הכדאיות של הפיכת דירה בתל אביב לairbnb

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
היי חברים,
אני מנסה להבין כדאיות של הפיכת דירה לairbnb.
דירת 2.5 חדרים במרכז תל אביב, 10-12 דקות מהים.
כרגע אני גר בדירה בנוחות שלי, עם מכר - שותף שמשלם לי 2400 ש"ח בחודש.
ראלית אפשר לקבל על הדירה לדעתי 2800-3000 לשותף.

עלה הרעיון להפוך את הדירה לairbnb מה שיצריך ממני לצאת החוצה לדירה אחרת(הרעיון של להישאר בדירה כבעל דירה גר, לא עובד מבחינתי אם הדירה בairbnb)
אני מנסה להבין מה הסכום הנוסף כל חודש שישתלם לי כדי לעשות את המעבר שכרוך באי נוחות ביציאה מהדירה.
מכר שמתעסק בairbnb הציעה 25 אחוז עלות טיפול בחודש, כשהוא מגן עלי ב7000 ש"ח מינימום(כך שהוא מתחיל להרוויח רק אם ה75 אחוז שלי, נותנים לי 7000 ש"ח בחודש לפחות)
העניין הוא שהמספרים, במיוחד כשיש מיסים שמשחקים תפקיד, פחות מסתדרים לי.
גם אם הדירה תכנס 13-14 אלף בחודש(קשה מאוד וידרוש הרבה השקעה ומזל כנראה), ה25 אחוז שלו שווים 3500 מה שמביא אותי ל10 אלף.
מיסים כנראה יורידו ל7.5-8 אלף מה שיחזיר אותי קרוב מאוד לסכום שאני ממילא מרוויח כרגע, כי הרי גם אצטרך למצוא דירה חלופית.

הוא מבקש התחייבות לשנה פעילות - אפשרות נוספת יכולה להיות לעבוד עם מישהו כמה חודשים וללמוד את העסק ואז להפעיל אותו בעצמי.
אני מנסה להבין מה הסכום הנוסף(מ2400) שיגרום לכך שיציאה מהבית וחיפוש בית אחר תשתלם לי.
אני מאמין שרק אם ארוויח 5/6 ובנוסף עוד שכר דירה של 4, זה ישתלם לי - אבל המספרים לא מסתדרים להכנסה נטו של 9-10 שלי, אם אקח נציג שידאג לדירה.

מה הפתרונות? איך עושים חישובים נכונים?
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
השאלה שהצגת לא כ"כ ברורה (לי) לכן סלח לי שאני עונה על מה שאבחר ;)

גם אם הדירה תכנס 13-14 אלף בחודש(קשה מאוד וידרוש הרבה השקעה ומזל כנראה), ה25 אחוז שלו שווים 3500 מה שמביא אותי ל10 אלף.

לא חייב להיות כאן אלמנט של מזל - תוכל להכנס לAIRBNB ולחפש דירות זהות לשלך ובאיזור שלך, תבדוק מה התפוסה שלהם ובכמה הם משכירים - כך תוכל להעריך שמרני מה הצפי הכנסות שלך (עונתי)

מה כלול ב25% עמלה שהוא מציע?
נראה לי מעט קיצוני לזיווד מחדש / ניקיון כל תחלופה.. זה housekeeping בסיסי שתוכל לעשות לו OUTSOURCE בקלות.
בטח תצטרך לדאוג עיצוב בית בסיסי או טיפה יותר מזה ובהתאם לכמה האזור שלך טוב ומרכזי.
(קנה מנעול דיגיטלי שדיירים לא יצטרכו כלל להשתמש במפתח ואז רוב העבודה שלך היא ONLINE לחלוטין.
(אין לי ניסיון בAIRBNB)
 
נערך לאחרונה ב:

טלפר

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
55
דירוג
20
השאלה שהצגת לא כ"כ ברורה (לי) לכן סלח לי שאני עונה על מה שאבחר ;)



לא חייב להיות כאן אלמנט של מזל - תוכל להכנס לAIRBNB ולחפש דירות זהות לשלך ובאיזור שלך, תבדוק מה התפוסה שלהם ובכמה הם משכירים - כך תוכל להעריך שמרני מה הצפי הכנסות שלך (עונתי)

מה כלול ב25% עמלה שהוא מציע?
נראה לי מעט קיצוני לזיווד מחדש / ניקיון כל תחלופה.. זה housekeeping בסיסי שתוכל לעשות לו OUTSOURCE בקלות.
בטח תצטרך לדאוג עיצוב בית בסיסי או טיפה יותר מזה ובהתאם לכמה האזור שלך טוב ומרכזי.
(קנה מנעול דיגיטלי שדיירים לא יצטרכו כלל להשתמש במפתח ואז רוב העבודה שלך היא ONLINE לחלוטין.
(אין לי ניסיון בAIRBNB)

תשמע, מבחינתי ב25 אחוז זה אומר ניהול כולל - מפרסום יעיל באתר, ניהול הלקוחות, לדאוג לבית, ליצור תפוסה כמה שיותר מלאה וכו...
כמובן שמה שזה אורמ מבחינתו יכול להיות משהו אחר... אני לא שואל את השאלה כדי לעבוד עם מישהו ספציפי.
פשוט אני יוצא מנקודת הנחה שניהול -מלא- יעלה 20-30 אחוז חודשי, ובסכומים כאלה לא בטוח כמה זה משתלם לי.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,884
דירוג
12,905
נצלש שאלה רלוונטית - הארנונה על הנכס נשארת ארנונה למגורים?
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,877
דירוג
2,802
הי, אני משכיר דירה בדבלין דרך airbnb. דעתי:
1. אתר בשם airdna אמור לספק לך סטטיסטיקה ונתונים שיעזרו לך לקבל החלטה תמורת תשלום חד פעמי של בערך 40 דולר. ככלל אצבע, עד כמה שידוע לי, השכרה לטווח קצר (כמו airbnb) מנצחת בתשואה השכרה רגילה לטווח ארוך, במחיר של תנודתיות גדולה יותר בתזרים.
2. יש מגמה עולמית חזקה נגד אייר בי נ בי, עם חוקים שיוצאים כל הזמן ומגבילים את ההשכרה. יש דרכים לעקוף עד כמה שידוע לי אבל חשוב שתהיה מודע. לא מכיר את המצב בתל אביב אבל זכור לי שגם בארץ מתחילה מגמה כזו.
3. אני נעזר בחברה בשם airsorted שגובה ממני 15 אחוז לפני מעמ תמורת ניהול הנכס כולל הכל. הם מצלמים, מפרסמים , מציעים שירותי תיקון אם צריך, מפרסמים אותך בכמה פלטפורמות. אני מאוד מרוצה מהם בינתיים בדאבלין. אני יודע שיש להם סניף בתל אביב, אבל לא מכיר את השירות של השלוחה המקומית הזו שלהם.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
היי

השאלה שלך מעט כללית, למרות שמדובר בתל אביב, עדיין יש הבדלים בביקוש בין הדירות, בעבר בדקתי אופציה זו, אך החלטתי לא לממש אותה בשלב זה,
הסיבות לכך היו, חוסר רצון להתעסקות שוטפת, חסרון בתחרות מול אחרים המחזיקים עשרות דירות עם אתר אינטרנט ולקוחות חוזרים, פגיעה בתיירות חורף שעיקרה תיירות מרפא עקב התחזקות השקל אל מול היורו, הפאונד והרובל הרוסי, בנוסף במקרה של עימות בטחוני ארוך (צוק איתן) בשנה שאחרי תהיה ירידה דרסטית באחוזי התפוסה, חשיפה לשינוי חישוב המס למס מעסק, ויתכן מס עירוני נוסף.

למרות כל מה שרשמתי, עדיין ניתן להרוויח יפה בנישה זו, במידה וזה משתנה, תמיד תוכל להשכיר את הדירה לטווח ארוך, ההחלטה תלויה בעיקר ברצון שלך להתעסק עם זה.

בהצלחה
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,604
דירוג
4,695
הי, אני משכיר דירה בדבלין דרך airbnb. דעתי:
1. אתר בשם airdna אמור לספק לך סטטיסטיקה ונתונים שיעזרו לך לקבל החלטה תמורת תשלום חד פעמי של בערך 40 דולר. ככלל אצבע, עד כמה שידוע לי, השכרה לטווח קצר (כמו airbnb) מנצחת בתשואה השכרה רגילה לטווח ארוך, במחיר של תנודתיות גדולה יותר בתזרים.
2. יש מגמה עולמית חזקה נגד אייר בי נ בי, עם חוקים שיוצאים כל הזמן ומגבילים את ההשכרה. יש דרכים לעקוף עד כמה שידוע לי אבל חשוב שתהיה מודע. לא מכיר את המצב בתל אביב אבל זכור לי שגם בארץ מתחילה מגמה כזו.
3. אני נעזר בחברה בשם airsorted שגובה ממני 15 אחוז לפני מעמ תמורת ניהול הנכס כולל הכל. הם מצלמים, מפרסמים , מציעים שירותי תיקון אם צריך, מפרסמים אותך בכמה פלטפורמות. אני מאוד מרוצה מהם בינתיים בדאבלין. אני יודע שיש להם סניף בתל אביב, אבל לא מכיר את השירות של השלוחה המקומית הזו שלהם.

כיצד עובד המיסוי בתחום זה בדבלין ?
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,877
דירוג
2,802
כיצד עובד המיסוי בתחום זה בדבלין ?
25 אחוז מס על ההכנסות, כמובן לאחר ניכוי כל ההוצאות של ניהול, תחזוקה וכו'. זה מנצח בדרך כלל הכנסה משכירות ארוכת טווח (שגם היא גבוהה ביותר בדבלין), למרות שהמיסוי גבוה יותר, כי שוק השכירות לטווח קצר מאוד מאוד חזק שם. יחד עם זאת, לאחרונה עבר חוק שלא יאפשר החל מיוני 2019 השכרה באייר בי נ בי. על פי הבנתי, ניתן לעקוף אותו בדרכים יצירתיות, אבל החברה שאני עובדת איתה עדיין עובדת על זה.
בכל מקרה, כמו שאמרת תמיד אפשר להחליף לשכירות ארוכת טווח.
עוד מידע כאן:
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ireland/Rental-Yields

הדירה שלי באיזור הכי טוב של דאבלין 7, איזור סופר מרכזי ומבוקש. כמובן שצריך לוודא אם האיזור שבו דירת ההשקעה נמצאת מספיק מבוקש עבור תיירים.

עריכה: אני רואה עכשיו שהנתונים שם לא מעודכנים. גם מחירי הדירות (כ8-10 אחוז לשנה) וגם מחירי השכירות מטפסים בקצב מאוד מהיר כך שהתשואה נשמרת . דירת 1br באיזורים שציינתי עולה כבר סביב 250-270 אלף יורו ושכירות סביב 1600-1800 יורו.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
מנצחת בתשואה השכרה רגילה לטווח ארוך, במחיר של תנודתיות גדולה יותר בתזרים.
לא לשכוח: מס שולי מול מס של פחות מ10% (במסלול הפטור החלקי), בנוסף גם מאבדים פטור ממס שבח לדירה יחידה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
ואיפה בדיוק כתוב שהיא לא דירת מגורים? האם מישהו צריך להצהיר על הדירה כ air bnb? למי בדיוק?
קודם כל רשות המיסים כבר מחפשת אקטיבית משכירי AIRBNB, בת"א בפרט.
שנית תקרא פה: https://www.themarker.com/allnews/1.5889025
וגם:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001202409
עוד מעט סביר להניח יהיה דיווח אוטומטי וניכוי מס במקור כבר ישירות מAIRBNB למ"ה.
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,916
דירוג
3,316
קודם כל רשות המיסים כבר מחפשת אקטיבית משכירי AIRBNB, בת"א בפרט.
שנית תקרא פה: https://www.themarker.com/allnews/1.5889025
וגם:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001202409
עוד מעט סביר להניח יהיה דיווח אוטומטי וניכוי מס במקור כבר ישירות מAIRBNB למ"ה.
זה ממש מהותי למי שמתכנן להשכיר את הדירה שלו ככה, אני הייתי שוקל טוב טוב לפני שהייתי נכנס לזה, כאמור, לפתוח תיק של עוסק במס הכנסה, איבוד הפטור ממס שבח, זה די הופך את כל הסיפור לכאב ראש אחד גדול.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,877
דירוג
2,802
לא לשכוח: מס שולי מול מס של פחות מ10% (במסלול הפטור החלקי), בנוסף גם מאבדים פטור ממס שבח לדירה יחידה.
הערה מצוינת. בגלל זה ציינתי שאני לא יודע מה קורה בישראל בהקשר זה. לגבי המס על ההכנסה משכירות צריך לבחון איך זה ביחס להכנסות הגבוהות יותר (אם הן בכלל גבוהות יותר, מניח שכן, ככה זה בדבלין).
לגבי פטור ממס שבח, מה קורה אם השכרתי בairbnb במשך שנה ואז חזרתי לשכירות "רגילה"?

אבל לא רק בתל אביב, בכל העולם יש מגמה חזקה מאוד נגד זה, כולל לונדון, ברלין , אמסטרדם,ארהב ועכשיו גם דבלין כמו שאמרתי. בהחלט צריך לקחת את זה בחשבון.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
לגבי פטור ממס שבח, מה קורה אם השכרתי בairbnb במשך שנה ואז חזרתי לשכירות "רגילה"?
דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה;

וגם:
המונח "דירת מגורים מזכה" מוגדר בסעיף 49(א) לחוק, כך:

"49. (א) לעניין פרק זה,
"בעלות" – לרבות חכירה כמשמעותה בהגדרת "זכות במקרקעין" [...]

"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לעניין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו [...]

(ב) לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד."
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,416
אנשים גם שוכחים את הסיכון המוגבר בהשכרות קצרות טווח מול השכרות ארוכות טווח. בנוסף שכנים עלולים לקלוט שאתה משכיר ככה ועלולים להתחיל סיפורים עם בתי משפט על זה שההשכרה שלך ב ARIBNB מורידה את ערך הדירות בכל הבניין.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,590
דירוג
4,444
Airbnb לוקחים 3% עמלה מכל עסקה. זה אומנם מעט אבל חשוב לקחת בחשבון כשמחשבים את התשואה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y קרנות פנסיה ברירת מחדל ( שאלת הכדאיות) צרכנות פיננסית 98
שואף התלבטות של בן 21 התפתחות אישית 10
L האם יש הבדלים באיכות הבנייה של בניינים חדשים ואיך יודעים איזה בניין איכותי? נדל"ן 12
stamEhad משיכה (WITHDRAWAL) של דולרים בשיטת ACH דרך IB ל TransferWise ברוקרים ופלטפורמות מסחר 10
ל קיזוז של סושיאל סיקיורטי מול קצבת אזרח ותיק בישראל אוף טופיק 0
מ יומנו של שפשף יומני מסע אישיים 9
tdc הומור של מפתחי האתר morningstar פוסטים מאיכות נמוכה 1
נ אלדורדו Eldorado, המרדף אחרי הגביע הקדוש, או איך לא להפסיד אף פעם בבורסה - שאלה על פסיכולוגיה של משקיעים. אוף טופיק 4
P המרת קרנות סל שקליות של בלאקרוק/iShares לקרנות איריות ביורו שוק ההון 17
ת קרן סל S&P 500 של חברת Lyxor התחילה להיסחר בארץ שוק ההון 57
I חשבון הבנק החדש של IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
S השקעה לילדים ישראלים של אזרחים אמריקאים מיסים 4
ג כיצד לחשב את התשואה על השקעת בשוק ההון של המינוף שוק ההון 3
Tsachi01 רצץ העסקה - נדיבות יתר של המעסיק או חוק? פוסטים מאיכות נמוכה 0
I השוואת תמהילים של משכנתא נדל"ן 9
C העלות של הכיסוי הביטוחי הגיונית? צרכנות פיננסית 18
ח יומנו של חסר מנוחה יומני מסע אישיים 1
P המלצות לעו"דים לרשלנות מקצועית של עו"ד? פוסטים מאיכות נמוכה 2
M הנפקת כרטיס דביט של crypto.com בארץ הקודש צרכנות פיננסית 5
T השקעה לטווח קצר-בינוני של 6 שנים של 600K שוק ההון 2
ל פרויקטים של חברת אאורה בחדרה דרך הייטקזון נדל"ן 8
G שאלת השאלות של קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
J איפה ניתן לראות ספר פקודות לימיט של NYSE? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
ה תקרת החוב של ארה״ב אוף טופיק 2
J יומנו של 'סתם עוד אחד' יומני מסע אישיים 7
A קופת גמל להשקעה - שאלות של טרום משיכה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
T הסבר על חשבונות של בית השקעות ובנק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 7
S חיזוי לוח סילוקין בהינתן פירעון חלקי שנתי מוקדם של משכנתא נדל"ן 10
M פורטפוליו לתנודתיות מקסימלית של 20 אחוז שוק ההון 30
B האם נכון להסתכל על אג”ח מיועדות כחלק ה״סולידי״ של התיק שוק ההון 6
ד קורס המסחר העצמאי של אקסלנס טרייד פוסטים מאיכות נמוכה 2
ש האם פנסיה וקופת גמל הוא רכוש משותף של בני הזוג? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ה יומנו של שאפתן יומני מסע אישיים 15
GoldenFace תיק מפוזר ופאסיבי והעברות של ניירות ערך/השקעות שוק ההון 3
J השקעה לטווח של 7 שנים שוק ההון 46
T האם כאזרח אני זכאי לסיוע של רואה חשבון ממשלתי בענייני מס? מיסים 6
ע ניצול אופטימלי של הכנסות מנדל"ן אמריקאי צרכנות פיננסית 47
S כדאיות סגירת הלוואה כנגד נכס מניב לעומת אחזקה של אג"ח\מזומן נדל"ן 17
ב קיזוז הפסד הון של השקעה אלטרנטיבית בIRA מיסים 4
ש מעקב אחרי ETF של ishares ב- google sheet אוף טופיק 7
R מיצוי מחיר של דירה (יש דבר כזה?) נדל"ן 41
1 העברת כספים בין חשבונות - כיצד להמנע מטעויות של הבנק? אוף טופיק 8
milx אם אני לא מעוניין להשקיע באג"ח - לאיפה אתם מקצים את החלק הסולידי של התיק שוק ההון 81
F פקודת קניה חסומה במקסימום של 150 אש״ח שוק ההון 15
1 משמעות של מחזור מכירות מני"ע בדוח השנתי מיסים 1
P עוד זליגת תמונות ת"ז של אזרחים? אוף טופיק 8
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
Mose השוואת הצעות של בתי השקעות ישראליים שוק ההון 10
c881 ביטול המיסוי ההוני של אופציות/RSU מיסים 31

נושאים דומים

למעלה