח ב-100% שיש המון משקיעים חדשים במרכז ת"א שלא במגדלים/התחדשות עירונית?

כן, ב100%, ברובעים 3-4 יש מגדלים שאפשר לספור אותם על יד אחת וגם הם במחירים מטורפים.

בל דירה ישנה בבניין ישן תהיה נכס לא סחיר.

הערכה הזויה לדעתי אבל כאמור זו רק דעתי.

דבר שני מרכז ת"א בולט בהזנחה הפיזית של המבנים (כמו גם ה- 55 מטר קומה 3 ללא מעלית וללא חניה).

כמו גם בכל עיר אחרת.

 

[mikethe]

כמו גם בכל עיר אחרת.

בחייך רואים הכל בתצלום לווין אי אפשר להשוות.
https://simplex-smart3d.com/ces/tlv...aQtpHXj2IBvBNoheIJLruH2KGHEAd3JgwotEaS2CvtaR8

 

[אורי ג.]

בחייך רואים הכל בתצלום לווין אי אפשר להשוות

בנאדם לא צריך לווין, קח רכב וסע קצת, לך למרכז ותיק של כל עיר ותיקה בארץ ותראה בעצמך, המצב בת"א עוד טוב יחסית.

 

[רוני]

הי,
אני מחפש לדעת האם יש איזשהו קונצנזוס מוכר בין העוסקים בתחום הנדל"ן והשקעות בו, לגבי הצפון הישן-רובעים 3-4 בת"א. זה אולי נשמע כמו משהו מאוד ממוקד אבל איך אומרים זה ב- high profile.
המיקוד הוא על דירות בבניינים ישנים-לא מגדלים ולא בניינים חדשים (מן הסתם במקרה הנ"ל התחדשות עירונית).
מצד אחד בחישוב הקלאסי התשואות באזור (בהינתן ההון העצמי החריג הנדרש) הן לא מדהימות.
זה מוביל למסקנה שהביקושים מצד משקיעים אמורים לשאוף ל-0.
ז"א יש שם נתח גדול של דירות ירושה ומשקיעים ותיקים שבעצם בשנים האחרונות והקרובות ינסו לממש כשהמחירים עכשיו בשיא.
מצד שני האם באמת יש שם ביקוש למגורים? אם מתעלמים מלוקיישן (וזה חתכת אם בנדל"ן) כולנו יודעים את הפרטים הטכניים היבשים על דירה ממוצעת באזור והקושי לגדל משפחה בת"א.
האם לא סביר שמי שיש לו את ה- 3-4 מיליון עם כל הכבוד ל"לוקיישן" בכל זאת יבין שבהרצליה וכו' הוא יקבל הרבה יותר?
האם זה לא מוביל למסקנה שמי שקנה/יקנה בשנים האחרונות דירה ישנה באזור, נמצא בסכנה "להיתקע" עם משהו בסגנון יצירת אומנות לא סחירה? כי מצד אחד ברור שהמחירים לא ירדו בגלל הלוקיישן (קשה לראות איך מרכז העסקים, פנאי והבילוי של ישראל ידלג מת"א), מצד שני לא באמת יהיה לה ביקוש וזה יכול להוביל למכירה בהפסד נומינלי.

היי
אני משכיר דירה ברובע 3, מדובר בשוק קשיח להשכרה, הכוח של בעלי הדירות,
ניתן למצוא שוכרים צעירים איכותיים בקלות (הכנסות זוגיות נטו 25K עד 30K),
דירות בשכירות נכונה לא עומדות ריקות, והטובות יותר עוברות בין החברים,
במחזוריות ירידת מחירי הנכסים 1996 - 2006 מחירי הדירות הקטנות ברובע 3 ירדו 10% כאשר הממוצע הארצי היה 25%,
השכירות לא ירדה,
בשוק הנמצא במצב נורמלי ניתן להשכיר את הדירות לטווח קצר לתיירות,
במיקום זה ניתן לצפות לעליית ערך ושכירויות לאורך השנים, הנכסים יציבים וסולידיים.

בעיתוי הנוכחי אני לא חושב שזה השקעה נכונה,
לא מתאים לכל משקיע, סף הכניסה להשקעה כאן גבוה,
משקיע לפני שהוא מחליט על השקעה, צריך לחשוב כיצד היא תשרת את היעד שלו,
ואיך השקעה זו ביחס לאלטרנטיבות אחרות.

 

[Ron.B]

בחייך רואים הכל בתצלום לווין אי אפשר להשוות.
https://simplex-smart3d.com/ces/tlv...aQtpHXj2IBvBNoheIJLruH2KGHEAd3JgwotEaS2CvtaR8

קודם כל תודה על הקישור הזה, ממש מפוצץ את המוח..היכרתי צילומים דומים שנעשו ממסוק אבל אף פעם לא נתקלתי במודל תלת מימדי באיכות כזאת.

מרכז ת"א בולט בהזנחה הפיזית של המבנים (כמו גם ה- 55 מטר קומה 3 ללא מעלית וללא חניה).

אני דווקא מרגיש את ההפך, אני רוצה לגור בדירה בשכירות נמוכה, אני לא רגיל לרמת תחזוקה יוקרתית מידי של דירה ומוצא קושי למצוא דירות להשכרה באיזור המרכז. כל הדירות הראויות למגורים כבר עברו שיפוצים (החלפת חלונות, מטבח, ניאגרה סמויה וכ') כי ככה בעלי הדירות יכולים לגבות יותר שכ"ד על אותו הנכס.
כמובן שמהצד השני יש דירות שאינן ראויות למגורים, כאלו שחילקו כאילו אין מחר, החליטו שתקרה גבוהה זה פוטנציאל לדחוף שתי "קומות" או דירות שבאמת יש סכנה לגור בהן כמו רטיבות בקירות.
אבל זה נעשה קשה יותר ויותר למצוא דירות במקום שפוי על הסקלה שבין משופצת לחלוטין לבין לא משופצת בכלל.

 

[mikethe]

קודם כל תודה על הקישור הזה, ממש מפוצץ את המוח..היכרתי צילומים דומים שנעשו ממסוק אבל אף פעם לא נתקלתי במודל תלת מימדי באיכות כזאת.


אני דווקא מרגיש את ההפך, אני רוצה לגור בדירה בשכירות נמוכה, אני לא רגיל לרמת תחזוקה יוקרתית מידי של דירה ומוצא קושי למצוא דירות להשכרה באיזור המרכז. כל הדירות הראויות למגורים כבר עברו שיפוצים (החלפת חלונות, מטבח, ניאגרה סמויה וכ') כי ככה בעלי הדירות יכולים לגבות יותר שכ"ד על אותו הנכס.
כמובן שמהצד השני יש דירות שאינן ראויות למגורים, כאלו שחילקו כאילו אין מחר, החליטו שתקרה גבוהה זה פוטנציאל לדחוף שתי "קומות" או דירות שבאמת יש סכנה לגור בהן כמו רטיבות בקירות.
אבל זה נעשה קשה יותר ויותר למצוא דירות במקום שפוי על הסקלה שבין משופצת לחלוטין לבין לא משופצת בכלל.

אני מדבר כאילו מנק' מבט של בעל נכס ויותר בקטע של מצב הבניין באופן כללי. הדירה עצמה יכולה להיות משופצת אבל אינסוף בעיות בגג המשותף ותשתיות שקורסות וכו'. אין 0: בסוף זו בניה ישנה והזמן עושה את שלו.

 

[mikethe]

היי
אני משכיר דירה ברובע 3, מדובר בשוק קשיח להשכרה, הכוח של בעלי הדירות,
ניתן למצוא שוכרים צעירים איכותיים בקלות (הכנסות זוגיות נטו 25K עד 30K),
דירות בשכירות נכונה לא עומדות ריקות, והטובות יותר עוברות בין החברים,
במחזוריות ירידת מחירי הנכסים 1996 - 2006 מחירי הדירות הקטנות ברובע 3 ירדו 10% כאשר הממוצע הארצי היה 25%,
השכירות לא ירדה,
בשוק הנמצא במצב נורמלי ניתן להשכיר את הדירות לטווח קצר לתיירות,
במיקום זה ניתן לצפות לעליית ערך ושכירויות לאורך השנים, הנכסים יציבים וסולידיים.

בעיתוי הנוכחי אני לא חושב שזה השקעה נכונה,
לא מתאים לכל משקיע, סף הכניסה להשקעה כאן גבוה,
משקיע לפני שהוא מחליט על השקעה, צריך לחשוב כיצד היא תשרת את היעד שלו,
ואיך השקעה זו ביחס לאלטרנטיבות אחרות.

תודה על המידע המפורט.
כאמור מכיוון שאין שום צפי שמרכז העסקים/בילוי/פנאי ינדוד מת"א-הביקוש לשכירות יהיה קשיח כמו שציינת.
השאלה לגבי סחירות הנכס לאחר כמה שנים בהינתן כניסה ברף המחירים של היום, וספציפית מכירה לפחות במחיר הקניה הנומינלי.
מכיוון שאין סיבה לירידת מחירים (כאמור בגלל הביקוש הקשיח לשכירות), אבל יש חשש שכמו שכתבת שעבור משקיעים זה כבר סימן שאלה, פלוס עוד הנחה (שאפשר להתווכח אליה) לגבי גודל פלח קהל היעד של דירות ישנות וקטנות בלב ת"א, בסכומים, שברדיוס 15 דק' נסיעה לאזורים לא פחות מבוססים ואיכותיים, ניתן לקבל עבורם הרבה "יותר נדל"ן"?
תודה,