הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים?

[FIREdesire]

שלום,

אני מתלבט אם לממן את רכישת הדירה בעזרת תמהיל של:
* מכירת מניות בתיק האישי (נוטה להגיד שלא - בגלל שאני מעוניין לדחות מס, ויש שם השקעות לטווח ארוך כגון SPY)
* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)
* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).
* הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי (יכול לקחת כ-15% מהסכום הדרוש)

כרגע יש לי 1/3 מההון העצמי בעו"ש, ואת כל השאר אני מתכנן לממן בעזרת הדרכים לעיל.

אני צריך להגיע לכ-500,000

אני נוטה ללכת על:
* מימון מתוך margin, כי הריבית היא 1.6% ומעל 100K$ זה 1.1% ובכל מקרה אני תמיד ממונף עם מעט margin. מאחר ואת כספי הפנוי אני בכל מקרה מפנה לתיק הזה וממיר אותו לדולרים, אצמצם את ההלוואה באופן טבעי.
* הלוואה כנגד קהש ופנסיה

משכון דירה של ההורים תלוי מאוד בריביות. אם הבנתי נכון, היום לא ניתן למשכן לצורך רכישת נכס ולכן זו תהיה הלוואה לכל מטרה עם ריביות גבוהות יותר. כמה נהוג?

מבחינת תזרים כספים: יש לי תזרים טוב, אני לא לחוץ לכסף. אני מנסה לעשות כאן אופטימיזציות מיסים ולנצל אפשרויות למינופים זולים

 

[Oraz]

* מכירת מניות בתיק האישי (נוטה להגיד שלא - בגלל שאני מעוניין לדחות מס, ויש שם השקעות לטווח ארוך כגון SPY)

נשמע שהבנת למה זו לא אופציה אידיאלית.

* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)

אפשרי, קח בחשבון שאתה לוקח הלוואה במטבע זר ומצמיד אותו לשקל כמו שציינו בשירשור הקודם שפתחת.

* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).

חד משמעית לא, מה הם אשמים שאתה רוצה לקחת משכנתא מוגזמת ומידית במקום לעבור שלב-שלב עד שתגיע למטרה שלך?

* הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי (יכול לקחת כ-15% מהסכום הדרוש)

כנראה הרעיון הכי נורמאלי, בכל מקרה כמו שאמרו כבר צריך לשים לב לתזרים.

 

[yossik]

משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת)

חד משמעית לא, מה הם אשמים שאתה רוצה לקחת משכנתא מוגזמת ומידית במקום לעבור שלב-שלב עד שתגיע למטרה שלך?

 

[FIREdesire]

נשמע שהבנת למה זו לא אופציה אידיאלית.

אפשרי, קח בחשבון שאתה לוקח הלוואה במטבע זר ומצמיד אותו לשקל כמו שציינו בשירשור הקודם שפתחת.

נכון, מודע לזה. אם כמעט כל התיק שלי בדולרים, האם הגיוני לקחת עוד 20% הלוואה דולרית כדי להגדיל את החשיפה שלי לשקלים (על ידי לקיחת משכנתא)? מבחינת ריביות זו הלוואה מאוד זולה, ואין לי צפי לאן השער דולר-שקל יילך חוץ מזה שבארה"ב יש דיבור גדול מאוד על אינפלציות ולכן עם המעט ידע שלי אני משער שהדולר ייחלש? ספקולציה כמובן. אני גם חושב שמאחר ואני נוהג להמיר את ההכנסה שלי לדולרים כדי להשקיע במניות ומדדים בארהב, אצמצם את ההלוואה הזו באופן טבעי (נשמע שכלכלית אין לזה שום משמעות, וזה עניין של נוחות בלבד), ובנוסף היא לא מוגבלת בזמן.

חד משמעית לא, מה הם אשמים שאתה רוצה לקחת משכנתא מוגזמת ומידית במקום לעבור שלב-שלב עד שתגיע למטרה שלך?

הם לא מתכננים לקנות או למכור עוד דירות בחייהם וסוכם בינינו שזה לגיטימי מאחר וזה למטרת השקעה יחסית סולידית וסה"כ הלוואת גישור שנוצרת מהצורך להימנע מתשלום מס. מדובר בכ-300 אלף שקל ויש לי יכולת החזר טובה מאוד. עריכה: אולי מטעמים אובייקטיבים עדיף להתמקד אם זה נכון כלכלית, ולא להסתכל על הפאן האישי של ערבוב משפחה ועסקים, שאני מסכים שיכול ליצור קונפליקטים ובעיות.

כנראה הרעיון הכי נורמאלי, בכל מקרה כמו שאמרו כבר צריך לשים לב לתזרים.

זה לא מכסה את כל ההון העצמי הדרוש, אבל את חלקו ובריבית טובה, לכן אני רוצה לשלב אותו בתמהיל.

 

[Dimbel]

אני לא יודע איך זה מתנהל מול הלוואת margin אבל שים לב שהחזר הלוואות נחתכות מההכנסה הפנויה בחודש בהקשר של כמה משכנתא אתה יכול לקחת. אני באמת לא יודע מה קורה אם אתה לווה מהברוקר ומעביר לארץ.

או שאולי הבנתי אותך לא נכון?

 

[FIREdesire]

אני לא יודע איך זה מתנהל מול הלוואת margin אבל שים לב שהחזר הלוואות נחתכות מההכנסה הפנויה בחודש בהקשר של כמה משכנתא אתה יכול לקחת. אני באמת לא יודע מה קורה אם אתה לווה מהברוקר ומעביר לארץ.

או שאולי הבנתי אותך לא נכון?

נכון, והבנת נכון

 

[doc29]

מימון מתוך margin, כי הריבית היא 1.6% ומעל 100K$ זה 1.1%

להבנתי זו ריבית משתנה, כלומר ייתכן שתגדל אם הריביות יתחילו לעלות כפי שצפוי.

הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי

ביררת שזו אכן הריבית? אני ביררתי לפני כחודשיים (כלל) ונאמר לי שהריבית כרגע היא פריים.

 

[דגגגג]

בגלל החרדים בנק ישראל אישר שההורים ימשכנו דירה וייתנו כסף לילדים לרכישת דירה.

בנק ישראל למשקיעי הנדל"ן: הלוואות הון עצמי למשפחה חוזרות

הפיקוח על הבנקים מקל על המערכת הבנקאית במתן הלוואות שישמשו להון עצמי לרכישת דירה נוספת; ההקלה באה לאחר שהפיקוח על הבנקים הטיל פצצה על המערכת כשאסר על מתן הלוואה להשלמת הון עצמי לדירה

www.ice.co.il

 

[טרטליה]

* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)

אפשר הסבר קצרצר מה הכוונה?
הלוואה כנגד הסכום שנמצא בחשבון המסחר בדומה להלוואה כנגד קה"ש ?
גם ברוקרים ישראלים מאפשרים או רק אינטראקטיב?

 

[רוני]

* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).

זה בעייתי כאשר יש אחים, וגם ההורים צרכים להרגיש בנוח עם זה בגיל מבוגר.

אני הצעתי לבנים למשכן דירת מגורים בתל אביב, לצורך השקעות משותפות בנכסים מניבים,
אני שומר על עקרון השוויון ומרגיש עם זה בנוח.

 

[FIREdesire]

להבנתי זו ריבית משתנה, כלומר ייתכן שתגדל אם הריביות יתחילו לעלות כפי שצפוי.

ביררת שזו אכן הריבית? אני ביררתי לפני כחודשיים (כלל) ונאמר לי שהריבית כרגע היא פריים.

כן, הציעו לי פריים + 0.5 ממחלקת ההלוואות שלהם אז דיברתי עם הסוכן ואמרתי לו שלא לעניין כי יש לי חברים בעבודה שהם בהלמן (אני במיטב דש) ושנותנים להם מינוס 0.5, תוך יום הגיע מייל עם ריבית מעודכנת מינוס 0.5 החזר ב84 חודשים

 

[FIREdesire]

זה בעייתי כאשר יש אחים, וגם ההורים צרכים להרגיש בנוח עם זה בגיל מבוגר.

אני הצעתי לבנים למשכן דירת מגורים בתל אביב, לצורך השקעות משותפות בנכסים מניבים,
אני שומר על עקרון השוויון ומרגיש עם זה בנוח.

רוני, אתה מעלה בדיוק את הדברים הנכונים.
מבחינה פיננסית אני חושב שזו דרך טובה למימון.
מבחינה משפחתית / חברתית - אכן יש בעייתיות וצריך לשמור על שוויוניות והוגנות ולא לתעדף אח אחד על אחר.

להורים גם חשוב באמת לא לקחת סיכונים גדולים כי הם לקראת פרישה. מאחר ומדובר בדירה ולא באופציות בינאריות, ומאחר ויש לי פי כמה וכמה מהכסף ואני בתחילת דרכי, הם לא חושבים שזה סיכון גדול.

אני לגמרי דוגל בשוויוניות וזו אינה מתנה מההורים, אלא הלוואה שהם נוטלים שאני משלם. כשיגיע תורם של האחים (אני הבכור, בפער) יש נכסים נוספים שניתן למשכנן. את ההלוואה אני מתכנן לפרוע מהר יחסית ולא לגרור.

@רוני - אתה רוני מ-Family Exit? אני עוקב אחרי העמוד ביוטוב

 

[FIREdesire]

אפשר הסבר קצרצר מה הכוונה?
הלוואה כנגד הסכום שנמצא בחשבון המסחר בדומה להלוואה כנגד קה"ש ?
גם ברוקרים ישראלים מאפשרים או רק אינטראקטיב?

כן, מאוד דומה. צריך לשמור ששווי התיק יהיה מעל גובה מסוים. לא יודע על ברוקרים ישראלים.
הריביות מצוינות פה:

Interactive Brokers Margin Rates

Interactive Brokers offers the lowest margin loan interest rates of any broker. Here you can find Interactive Brokers margin rates and reference benchmark rates.

www.interactivebrokers.com

למען הסר ספק - אני וכולם ב-Pro, ה-Lite זמין רק לאמריקאים ואני חושב שהם מבטלים אותו בכל מקרה.

 

[רוני]

כשיגיע תורם של האחים (אני הבכור, בפער)

זה נקודה בעייתית, המימון היום יכול לקנות יותר בהשוואה לעתיד,
איזה סכום האחים שלך יצרכו בעתיד ?
מה תהיה יכולת ההשתכרות שלהם ?
כמה הם ירצו את זה ?

לכן, למרות פער הגילאים אני מאפשר מימון שווה לבנים שלי מלכתחילה,
הרגלתי אותם להיות שותפים בנכסים מניבים משנת 2012

@רוני - אתה רוני מ-Family Exit? אני עוקב אחרי העמוד ביוטוב

אני שמח לשמוע.