היצע גדול של דירות ושכונה חדשה ליד ישנה

מומו הברווז

משתמש סולידי
הצטרף ב
26/11/20
הודעות
76
דירוג
18
היי
שני נושאים שאני מתלבט לגביהם בזמן האחרון:

1. מתי אפשר לקבוע שבאזור מסוים יש "הרבה" דירות להשכרה או למכירה, והאם זה טוב/רע/לא נורא כמי שבוחן השקעה באזור מסוים?
לדוגמא הסתכלתי על מרכז בת ים בחיפוש אחרי דירה ישנה באזור הרכבת הקלה. נראה שיחסית לגודל האזור, יש המון דירות להשכרה ולמכירה.
איך הייתם מודדים דבר כזה ומה יכולה להיות ההשפעה שלו על כדאיות השקעה?

2. בשנה האחרונה אני עוקב אחרי שכונת גני אביב בלוד. נראה שהמחירים שם לא זזו שנה+, וניתן לקנות שם דירות 3 חדרים במצב טוב (ולא עתיקות) סביב מיליון שח. (גם שם אגב, הרושם שקיבלתי הוא שיש הרבה היצע של מכירה והשכרה).
במקביל מקודמת תכנית גדולה בצמוד ("הרובע הבינלאומי") שהפרויקט הראשון שלה (קדמת ניר צבי), כבר נמצא בשיווק.
ההנחה שלי היא שלשכונה הזו הרובע החדש דווקא יעשה טוב וימשוך אוכלוסייה טובה יותר לאזור + פיתוח תשתיות (כולל סלילת כביש 200 החדש). מנגד כמובן יש את השפעת העבודות והגדלת, ההיצע באופן משמעותי.
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
202
דירוג
250
מתי אפשר לקבוע שבאזור מסוים יש "הרבה" דירות להשכרה או למכירה, והאם זה טוב/רע/לא נורא כמי שבוחן השקעה באזור מסוים?
סביר להניח שאם אתה רואה היצע גדול אז יהיה קשה לך יותר להשכיר. תצטרך למצוא נכס שיוכל להתבלט על השאר.
מצד שני זה גם יתרון, ככל שיש יותר היצע, הסיכוי למצוא מוכר שיהיה מוכן לרדת במחיר בשביל לסגור עסקה עולה.
זה גם יאפשר לך להשכיר במחיר נמוך מהתחרות אם תראה קושי במציאת שוכרים.
איך הייתם מודדים דבר כזה ומה יכולה להיות ההשפעה שלו על כדאיות השקעה?
לא יודע איך למדוד, אבל אל תשכח שעם יחס הבניה/ילודה במדינה שלנו, לא חושב שאתה צריך לחשוש מעודף היצע לטווח הארוך באיזור המרכז.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
436
דירוג
360
לדוגמא הסתכלתי על מרכז בת ים בחיפוש אחרי דירה ישנה באזור הרכבת הקלה. נראה שיחסית לגודל האזור, יש המון דירות להשכרה ולמכירה.
חסר לך נתון של כמה זמן הדירות האלו לא מושכרות / נמכרות (=יושבות על המדף) כדי להסיק מסקנות.
אם לדוגמה יש היצע רב של נכסים להשכרה, ובממוצע כל נכס מאוכלס תוך יומיים - זה מעולה, זה אומר ששוק השכירויות שם מפותח.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ר מחיר "ביקוש" מעל מחיר "היצע" שוק ההון 12
M איך זה שעדיין יש כ"כ הרבה היצע בשווי 3-5 מיליון בשוק? נדל"ן 116
O שאלה על מחירי היצע וביקוש ו Limit שוק ההון 6
stamEhad הלוואות P2P, כמה גדול הסיכון? השקעות אלטרנטיביות 2
Or David תיק השקעה גדול ברוקרים ופלטפורמות מסחר 10
B פער מחיר גדול בין VTI ל-VOO שוק ההון 3
ה המלצות לחיסכון בטיול גדול מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 12
M צמצום חשיפה לפני הכנסת סכום גדול? שוק ההון 11
R פיקדון בבנק גדול - מה הסיכונים פרט לחדלת פירעון של הבנק? שוק ההון 0
C תמהיל תיק השקעות גדול שוק ההון 10
נ לא הבנתי למה יש פער גדול בגרף בין מחקי SP500 שוק ההון 2
D מגרש למכירה מרמ"י עם מס יח"ד גדול מ1 נדל"ן 4
ל הכנסת סכום כסף גדול לתיק ההשקעות שוק ההון 14
E מהלכי הגנה מפני פשיטות רגל של בנקים/חברות השקעה בסביבת משבר כלכלי גדול שוק ההון 11
ע קרן מחקה ערך שוק גדול עולמי\ חוץ צפון אמריקה שוק ההון 24
G נדלן כחלק מתיק די גדול שוק ההון 6
dunya_tatlisi נתח מזומן גדול יותר כתחליף לאג"ח ממשלתי זר - רעיון טוב? שוק ההון 0
M השקעת סכום כסף גדול לתקופה של מספר שנים שוק ההון 5
י לקראת רכישה ראשונה ב IB בסכום גדול, כדאי לבחור ב MKT או LMT? שוק ההון 19
1 התלבטות בקניה חד פעמית בסכום גדול של IWDA מול SWRD בלונדון שוק ההון 5
1 מכירה של מניות ישראליות בהפסד גדול כדי לקבל מגן מס על רווחי הון שוק ההון 16
A תיק גדול מ1.885 מיליון ש"ח שוק ההון 2
unrealx התמודדות פסיכולוגית עם ירידות בתיק מנייתי גדול שוק ההון 59
M עוזב מקום עבודה גדול עם סוכן ביטוח ותנאים טובים למקום עבודה קטן-איך לשמר תנאים? צרכנות פיננסית 20
M איך לבחור ETF שעוקב אחרי מדד גדול בחו"ל? רק עמלות? שוק ההון 2
מ כמה שאלות בנוגע לתיק ראשון עם סכום גדול שוק ההון 22
א סכום כסף גדול שנחת אצלי לטובת גיוון השקעות שוק ההון 5
י סכום כסף גדול- לאן מכאן? שוק ההון 56
E איזון סיכון של השקעה של סכום גדול בבת אחת בבורסה שוק ההון 16
unrealx כניסה בפעימה אחת עם סכום גדול לקרן אג"ח ממשלתי - יש סיכון? שוק ההון 24
T סכום גדול בגיל צעיר יומני מסע אישיים 16
F עיכוב גדול בהפקדה פנסיונית צרכנות פיננסית 10
F המרת מט"ח - הבדל 100 פיפס בסכום גדול שוק ההון 7
I סכום גדול להשקעה עבור הורים שבעוד כמה שנים יוצאים לפנסיה שוק ההון 6
P צעד קטן גדול - הנהלת חשבונות לבדי התפתחות אישית 7
חתול לילה הפסד פיננסי גדול עלול לקצר את החיים שוק ההון 6
י סכום כסף גדול לחצי שנה שוק ההון 4
ג'וליאן הגיע לידי סכום כסף גדול - להשקיע את כולו בבת אחת או להפקיד ע"ב חודשי? שוק ההון 12
T מה הייתם עושים עם סכום כסף גדול שנוחת עליכם? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
Z האם ניתן להפריש בבת אחת סכום גדול לקו"ג החדשה IRA, למשוך אותו כקצבה שוק ההון 12
י העברת סכום גדול מביטוח מנהלים לקופת גמל להשקעה - אפשרי? צרכנות פיננסית 8
amidar פער (גדול?) בין מועד חלוקת הדיבידנד למועד הופעת הכסף בתיק שוק ההון 11
B למה לקרן/סל עם היקף נכסים גדול יותר יש עדיפות? שוק ההון 2
A מספר תיקים קטנים מול תיק אחד גדול שוק ההון 7
yossik כבוד גדול לתל אביב אוף טופיק 0
L האם יש הבדלים באיכות הבנייה של בניינים חדשים ואיך יודעים איזה בניין איכותי? נדל"ן 6
stamEhad משיכה (WITHDRAWAL) של דולרים בשיטת ACH דרך IB ל TransferWise ברוקרים ופלטפורמות מסחר 10
ל קיזוז של סושיאל סיקיורטי מול קצבת אזרח ותיק בישראל אוף טופיק 0
מ יומנו של שפשף יומני מסע אישיים 9
tdc הומור של מפתחי האתר morningstar פוסטים מאיכות נמוכה 1

נושאים דומים

למעלה