המתנה של דייר מוגן להיתר הבנייה של קונה הבניין

[בסדר]

שלום,
קבלן קנה את הבניין הישן שבו אני מתגורר בדמי מפתח.
כעת הקבלן מחכה להיתר בנייה שייקח בערך עוד שנה ואז הוא יגיש לדיירים הצעה כספית (הבנתי שלא מספקת) כדי להתפנות כדי שהוא יוכל להרוס את הבניין ולבנות רב קומות יוקרתי.
1. האם עליי לחכות בפאסיביות עד להצעה הכספית של הקבלן או שיש איזו הכנה \ מהלך שאני יכול לעשות כבר עכשיו כדי לשפר עמדות במו"מ הכספי שאולי יגיע בסופו לבית המשפט.
2. בנוסף, האם ניתן או כדאי אולי לבקש כבר עכשיו עיכוב של היתר הבנייה כדי שהקבלן יסגור הסכם כספי עם הדיירים עוד לפני קבלת היתר הבנייה?
תודה רבה.

הוספת הבהרה:
הקבלן קנה את הבניין ואני שוכן באחת הדירות שבבניין כדייר מוגן בדמי מפתח.
הקבלן מתכנן להרוס את הבניין ולבנות חדש והוא לא רוצה שנחזור לגור בבניין כשייבנה החדש.
למעשה הוא מתכנן לזרוק אותנו לרחוב בנזיד עדשים.
כשרשויות התכנון נותנות לו היתר בנייה עוד לפני שהוא סגר הסכם עם הדיירים, הן למעשה מזיקות לדיירים, שכן אחרי שהוא יקבל את היתר הבנייה, הוא יתחיל לעשות בעיות לדיירי הבניין כדי שיעזבו במחיר זול.
לכן שאלתי אם יש איך להתכונן למשפט שאולי יגיע ואם כדאי\אפשר בשם זכויות האזרח הקטן לבקש עיכוב היתר בנייה עד שיסגור עם הדיירים הסכם כספי כשהלחץ עליו ולא על הדיירים העניים.
זו פשוט שאלת תם כיצד כאזרח הקטן אוכל לשפר עמדות מול הטייקון הגדול.

 

[DudeOFortune]

הייתי מתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום.

 

[האזרח הקטן]

בנוסף, האם ניתן או כדאי אולי לבקש כבר עכשיו עיכוב של היתר הבנייה כדי שהקבלן יסגור הסכם כספי עם הדיירים עוד לפני קבלת היתר הבנייה?

היתר הבנייה הוא על תכנית הבינוי ונעשה מול רשויות התכנון, למה הוא רלוונטי להסכם הכספי עם הדיירים בעלי הדירות?

 

[אורי ג.]

1. לדעתי תמתין.
2. אין לך עילה, אתה לא בעלים של הנכס ולא ניתן לעכב היתר בנייה אא"כ הוא ניתן שלא כחוק.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא הבנתי את הסיטואציה.
הוא קנה את הבניין? אתה שוכן באחת הדירות שבבניין (שהוא קנה?) כדייר מוגן בדמי מפתח?

 

[האזרח הקטן]

אין לך עילה, אתה לא בעלים של הנכס ולא ניתן לעכב היתר בנייה אא"כ הוא ניתן שלא כחוק.

הגשת התנגדות בועדות הבנייה רשאי להגיש גם אדם שאינו בעלי הנכס.

 

[אורי ג.]

הגשת התנגדות בועדות הבנייה רשאי להגיש גם אדם שאינו בעלי הנכס.

1. לא, הוא צריך להיות לכל הפחות בעל נכס גובל.
2. טענות קנייניות אינן עילה להתנגדות.
3. אתה לא יכול בכלל להתנגד להיתר בנייה, אין חיה כזו, אתה יכול לכל היותר להתנגד להקלות מסוימות תוך נימוק תכנוני להתנגדות להקלה. גם לתב"ע אפשר להתנגד.

 

[בסדר]

1. לדעתי תמתין.
2. אין לך עילה, אתה לא בעלים של הנכס ולא ניתן לעכב היתר בנייה אא"כ הוא ניתן שלא כחוק.

להמתין למשפט? כי ההצעה כנראה תהיה נמוכה.

 

[בסדר]

לא הבנתי את הסיטואציה.
הוא קנה את הבניין? אתה שוכן באחת הדירות שבבניין (שהוא קנה?) כדייר מוגן בדמי מפתח?

כן על שתי השאלות.

 

[אורי ג.]

להמתין למשפט? כי ההצעה כנראה תהיה נמוכה.

להמתין למו"מ או ליזום כזה לבד.
"הצעה" זה לא סוף פסוק, זה בסיס למו"מ רק כדאי שתהיה ריאלי בציפיות שלך.

 

[האזרח הקטן]

1. לא, הוא צריך להיות לכל הפחות בעל נכס גובל.

חוק תכנון ובנייה, סעיף 100 מדבר על התנגדויות לתכנית בנייה שהופקדה. אין בסעיף סייג לגבי בעלות בנכס או נכס גובל, או בעלות ככלל.

3. אתה לא יכול בכלל להתנגד להיתר בנייה, אין חיה כזו, אתה יכול לכל היותר להתנגד להקלות מסוימות תוך נימוק תכנוני להתנגדות להקלה. גם לתב"ע אפשר להתנגד.

אפשר להתנגד לתכנית שהופקדה (בטרם קבלת ההיתר) מהרבה סיבות שונות ומשונות. כמובן שלא כל סיבה תתקבל וחלקן אף לא ייזכו להישמע, ולפי חוק תכנון ובנייה גם ניתן לחייב את מגיש ההתנגדות בהוצאות במקרה של התנגדות קנטרנית. אבל לא חסרים מקרים שהתנגדויות הביאו לשינויים, לעיכובים וגם לדחיית הבקשה לאישור.

 

[אורי ג.]

חוק תכנון ובנייה, סעיף 100 מדבר על התנגדויות לתכנית בנייה שהופקדה. אין בסעיף סייג לגבי בעלות בנכס או נכס גובל, או בעלות ככלל.

היתר בנייה זה לא תוכנית בנייה, לא "מפקידים" היתר בנייה, אין כזה דבר.

אפשר להתנגד לתכנית שהופקדה (בטרם קבלת ההיתר) מהרבה סיבות שונות ומשונות. כמובן שלא כל סיבה תתקבל וחלקן אף לא ייזכו להישמע, ולפי חוק תכנון ובנייה גם ניתן לחייב את מגיש ההתנגדות בהוצאות במקרה של התנגדות קנטרנית. אבל לא חסרים מקרים שהתנגדויות הביאו לשינויים, לעיכובים וגם לדחיית הבקשה לאישור.

שמע אין לך מושג על מה אתה מדבר, מה הקשר בכלל? רוב רובם של היתרי בנייה לא צריכים תוכנית כי כבר יש תוכנית תקיפה.

אי אפשר להתנגד לבקשה להיתר בנייה.

דייר מוגן יכול אולי להגיש התנגדות (מתי שיש אפשרות כזו בכלל) אבל ידחו אותו על הסף, אין לו זכות קניינית, זה כמו ששוכר דירה יגיש התנגדות.

חאלס לקשקש.

 

[בסדר]

היתר בנייה זה לא תוכנית בנייה, לא "מפקידים" היתר בנייה, אין כזה דבר.

שמע אין לך מושג על מה אתה מדבר, מה הקשר בכלל? רוב רובם של היתרי בנייה לא צריכים תוכנית כי כבר יש תוכנית תקיפה.

אי אפשר להתנגד לבקשה להיתר בנייה.

דייר מוגן יכול אולי להגיש התנגדות (מתי שיש אפשרות כזו בכלל) אבל ידחו אותו על הסף, אין לו זכות קניינית, זה כמו ששוכר דירה יגיש התנגדות.

חאלס לקשקש.

אז אסכם שלמעשה אין לי יכולת בתור דייר מוגן להביע התנגדות בשום שלב? ואין לי ברירה אלא לחכות בפאסיביות עד שתוגש לי הצעה לעזוב ורק אז אוכל להתנגד בבית משפט אם המו"מ לא יעלה יפה? תודה על המידע, אתכונן בהתאם.

 

[אורי ג.]

אז אסכם שלמעשה אין לי יכולת בתור דייר מוגן להביע התנגדות בשום שלב?

נכון וגם אם כן ההתנגדות שלך צריכה להיות תכנונית ולא קניינית.

ואין לי ברירה אלא לחכות בפאסיביות עד שתוגש לי הצעה לעזוב ורק אז אוכל להתנגד בבית משפט אם המו"מ לא יעלה יפה? תודה על המידע, אתכונן בהתאם.

בגדול כן, אבל אתה לא חייב לחכות לו, אתה יכול ליזום מו"מ בעצמך.

מה אני הייתי מציע:
תתאגדו כל המוגנים, תמנו עו"ד נציג מטעמכם ותתחילו מו"מ אך זה יכול לשדר שאתם לחוצים וזה לא הכי טוב, או שתחכו שהיזם יזום תקשורת מולכם (והוא יזום).
קח בחשבון שהאינטרס של היזם הוא למשוך זמן כמה שיותר, כל עוד זה לא מעכב את הבנייה.
אם תרצה אוכל לבדוק אם יש לי מישהו שמתעסק בזה.

והערה קטנה: ברכותי, זכית בלוטו, אל תהיה מוטרד, אתה תקבל את מה שמגיע לך, לא תקבל שווי של דירה חדשה של איפה אתה גר אבל אתה אמור לקבל שווי לא מאד רחוק משווי דירתך הנוכחית וכל זה בפטור ממס כנראה.

 

[בסדר]

נכון וגם אם כן ההתנגדות שלך צריכה להיות תכנונית ולא קניינית.

בגדול כן, אבל אתה לא חייב לחכות לו, אתה יכול ליזום מו"מ בעצמך.

מה אני הייתי מציע:
תתאגדו כל המוגנים, תמנו עו"ד נציג מטעמכם ותתחילו מו"מ אך זה יכול לשדר שאתם לחוצים וזה לא הכי טוב, או שתחכו שהיזם יזום תקשורת מולכם (והוא יזום).
קח בחשבון שהאינטרס של היזם הוא למשוך זמן כמה שיותר, כל עוד זה לא מעכב את הבנייה.
אם תרצה אוכל לבדוק אם יש לי מישהו שמתעסק בזה.

והערה קטנה: ברכותי, זכית בלוטו, אל תהיה מוטרד, אתה תקבל את מה שמגיע לך, לא תקבל שווי של דירה חדשה של איפה אתה גר אבל אתה אמור לקבל שווי לא מאד רחוק משווי דירתך הנוכחית וכל זה בפטור ממס כנראה.

• נחכה כעצתך עד שהיזם יצור תקשורת.
• האם כדאי להתאגד כל המוגנים או שכל אחד ידאג לעצמו? כי אולי לא כדאי להתאגד כי יש דיירים שהבנתי שייתכן שיצאו בסכום נמוך יותר ואז זה משאיר לאחרים יותר כסף, או שזו חשיבה לא נכונה?
• רשמת שאקבל "שווי לא מאד רחוק משווי דירתך הנוכחית", באיזה שווי בערך מדובר באחוזים והאם זה לדעתך יקרה במו"מ או שזה יקרה אחרי משפט והחלטת שופט?

תודה רבה.

 

[אורי ג.]

האם כדאי להתאגד כל המוגנים או שכל אחד ידאג לעצמו?

לדעתי עדיף להתאגד, ככה ההוצאות יתחלקו בין יותר אנשים + יתרון לגודל.

כי אולי לא כדאי להתאגד כי יש דיירים שהבנתי שייתכן שיצאו בסכום נמוך יותר ואז זה משאיר לאחרים יותר כסף, או שזו חשיבה לא נכונה?

בטוח שיש אנשים שיצאו בסכום נמוך יותר כי הסכום תלוי בין השאר בכמה שילמו דמי מפתח, כמה שנים גרו בדירה, גודל הדירה ופקטורים נוספים.
ישנם הרבה ניואנסים פה, צריך פה איש מקצוע. יתכן מצב למשל שהקבלן יעדיף לא להגיע להסכם עם אחד הדיירים כי אולי בעתיד הלא רחוק הוא ימות ולא יגיע לו דבר.

באיזה שווי בערך מדובר באחוזים והאם זה לדעתך יקרה במו"מ או שזה יקרה אחרי משפט והחלטת שופט?

יש נוסחאות שמאיות מקובלות שאיני בקיא בהם, זה יקרה או במו"מ או במשפט. מקווה שברור לך שעדיף לך שזה לא יגמר במשפט כי זה יכול לקחת שנים + הוצאות לא מבוטלות.

 

[בסדר]

לדעתי עדיף להתאגד, ככה ההוצאות יתחלקו בין יותר אנשים + יתרון לגודל.

בטוח שיש אנשים שיצאו בסכום נמוך יותר כי הסכום תלוי בין השאר בכמה שילמו דמי מפתח, כמה שנים גרו בדירה, גודל הדירה ופקטורים נוספים.
ישנם הרבה ניואנסים פה, צריך פה איש מקצוע. יתכן מצב למשל שהקבלן יעדיף לו להגיע להסכם עם אחד הדיירים כי אולי בעתיד הלא רחוק הוא ימות ולא יגיע לו דבר.

יש נוסחאות שמאיות מקובלות שאיני בקיא בהם, זה יקרה או במו"מ או במשפט. מקווה שברור לך שעדיף לך שזה לא יגמר במשפט כי זה יכול לקחת שנים + הוצאות לא מבוטלות.

תודה רבה על הכל, עזרת לי מאוד.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כן על שתי השאלות.

במקרה שכזה וכפי שאורי כבר ציין - אין לך שום זכות קניינית על הנכס.
הייתי מנהל משא ומתן על הסכום הרצוי ונהנה מהרווח.
מצטרף לאיחולים:

ברכותי, זכית בלוטו

 

[עמרם]

לדחיית הבקשה לאישור

תוכל לצרף דוגמאות להתנגדות שהביאה לדחיית הבקשה?