הלאה של ריבית הפריים ל3.5% - האם זה הזמן להחזיר את המינופי משכנתא

[A42]

בקצרה, כל המשכנתא שיש לי היום היא בעצם מינוף לטובת השקעה בשוק ההון
בפועל זה היה משכנתא גדולה שנלקחה במסלול פינוי
ונשארתי עם 600K שכולם בגדול בפריים מינוס 0.85 בממוצע

עד היום השתלם לי להשאיר את המשכנתא ולהשקיע את הכסף במניות (מחכה מדד סנופי...)

כרגע לאור הלאה האחרונה, אני משלם בעצם על הכסף 2.65 אחוז ריבית
כלומר אני צריך שההשקעות שלי יעשו בממוצע 3.85 אחוז תשואה ומעלה בשביל לצאת בלי הפסד
(25 אחוז מס רווחי הון, + 0.3 אחוז שזה בערך העלות ביטוח מבנה וחיים שאני מחוייב להם בגלל המשכנתא - כ2000 שקל בשנה)

אומנם אני צריך 3.85 תשואה נומילי ולא ראלי (כי הכסף לא צמוד לממד) אבל אני מתעלם כרגע מהנתון הזה כי קשה לקמט אותו פשוט

בממוצע השוק עושה רווח של 6 אחוז ראלי, 7.5 אחוז נומילני , כלומר גם בניקוי כל העלויות השקעה שלי (ממוצע של 0.1 אחוז בסוף)
אני ב2 אחוז תשואה ממוצעת של רווח
השאלה אם זה כבר שווה את הכאב ראש הנלווה (סהכ בממוצע רווח של 1000 שקל לחודש)
ומול זה יש החזר חודשי שאני יכול להשקיע אותו וה1000 שקל בחודש הם לפני ניקוי הרווח הזה
כלומר אחרי 10 שנים התשואה החודשית די משתווה ובעצם הרווח הגדול הוא ב10 שנים הראשונות

אשמח לשמוע את דעתכם
בנוסף אשמח להערכות האישיות שלכם האם הריבית פריים עוד תמשיך לעלות וכמה זמן יעבור עד שנרד חזרה לרמות ריבית פריים של תחילת השנה

תודה רבה!

 

[חתול לילה]

עד שנרד חזרה לרמות ריבית פריים של תחילת השנה

זו הייתה ריבית לא סבירה (היסטורית) שיצרה הרבה עיוותים, בעיקר בשוק הדיור.

 

[A42]

זו הייתה ריבית לא סבירה (היסטורית) שיצרה הרבה עיוותים, בעיקר בשוק הדיור.

אני אתקן את עצמי
שנחזור לרמות ריבית פריים של סביבות 2 אחוז (מה שיש בפועל משנת 2014)

אתה חושב שהיא תתייצב על ערך גובה יותר?

חלופה אחרת בסביבת ריבית פריים גבוה היא חזקה לפק"מ בבנקים שמניח שניתן היום בסגירה לטווח ארוך לקבל מעל 2 אחוז תשואה ללא כל סיכון...

 

[Mitlabet]

ה

בקצרה, כל המשכנתא שיש לי היום היא בעצם מינוף לטובת השקעה בשוק ההון
בפועל זה היה משכנתא גדולה שנלקחה במסלול פינוי
ונשארתי עם 600K שכולם בגדול בפריים מינוס 0.85 בממוצע

עד היום השתלם לי להשאיר את המשכנתא ולהשקיע את הכסף במניות (מחכה מדד סנופי...)

כרגע לאור הלאה האחרונה, אני משלם בעצם על הכסף 2.65 אחוז ריבית
כלומר אני צריך שההשקעות שלי יעשו בממוצע 3.85 אחוז תשואה ומעלה בשביל לצאת בלי הפסד
(25 אחוז מס רווחי הון, + 0.3 אחוז שזה בערך העלות ביטוח מבנה וחיים שאני מחוייב להם בגלל המשכנתא - כ2000 שקל בשנה)

אומנם אני צריך 3.85 תשואה נומילי ולא ראלי (כי הכסף לא צמוד לממד) אבל אני מתעלם כרגע מהנתון הזה כי קשה לקמט אותו פשוט

בממוצע השוק עושה רווח של 6 אחוז ראלי, 7.5 אחוז נומילני , כלומר גם בניקוי כל העלויות השקעה שלי (ממוצע של 0.1 אחוז בסוף)
אני ב2 אחוז תשואה ממוצעת של רווח
השאלה אם זה כבר שווה את הכאב ראש הנלווה (סהכ בממוצע רווח של 1000 שקל לחודש)
ומול זה יש החזר חודשי שאני יכול להשקיע אותו וה1000 שקל בחודש הם לפני ניקוי הרווח הזה
כלומר אחרי 10 שנים התשואה החודשית די משתווה ובעצם הרווח הגדול הוא ב10 שנים הראשונות

אשמח לשמוע את דעתכם
בנוסף אשמח להערכות האישיות שלכם האם הריבית פריים עוד תמשיך לעלות וכמה זמן יעבור עד שנרד חזרה לרמות ריבית פריים של תחילת השנה

תודה רבה!

אם תחליט שהריבית יקרה מדי תפרע את המשכנתא וזה מה שאתה עושה כל חודש בסכום קטן אז למה הפרט הזה מטריד אותך ?

 

[A42]

ה

אם תחליט שהריבית יקרה מדי תפרע את המשכנתא וזה מה שאתה עושה כל חודש בסכום קטן אז למה הפרט הזה מטריד אותך ?

אני חושב שלאור הלאת ריבית היום
היום היא אולי כבר יקרה מידי
ובדיוק על זה מתלבט... (-:

 

[אליהו]

בממוצע השוק עושה רווח של 6 אחוז ראלי, 7.5 אחוז נומילני

הממוצע הוא 7 אחוז ריאלי.

וההפרש בין הריאלי לנומינלי הוא היה הרבה יותר מ1.5 אחוז שאתה מוריד.

אני ברור הייתי נשאר אם ההלוואה, במיוחד שזה הלוואה גדולה שבתנאים רגילים לא תוכל להשיג אותה בתנאים כאלו, רק בהלוואות לדירה.

ולגבי העתיד לי נראה שזה ירד וגם השוק של האגרות חוב מתמחר בצורה ברורה ירידה

 

[קפיצת הדרך]

כרגע לאור הלאה האחרונה, אני משלם בעצם על הכסף 2.65 אחוז ריבית

לדעתי זו (עדיין) ריבית טובה.

השאלה אם זה כבר שווה את הכאב ראש הנלווה

איזה כאב ראש יש לך?
אם היית שואל האם לקחת משכנתא עכשיו, אז אני מבינה שיש כאב ראש. אבל כרגע, כשיש כבר משכנתא… הכל הרי מתנהל אוטומטית. זה דווקא פחות כאב ראש מחיסכון חודשי (הפקדה - קניה).

כלומר אני צריך שההשקעות שלי יעשו בממוצע 3.85 אחוז תשואה ומעלה בשביל לצאת בלי הפסד
(25 אחוז מס רווחי הון, + 0.3 אחוז שזה בערך העלות ביטוח מבנה וחיים שאני מחוייב להם בגלל המשכנתא - כ2000 שקל בשנה)

בגדול זה נכון. אבל שוב המשכנתא קיימת. כך שלחישוב שלך אתה צריך להכניס את מס רווח ההון שתצטרך לשלם אם תמכור הון על מנת לסגור את המשכנתא. ומה הריבית דריבית שהרווח הזה היה אמור לעשות (אם לא היית מוכר).

0.3 אחוז שזה בערך העלות ביטוח מבנה וחיים שאני מחוייב להם בגלל המשכנתא - כ2000 שקל בשנה

רוב האנשים (אני מאמינה) יבחרו להמשיך ולבטח את הדירה בביטוח מבנה. אז העלויות לא רלוונטיות. לגבי ביטוח החיים - אם אני לא טועה אתה כתבת שזה דווקא ביטוח חיים מאוד זול יחסית…

בנוסף אשמח להערכות האישיות שלכם האם הריבית פריים עוד תמשיך לעלות וכמה זמן יעבור עד שנרד חזרה לרמות ריבית פריים של תחילת השנה

לדעתי האישית ריבית הפריים עוד תעלה… אבל זה כבר כדור הבדולח שלי שמדבר…
בכל מקרה, אם הנושא הזה מדיר שינה מעינייך כל מה שכתבתי למעלה לא משנה ועדיף להיות נטול משכנתא ולישון טוב מאשר להרוויח עוד כמה גרושים.

 

[Mitlabet]

האם ניתן לקנות אגח הנקוב ביורו ואז להרוויח חוץ מהריבית הנקובה גם את עליית היורו (יום אחד הוא יעלה יותר מעכשיו גם אם יום אחר הוא ירד אז תחזיק)

 

[Mitlabet]

תוכל ל'מכור' את המשכנתא לאדם אחר שהוא חושב שזה משתלם לו (בהתאם לנתונים האישיים שלו) בפער מסויים

 

[האזרח הקטן]

אני הייתי ממשיך למנף, זה עדיין כסף זול והריבית הריאלית עדיין נמוכה משחיקת ערך הכסף.

 

[A42]

וההפרש בין הריאלי לנומינלי הוא היה הרבה יותר מ1.5 אחוז שאתה מוריד.

אתה צודק, פשוט זה אומר להסתכל על השקעת המניות כצמודה למדד - מספרית זה נכון, פשוט זה לא קורולציה ישירה

איזה כאב ראש יש לך?

זה משכנתא לכל דבר, ספציפית לי אני כל הזמן גורר אותה מבית לבית שזה ניירת ובירוקרטיה
וזה מחייב ביטוחים וכו
אבל כן זה אמור להיכנס בסוף לרגיעה ושגר ושכח

בגדול זה נכון. אבל שוב המשכנתא קיימת. כך שלחישוב שלך אתה צריך להכניס את מס רווח ההון שתצטרך לשלם אם תמכור הון על מנת לסגור את המשכנתא. ומה הריבית דריבית שהרווח הזה היה אמור לעשות (אם לא היית מוכר).

נכון, אבל אצלי בגלל שינוי השקעות והחלפת דירות, כרגע אני בעצם קונה מניות מחדש לטובת זה

רוב האנשים (אני מאמינה) יבחרו להמשיך ולבטח את הדירה בביטוח מבנה. אז העלויות לא רלוונטיות

אני כנראה לא רוב האנשים, לא מאמין יותר מידי בביטוחים
בביטוח מבנה הדבר היחידי שאולי חשוב מבחינתי זה ביטוח צד ג לתאונות (שזה עלות של שקלים בודדים בחודש)
מבנה, תכולה, נזקי מים - מהניסיון שלי שכבר יש בעיה לרוב אבחר לתקן בעצמי לבד עם האנשי מקצוע שלי
מה גם גר בבית חדש אז לא אמור להיות תקלות שלא באחריות בעלי המקצוע בשנים בקרובות

לגבי ביטוח החיים - אם אני לא טועה אתה כתבת שזה דווקא ביטוח חיים מאוד זול יחסית…

נכון זה יותר זול מביטוח חיים ריסק רגיל אבל עדין עולה פי 10 מהביטוח חיים בפנסיה שהוא גם ככה הרבה מעל מה שאנחנו צריכים אם יקרה משהו...

בכל מקרה, אם הנושא הזה מדיר שינה מעינייך כל מה שכתבתי למעלה לא משנה ועדיף להיות נטול משכנתא ולישון טוב מאשר להרוויח עוד כמה גרושים.

בנתיים עוד ישן טוב, אבל כל העלאה כזאת בודק את עצמי

*****************************עדכון*******************************

אז כהרגלי עשיתי אקסל יפה

לתקופה של 10 שנים מהיום
עובר השקעה של 600K במניות ותשואה של 6 אחוז הרווח נטו אחרי מיסוי יהיה: 110,887 שקל
368K רווח אחרי מס בתיק ההשקעות
117K הרווח נטו החלופי של השקעת התשלום משכנא החודשי במניות
141K עלות הריבית + הביטוחים במשכנתא נכון לריבית היום

עבור 10 שנים עם תשואה של 7 אחוז
הרווח נטו יהיה 171,832 שקל
454K רווח אחרי מס בתיק ההשקעות
142K הרווח נטו החלופי של השקעת התשלום משכנא החודשי במניות
141K עלות הריבית + הביטוחים במשכנתא נכון לריבית היום

עבור 10 שנים עם תשואה של 8.5 אחוז נומינלי (בגלל עליית המדד - בשקלים של היום)
הרווח נטו יהיה 276,812 שקל
600K רווח אחרי מס בתיק ההשקעות
182K הרווח נטו החלופי של השקעת התשלום משכנא החודשי במניות
141K עלות הריבית + הביטוחים במשכנתא נכון לריבית היום

כרגע הנטייה להישאר עם המינוף, לפחות עד הלאה הבאה (-:

 

[Michel]

העניין הוא שבהנחת תשואה של 7% אתה כמעט תמיד תנצח בחישובים. כולל למכור את הדירה ולגור בשכירות, לקחת הלוואות על חשבון קרן השתלמות, פנסיה וגמל, למנף בעזרת הברוקר וכו' וכו'. אפילו ממני תוכל אם תרצה לקחת הלוואה ב5% ריבית ולצאת מורווח בהנחת תשואה של 7%...
אישית, אם רק באמת הייתי יכול להניח 7% תשואה בשוק ההון הייתי מוכר את כל נכסיי ויוצא לפנסיה מחר.

 

[shekel]

בתקופות שהכסף זול תקח חופשי ובתקופות שהוא יקר תתפס במזומן בכיס.
עם עליית הריבית הרווחים שלך יקבלו עוד נגיסה ובמקביל הסיכון לירידת המחיר של הבית שלך עולה דרמטית (כל הסיכון הזה לא שווה 1000 בחודש).
אתה עכשיו בהדג' רציני על ירידת הריבית מה שלא יקרה בקרוב (נתוני ריבית והצורך לאזן את העשור השלם עם הריבית אפסית) מאחר ובנק ישראל חייב להעלות אותה ולא הוא מסכן את השקל באינפלציה קשה וקריסתו ובשביל לתקן את זה הנגיד יהיה חייב להגיע לריבית שהיא מעל האינפלציה לתקופה מסויימת ואז יוריד שוב.
אני במקומך "אוכל את הכובע" וסוגר את ההשקעה ואת המשכנתא מצד שני כי לך תדע איפה הריבית תעצור וברגע שנגיע לשיא הריבית ותתחיל התמתנות\ירידה תשקיע בכל הכוח.
אתה בפוזיציה דיי מסוכנת בעיניי להפסיד מלא כסף כי השוק חייב לתקן למטה בקרוב (המתאבדים מבינים שבריביות החדשות הם בחיים לא יסיימו את המשכנתא בחייהם).
אם אתה משקיע לטווח הארוך אז זה לא צריך להלחיץ אותך להפסיד מידיי פעם קצת..
אני אישית סגרתי את המשכנתא בסוף מאחי לאחר שהיא עלתה ל 0.75.

 

[grimble grumble]

אני חושב שההסתכלות שלך נכונה ואתה מבין היטב את העיניינים שזה כבר מעולה.
במקומך פשוט הייתי חושב אם אני מעוניין למנף בתנאים אלו היום, כלומר האם היית לוקח הלוואה בריבית P-0.85%.

זאת אולי הריבית הכי טובה שאפשר לקבל היום בסכומים כאלו.

אני באופן אישי הייתי לוקח. ואכן יש לי הלוואה בריבית פריים שאני עדיין מחזיק ולא מתכנן לסגור כרגע, אם כי בסכום הרבה יותר קטן.

אבל זה עניין אינדיבידואלי לגמרי.

 

[אליהו]

עבור 10 שנים עם תשואה של 8.5 אחוז נומינלי (בגלל עליית המדד - בשקלים של היום)

התשואה הכי אופטימית שלך היא עדיין יחסית נמוכה לממוצע שהמדד בפועל הביא נומינלי.

אני לא זוכר בדיוק מה הממוצע אבל זה באזור ה10 אחוז... ובחמישים שנה האחרונות זה באזור 11 אחוז. (יש סיבות טובות לחשוב שזה יהיה קצת פחות בגלל שהדיבידנד ירד ממוצע של 4.4 ל2 אבל יש גם סיבות טובות לחשוב שזה לא ירד כל כך משמעותי)

 

[A42]

אני במקומך "אוכל את הכובע" וסוגר את ההשקעה ואת המשכנתא מצד שני כי לך תדע איפה הריבית תעצור וברגע שנגיע לשיא הריבית ותתחיל התמתנות\ירידה תשקיע בכל הכוח.
אתה בפוזיציה דיי מסוכנת בעיניי להפסיד מלא כסף כי השוק חייב לתקן למטה בקרוב (המתאבדים מבינים שבריביות החדשות הם בחיים לא יסיימו את המשכנתא בחייהם).

זה לא התחייבות ארוכת טווח, כשהריבית תעלה לרמה שלא מתאימה לי אסגור את ההלוואה
זה פריים ככה שאין התחיבות או עמלת פרעון מוקדם
וגם אם השוק נמוך באותו רגע אני יכול לבחור לחכות
זה לא התחייבות ל20 שנה...
אני לא רואה את הסיכון שלך להפסד, מלבד זה שאולי השוק יפול עכשיו למשך עשור שלם ואז אצטרך לשלם את המששכנא עד הסוף
ואצטרך לחגות 20 שנה בשביל להחזיר את ההשקעה - לא מטריד אותי במיוחד