הכדאיות של הפיכת דירה בתל אביב לairbnb

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,602
דירוג
22,728
Airbnb לוקחים 3% עמלה מכל עסקה. זה אומנם מעט אבל חשוב לקחת בחשבון כשמחשבים את התשואה.
לא יודע איך הם משלמים אבל אם זה בפיוניר או פייפאל אז עוד 3.5% נוספים, אם בWIRE אז עמלות בנק גבוהות + עמלות המרה.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,445
לא יודע איך הם משלמים אבל אם זה בפיוניר או פייפאל אז עוד 3.5% נוספים, אם בWIRE אז עמלות בנק גבוהות + עמלות המרה.
משלמים בפייפיאל או ישר לעו״ש החשבון.
בשניהם אין עמלה נוספת (כנראה הסכם עם פייפאל) אלא אם כן משכת פחות מ1000 שח בפייפאל.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,445
אגב, אתה יכול גם לקבל את התשלום בכמה סוגי מטבעות. אם במקרה אתה משקיע בקרנות אמריקאיות אתה יכול לקבל תשלום בדולרים ולחסוך ככה הרבה מאוד עמלות המרה...
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,615
דירוג
4,713
25 אחוז מס על ההכנסות, כמובן לאחר ניכוי כל ההוצאות של ניהול, תחזוקה וכו'. זה מנצח בדרך כלל הכנסה משכירות ארוכת טווח (שגם היא גבוהה ביותר בדבלין), למרות שהמיסוי גבוה יותר, כי שוק השכירות לטווח קצר מאוד מאוד חזק שם. יחד עם זאת, לאחרונה עבר חוק שלא יאפשר החל מיוני 2019 השכרה באייר בי נ בי. על פי הבנתי, ניתן לעקוף אותו בדרכים יצירתיות, אבל החברה שאני עובדת איתה עדיין עובדת על זה.
בכל מקרה, כמו שאמרת תמיד אפשר להחליף לשכירות ארוכת טווח.
עוד מידע כאן:
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ireland/Rental-Yields

הדירה שלי באיזור הכי טוב של דאבלין 7, איזור סופר מרכזי ומבוקש. כמובן שצריך לוודא אם האיזור שבו דירת ההשקעה נמצאת מספיק מבוקש עבור תיירים.

עריכה: אני רואה עכשיו שהנתונים שם לא מעודכנים. גם מחירי הדירות (כ8-10 אחוז לשנה) וגם מחירי השכירות מטפסים בקצב מאוד מהיר כך שהתשואה נשמרת . דירת 1br באיזורים שציינתי עולה כבר סביב 250-270 אלף יורו ושכירות סביב 1600-1800 יורו.

תודה על המידע, לגבי המע"מ, האם את מחויב בתשלום מע"מ ? ואם כן האם אתה גובה את המע"מ מהשוכרים ?
 

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
משלמים בפייפיאל או ישר לעו״ש החשבון.
בשניהם אין עמלה נוספת (כנראה הסכם עם פייפאל) אלא אם כן משכת פחות מ1000 שח בפייפאל.

לא הייתי סומך על פייפאל.. כאב ראש מטורף(אני יודע מעסקאות הרבה יותר קטנות). הם יכולים לעצור תשלומי חשבון בלי סיבה יותר מידי חזקה.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,445
לא הייתי סומך על פייפאל.. כאב ראש מטורף(אני יודע מעסקאות הרבה יותר קטנות). הם יכולים לעצור תשלומי חשבון בלי סיבה יותר מידי חזקה.
עובד איתם דרך Airbnb וebay כבר יותר משלוש שנים ובחיים לא נתקלתי בבעיה.
 

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
תודה על התשובות חברים.
יש הרבה דברים לקחת בחשבון... למרות שכל ***** הכנסה היא חיובית, אני צריך להבין מה המספר שבשבילו ישתלם לי כל הבלגן של לצאת מבית שבבעלותי.
כשותף בבית שלי, הסכום שאני כביכול משלם לעצמי ממני הוא בערך 3000 ש"ח... אם אצא מכאן אני לא מתכוון לגור עם שותפים ואז זה עולה ל4000 לפחות לדירה לבד(כשעל השכרה לטווח הארוך אוכל לקבל 6200+- מה שמשאיר אותי עם אותו הסכום שיש לי כרגע).

אני צריך להבין גם יותר לעומק את עלות ה25 אחוז טיפול - כי משמעותית זה משפיע לי על חישובי התזרים.
200 ימי השכרה בשנה שמישהו כתב כאן מביאים פחות או יותר ל20 ימים חודשיים.
ב600 ש"ח ללילה(הדירה צריכה לעבור משמעותית שיפוץ שיעלה את הערך שלה בשביל סכום כזה וגם הוא יחסית די גבוה, סכום ריאלי יותר הוא כנראה 520-540).
אפשרות נוספת היא להפוך את הסלון לחדר נוסף ואז אוכל לעבור את ה600 ללילה, אבל זה אומר שכשאחזור לדירה עם עצמי אני תקוע עם 3 חדרים לא פרקטיים.

יש כאן כמה קשיים מבחינתי כרגע:
1)התשלום לבחור שמייצג שיכול להגיע ל25 אחוז הופך את זה להרבה פחות משתלם במיוחד עם העלויות מסביב.
2)המיסים שיילקחו לי עדיין לוט בערפל מבחינתי. יש לי עסק כעצמאי והשאלה איך אני יכול להוריד את המיסים על הדירה.
3)העתיד של airbnb ודירות לטווח קצר
4)השכנים - אומנם השכן שלידי עשה בעבר airbnb מהדירה שלו(של אבא שלו) אבל הסלון שלי והחדר שינה שלהם חופפים והם מתלוננים על רעש הרבה פעמים.
 

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
עובד איתם דרך Airbnb וebay כבר יותר משלוש שנים ובחיים לא נתקלתי בבעיה.

אני חושב שברגע שמישהו מבקש מהם החזר, יש סיכוי טוב שהם יעצרו כספים אחרים בחשבון.
אבל אולי אני טועה.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,445
אני חושב שברגע שמישהו מבקש מהם החזר, יש סיכוי טוב שהם יעצרו כספים אחרים בחשבון.
אבל אולי אני טועה.
במקרה של Airbnb רק החברה יכולה לבקש החזר (או פשוט לא להעביר כסף) ולא הלקוח הפרטי. לא קרה לי בחיים...

הדבר היחיד שקרה היה דווקא לכיוון ההפוך - קבלת פיצוי מAirbnb על נזק שעשה אורח.
 

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
אגב, אתה יכול גם לקבל את התשלום בכמה סוגי מטבעות. אם במקרה אתה משקיע בקרנות אמריקאיות אתה יכול לקבל תשלום בדולרים ולחסוך ככה הרבה מאוד עמלות המרה...

האם העמלות המרה משמעותיות גם אם אני עובד עם IB?
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,881
דירוג
2,804
תודה על המידע, לגבי המע"מ, האם את מחויב בתשלום מע"מ ? ואם כן האם אתה גובה את המע"מ מהשוכרים ?
עד כמה שידוע לי לא, כל עוד ההכנסות הן עד בערך 35000 יורו בשנה.

עריכה: אגב האורחים גם משלמים על הניקיון של הדירה.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,427
דירוג
2,356
200 ימי השכרה בשנה שמישהו כתב כאן מביאים פחות או יותר ל20 ימים חודשיים.
ב600 ש"ח ללילה
600 שח ללילה? אין מצב ,תבדוק את השוק ותשאל את השותף. לדעתי הסכום גבוה בהרבה.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,445
600 שח ללילה? אין מצב ,תבדוק את השוק ותשאל את השותף. לדעתי הסכום גבוה בהרבה.
לא. כמובן שתלוי בדירה אבל לפי התיאור היא לא שווה יותר ואולי אפילו פחות.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,445
עריכה: אגב האורחים גם משלמים על הניקיון של הדירה.
אתה מתכוון לCleaning fee?
זה לא בהכרח חייב ללכת לניקיון. זה סכום שאתה קובע והוא מתווסף לכל הזמנה. המטרה הנפוצה ביותר היא למשוך אורחים שיסגרו ליותר ימים כי אז הסכום מתחלק בין הימים והדירה יותר אטרקטיבית למי שסוגר למספר לילות מאשר מי שסוגר לילה אחד.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,602
דירוג
22,728
למרות שכל ***** הכנסה היא חיובית,
לא. כל ***** רווח היא חיובית.
200 ימי השכרה בשנה שמישהו כתב כאן מביאים פחות או יותר ל20 ימים חודשיים.
זה שיש 200 ימי השכרה בשנה זה יפה, קח בחשבון שהתעריפים משתנים מאד, בחורף לדוגמא הם נמוכים ובפסח הוא גבוהים.
 

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
600 שח ללילה? אין מצב ,תבדוק את השוק ותשאל את השותף. לדעתי הסכום גבוה בהרבה.

לא. כמובן שתלוי בדירה אבל לפי התיאור היא לא שווה יותר ואולי אפילו פחות.
לא. כל ***** רווח היא חיובית.

זה שיש 200 ימי השכרה בשנה זה יפה, קח בחשבון שהתעריפים משתנים מאד, בחורף לדוגמא הם נמוכים ובפסח הוא גבוהים.

ברור... אני מתייחס לממוצע שנתי...
ארועים שנתיים כמו מצעד הגאווה יכול להגדיל את החודש.
בנוסף - השנה יש אירוויזיון וראיתי גם שמגיעים ל1000-1300 שקל ללילה ויותר לדירה בגודל שלי.

רציתי לשאול אותך(ואת החברה) גם על ההבדל בדירת 2.5 חדרים(חדר שינה קטן, טכנית זה 3 חדרים עם הקטנה של החדר שליד והגדלה של הקטן) - מבחינת סלון.
האם בהכרח -> הפיכת הסלון לחדר יעלה את התשואה החודשית?
יש לי חדר שלישי שמתפקד כרגע כסלון - עם נוף מדהים לשדרה. עלה גם הרעיון לבדוק הפיכת הדירה ל3 חדרי מגורים(+מטבח מספיק גדול) ומעניין אותי איך זה משפיע על התשואה.

מה לגבי טווח ארוך? 2 שותפים+סלון/3 שותפים ללא סלון.
ברור לי שצריך למצוא פיתרון לפינת אוכל + מרחב משותף.
 

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
ויש צורך גם להכניס את עלויות החזרת הדירה למצב יעיל בשביל מגורים שלי.
3 חדרים ללא סלון - לא יעילים בשבילי לעתיד כשאתחתן...
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y קרנות פנסיה ברירת מחדל ( שאלת הכדאיות) צרכנות פיננסית 98
F מס רכישה של דירה - איך להקטין ב-2/3 את מס הרכישה? מיסים 3
T כמה שאלות של מתחיל שוק ההון 1
F הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים? נדל"ן 13
E מערכת פניות הציבור באתר האינטרנט של רשות המסים (מפ"ל) לא עובדת מיסים 2
J שאלת מס במקרה של שנת הפסד לאחר שנת רווח מיסים 4
F ProShares משיקה ETF על טהרת חוזים עתידיים של ביטקוין שוק ההון 1
שואף התלבטות של בן 21 התפתחות אישית 11
L האם יש הבדלים באיכות הבנייה של בניינים חדשים ואיך יודעים איזה בניין איכותי? נדל"ן 34
stamEhad משיכה (WITHDRAWAL) של דולרים בשיטת ACH דרך IB ל TransferWise ברוקרים ופלטפורמות מסחר 10
ל קיזוז של סושיאל סיקיורטי מול קצבת אזרח ותיק בישראל אוף טופיק 0
מ יומנו של שפשף יומני מסע אישיים 9
tdc הומור של מפתחי האתר morningstar פוסטים מאיכות נמוכה 1
נ אלדורדו Eldorado, המרדף אחרי הגביע הקדוש, או איך לא להפסיד אף פעם בבורסה - שאלה על פסיכולוגיה של משקיעים. אוף טופיק 4
P המרת קרנות סל שקליות של בלאקרוק/iShares לקרנות איריות ביורו שוק ההון 17
ת קרן סל S&P 500 של חברת Lyxor התחילה להיסחר בארץ שוק ההון 68
I חשבון הבנק החדש של IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
S השקעה לילדים ישראלים של אזרחים אמריקאים מיסים 4
ג כיצד לחשב את התשואה על השקעת בשוק ההון של המינוף שוק ההון 3
Tsachi01 רצץ העסקה - נדיבות יתר של המעסיק או חוק? פוסטים מאיכות נמוכה 0
I השוואת תמהילים של משכנתא נדל"ן 9
C העלות של הכיסוי הביטוחי הגיונית? צרכנות פיננסית 18
ח יומנו של חסר מנוחה יומני מסע אישיים 1
P המלצות לעו"דים לרשלנות מקצועית של עו"ד? פוסטים מאיכות נמוכה 2
M הנפקת כרטיס דביט של crypto.com בארץ הקודש צרכנות פיננסית 5
T השקעה לטווח קצר-בינוני של 6 שנים של 600K שוק ההון 2
ל פרויקטים של חברת אאורה בחדרה דרך הייטקזון נדל"ן 8
G שאלת השאלות של קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
J איפה ניתן לראות ספר פקודות לימיט של NYSE? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
ה תקרת החוב של ארה״ב אוף טופיק 2
J יומנו של 'סתם עוד אחד' יומני מסע אישיים 7
A קופת גמל להשקעה - שאלות של טרום משיכה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
T הסבר על חשבונות של בית השקעות ובנק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 7
S חיזוי לוח סילוקין בהינתן פירעון חלקי שנתי מוקדם של משכנתא נדל"ן 10
M פורטפוליו לתנודתיות מקסימלית של 20 אחוז שוק ההון 30
B האם נכון להסתכל על אג”ח מיועדות כחלק ה״סולידי״ של התיק שוק ההון 6
ד קורס המסחר העצמאי של אקסלנס טרייד פוסטים מאיכות נמוכה 2
ש האם פנסיה וקופת גמל הוא רכוש משותף של בני הזוג? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ה יומנו של שאפתן יומני מסע אישיים 15
GoldenFace תיק מפוזר ופאסיבי והעברות של ניירות ערך/השקעות שוק ההון 3
J השקעה לטווח של 7 שנים שוק ההון 46
T האם כאזרח אני זכאי לסיוע של רואה חשבון ממשלתי בענייני מס? מיסים 6
ע ניצול אופטימלי של הכנסות מנדל"ן אמריקאי צרכנות פיננסית 47
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
ב קיזוז הפסד הון של השקעה אלטרנטיבית בIRA מיסים 4
ש מעקב אחרי ETF של ishares ב- google sheet אוף טופיק 7
R מיצוי מחיר של דירה (יש דבר כזה?) נדל"ן 41
1 העברת כספים בין חשבונות - כיצד להמנע מטעויות של הבנק? אוף טופיק 8
milx אם אני לא מעוניין להשקיע באג"ח - לאיפה אתם מקצים את החלק הסולידי של התיק שוק ההון 81
F פקודת קניה חסומה במקסימום של 150 אש״ח שוק ההון 15

נושאים דומים

למעלה