הלוואת גישור כשמשכנתא+הלוואת גישור עוברים את המותר לפי הכנסה פנויה

[עידו_]

שלום,
אנחנו משפרי דיור עקב כך שהמשפחה גדלה והדירה הנוכחית קטנה לנו.
המספרים הם כאלה (עיגלתי קצת לנוחות ההבנה):
בית/דירה מתאימה עולה 6.5 מיליון בעיר שלנו.
הדירה ברשותנו שווה 3 מיליון (אין משכנתא עליה),
הון עצמי - 2 מיליון (אחרי שהורדתי עבור תווך/מס רכישה/עו"ד),
משכנתא מתוכננת לטווח ארוך - 1.5 מיליון.
מאחר ואנחנו מחפשים זמן מה ולא יודעים בדיוק מתי נמצא את הבית המתאים אז אנחנו לא במצב למכור עדיין ולכן נצטרך הלוואת גישור לתקופה של מספר חודשים עד המכירה.
לכן בשלב ראשון נצטרך הלוואה נוספת של כ-3 מיליון כשהמחשבה הראשונית הייתה שנוכל לקבל חצי כהלוואת גישור כנגד הדירה הנוכחית (לתקופה של עד 18 חודשים כדי שלא יחשב כהוצאה בהכנסות הפנויות) ועוד חצי שיגדיל את המשכנתא שבהמשך תקוצץ אחרי המכירה.
עכשיו נכנסת לתמונה ההכנסה הפנויה שהיא 41,500 ש"ח לחודש ומברור מול הבנקים מתברר שזה מאפשר מקסימום משכנתא של 3.2 מיליון כאשר מבחינתם גם הלוואת הגישור כלולה בכל מקרה בסכום הזה.
כלומר במקום 4.5 מיליון שאני צריך לקבל בשלב ראשון מהבנק (1.5 מיליון הלוואת גישור + 3 משכנתא) אני יכול לקבל רק 3.2 מיליון.
מה הפתרונות האפשריים לנו במקרה הזה?
אשמח לרעיונות וטיפים.

 

[Delver]

הפתרון ההגיוני ביותר הוא לוח תשלומים בקניית הנכס החדש, למשל לחלק את התשלום עבור הבית שתקנו לשלבים.
למשל 10% מההון העצמי במעמד החתימה, בשלב השני אחוז מסוים נוסף מתוך ההון העצמי שיש לכם, בשלב השלישי (שאותו ניתן לדחות בכמה חודשים עד שתמכרו את הבית) את רוב הסכום ועוד אחוז כלשהו במסירת המפתח.

כמובן שהכתובת לנושא הזה הוא עו"ד מטעמכם שינסח את החוזה ויוודא חלוקה הגיונית של השלבים עם התקדמות בעסקה בכל שלב (הערת אזהרה וכד').

אני לא יועץ משכנתאות, אבל בהחלט ממליץ להתייעץ עם אחד. היות ויש לכם הון עצמי גבוה מאוד - תוכלו לקבל תנאים מצוינים במשכנתא אם תעשו את זה נכון (מסלול פיתוי).

 

[עידו_]

תודה.
לוח תשלומים כזה על קניית הבית/דירה מתבסס על כך שאקבל את הכסף מהקניה בשלב כלשהו של לוח התשלומים.
אני רוצה להכין את עצמי עם פתרון למקרה שלא נמצא קונה עד סיום לוח התשלומים וקבלת הבית/דירה שקונים.
(אין לי דרך מראש לדעת אם אמצע קונה תוך חודש-חודשיים, חצי שנה או אולי אפילו שנה)