הלוואה כנגד מישכון - איך מחשבים ריבית דריבית של השקעה במדד?

[טלפר]

נגיד ואני לוקח 200 אלף ש"ח כנגד דירה, בריבית של 4 אחוז ל15 שנה.
והמדד עושה 4-5 אחוז בממוצע בשנה.
איך אני מחשב את הריבית דריבית על ההשקעה, בהנחה ואני שם את ההלוואה על המדד?
איך לדעת מתי זה משתלם?

הבנתי שמשכנתא של K200 יכולה להתבטא כ1000-1500 ש"ח תשלום בחודש, אבל לא הבנתי לעומק את הרעיון של השקעה התחלתית מהלוואה ובנוסף הפקדה חודשית נוספת.

 

[DavidA]

אם אתה משלם 4% ריבית וההשקעה צוברת 4-5% ריבית, אין לך כאן כמעט שום רווח, ועבור הסיכון שבהשקעה במדד להחזיק מרווח של פחות מ 1% בין תשואה חיובית לשלילית בהשקעה ממונפת זה מתכון לבעיות- במיוחד כשאתה משעבד את הדירה שבה אתה חי.

התגובה שלי כאן היא לא בגדר המלצה לעשות משהו. אם בכל זאת אתה רוצה לחשב, הדרך הכי מדוייקת תהיה לבנות תזרים מזומנים באקסל ואז להפעיל פונקציית IRR על כל התאים של התזרים.

 

[FIYaacov]

אין לך כאן כמעט שום רווח

להיפך, יש לו כאן הפסד ודאי.

 

[DavidA]

להיפך, יש לו כאן הפסד ודאי.

אשמח שתסביר

 

[אורי ג.]

אשמח שתסביר

מיסים.

 

[DavidA]

מיסים.

קיימת אפשרות לנכות הוצאות ריבית שהוצאו לצורך השקעה הונית, לכן המיסים יהיו רק על הרווח ( בקיזוז הוצאות ריבית), כך שאם התשואה היא 5% והוצאות הריבית הן 4%, עדיין התשואה חיובית גם אחרי מיסים.
המיסים כמובן יצמקו את התשואה עוד יותר, אבל עדיין הם לא אלו שיהפכו תשואה מחיובית לשלילית.

 

[אורי ג.]

קיימת אפשרות לנכות הוצאות ריבית שהוצאו לצורך השקעה הונית, לכן המיסים יהיו רק על הרווח ( בקיזוז הוצאות ריבית), כך שאם התשואה היא 5% והוצאות הריבית הן 4%, עדיין התשואה חיובית גם אחרי מיסים.
המיסים כמובן יצמקו את התשואה עוד יותר, אבל עדיין הם לא אלו שיהפכו תשואה מחיובית לשלילית.

אני בכלל לא בטוח שזה המקרה של משכנתא, את ריבית המשכנתא ניתן לנכות כנגד מס שבח ממכירת הנכס, לא בטוח שניתן לנכות כנגד כל הכנסה הונית + יש פה בעייתיות מבחינת מס הכנסה של הכרה כפולה בהוצאות המימון, וזה ביג NO NO.
זכור שמדובר על אדם פרטי ולא חברה.

 

[DavidA]

אני בכלל לא בטוח שזה המקרה של משכנתא, את ריבית המשכנתא ניתן לנכות כנגד מס שבח ממכירת הנכס, לא בטוח שניתן לנכות כנגד כל הכנסה הונית + יש פה בעייתיות מבחינת מס הכנסה של הכרה כפולה בהוצאות המימון, וזה ביג NO NO.
זכור שמדובר על אדם פרטי ולא חברה.

ההלוואה שהוא לוקח כנגד הנכס מתווספת למשכנתא קיימת ולכן ההוצאות בגינה הם בהגדרה לא הוצאות שניתן לקזז כנגד מס שבח ( כי ההלוואה לא נוצרה במטרה לרכוש את הנכס אלא למטרה אחרת- מה שנקרא "כל מטרה" בשפת הבנק).
כלומר הוצאות על הלוואה זו בכל מקרה לא יותרו בקיזוז כנגד מס שבח. בלי קשר, כדי לדרוש ניכוי הוצאות אלו כנגד רווחים הוניים מני"ע- יש למלא טפסים ולהגיש למס הכנסה, אם הבחור יכול להציג ראיות שהכסף שימש להשקעה הונית בני"ע, ההוצאות בגין ההלוואה אמורות להיות מותרות בניכוי כהוצאות הוניות. אין קשר לשאלת אדם פרטי או חברה במקרה זה, הוצאות הריבית לא יותרו בניכוי רק אם מדובר בוצאות פרטיות או מעורבות, כמו שאני רואה כאן- הוא מתאר לקיחת הלוואה של 200K והשקעה של כל ה 200K ולכן זה אמור להיות בסדר.
חשוב לי לציין עבור פותח האשכול- התגובה שלי היא לא תחליף לייעוץ מס, אני לא עורך דין וכל השכלתי בנושאי מס מסתכמת בארבעה קורסים באוניברסיטה ולכן אמליץ רק להתייעץ עם יועץ מס לפני כל החלטה.

 

[אורי ג.]

ההלוואה שהוא לוקח כנגד הנכס מתווספת למשכנתא קיימת ולכן ההוצאות בגינה הם בהגדרה לא הוצאות שניתן לקזז כנגד מס שבח ( כי ההלוואה לא נוצרה במטרה לרכוש את הנכס אלא למטרה אחרת- מה שנקרא "כל מטרה" בשפת הבנק).
כלומר הוצאות על הלוואה זו בכל מקרה לא יותרו בקיזוז כנגד מס שבח.

עד כמה שאני יודע המבחן להכרה במס שבח הוא לא "מטרת ההלוואה" אלא אם הכסף התקבל כתוצאה ממשכון הנכס, אבל איני רו"ח ויתכן ואני טועה.

 

[DavidA]

עד כמה שאני יודע המבחן להכרה במס שבח הוא לא "מטרת ההלוואה" אלא אם הכסף התקבל כתוצאה ממשכון הנכס, אבל איני רו"ח ויתכן ואני טועה.

אני גם לא רואה חשבון, יש לי תואר בחשבונאות..
סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מונה מספר קריטריונים אשר בהינתנם יותרו בניכוי תשלומי ריבית לצורך חישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, והם בין היתר:

1. ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה.
2. ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה.
3. ההלוואה אינה מקרוב.

 

[אורי ג.]

סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מונה מספר קריטריונים אשר בהינתנם יותרו בניכוי תשלומי ריבית לצורך חישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, והם בין היתר:

יתכן והחוק השתנה אבל אני מכיר את החוק הזה:
סעיף 39אí לחוק קובע כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין ( ולא זכות באיגוד מקרקעין ) בהתקיים התנאים שלהלן:
1 .הוצאות הריבית הריאלית אינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה;
2 .ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה;
3 .ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה;
4 .ההלוואה אינה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19)4 (לחוק; 3
5 .לגבי זכות שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטה הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה, ובלבד שהרישום נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה.

בדגש על 5.

 

[DavidA]

יתכן והחוק השתנה אבל אני מכיר את החוק הזה:
סעיף 39אí לחוק קובע כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין ( ולא זכות באיגוד מקרקעין ) בהתקיים התנאים שלהלן:
1 .הוצאות הריבית הריאלית אינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה;
2 .ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה;
3 .ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה;
4 .ההלוואה אינה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19)4 (לחוק; 3
5 .לגבי זכות שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטה הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה, ובלבד שהרישום נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה.

בדגש על 5.

התנאים הם תנאים מצטברים, כלומר אם ההלוואה לא התקבלה לטובת השבחה או רכישת הנכס, אז אין קיזוז לטובת הקטנת שבח. תנאי 5 כמובן שמתקיים( הזכות לא רשומה ברישום כפול כי כמובן שהוא לא מדווח כחברה ואכן יש משכון) אבל אם אחד מ 1,2,3 או 4 לא מתקיים אז הקיזוז אסור, במקרה המתואר על ידי הפותח- אכן 2 לא מתקיים. לכן יש לחפש כיוון אחר לקזז.

המאמר הזה הסביר די טוב:
http://www.funder.co.il/article.aspx?idx=22728

כאן גם:
http://www.soraya.co.il/index.php?dir=site&page=articles&op=item&cs=117