ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

[אלפרד]

שאלה לגבי כדאיות השקעה בדירה.

אם אני משקיע מיליון בדירה לעומת תיק השקעות.
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
אבל על הרווח של הדירה המדינה לא לוקחת 25% מס רווח הון.
האם בגלל זה ההשקעה בדיקה לא הופכת לכדאית יותר?

 

[Shaz]

שאלה לגבי כדאיות השקעה בדירה.

אם אני משקיע מיליון בדירה לעומת תיק השקעות.
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.
אבל על הרווח של הדירה המדינה לא לוקחת 25% מס רווח הון.
האם בגלל זה ההשקעה בדיקה לא הופכת לכדאית יותר?

דרוש הסבר על התשואה של ה 5% בשנה? על סמך מה? באיזה תיק השקעות אתה משקיע? איך אתה בכלל יודע מה התשואה שתקבל?

הדבר היחיד שאתה יודע שאת תיק ההשקעות אפשר לפזר כהשקעה ואת הדירה לא
על הדירה המדינה כן לוקחת מס על רווח כשאתה מוכר אותה

המדינה לא לוקחת מס על רווח של הון בבורסה (נניח פרט לדיבידנים) עד שאתה לא מוכר והכסף הופך לנזיל
אז למעשה גם על הרוב בשוק ההון אתה לא משלם מס כל עוד אתה אל הופך את הכסף לנזיל
ואותו דבר לגבי דירה לא? גם שם יש לך מס כשאתה מוכר את הנכס והופך אותו לנזיל (עד כמה שידוע לי)

 

[cypriano de rore]

אם אני משקיע מיליון בדירה לעומת תיק השקעות.
על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.

על איזו דירה שתקנה במיליון תעשה תשואה של 5%?
אשמח לראות את הנתונים.

 

[adamshalev]

אל תשכח עלויות עסקה (בקניה ומכירה) ונזילות נמוכה מאד מה שאומר שיכול לקחת לך חודשים רבים אם לא שנים למכור ולקנות במחיר שאתה רוצה, ו/או לקנות במחיר גבוה ממה שאתה רוצה ולמכור במחיר נמוך ממה שאתה רוצה.

 

[cypriano de rore]

אל תשכח עלויות עסקה (בקניה ומכירה) ונזילות נמוכה מאד מה שאומר שיכול לקחת לך חודשים רבים אם לא שנים למכור ולקנות במחיר שאתה רוצה, ו/או לקנות במחיר גבוה ממה שאתה רוצה ולמכור במחיר נמוך ממה שאתה רוצה.

ותיקונים ואין שוכרים וארנונה כשאין שוכרים ועוד ועוד ועוד...

 

[רוני]

שאלה לגבי כדאיות השקעה בדירה.

זה מאוד שונה, קשה להשוות.

בנדל"ן כדי להפיק את המיטב יש צורך בידע וניסיון,
ידע לזהות את העיתוי והמקום הנכונים, ידע לפעול עם מימון.

למרות זאת, לא ניתן להתעלם מכך שגם אם המשקיע חסר ידע,
והוא רוכש דירה היכולה לשמש למגורים או להשקעה עם משכנתא,
בשלב מסוים, בעיקר בזכות השכירות הוא מסלק את המימון,
ונשאר עם נכס המבטל עבורו את עיקר עלויות הדיור בתקציב המחיה החודשי.

 

[Fitch]

על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.

במקרה כזה, אכן זו אחלה השקעה.
הבעיה שלך היא שאין מקרה כזה.

 

[בת העמק]

על שניהם אני אקבל בערך 5% בשנה.

לגבי ה-5% אני לא יודעת אבל חישוב צבירת התשואה שונה.
בדירה אתה מחשב תשואה מהסכום שקנית אותה. אם קנית במיליון, ערך הדירה סטטי והשכרת בסכום קבוע לאורך כל השנים, אז התשואה במספרים נשארת אותו הדבר. אם אתה בוחן תשואה שנתית לפי מה שווה הדירה באותה שנה (מחיר שוק) אז, לפחות כך היה בעשור האחרון, אחוז התשואה יורד כי עליית הערך גבוהה מעליית שכ"ד. ועוד לא דיברתי על המחיר האמיתי ששילמת בעבור הדירה (במשכנתא אתה משלם בריבית דריבית) שאתה כנראה לא מחשב בפנים.

 

[אלפרד]

דרוש הסבר על התשואה של ה 5% בשנה? על סמך מה? באיזה תיק השקעות אתה משקיע? איך אתה בכלל יודע מה התשואה שתקבל?

אני מתייחס לפוסט הזה:
https://www.hasolidit.com/25-תיקי-השקעות-להרכבה-עצמית
ויכול להסיק שתיק השקעות מחזיר בממוצע בערך 5% בשנה.

הרגע בדקתי דירה שמחיר קנייתה הוא 1,300,000
השכירות על דירה דומה באותו אזור הוא 4000 שחודש, שזה 48 אלף בשנה.
48 אלף חלקי 1,300,000 זה 3.6% ואם אני מחשיב חודש אחד בשנה שהולך על תחזוקה זה יוצא 44 אלף שזה 3.3% בשנה.

ההיסתכלות שלי היא על מצב שבוא תיק ההשקעות הפסיבי שלי הגיע לשוווי של 1,300,000 ואני רוצה למשוך את הכסף ולקנות דירה בלי משכנתא.

ה-4000 שאני מקבל כל חודש מהשוכרים זה למעשה כמו רווח הון בתיק השקעות רק שכאן המדינה לא לוקחת לי 25%.
האם זאת היסתכלות הגיונית?

 

[אלפרד]

המדינה לא לוקחת מס על רווח של הון בבורסה (נניח פרט לדיבידנים) עד שאתה לא מוכר והכסף הופך לנזיל
אז למעשה גם על הרוב בשוק ההון אתה לא משלם מס כל עוד אתה אל הופך את הכסף לנזיל
ואותו דבר לגבי דירה לא? גם שם יש לך מס כשאתה מוכר את הנכס והופך אותו לנזיל (עד כמה שידוע לי)

החישוב של הסולידית עם 300 המשכורות לוקח בחשבון את מס רווח הון, כלומר אם אני רוצה לחיות מתיק ההשקעות שלי. אני אמכור ממנו חלקים קטנים כל חודש כדי לחיות עליהם. ושם המדינה כן תיקח לי 25% מס רווח הון.
לעומת זאת בשכר דירה שניכנס לי לחשבון כל חודש המדינה לא נוגעת.
מה דעתכם?

 

[אלפרד]

על איזו דירה שתקנה במיליון תעשה תשואה של 5%?
אשמח לראות את הנתונים.

צודק, מדובר יותר כמו על 3.3%.
ראה תגובה קודמת שלי

 

[אלפרד]

(במשכנתא אתה משלם בריבית דריבית) שאתה כנראה לא מחשב בפנים.

אני בוחן אסטרטגיית השקעה שבה אני חוסך בתיק השקעות פסיבי עד שמגיע לסכום קניית דירה ואז כדי לברוח מתשלום מס רווח הון ממיר את תיק ההשקעות בדירה שבה לא משלם מס רווח הון על השכירות שאני מקבל כל חודש.
כאשר המטרה לחיות מההשקעה שלי שזה למשוך ממנה כל חודש סכום שאשתמש בו למחיה.
בתיק השקעות אשלם מס רווח הון 25%
בשכירות שאקבל מהדיירים לא אשלם מס רווח הון. אלא רק כשארצה למכור את הדירה

 

[Shaz]

אני מתייחס לפוסט הזה:
https://www.hasolidit.com/25-תיקי-השקעות-להרכבה-עצמית
ויכול להסיק שתיק השקעות מחזיר בממוצע בערך 5% בשנה.

הרגע בדקתי דירה שמחיר קנייתה הוא 1,300,000
השכירות על דירה דומה באותו אזור הוא 4000 שחודש, שזה 48 אלף בשנה.
48 אלף חלקי 1,300,000 זה 3.6% ואם אני מחשיב חודש אחד בשנה שהולך על תחזוקה זה יוצא 44 אלף שזה 3.3% בשנה.

ההיסתכלות שלי היא על מצב שבוא תיק ההשקעות הפסיבי שלי הגיע לשוווי של 1,300,000 ואני רוצה למשוך את הכסף ולקנות דירה בלי משכנתא.

ה-4000 שאני מקבל כל חודש מהשוכרים זה למעשה כמו רווח הון בתיק השקעות רק שכאן המדינה לא לוקחת לי 25%.
האם זאת היסתכלות הגיונית?

בפוסט התשואה היא ראלית

בנדלן שלך בדוגמא התשואה היא נומינלית
זה אומר הבדל של 4-5%(ערכה גסה מאוד) לטובת המניות (במקרה הספציפי שהצגת)

בנוסף יש אלמנת של כאב ראש התעסקות עם שוכרים סיכון קיים במצב שאין שוכרים
עלות תחזוקה שיכולה להיות גדולה מחודש בשנה

 

[בת העמק]

ואז כדי לברוח מתשלום מס רווח הון ממיר את תיק ההשקעות

ובהמרה לא תצטרך לשלם מס רווח הון?

 

[Shaz]

החישוב של הסולידית עם 300 המשכורות לוקח בחשבון את מס רווח הון, כלומר אם אני רוצה לחיות מתיק ההשקעות שלי. אני אמכור ממנו חלקים קטנים כל חודש כדי לחיות עליהם. ושם המדינה כן תיקח לי 25% מס רווח הון.
לעומת זאת בשכר דירה שניכנס לי לחשבון כל חודש המדינה לא נוגעת.
מה דעתכם?

אוקיי.. בחישוב כזה
לדעתי יש פחות סיכון בתיק השקעות שבסבירות גבוהה ישרוד לנצח וגם יצמח (בסבירות גבוהה מאוד)
אם נגיסה קבועה של 4%

לגבי הנדלן, יש לדעתי יותר סיכון במצב שלא תמצא שוכר שמחירי הנדלן בארץ ירדו מאוד והשכירות תרד גם היא

אי אפשר לדעת באמת מה יהיה
אבל במצב כזה הייתי מרגיש יותר בטוח עם תיק 50% מניות 50% אגח
אגח נותן 3% ונשאר דיי יציב
ומהמניות אפשר לקחת 5% (נומינלי)
ואיזון התיק מחדש במקרה של ירידה חדה לאורך זמן בשוק המניות (יש גורמים שטוענים שבסבירות גבוהה תבוא בזמן הקרוב אז אם בא לך לקחת פחות סיכון
סך הכל 4% או 3% נטו אחרי מיסים

כמובן לא ממליץ על כלום.. סתם חושב לעצמי מה הייתי עושה אישית במצב הזה

 

[Fitch]

שמחירי הנדלן בארץ ירדו מאוד והשכירות תרד גם היא

איך זה יקרה?
זה רק יגדיל את התשואה

 

[Shaz]

איך זה יקרה?
זה רק יגדיל את התשואה

זה לא יגדיל אם את הכסף הוא כבר שילם במחיר הנוכחי
זה לא שהוא יכול לקנות עוד יחידות מהדירה הזאת בעוד 20,30,40k במחיר נמוך יותר לקבלת תשואה גבוהה יותר

 

[אורי ג.]

בשכירות שאקבל מהדיירים לא אשלם מס רווח הון. אלא רק כשארצה למכור את הדירה

אם זו הדירה היחידה שלך אז גם זה לא.

 

[Fitch]

זה לא יגדיל אם את הכסף הוא כבר שילם

אבל זה יגדיל את התשואה.
הוא לא יגדיל החזקות, הוא לא מעוניין למכור. הוא מעוניין לקצור פירות ולא לשלם מס.

 

[Shaz]

אבל זה יגדיל את התשואה.
הוא לא יגדיל החזקות, הוא לא מעוניין למכור. הוא מעוניין לקצור פירות ולא לשלם מס.

אהמחיר של הדירות ירד יותר יכולו לקנות פחות ישכירו וגם מחיר השכירות ירד (מחיר מספרי) ביחס למחיר הקניה המספרי שלו