• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

הלוואה כנגד מישכון - איך מחשבים ריבית דריבית של השקעה במדד?

טלפר

משתמש רגיל
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
93
דירוג
29
נגיד ואני לוקח 200 אלף ש"ח כנגד דירה, בריבית של 4 אחוז ל15 שנה.
והמדד עושה 4-5 אחוז בממוצע בשנה.
איך אני מחשב את הריבית דריבית על ההשקעה, בהנחה ואני שם את ההלוואה על המדד?
איך לדעת מתי זה משתלם?

הבנתי שמשכנתא של K200 יכולה להתבטא כ1000-1500 ש"ח תשלום בחודש, אבל לא הבנתי לעומק את הרעיון של השקעה התחלתית מהלוואה ובנוסף הפקדה חודשית נוספת.
 
אם אתה משלם 4% ריבית וההשקעה צוברת 4-5% ריבית, אין לך כאן כמעט שום רווח, ועבור הסיכון שבהשקעה במדד להחזיק מרווח של פחות מ 1% בין תשואה חיובית לשלילית בהשקעה ממונפת זה מתכון לבעיות- במיוחד כשאתה משעבד את הדירה שבה אתה חי.

התגובה שלי כאן היא לא בגדר המלצה לעשות משהו. אם בכל זאת אתה רוצה לחשב, הדרך הכי מדוייקת תהיה לבנות תזרים מזומנים באקסל ואז להפעיל פונקציית IRR על כל התאים של התזרים.
 
קיימת אפשרות לנכות הוצאות ריבית שהוצאו לצורך השקעה הונית, לכן המיסים יהיו רק על הרווח ( בקיזוז הוצאות ריבית), כך שאם התשואה היא 5% והוצאות הריבית הן 4%, עדיין התשואה חיובית גם אחרי מיסים.
המיסים כמובן יצמקו את התשואה עוד יותר, אבל עדיין הם לא אלו שיהפכו תשואה מחיובית לשלילית.
 
קיימת אפשרות לנכות הוצאות ריבית שהוצאו לצורך השקעה הונית, לכן המיסים יהיו רק על הרווח ( בקיזוז הוצאות ריבית), כך שאם התשואה היא 5% והוצאות הריבית הן 4%, עדיין התשואה חיובית גם אחרי מיסים.
המיסים כמובן יצמקו את התשואה עוד יותר, אבל עדיין הם לא אלו שיהפכו תשואה מחיובית לשלילית.
אני בכלל לא בטוח שזה המקרה של משכנתא, את ריבית המשכנתא ניתן לנכות כנגד מס שבח ממכירת הנכס, לא בטוח שניתן לנכות כנגד כל הכנסה הונית + יש פה בעייתיות מבחינת מס הכנסה של הכרה כפולה בהוצאות המימון, וזה ביג NO NO.
זכור שמדובר על אדם פרטי ולא חברה.
 
אני בכלל לא בטוח שזה המקרה של משכנתא, את ריבית המשכנתא ניתן לנכות כנגד מס שבח ממכירת הנכס, לא בטוח שניתן לנכות כנגד כל הכנסה הונית + יש פה בעייתיות מבחינת מס הכנסה של הכרה כפולה בהוצאות המימון, וזה ביג NO NO.
זכור שמדובר על אדם פרטי ולא חברה.
ההלוואה שהוא לוקח כנגד הנכס מתווספת למשכנתא קיימת ולכן ההוצאות בגינה הם בהגדרה לא הוצאות שניתן לקזז כנגד מס שבח ( כי ההלוואה לא נוצרה במטרה לרכוש את הנכס אלא למטרה אחרת- מה שנקרא "כל מטרה" בשפת הבנק).
כלומר הוצאות על הלוואה זו בכל מקרה לא יותרו בקיזוז כנגד מס שבח. בלי קשר, כדי לדרוש ניכוי הוצאות אלו כנגד רווחים הוניים מני"ע- יש למלא טפסים ולהגיש למס הכנסה, אם הבחור יכול להציג ראיות שהכסף שימש להשקעה הונית בני"ע, ההוצאות בגין ההלוואה אמורות להיות מותרות בניכוי כהוצאות הוניות. אין קשר לשאלת אדם פרטי או חברה במקרה זה, הוצאות הריבית לא יותרו בניכוי רק אם מדובר בוצאות פרטיות או מעורבות, כמו שאני רואה כאן- הוא מתאר לקיחת הלוואה של 200K והשקעה של כל ה 200K ולכן זה אמור להיות בסדר.
חשוב לי לציין עבור פותח האשכול- התגובה שלי היא לא תחליף לייעוץ מס, אני לא עורך דין וכל השכלתי בנושאי מס מסתכמת בארבעה קורסים באוניברסיטה ולכן אמליץ רק להתייעץ עם יועץ מס לפני כל החלטה.
 
ההלוואה שהוא לוקח כנגד הנכס מתווספת למשכנתא קיימת ולכן ההוצאות בגינה הם בהגדרה לא הוצאות שניתן לקזז כנגד מס שבח ( כי ההלוואה לא נוצרה במטרה לרכוש את הנכס אלא למטרה אחרת- מה שנקרא "כל מטרה" בשפת הבנק).
כלומר הוצאות על הלוואה זו בכל מקרה לא יותרו בקיזוז כנגד מס שבח.
עד כמה שאני יודע המבחן להכרה במס שבח הוא לא "מטרת ההלוואה" אלא אם הכסף התקבל כתוצאה ממשכון הנכס, אבל איני רו"ח ויתכן ואני טועה.
 
עד כמה שאני יודע המבחן להכרה במס שבח הוא לא "מטרת ההלוואה" אלא אם הכסף התקבל כתוצאה ממשכון הנכס, אבל איני רו"ח ויתכן ואני טועה.
אני גם לא רואה חשבון, יש לי תואר בחשבונאות..
סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מונה מספר קריטריונים אשר בהינתנם יותרו בניכוי תשלומי ריבית לצורך חישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, והם בין היתר:

  1. ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה.
  2. ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה.
  3. ההלוואה אינה מקרוב.
 
סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מונה מספר קריטריונים אשר בהינתנם יותרו בניכוי תשלומי ריבית לצורך חישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, והם בין היתר:
יתכן והחוק השתנה אבל אני מכיר את החוק הזה:
סעיף 39אí לחוק קובע כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין ( ולא זכות באיגוד מקרקעין ) בהתקיים התנאים שלהלן:
1 .הוצאות הריבית הריאלית אינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה;
2 .ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה;
3 .ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה;
4 .ההלוואה אינה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19)4 (לחוק; 3
5 .לגבי זכות שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטה הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה, ובלבד שהרישום נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה.

בדגש על 5.
 
יתכן והחוק השתנה אבל אני מכיר את החוק הזה:
סעיף 39אí לחוק קובע כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין ( ולא זכות באיגוד מקרקעין ) בהתקיים התנאים שלהלן:
1 .הוצאות הריבית הריאלית אינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה;
2 .ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה;
3 .ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה;
4 .ההלוואה אינה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19)4 (לחוק; 3
5 .לגבי זכות שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטה הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה, ובלבד שהרישום נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה.

בדגש על 5.

התנאים הם תנאים מצטברים, כלומר אם ההלוואה לא התקבלה לטובת השבחה או רכישת הנכס, אז אין קיזוז לטובת הקטנת שבח. תנאי 5 כמובן שמתקיים( הזכות לא רשומה ברישום כפול כי כמובן שהוא לא מדווח כחברה ואכן יש משכון) אבל אם אחד מ 1,2,3 או 4 לא מתקיים אז הקיזוז אסור, במקרה המתואר על ידי הפותח- אכן 2 לא מתקיים. לכן יש לחפש כיוון אחר לקזז.

המאמר הזה הסביר די טוב:
http://www.funder.co.il/article.aspx?idx=22728

כאן גם:
http://www.soraya.co.il/index.php?dir=site&page=articles&op=item&cs=117
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O לקיחת הלוואה כנגד תיק השקעות שוק ההון 12
S הלוואה כנגד התיק לצורך משכנתא? צרכנות פיננסית 9
R סגירת הלוואה לכל מטרה בעזרת הלוואה כנגד קרן השתלמות . פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
A בתי השקעות שמוכנים לתת הלוואה כיום כנגד קה"ש נזילה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
T הלוואה כנגד תיק מניות שוק ההון 6
א מי נותן הלוואה כנגד קרן השתלמות בתנאים טובים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
M הלוואה כנגד קרן פנסיה באלטשולר שחם פוסטים מאיכות נמוכה 1
G הלוואה כנגד RSU פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
S הלוואה כנגד תיק השקעות - מיטב דש שוק ההון 0
The Doctor קבלת הלוואה כנגד מניות בסטארטאפ פרטי השקעות אלטרנטיביות 3
F הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים? נדל"ן 13
F הלוואה כנגד פנסיה/קהש וכו, איך להשיג ריביות טובות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ת הלוואה כנגד שיעבוד תיק מניות. אפשרי? שוק ההון 25
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
א מגבלות על הלוואה כנגד קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
I הלוואה כנגד חסכונות פנסיוניים צרכנות פיננסית 1
guesto הלוואה כנגד פנסיית אג"ח שוק ההון 3
B הלוואה או מכשנתא כנגד מניות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
R IRA ודמי ניהול נמוכים או הלוואה כנגד קרן השתלמות? שוק ההון 15
סול הלוואה כנגד נכס משועבד תמורת 7% "מובטחים" שוק ההון 22
ח הלוואה ארוכה עם החזר נמוך או קצרה בהחזר גבוה צרכנות פיננסית 2
D קרן השתלמות שמשתחררת לי (נושא- הלוואה) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
נ איזו הלוואה היא בתנאים טובים יותר צרכנות פיננסית 18
M חישוב החזר עבור הלוואה בריבית משתנה/צמודה צרכנות פיננסית 1
O האם לסגור הלוואה צרכנות פיננסית 1
9 משכנתא, או הלוואה מקופות גמל / השתלמות? נדל"ן 3
R החזר הלוואה | סיוע בהבנה של ההלוואה והאם ניתן לשפר אותה שוק ההון 4
Princess_Peach סגירת הלוואה בריבית גבוה כשאין הכנסות/חסכונות צרכנות פיננסית 21
T התייעצות - סגירת הלוואה או המשך חיסכון צרכנות פיננסית 4
U משכנתא או הלוואה "לכל מטרה" נדל"ן 9
D הלוואה 200,000 שח צרכנות פיננסית 5
c881 הלוואה ב - 1% דמי ניהול מצד אחד. מצד שאני - העברת קופת גמל/ קרן פנסיה לניהול של גוף לא ידוע. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
A שימוש ב-3 כרטיסי אשראי בשביל להשיג הלוואה בריבית 0% שוק ההון 168
A אפשרויות הלוואה ארוכות טווח צרכנות פיננסית 1
ד הלוואה לפני משכנתה נדל"ן 8
M הטבת פתיחת חשבון- מענק או הלוואה צרכנות פיננסית 6
Y האם לסגור הלוואה על קרן השתלמות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
N דרכים אופטימליות להשקעה של 100,000 ש"ח (הלוואה / מכירת מניות / חיסכון) שוק ההון 6
Lag הלוואה ללא ריבית לטובת השקעה שוק ההון 25
AbuNafha ביטוח SIPC בחשבון Margin עם הלוואה פעילה שוק ההון 1
D לקיחת הלוואה מקרן פנסיה לטובת השקעה במדד (למשל s&p) שוק ההון 2
I משיכת קרן השתלמות לטובת סגירת הלוואה וכיסוי מינוס פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
doc29 העלאת דמי ניהול בקופת גמל ללא הפקדות ועם הלוואה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
S פרעון הלוואה ללא ריבית והאם זה בכלל משתלם ? צרכנות פיננסית 3
ב השפעת הלוואה קודמת על פרופיל לווה למשכנתא נדל"ן 6
מ הלוואה לתקופה קצרה צרכנות פיננסית 2
ג מס על הלוואה בריבית השקעות אלטרנטיביות 1
Flex האם לסגור הלוואה על רכב צרכנות פיננסית 6
S הלוואה ללא ריבית מהמשפחה לרכישת דירה וענייני מס שבח - האם יש בעיה משפטית ? צרכנות פיננסית 14
S האם יש מבצע שווה על הלוואה בהצטרפות למועדון /בנק מסוים ? צרכנות פיננסית 0

נושאים דומים

Back
למעלה