1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

המשך השכרה - גידור עלויות שכירות מול יציבות

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י נעם בלה בלה, ‏14/8/19.

  1. נעם בלה בלה

    נעם בלה בלה משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/10/18
    הודעות:
    1,099
    לייקים שהתקבלו:
    877
    שלום לכולם,
    אשמח להתייעץ עם ציבור המשכירים פה שודאי כבר התחבט בסוגייה הזו בעבר:
    בדירה שאני משכיר יש שוכרת טובה. טובה הכוונה הצ'קים יורדים בלי בעיה, בערך אחת לשנה מתקשרת אלי עם משהו שמצריך תיקון, וחוץ מזה אנחנו מדברים רק בהארכת חוזה. היא שם הרבה שנים, הבחור שקניתי ממנו את הנכס קנה אותו כשהיא כבר גרה שם. הוא לא העלה לה שכירות הרבה שנים, ואני בזמנו לא רציתי להקפיץ לה בבת אחת אז סיכמנו על שנה אחת במחיר הקיים ושנה אחר כך עלייה עם שנה אופציה באותו מחיר (החדש).
    עכשיו היא מעוניינת לממש את האופציה, וביקשה שנחתום חוזה על חידוש לשנה הקרובה ושאתן לה אופציה לעוד שנה.

    העניין הוא שמחירי השכירות עלו מאז. כרגע יש פער של 300 ש"ח בחודש, בהערכה זהירה מאוד, בין מה שהיא משלמת לבין מה שאצליח לקבל מדייר חדש. הרעיון במקור (אחד מהם, לפחות) של לרכוש דירה להשכרה הייתה גידור של מחירי השכירות מבחינתי. אני עברתי שלוש דירות מאז, כל פעם במחיר גבוה יותר, אבל ממשיך לקבל פחות או יותר את אותו סכום.

    האפשרויות שלי כרגע - להגיד לה שאני לא מעוניין באופציה לשנה נוספת (או להעלות בהרבה את השכירות, ואז היא בעצמה תגיד שהיא לא מעוניינת ותצא), או להמשיך איתה ו"לספוג" את ההפרשים בין מה שהיא משלמת לבין מחיר השוק.

    שיקול נוסף: אין לי כח להתעסק עם דייר חדש. שמעתי סיפורי זוועות מבעלי דירות על דיירים שגרמו נזק, לא שילמו, או אפילו סתם כאלה שעישנו בדירה כל כך הרבה שלא משנה כמה מנקים הריח לא יוצא ולא ניתן יותר להשכיר את הדירה ללא מעשנים.
    אני לא יודע לכמת את ה"פחד" שלי מההתעסקות הזו, אבל בכל מקרה זה בוודאי לא שווה 3,600 שקל בשנה אלא הרבה פחות.

    מה עשיתם במצבים כאלה? מה הייתם עושים במצבי?
     
  2. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,879
    לייקים שהתקבלו:
    13,636
    מנסיון שלי דייר טוב שווה הרבה יותר מ300 ש"ח בחודש.
    זה שהיא משלמת קצת פחות ממחיר השוק עוד יותר מגביר אצלה את המוטיוציה להיות דיירת טובה.
     
    hommie, ofekiko2, Leo ו-4 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  3. Body Solid

    Body Solid משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/12/18
    הודעות:
    1,061
    לייקים שהתקבלו:
    622
    מה לגבי להעלות בסכום קטן יותר? במקום 300 תסגרו על תוספת של 150 למשל ושניכם תצאו מרוצים.
     
    cypriano de rore אוהב/ת את זה.
  4. monkey22

    monkey22 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/12/18
    הודעות:
    264
    לייקים שהתקבלו:
    212
    +1
    עזוב אותך מה300 שקל. שקט ובריאות שווים יותר.
     
    hommie, אורי ג. ו-נעם בלה בלה אוהבים את זה.
  5. נעם בלה בלה

    נעם בלה בלה משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/10/18
    הודעות:
    1,099
    לייקים שהתקבלו:
    877
    זו תוספת על מחיר נמוך, שלא מדביקה את קצב הגידול. יש לה אופציה לשנה הקרובה ולכן מדובר על שנה הבאה. מחירי השכירות כנראה יגדלו ביותר מכך באזור הזה.

    אבל בכל מקרה נראה לי שזה מה שאעשה.

    תודה לכולם
     
    Body Solid אוהב/ת את זה.
  6. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,984
    לייקים שהתקבלו:
    3,468
    היי
    אני ללא ספק ממליץ לך להשאיר את השוכרת.

    1. ההפרש של 300 ש"ח בשכירות החודשית,
    מתבטל כאשר תוציא את הדירה להשכרה, ויחלוף זמן עד שיכנס שוכר חדש.
    בתקופת המעבר לא תקבל שכירות.

    2. שוכר חדש עלול להגיע עם בקשות לתיקונים מסוימים.

    3. שוכר חדש זה חוסר וודאות לפחות בחודשים הראשונים.

    4. לאורך הזמן, עלויות התיקונים עם השוכרת הוותיקה יהיו נמוכים יותר, היא
    מתייחסת אל הדירה כאל הבית שלה.

    5. שוכר חדש יכול צאת בעוד שנה ואז הנכס יהיה ריק עד לאכלוס מחדש.

    אני מקווה שהוכחתי לך מהבחינה הכלכלית, שיש עדיפות לשוכרת הוותיקה :)
     
    monkey22, Leo ו-נעם בלה בלה אוהבים את זה.
  7. יהונתן ב.

    יהונתן ב. משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏12/9/18
    הודעות:
    175
    לייקים שהתקבלו:
    132
    הסכם זה הסכם.
     
  8. נעם בלה בלה

    נעם בלה בלה משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/10/18
    הודעות:
    1,099
    לייקים שהתקבלו:
    877
    ברור. זה בעבר. עכשיו מדובר על מימוש האופציה לשנה הקרובה, והיא רוצה שאכניס עוד אופציה לשנה אחרי זה.

    שכנעת, רק שלדעתי הדירה לא תעמוד ריקה יום אחד בתקופה הזו של השנה.

    בכל אופן מעדכן ששוחתי איתה וסיכמנו על מימוש האופציה לשנה הזו, עם אופציה לשנה נוספת בתוספת של 100 ש"ח לחודש.
     
    Body Solid ו-רוני אוהבים את זה.
  9. חיים 111

    חיים 111 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/6/17
    הודעות:
    528
    לייקים שהתקבלו:
    287
    תשקול להכניס פעם הבאה הצמדה למדד שכר דירה.
    ככה גם אם היום היא משלמת 90% ממחיר השוק למשל, גם בעתיד היא תמשיך לשלם ככה, וזה לא ימשיך להישחק.
    גם מבחינתה - העלות האלטרנטיבית (של לצאת ולשכור במקום אחר) משתנה בהתאם.
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  10. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,984
    לייקים שהתקבלו:
    3,468
    לעתים כאשר נכנס שוכר חדש, יש לו התחייבות קודמת, והוא לא זמין לכניסה מידית :)
     
  11. קפה שחור

    קפה שחור משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏2/9/16
    הודעות:
    8,427
    לייקים שהתקבלו:
    6,421
    אין בעיה עם זה
    עושים משא ומתן, מעדכנים עלויות ותאריכים

    מצטרף לטיעונים בעד השארת הדיירת
    ה overhead להחליף אותה רק עבור דייר\ת אחר שאתה לא מכיר היא פשוט יריה באפילה

    לא מובטח השכ"ד שאתה מבקש
    לא מובטח "שמירה על הנכס"
    לא מובטח שיתחלף רק שוכר אחד, בזמן שהנוכחית תישאר 3 שנים יכולים להיות 3 אנשים (ויותר) שונים בזמן הזה, עוד תקורה

    שקט נפשי > שקט כלכלי
     
    יוסי ו-נעם בלה בלה אוהבים את זה.
  12. משתמש 72

    משתמש 72 משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏4/12/18
    הודעות:
    57
    לייקים שהתקבלו:
    14
    לא הייתי מעלה.
     
    hommie אוהב/ת את זה.
  13. petit nicolas

    petit nicolas משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/18
    הודעות:
    53
    לייקים שהתקבלו:
    83
    אני מסכים באופן כללי שכנראה לא הייתי מעלה, אבל מה שלי נראה מוזר זה בכלל לנהל את המשא ומתן הזה עכשיו. אם הבנתי נכון הדיירת מתחילה עכשיו את ״שנת האופציה״, ונותרה לה עד שנה לגור בדירה במחיר הזה. אני לא רואה סיבה לנהל כבר עכשיו משא ומתן על מה שיקרה בעוד שנה - אם לא תסכים לתת עוד אופציה כבר עכשיו, האם היא תצא כבר עכשיו מהדירה? דירה שמתאימה לה ושהיא משלמת עליה פחות ממחיר השוק?
    במקומך הייתי אומר לה שאתה לא רואה סיבה לנהל משו ומתן שנה שלמה מראש, שאתה שמח להמשיך להשכיר לה את הדירה במחיר שהסכמתם בתחילת החוזה כרגע ולקראת סוף החוזה תראו איך מחדשים אותו לשביעות רצון שני הצדדים.
     
  14. adams

    adams משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏15/3/19
    הודעות:
    320
    לייקים שהתקבלו:
    195
    @petit nicolas להשאיר את הדיירת במצב של חוסר וודאות לגבי מה יקרה בעוד שנה יכול להוביל אותה לחפש חלופות כבר עכשיו.
    אני במקומה הייתי מתחיל להציף את יד-2 אם זה מה שבעל הבית היה אומר לי.
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  15. YPV

    YPV משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/8/16
    הודעות:
    680
    לייקים שהתקבלו:
    865
    אני גר בשכירות בדירה הנוכחית מעל ל 7 שנים. לפניי בעל הדירה סבל במשך שנים מדיירים בעייתיים, הדיירים האחרונים בכלל ברחו והשאירו אותו עם חובות לרשויות והסתבכות משפטית. אחרי שנכנסתי, במשך הרבה שנים, היחסים היו מאוד טובים ואפילו חבריים במידה מסוימת. כשמדי שנה מחדשים את החוזה באותם התנאים. לפני כשנה, בעל הדירה אמר שהוא רוצה לעלות את השכירות ב 200-300 שקל. כששאלתי למה, אמר שחברים שלו שמשכירים באזור סיפרו לו שכולם מעלים את השכירות. שאלתי איך זה רלוונטי אליי ואליו. הוא לא "חברים שלו" ואני לא דייר שלהם. מבחינתי זו לא סיבה להסכים להעלאת דמי שכירות. ואם כבר, טוב שדיברנו על זה כמה חודשים מראש, כך יש לי מספיק זמן להתחיל לבדוק את השוק וגם אזורים נוספים. כל השיחה התנהלה ברוח לא טובה. כשהבין שאני לא מוכן להעלאה שדרש, התעקש "להתפשר" על משהו. בסוף "התפשרנו" על תוספת של 70 שקל, כי הסיטואציה תפסה אותי בהפתעה, ולא באמת היה לי זמן להתחיל לחפש דירות. הוא נראה מרוצה מהדיל, וכל פעם חזר על זה כמה אני דייר טוב וכמה נמשיך באותם היחסים. חתמנו לשנה נוספת, שמסתיימת בעוד מספר חודשים. את הדירה אני עוזב.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
קנייה מול המשך שכירות פורום השקעה בנדל"ן ‏9/11/19
סגירת משכנתא לעומת המשך השקעה פורום השקעה בנדל"ן ‏16/1/18
טיפים לשדרוג נכס להשכרה פורום השקעה בנדל"ן ‏26/6/19
דירה חדשה להשכרה - האם להשקיע במטבח ומזגן. פורום השקעה בנדל"ן ‏15/5/19
שיפוץ לטובת השכרה פורום השקעה בנדל"ן ‏29/4/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.