• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

הלוואה כנגד מישכון - איך מחשבים ריבית דריבית של השקעה במדד?

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
נגיד ואני לוקח 200 אלף ש"ח כנגד דירה, בריבית של 4 אחוז ל15 שנה.
והמדד עושה 4-5 אחוז בממוצע בשנה.
איך אני מחשב את הריבית דריבית על ההשקעה, בהנחה ואני שם את ההלוואה על המדד?
איך לדעת מתי זה משתלם?

הבנתי שמשכנתא של K200 יכולה להתבטא כ1000-1500 ש"ח תשלום בחודש, אבל לא הבנתי לעומק את הרעיון של השקעה התחלתית מהלוואה ובנוסף הפקדה חודשית נוספת.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,418
אם אתה משלם 4% ריבית וההשקעה צוברת 4-5% ריבית, אין לך כאן כמעט שום רווח, ועבור הסיכון שבהשקעה במדד להחזיק מרווח של פחות מ 1% בין תשואה חיובית לשלילית בהשקעה ממונפת זה מתכון לבעיות- במיוחד כשאתה משעבד את הדירה שבה אתה חי.

התגובה שלי כאן היא לא בגדר המלצה לעשות משהו. אם בכל זאת אתה רוצה לחשב, הדרך הכי מדוייקת תהיה לבנות תזרים מזומנים באקסל ואז להפעיל פונקציית IRR על כל התאים של התזרים.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,418
קיימת אפשרות לנכות הוצאות ריבית שהוצאו לצורך השקעה הונית, לכן המיסים יהיו רק על הרווח ( בקיזוז הוצאות ריבית), כך שאם התשואה היא 5% והוצאות הריבית הן 4%, עדיין התשואה חיובית גם אחרי מיסים.
המיסים כמובן יצמקו את התשואה עוד יותר, אבל עדיין הם לא אלו שיהפכו תשואה מחיובית לשלילית.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,206
דירוג
23,899
קיימת אפשרות לנכות הוצאות ריבית שהוצאו לצורך השקעה הונית, לכן המיסים יהיו רק על הרווח ( בקיזוז הוצאות ריבית), כך שאם התשואה היא 5% והוצאות הריבית הן 4%, עדיין התשואה חיובית גם אחרי מיסים.
המיסים כמובן יצמקו את התשואה עוד יותר, אבל עדיין הם לא אלו שיהפכו תשואה מחיובית לשלילית.
אני בכלל לא בטוח שזה המקרה של משכנתא, את ריבית המשכנתא ניתן לנכות כנגד מס שבח ממכירת הנכס, לא בטוח שניתן לנכות כנגד כל הכנסה הונית + יש פה בעייתיות מבחינת מס הכנסה של הכרה כפולה בהוצאות המימון, וזה ביג NO NO.
זכור שמדובר על אדם פרטי ולא חברה.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,418
אני בכלל לא בטוח שזה המקרה של משכנתא, את ריבית המשכנתא ניתן לנכות כנגד מס שבח ממכירת הנכס, לא בטוח שניתן לנכות כנגד כל הכנסה הונית + יש פה בעייתיות מבחינת מס הכנסה של הכרה כפולה בהוצאות המימון, וזה ביג NO NO.
זכור שמדובר על אדם פרטי ולא חברה.
ההלוואה שהוא לוקח כנגד הנכס מתווספת למשכנתא קיימת ולכן ההוצאות בגינה הם בהגדרה לא הוצאות שניתן לקזז כנגד מס שבח ( כי ההלוואה לא נוצרה במטרה לרכוש את הנכס אלא למטרה אחרת- מה שנקרא "כל מטרה" בשפת הבנק).
כלומר הוצאות על הלוואה זו בכל מקרה לא יותרו בקיזוז כנגד מס שבח. בלי קשר, כדי לדרוש ניכוי הוצאות אלו כנגד רווחים הוניים מני"ע- יש למלא טפסים ולהגיש למס הכנסה, אם הבחור יכול להציג ראיות שהכסף שימש להשקעה הונית בני"ע, ההוצאות בגין ההלוואה אמורות להיות מותרות בניכוי כהוצאות הוניות. אין קשר לשאלת אדם פרטי או חברה במקרה זה, הוצאות הריבית לא יותרו בניכוי רק אם מדובר בוצאות פרטיות או מעורבות, כמו שאני רואה כאן- הוא מתאר לקיחת הלוואה של 200K והשקעה של כל ה 200K ולכן זה אמור להיות בסדר.
חשוב לי לציין עבור פותח האשכול- התגובה שלי היא לא תחליף לייעוץ מס, אני לא עורך דין וכל השכלתי בנושאי מס מסתכמת בארבעה קורסים באוניברסיטה ולכן אמליץ רק להתייעץ עם יועץ מס לפני כל החלטה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,206
דירוג
23,899
ההלוואה שהוא לוקח כנגד הנכס מתווספת למשכנתא קיימת ולכן ההוצאות בגינה הם בהגדרה לא הוצאות שניתן לקזז כנגד מס שבח ( כי ההלוואה לא נוצרה במטרה לרכוש את הנכס אלא למטרה אחרת- מה שנקרא "כל מטרה" בשפת הבנק).
כלומר הוצאות על הלוואה זו בכל מקרה לא יותרו בקיזוז כנגד מס שבח.
עד כמה שאני יודע המבחן להכרה במס שבח הוא לא "מטרת ההלוואה" אלא אם הכסף התקבל כתוצאה ממשכון הנכס, אבל איני רו"ח ויתכן ואני טועה.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,418
עד כמה שאני יודע המבחן להכרה במס שבח הוא לא "מטרת ההלוואה" אלא אם הכסף התקבל כתוצאה ממשכון הנכס, אבל איני רו"ח ויתכן ואני טועה.
אני גם לא רואה חשבון, יש לי תואר בחשבונאות..
סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מונה מספר קריטריונים אשר בהינתנם יותרו בניכוי תשלומי ריבית לצורך חישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, והם בין היתר:

  1. ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה.
  2. ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה.
  3. ההלוואה אינה מקרוב.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,206
דירוג
23,899
סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין מונה מספר קריטריונים אשר בהינתנם יותרו בניכוי תשלומי ריבית לצורך חישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, והם בין היתר:
יתכן והחוק השתנה אבל אני מכיר את החוק הזה:
סעיף 39אí לחוק קובע כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין ( ולא זכות באיגוד מקרקעין ) בהתקיים התנאים שלהלן:
1 .הוצאות הריבית הריאלית אינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה;
2 .ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה;
3 .ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה;
4 .ההלוואה אינה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19)4 (לחוק; 3
5 .לגבי זכות שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטה הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה, ובלבד שהרישום נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה.

בדגש על 5.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,418
יתכן והחוק השתנה אבל אני מכיר את החוק הזה:
סעיף 39אí לחוק קובע כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין ( ולא זכות באיגוד מקרקעין ) בהתקיים התנאים שלהלן:
1 .הוצאות הריבית הריאלית אינן מותרות בניכוי על פי פקודת מס הכנסה;
2 .ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה;
3 .ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה;
4 .ההלוואה אינה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19)4 (לחוק; 3
5 .לגבי זכות שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטה הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה, ובלבד שהרישום נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה.

בדגש על 5.

התנאים הם תנאים מצטברים, כלומר אם ההלוואה לא התקבלה לטובת השבחה או רכישת הנכס, אז אין קיזוז לטובת הקטנת שבח. תנאי 5 כמובן שמתקיים( הזכות לא רשומה ברישום כפול כי כמובן שהוא לא מדווח כחברה ואכן יש משכון) אבל אם אחד מ 1,2,3 או 4 לא מתקיים אז הקיזוז אסור, במקרה המתואר על ידי הפותח- אכן 2 לא מתקיים. לכן יש לחפש כיוון אחר לקזז.

המאמר הזה הסביר די טוב:
http://www.funder.co.il/article.aspx?idx=22728

כאן גם:
http://www.soraya.co.il/index.php?dir=site&page=articles&op=item&cs=117
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G הלוואה כנגד RSU פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
S הלוואה כנגד תיק השקעות - מיטב דש שוק ההון 0
The Doctor קבלת הלוואה כנגד מניות בסטארטאפ פרטי השקעות אלטרנטיביות 3
F הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים? נדל"ן 13
F הלוואה כנגד פנסיה/קהש וכו, איך להשיג ריביות טובות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ת הלוואה כנגד שיעבוד תיק מניות. אפשרי? שוק ההון 25
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
א מגבלות על הלוואה כנגד קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
I הלוואה כנגד חסכונות פנסיוניים צרכנות פיננסית 1
guesto הלוואה כנגד פנסיית אג"ח שוק ההון 3
B הלוואה או מכשנתא כנגד מניות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
R IRA ודמי ניהול נמוכים או הלוואה כנגד קרן השתלמות? שוק ההון 15
סול הלוואה כנגד נכס משועבד תמורת 7% "מובטחים" שוק ההון 22
A ניצול קופת גמל להשקעה בשביל הלוואה שוק ההון 3
Z התלבטות בנוגע לכספי פיצויים/קרן השתלמות/הלוואה לצורך רכישת רכב צרכנות פיננסית 9
A פירעון הלוואה מול פתיחת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
Wonko האם החזר הלוואה הוא הוצאה? צרכנות פיננסית 16
ה מעבר בנק בזמן הליך סגירת הלוואה צרכנות פיננסית 1
א רכישת רכב - הלוואה על קרן ההשתלמות צרכנות פיננסית 5
A לקיחת הלוואה מ"כלל" בריבית פריים מינוס חצי צרכנות פיננסית 2
כ הלוואה מבית השקעות זר שוק ההון 16
ת לקחת הלוואה לדחות את ההחזר בחצי שנה ואז להחזיר צרכנות פיננסית 3
ל לתת הלוואה להורים - מה המחיר של זה? שוק ההון 19
S משכנתא בחול מול הלוואה בארץ נדל"ן 15
H תנאי הלוואה וחשבון עו"ש בבנק יהב צרכנות פיננסית 12
י הלוואה צמודה למחירי דיור מיסים 12
L לקחתי הלוואה בריבית אפס צמודה... טעות? צרכנות פיננסית 3
N הלוואה מקרן פנסיה ומקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
P קבלת הלוואה קצרה תוך כמה שעות? פוסטים מאיכות נמוכה 25
ח דוח שנתי - ריבית על הלוואה לא בנקאית מיסים 2
stamEhad בניית תמהיל תיק השקעות שכולל הלוואה (שאלה טכנית) שוק ההון 3
ה הלוואה ללא ריבית צרכנות פיננסית 26
S הלוואה לצורך רכישת עסק+פרמטרים בחוזה רכישה התפתחות אישית 0
N הלוואה (לא משכנתא) לרכישת דירה בחו"ל נדל"ן 13
M הלוואה מהבנק למינוף צרכנות פיננסית 2
I הלוואה מקרן השתלמות בהלמן - לאור המיזוג עם הפניקס צרכנות פיננסית 11
cypriano de rore האם ניתן להעביר הלוואה בירושה בIB? שוק ההון 13
T הלוואה בקרן השתלמות IRA בסלייס פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
י הלוואה בשעבוד קרן פנסיה לחברה אחרת פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Z הלוואה לצורך השקעה שוק ההון 2
W שאלה לגבי הלוואה בריבית 0 שוק ההון 24
BG-84 מחזור הלוואה לכל מטרה נדל"ן 5
E הלוואה כדי להרוויח אוף טופיק 7
הרץ במבוך משיכה מחשבון השקעות מול הלוואה מקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
G מחזור הלוואה שנלקחה מקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
R החלפת מסלול לאחר הלוואה קופת גמל להשקעה- חברת כלל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y האם אפשר היום לקחת הלוואה בריבית קבועה ולהתחיל לשלם אותה רק עוד כמה שנים? צרכנות פיננסית 5
י לקיחת הלוואה לצורך השקעה במטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 60
T הלוואה לצורך הקמת מערכות סולאריות צרכנות פיננסית 1

נושאים דומים

למעלה