הסיכון במיקסום משכנתא

[ModestInvestor]

אמ;לק:
הון עצמי 750 אלף, שתי אופציות:
1. מינ' משכנתא - 750 אלף -> דירה ב-1.5מ'
2. מקס' משכנתא - 1,750 אלף -> דירה ב-2.5מ'

משכורת טובה, מה הסיכונים?

------------

הסיפור המלא:

מעוניין להשקיע חלק מהותי מהתיק שלי בנדל"ן בגוש דן, על אף שרובו ישאר מנייתי.

חשבתי על הקצאה של 750 אש"ח לרכישת נכס ב-1.5 מ' בבת-ים. הרעיון שלי היה להכנס לנדל"ן בגוש דן עם משכנתא מינימלית (בשביל דירה סבירה). בשיחה עם אדם אמיד הוא הציע לי ללכת לכיוון ההפוך - לקחת משכנתא מקסימלית ולרכוש נכס במחיר של 2.5 מ' (אפשר כבר בר"ג-גבעתיים).

היתרונות ברכישת נכס יותר יקר הם ברורים - שוכרים יותר איכותיים, דירה יותר סחירה, פוטנציאל רווח גבוה יותר (מעליית ערך ושכירות). החיסרון הוא משכנתא יותר יקרה והסיכונים שנלווים אליה. יתכן שאפילו יקרה עד כדי שאצטרך להוסיף כסף כל חודש על השכירות.

אני מנסה להבין לעומק את הסיכונים. להערכתי הסיכון הוא בעליית ריבית שתגרום לעליה בהחזר החודשי וייקור המשכנתא עד כדי הפיכת הרכישה ללא משתלמת. כששאלתי את האדם לגבי הסיכון הזה הוא ביטל אותו בהינף יד - טענתו היתה שהריבית תעלה לאט, במנות של רבעי אחוז, ואם אראה שיש שינוי מגמת ריבית כזו שמקשה את החזר המשכנתא אוכל למכור את הדירה בקלות וללא הפסד משמעותי. כששאלתי מה יקרה אם הריבית תעלה ב-5 או 10 אחוז הוא צחק ואמר שזה בלתי סביר בטווחי זמן קצרים.

אני לא מבין (עדיין) מספיק טוב במשכנתאות, אבל ניסיתי להריץ תרחישים במחשבון משכנתא-מן בשביל לקבל תחושה לגבי המספרים והתרחישים העגומים יותר. בדקתי משכנתא ל-30 שנה, שליש-שליש-שליש על פריים, קל"צ ומשתנה לא צמודה כל 5. בחרתי תמיד ריבית באמצע בין המינ' למקס' שהמחשבון מציע. התוצאות סבירות לטעמי עבור שתי האופצית - 3K ו-7.5K עבור הדירות במחיר 1.5מ' ו-2.5מ' בהתאמה. עבור הדירה היקרה יותר בדקתי מה קורה אם הריבית עולה ב-2 אחוז, 5 אחוז ו-10 אחוז. עליה של 10 אחוז תכפיל את ההחזר החודשי מאיזור ה-7.5K ל-15K. זה יהיה כואב מאוד, וכנראה ההשקעה לא תהיה כלכלית, אבל עם השכר שלי עדיין אוכל לעמוד בזה, זה פשוט יהיה ממש ממש לא נוח ולא כלכלי.

אני חושב שתרחיש יום הדין מבחינתי יהיה עליה מיידית וחזקה בריבית בשילוב עם נפילת ערך הדירה משמעותית, נפילה בשוק המניות ופיטורין.

משם, בחזרה לכדור הארץ, מידיעה שלאף אחד אין כדור בדולח, מנסה לחשוב שוב - עד כמה זה מסוכן לקפוץ למשכנתא מקסימלית. אולי בכלל כדאי ללכת על האמצע - 2מ' שקל - מעין איזון בין הסיכון לרווח.

אשמח לקרוא את דעתכם.

 

[האזרח הקטן]

נראה שאתה מבין את הסיכונים, והקושי הוא לכמת אותם ולהעריך מה ההסתברות לכל מקרה.

אני מנסה להבין לעומק את הסיכונים. להערכתי הסיכון הוא בעליית ריבית שתגרום לעליה בהחזר החודשי וייקור המשכנתא עד כדי הפיכת הרכישה ללא משתלמת.

זה סיכון אחד. הסיכון הגדול יותר בעיניי הוא עליית המדד שיגדיל את הקרן - ככל שדבר כזה יקרה בשנים המוקדמות של המשכנתא, כך זה גם יהיה יקר יותר. וכדאי גם לזכור שבסביבה אינפלציונית אחד הכלים של בנק ישראל הוא העלאת ריבית, אז אתה חוטף גם במסלול הצמוד וגם במסלול הפריים.

כששאלתי את האדם לגבי הסיכון הזה הוא ביטל אותו בהינף יד - טענתו היתה שהריבית תעלה לאט, במנות של רבעי אחוז, ואם אראה שיש שינוי מגמת ריבית כזו שמקשה את החזר המשכנתא אוכל למכור את הדירה בקלות וללא הפסד משמעותי.

גם אם העלאות הריבית יהיו מדורגות, אתה לא יכול לדעת באיזו סביבה כלכלית זה יתפוס אותך. בשנים האחרונות (עד לפרוץ הקורונה) האבטלה בשפל, יחד עם היעדר אינפלציה וריבית אפסית - מצב אידיאלי להחזיק נכס עם משכנתא. אבל קח עשור אחד אחורה, מדד של 2-3%, ריבית של 4-5% ואבטלה גבוהה יותר מקשים על בעלי הדירות למצוא קונים. לא אומר שמחירי הדיור ירדו, אבל ככל שהציפיות להחמרת המצב הכלכלי גדלות, כך אנשים חושבים פעמיים על הוצאות גדולות ובכללם רכישת דירה. יכול להיות למשל מצב של שוק דירות קפוא - המוכרים לא מוכנים למכור בהפסד והקונים לא מוכנים לרכוש במחירים שדורשים.

כששאלתי מה יקרה אם הריבית תעלה ב-5 או 10 אחוז הוא צחק ואמר שזה בלתי סביר בטווחי זמן קצרים.

כמה זה קצרים? בטווח של שנה או שנתיים לא סביר שנגיע לריביות האלו. בטווח של 5 שנים כבר קשה להעריך. מעניין מה היה עונה לך לפני חמש שנים אם היית שואל אותו על ההסתברות לריבית 0% בעתיד.

משם, בחזרה לכדור הארץ, מידיעה שלאף אחד אין כדור בדולח, מנסה לחשוב שוב - עד כמה זה מסוכן לקפוץ למשכנתא מקסימלית. אולי בכלל כדאי ללכת על האמצע - 2מ' שקל - מעין איזון בין הסיכון לרווח.

אם ההכנסה שלך טובה ויש לך מספיק כסף בצד כדי לשרוד משבר של כמה שנים באמצע, אני חושב שדירה של 2-2.25 מיליון יכולה להיות בחירה עדיפה בהנחה ואתה מבין את הסיכונים וחושב שתוכל לישון טוב בלילה אם חלקם יתממשו.

 

[ExeAction]

עדיף בכל מקרה שהחזר המשכנתא יהיה נמוך מהשכירות כדי שתזרים שלילי לא יכביד עליך במקרה של פיטורים וגם כדי לא לפגוע ביכולת ההשקעה החודשית שלך. בלי לחשב בעצמי זה יהיה בערך נכס של 1.5/1.6 מיליון. ראיתי כמה פירסומים על דירות תמא" 3 חדרים בבת ים במחירים האלו

 

[דגגגג]

זה לא ברור כמה הון נזיל יש לך מלבד ההון העצמי אז קצת קשה להעריך את הסיכון.

כרגע משתלם לקחת משכנתא מקסימלית כי המינוף זול. אם יש לך בצד מספיק הון כדי לסגור חלק ניכר מהמינוף במידה והוא כבר לא משתלם אז זה כנראה סיכון סביר.

 

[ModestInvestor]

תודה לכולם על התגובות!

זה סיכון אחד. הסיכון הגדול יותר בעיניי הוא עליית המדד שיגדיל את הקרן - ככל שדבר כזה יקרה בשנים המוקדמות של המשכנתא, כך זה גם יהיה יקר יותר. וכדאי גם לזכור שבסביבה אינפלציונית אחד הכלים של בנק ישראל הוא העלאת ריבית, אז אתה חוטף גם במסלול הצמוד וגם במסלול הפריים.

בכוונה לקחתי מסלולים לא צמודי מדד. זה מייקר את המשכנתא, אבל מונע את הסיכון של עליית המדד. בכלל לא בטוח בנכונות של התמהיל ששלפתי מהמותן, אבל אין בו סיכון של עליית מדד. אולי סביר כן לכלול מסלול תלוי מדד בשביל להפחית את העלות. גם דורש מחשבה.

מדד של 2-3%, ריבית של 4-5% ואבטלה גבוהה יותר מקשים על בעלי הדירות למצוא קונים. לא אומר שמחירי הדיור ירדו, אבל ככל שהציפיות להחמרת המצב הכלכלי גדלות, כך אנשים חושבים פעמיים על הוצאות גדולות ובכללם רכישת דירה. יכול להיות למשל מצב של שוק דירות קפוא - המוכרים לא מוכנים למכור בהפסד והקונים לא מוכנים לרכוש במחירים שדורשים.

מעולה - מסביר ממש טוב נקודה בכלל לא טריוויאלית, תודה.

מעניין מה היה עונה לך לפני חמש שנים אם היית שואל אותו על ההסתברות לריבית 0% בעתיד.

לגמרי.

אם ההכנסה שלך טובה ויש לך מספיק כסף בצד כדי לשרוד משבר של כמה שנים באמצע, אני חושב שדירה של 2-2.25 מיליון יכולה להיות בחירה עדיפה בהנחה ואתה מבין את הסיכונים וחושב שתוכל לישון טוב בלילה אם חלקם יתממשו.

שאלת מליון השקל . אני חושב שאני מעדיף שינה יותר טובה ופחות סיכון.

עדיף בכל מקרה שהחזר המשכנתא יהיה נמוך מהשכירות כדי שתזרים שלילי לא יכביד עליך במקרה של פיטורים וגם כדי לא לפגוע ביכולת ההשקעה החודשית שלך. בלי לחשב בעצמי זה יהיה בערך נכס של 1.5/1.6 מיליון. ראיתי כמה פירסומים על דירות תמא" 3 חדרים בבת ים במחירים האלו

כן, באמת בקנה-מידה הזה לא תהיה הכבדה משמעותית גם במקרה של פיטורין. "דירות תמ"א" - זו דירה שהיא מועמדת לתמ"א אבל עוד לא בוצע בה תמ"א? (או דירה שהיא אחרי תמ"א?)

אם יש לך בצד מספיק הון כדי לסגור חלק ניכר מהמינוף במידה והוא כבר לא משתלם אז זה כנראה סיכון סביר

יש, אבל הוא "כלוא" במניות עם רווח. אז לסגור את המינוף משמעו יהיה לממש רווחים ואירוע מס. ואם מדובר בעליית ריבית אז יתכן שגם יש ירידה בשווי המניות. זו גם שאלה של סדרי גודל. זה יהיה לי הרבה יותר קל לסגור מינוף של 750 אלף מאשר מינוף של 1,750 אלף.


@רוני , @אורי ג. , אשמח לשמוע את דעתכם.

 

[אורי ג.]

@רוני , @אורי ג. , אשמח לשמוע את דעתכם.

תאמ;לק לי.

 

[ModestInvestor]

אמ;לק:
הון עצמי מיועד לרכישת דירה - 750 אלף. האופציות:
1. מינ' משכנתא - 750 אלף -> דירה ב-1.5מ'
2. מקס' משכנתא - 1,750 אלף -> דירה ב-2.5מ'
(3. אולי משהו באמצע - 1,250 אלף -> דירה ב-2מ')

משכורת טובה. מלבד ה-750, יש גם הון עצמי משמעותי במניות (כגיבוי למקרה של תקלה, אבל כמובן שמעדיף לא לגעת בזה).

מה הסיכונים במקסום המשכנתא?

 

[אורי ג.]

מה הסיכונים במקסום המשכנתא?

מניח שענו לך אבל כגדול המינוף גודל הסיכון ובנוסף ככל שאתה עולה במדרגות המימון (45%,60%,75%) אז הריבית עולה טיפה.
בנוסף ככל שהמינוף גבוה יותר באחוזים אז התזרים שלך יהיה קטן יותר ואף שלילי.

 

[רוני]

אשמח לשמוע את דעתכם.

היי
אין מספיק נתונים ותמונה ברורה של מצבך הפיננסי כמו יכולת החיסכון החודשי שלך ?
כמה כסף אתה מקצה לקופת חירום ?
בנוסף לעוד נתונים........

בגדול, דירה בגבעתיים/רמת גן לא מניבה יותר עליית ערך ושכירויות באחוזים מאשר בבת ים,
אתה יכול למצוא דירות קטנות ברמת גן בטווח של 1,500,000 ולא להיגרר להשקעה עם תזרים חודשי
שלילי ומשכנתא גדולה, זו תהיה השקעה מאוזנת יותר עבורך.

בהצלחה !

 

[ModestInvestor]

אין מספיק נתונים ותמונה ברורה של מצבך הפיננסי כמו יכולת החיסכון החודשי שלך ?
כמה כסף אתה מקצה לקופת חירום ?
בנוסף לעוד נתונים........

תודה על התגובה, לשאלתך:
קופת חירום - 100K.
יכולת חיסכון חודשי - כ-10K בחודש.
יש לי עוד הון במניות, קה"ש וכולי, מעדיף לא לגעת בו, אבל הוא בהחלט גיבוי במקרה של תקלה.
כאשר ארכוש את הדירה לא מתכנן להשאר עם מזומן מעבר לקופת החירום.

בגדול, דירה בגבעתיים/רמת גן לא מניבה יותר עליית ערך ושכירויות באחוזים מאשר בבת ים,
אתה יכול למצוא דירות קטנות ברמת גן בטווח של 1,500,000 ולא להיגרר להשקעה עם תזרים חודשי
שלילי ומשכנתא גדולה, זו תהיה השקעה מאוזנת יותר עבורך.

כל משפט פה משמעותי מאוד בעבורי, תודה.

 

[תלמיד טועה]

למה לא לקחת שליש פריים ו- 2/3 קל"צ?
ככה הריבית הכללית אמנם גבוהה יותר, אבל הסיכון הוא רק בעליית הפריים, סיכון קיים אבל לא נורא כמו אם הרוב מוצמד למדד.
ואגב, כפי שציינו, לא מכיר במרכז, מכיר בירושלים ובקריות, בירושלים דירות יקרות ולא מניבות, בקריות (ועוד) יש דירות רווחיות, אך יקרות - שאין להרבה משקיעים יכולת לקנות, והם מניבות יפה מאד (לא מחולקות, ובאזורים יציבים ומוכרים).

 

[רוני]

תודה על התגובה, לשאלתך:
קופת חירום - 100K.
יכולת חיסכון חודשי - כ-10K בחודש.
יש לי עוד הון במניות, קה"ש וכולי, מעדיף לא לגעת בו, אבל הוא בהחלט גיבוי במקרה של תקלה.
כאשר ארכוש את הדירה לא מתכנן להשאר עם מזומן מעבר לקופת החירום.

נהדר, אתה יכול להתמודד בקלות עם מימון סביר.

כל משפט פה משמעותי מאוד בעבורי, תודה.

אני שמח לשמוע

 

[ModestInvestor]

@תלמיד טועה , תודה על התגובה.

למה לא לקחת שליש פריים ו- 2/3 קל"צ?
ככה הריבית הכללית אמנם גבוהה יותר, אבל הסיכון הוא רק בעליית הפריים, סיכון קיים אבל לא נורא כמו אם הרוב מוצמד למדד.

לא ידעתי שניתן לעשות את זה. חשבתי שכפי שהוסרה לאחרונה המגבלה על כמות הפריים שניתן לקחת אז קיימת מגבלה על כל שאר המסלולים. רעיון מעניין. לתרגם אותו לכמה יותר סיכון אני מוכן לקחת בהנתן התמהיל הזה זה קצת מסובך.

ואגב, כפי שציינו, לא מכיר במרכז, מכיר בירושלים ובקריות, בירושלים דירות יקרות ולא מניבות, בקריות (ועוד) יש דירות רווחיות, אך יקרות - שאין להרבה משקיעים יכולת לקנות, והם מניבות יפה מאד (לא מחולקות, ובאזורים יציבים ומוכרים).

אני לא מחפש דירות מחוץ לגוש דן, מטעמי ביקוש השוק ונוחות אישית.

 

[תלמיד טועה]

לא ידעתי שניתן לעשות את זה. חשבתי שכפי שהוסרה לאחרונה המגבלה על כמות הפריים שניתן לקחת אז קיימת מגבלה על כל שאר המסלולים.

זה אף פעם לא היה מוגבל, רק הפריים היה מוגבל לשליש (גם עכשיו אם עוברים את 39% פריים, זה בד"כ מייקר את כלל המשכנתא).

לתרגם אותו לכמה יותר סיכון אני מוכן לקחת בהנתן התמהיל הזה זה קצת מסובך.

לא מדי, תעשה תמהיל (יש כמה שיטות שונות, שמעתי גם על ספרים שעוסקים בתחום, לא יודע לכוון), רק לא 3/3/3 - כמו שהבנק מציע, את חלקם תוכל לעשות משתנה ל-5 שנים, ומקסימום תמחזר בלי קנסות, תשחק עם השנים במסלולים, כך תראה שהבנק לא יכול לתת לך על משתנה לא צמוד ריבית גבוהה שכל המסלול הוא רק ל-10 שנים, אם זה הולך טוב, תבקשה להוסיף על זה סכום על חשבון אחד אחר, או להאריך את זה במעט וכו', לא נורא מורכב, אבל מאד חסכוני במשכנתא.

 

[ModestInvestor]

לא מדי, תעשה תמהיל (יש כמה שיטות שונות, שמעתי גם על ספרים שעוסקים בתחום, לא יודע לכוון)

אני מסכים, זה לא מדע טילים. מצד שני, אני חושב שעלית על נקודה מאוד חשובה - אני לא שולט בכל הפרטים בכל הנוגע למשכנתאות, וזה מונע ממני הבנה עמוקה של הסיכונים והאפשרויות שלי. שורה תחתונה - אני צריך להבין את זה לעומק. פידבק מעולה, תודה.

 

[גילגה]

לדעתי אל תסתכל על אחוז המינוף - תסתכל על החוב האבסולוטי וגובה ההחזר החודשי. יש כאן סיכון תזרימי לאורך כל תקופת ההלוואה שאתה צריך להחזיר. איזה תרחישים יגרמו לך להתקשות בהחזר החודשי? כמה סבירים הם? האם אתה מוכן לקחת את הסיכון? אחוז המינוף מעניין בעיקר את הבנק כי אם לא תשלם הוא בין הייתר ייקח לך את הבית. כיוון שכך ככל שתיקח אחוז מינוף גבוהה יותר הבנק ייקח ממך ריבית גבוהה יותר. והמקצוענים בפורום יסבירו לך בדיוק על המדרגות.


מאוד בקצרה על מקרו כלכלה, בשנה האחרונה מתחילים להופיע נתוני מקרו שתומכים בהעלאת ריבית וכדאי להיות מודע לזה. מבלי לנסות ולחזות מה יקרה, תחזית של עליית ריבית בשנים הקרובות כנראה יותר סבירה היום ממה שהיא הייתה לפני שנה. אתה לא חייב להתחשב בזה בהימור על גובה הריביות ובתמהיל המשכנתא, אבל כן תתחשב בזה בניתוח הסיכונים שלך מה שחשוב זה שגם אם הריבית תעלה משמעותית אתה תצליח להחזיר את ההלוואה.

 

[יעקב 1]

לא מספיק מבין, אבל אם אתה רוצה את המינוף הגדול יותר, הייתי מסתכל על ההתשלום של המשכנתא כשני חלקים, חלק אחד משולם מדמי השכירות, וחלק שני מתזרים אישי. ולכן הייתי לוקח את החלק שמשולם מדמי השכירות בצמוד מדד, ומרוויח בכך ריבית נמוכה, כאשר אני מוגן יחסית מעליית אינפלציה בחלק זה על ידי השכירות שסביר להניח תעלה במקרה של עליית מדד, כך שבחלק הזה אפשר להשתולל יחסית ולהגדיל את ההלוואה
כל תשלום שמעבר לדמי השכירות כיום, הייתי משתדל לקחת רק מה שבוודאות אוכל לעמוד בו, וכמובן לא צמוד (אלא אם כן יש לך נכס אחר שמגבה לך עליית מדד)

 

[ModestInvestor]

תסתכל על החוב האבסולוטי וגובה ההחזר החודשי. יש כאן סיכון תזרימי לאורך כל תקופת ההלוואה שאתה צריך להחזיר. איזה תרחישים יגרמו לך להתקשות בהחזר החודשי? כמה סבירים הם? האם אתה מוכן לקחת את הסיכון?

מסכים מאוד, תודה.

אתה לא חייב להתחשב בזה בהימור על גובה הריביות ובתמהיל המשכנתא, אבל כן תתחשב בזה בניתוח הסיכונים שלך מה שחשוב זה שגם אם הריבית תעלה משמעותית אתה תצליח להחזיר את ההלוואה.

א. הימור על גובה הריבית + תמהיל משכנתא
ב. ניתוח סיכונים
נראה לי ש-א' ו-ב' כרוכים זה בזה. נראה לי שניתוח הסיכון יהיה להשוות כ-3-4 תמהילים ומידת הסיכון שיש בכל אחד מהם, לפי ההימור שמבטא כל תמהיל. למשל - חלק פריים יותר גדול משמעו הימור יותר גדול (שהריבית תשאר נמוכה). סיכון יותר גבוה בתמורה לסיכוי רווח יותר גבוה.
שורה תחתונה - גם מסכים מאוד - יש לבצע ניתוח סיכונים מקיף ובעזרתו לבחור את גודל החוב האבסולוטי (ולקבל ממנו רמז לגבי תמהיל המשכנתא המתאים).

הייתי מסתכל על ההתשלום של המשכנתא כשני חלקים, חלק אחד משולם מדמי השכירות, וחלק שני מתזרים אישי.

רעיון יפה, תודה. כולי תקווה לא להכניס תזרים אישי לתוך העסק. כנראה שזה מכוון אותי לפחות משכנתא, פחות סיכון, פחות רווח, ולצערי גם אולי שוכרים קצת פחות איכותיים.