הגעה להון ראשוני לדירה ע"מ לקחת משכנתא

[עייף ומותש סעמק]

שלום לכל חברי הפורום , גילוי נאות אני כבר כשנתיים עוקב אחרי הבלוג של הסולידית ובפורום. עד כה לא לקחתי חלק והחלטתי לא מזמן להצטרף. אני חדש בכתיבה בפורום זו הפעם הראשונה - אז אם הפוסט במקום הלא נכון אתנצל מראש.

ולגופו של עניין , אני צעיר יחסית ואני אמור להתחתן עם חברה שלי בקרוב. היא מאוד רוצה שנקנה דירה ואני גם בעד.
הבעיה שחסר לי כ 80K כדי להגיע להון הראשוני.

השאלה שלי זה אם אקח הלוואה של כ 100K מה צריך להיות יכולת ההחזרה שלי ע"מ שיאשרו לי גם את ההלוואה וגם את המשכנתא ? ( המשכנתא אמורה להיות בערך על סכום של כ - 600K וההון הראשוני הנדרש הוא כ 200K ).

-האם יש שיטה או דרך אחרת להגיע להון הראשוני מהר יותר ? עם מינימום עמלות וריביות ?
-נקודה חשובה נוספת, אני עושה את המקסימום כדי להצליח אני גם סטודנט וגם עובד ואת האמת כל המטרה שלי זה להגיע להון הראשוני. עשיתי חישוב שתוך בערך שנה מהיום אגיע להון הנדרש הבעיה שהיא רוצה את הדירה עכשיו ואני מבין אותה לחלוטין.
הבעיה שאין לי עוד רעיונות מאיפה לגייס סכום כסף באופן מהיר , באמת הגעתי למצב שאני לא בטוח אם יש דרך להאיץ את התהליך.אשמח לכל עזרה. אגב קראתי פוסטים פה בבלוג וכן לכל אחד פה יש 15 וילות 3 מרצדסים ווילה על הים ומניות בשווי של ווארן באפט ,ועוד ירושה של מיליון דולר במזומן-אבל לצערי לי אף אחד לא עוזר ואני נאלץ לעמוד בזכות עצמי. לצערי זה לוקח זמן לאסוף סכומים גדולים.

גילוי נאות אני מושקע בשוק ההון במדד סנופי, אבל לא בסכומים גדולים כי אני צריך את ההון ע"מ לרכוש את הדירה.
לצערי צמצמתי את ההוצאות למינימום והבעיה זה שאין מספיק הכנסות, מצד שני אני לא יכול ליצור הרבה הכנסות כי אני רוב היום לומד. מלכוד משהו.

אגב , הגעתי למצב קצת קיצוני שאני מהבוקר עד הערב רוב מה שמעסיק אותי זה רק כדי להגיע להון ראשוני לדירה , אני מרגיש שהגעתי עם זה קצת רחוק מידי זה הפך ל " משימת חיי " לתקופה הקרובה , ובתור אחד שלא מוכן לוותר ומתמיד לאורך זמן למרות כישלונות ו/ או אי הצלחות עדיין בטווח הרחוק בטוח אצליח , הבעיה שהיא רוצה דברים בטווח הקרוב( או איך שהיא מנסחת את זה "חיימשלי חייב דירה עכשיו!").
לכשאצליח להגיע להון הראשוני אפרט את כל השיטות והדרכים שעשיתי עד להגעה למטרה ביומן המסעות האישי. עד אז אשמח לתובנות חכמות מבעלי ניסיון בפורום שיתרמו לסיפור חיי ויהוו חלק מכל האסטרטגיה המורכבת שנקטתי שתביא אותי לדירה המיוחלת.

 

[חתול לילה]

הבעיה שהיא רוצה את הדירה עכשיו

הבעיה שהיא רוצה דברים בטווח הקרוב( או איך שהיא מנסחת את זה "חיימשלי חייב דירה עכשיו!").

להחליף את בת הזוג.

 

[דאניל]

הבעיה שחסר לי כ 80K כדי להגיע להון הראשוני.

יש סיכוי להתמקח עם בעל הדירה ולהוריד את המחיר? או להגיע להסדר כלשהו שאת ה80 החסרים תשלם בתשלומים בשנים הבאות?

איפה אתם גרים עכשיו? אם בשכירות, האם יש אפשרות לגור אצל ההורים כמה זמן?

אם אתם גרים אצל ההורים, אולי מעבר לשכירות יוריד את הלחץ לקנות דירה.

 

[דאניל]

כמה תעלה החתונה שלכם? אם אתם מתכננים לממן אותה על בסיס המתנות שתקבלו, ייתכן שתופתעו לרעה.

 

[עייף ומותש סעמק]

העצוב בכל העניין שאם נחכה עוד בערך שנה יש לי את ההון הראשוני, הבעיה שאין לי שנה. אגב אם לא הייתי סטודנט הייתי פותח עסק או לחילופין עובד כשכיר בצורה חולנית 14 שעות ביום וסוגר את הפינה. אגב נרשמתי אפילו לעבודה ביום הבחירות הקרוב אבל לצערי לא נתנו לי לעבוד ( אנשים מקומבנים מתקבלים בלבד ? לא יודע ולא בטוח אבל ככה זה מריח). בכל מקרה הפניית אצבע מאשימה ליקום או לאנשים אחרים אינה תעזור במצב הנוכחי. כרגע אני צריך למצוא שיטה או דרך לפתור את הבעיה ואם לא לפתור אותה לחלוטין לפחות להקטין את טווח הזמן ( אם נגיד תוך חצי שנה אצליח להגיע להון זה גם מבורך ). בעצם אני צריך שיטה להכנסת הרבה כסף יחסית (50K) בפרק זמן זמן קצר ( גג 6 חודשים) באופן חוקי מבלי שמס הכנסה וביטוח לאומי ו"החברים שלי " ייקחו לי מה 50K. משימה על גבול הבלתי אפשרית. החתונה לא מעניינת אותה , מה שמעניין אותה זה נטו הדירה ואת האמת גם אותי ( תמיד רציתי דירה אבל זה פסיכולוגי בגלל שהיא רוצה את זה כל כך אז גם אני התחלתי לרצות את זה בצורה קצת חולנית משהו).

 

[עייף ומותש סעמק]

אגב אף אחד מהמגיבים לא כתב מה צריך להיות המשכורת שלי ע"מ שהבנק יאשר לי הלוואה של 100K שיצטרף להון הראשוני. מה המרווח הבטוח שהבנקים רוצים לאחר הורדות של משכנתא והלוואות ? אני יודע שזה תלוי בהוצאות המחייה השוטפות שלך אבל באופן עקרוני מה הממוצע ? אם נגיד יש לי משכנתא של 3000 שקל ועוד 1000 הלוואה של ה 100K אז סה"כ 4K הוצאות , על זה כמה אני צריך להכניס משכורת כדי שהבנק יאשר לי את כל התהליך ? ( ברור שאדבר עם הבנק על העניין אבל בכל זאת אשמח לגבולות גזרה כליליים שאדע לאן הרוח נושבת - אם היא נושבת בכלל). לפי ההיגיון שלי הבנק ידרוש לפחות הכנסה שוטפת של 7K אבל ייתכן שאני אופטימי מידי או פסימי מידיי.

 

[עייף ומותש סעמק]

להחליף את בת הזוג.

חחח צחקתי מהתגובה שלך , אבל באמת אני צריך פתרונות יותר יצירתיים , ובאהבה אין תמיד היגיון , היא לא יכולה להיות מוחלפת.

 

[עייף ומותש סעמק]

יש סיכוי להתמקח עם בעל הדירה ולהוריד את המחיר? או להגיע להסדר כלשהו שאת ה80 החסרים תשלם בתשלומים בשנים הבאות?

איפה אתם גרים עכשיו? אם בשכירות, האם יש אפשרות לגור אצל ההורים כמה זמן?

אם אתם גרים אצל ההורים, אולי מעבר לשכירות יוריד את הלחץ לקנות דירה.

אנחנו כרגע בשכירות , ככה שזה פחות רלוונטי , האם יש עוד שיטות להרוויח הרבה כסף בזמן קצר חוץ מעבודה בבחירות ? אני צריך משהו שיכניס לי הרבה כסף בזמן קצר.

 

[חתול לילה]

חחח צחקתי מהתגובה שלך , אבל באמת אני צריך פתרונות יותר יצירתיים , ובאהבה אין תמיד היגיון , היא לא יכולה להיות מוחלפת.

האמת היא שזה היה רק חצי בצחוק.
כמו שלפעמים נשים מתעלמות מכל סימני האזהרה ואז מגלות שהן התחתנו עם פסיכופת...
גם בתאור שלך אני מוצא כמה סימני אזהרה שלפחות הייתי חושב טוב יותר על אופי היחסים, או מדבר עם בת הזוג.

 

[Mr. Bigglesworth]

המטרה: דירה עכשיו
האמצעים: כל שקל פנוי, כל חוב שאפשר לגייס, ויתור על תשואה חליפית שיכלה להיות מושקעת במניות, ויתור על שיקול הדעת בבחירת התזמון, ויתור על היכולת שלך ליפול כלכלית אם חס וחלילה קורה משהו (ואין לך גב כמו שאמרת)

משהו פה נראה לי משובש.
גם לא ציינת מה ההשתכרות שלך (שלכם??) ומה ההוצאות כרגע והאם צפויים להיות שינויים בשנים הקרובות.
@עייף ומותש סעמק

 

[גרהם]

חחח צחקתי מהתגובה שלך , אבל באמת אני צריך פתרונות יותר יצירתיים , ובאהבה אין תמיד היגיון , היא לא יכולה להיות מוחלפת.

אולי כשלאחד "בא משהו" זה לא אומר שהצד השני לא ישן בלילה עד שהרצון יסופק "עכשיו"?

 

[KFC Uerdingen 05]

אף אחד מהמגיבים לא כתב מה צריך להיות המשכורת שלי ע"מ שהבנק יאשר לי הלוואה של 100K שיצטרף להון הראשוני. מה המרווח הבטוח שהבנקים רוצים לאחר הורדות של משכנתא והלוואות ? אני יודע שזה תלוי בהוצאות המחייה השוטפות שלך אבל באופן עקרוני מה הממוצע ? אם נגיד יש לי משכנתא של 3000 שקל ועוד 1000 הלוואה של ה 100K אז סה"כ 4K הוצאות , על זה כמה אני צריך להכניס משכורת כדי שהבנק יאשר לי את כל התהליך ? ( ברור שאדבר עם הבנק על העניין אבל בכל זאת אשמח לגבולות גזרה כליליים שאדע לאן הרוח נושבת - אם היא נושבת בכלל). לפי ההיגיון שלי הבנק ידרוש לפחות הכנסה שוטפת של 7K אבל ייתכן שאני אופטימי מידי או פסימי מידיי.

לא אתווכח על הדירה ולא על בחירת בת הזוג, רק אציין שהלך הרוח שאתה מבטא כאן (חייב לרכוש משהו כאן ועכשיו ומוכן לשם כך לקחת כל סיכון) הוא הלך רוח שמביא לעיתים מאוד קרובות לאבדון כלכלי מוחלט.

ולכן הבחירה שלך היא למעשה בין שתי אופציות -
- לקנות "עכשיו" ולהגדיל משמעותית את הסיכון להתדרדר בספירלת החובות ולאבד את הכל.
- לקנות עוד שנה ולהפחית משמעותית סיכון זה.

אני צריך משהו שיכניס לי הרבה כסף בזמן קצר.

הניסיון שלי - אנשים שכל מטרתם היא "להביא את המכה" בדרך כלל נוחתים בצד הלא נכון של החיים (כלכלית).

 

[אורי ג.]

אגב אף אחד מהמגיבים לא כתב מה צריך להיות המשכורת שלי ע"מ שהבנק יאשר לי הלוואה של 100K שיצטרף להון הראשוני.

זה לא עובד ככה, אם תיקח 100K הלוואה אז המשכנתא שתוכל לקחת תהיה קטנה יותר ביותר מ100K.

 

[עייף ומותש סעמק]

זה לא עובד ככה, אם תיקח 100K הלוואה אז המשכנתא שתוכל לקחת תהיה קטנה יותר ביותר מ100K.

אוקיי אבל עדיין אחרי ה"טריק" של הגדלת ההון באמצעות ההלוואה על כמה יעמוד הסך הכללי שבאמצעותו אוכל לקנות דירה ? גם אם אגיע ל 780K זה טוב אפשר להתמקח קצת עם הבעלים של הדירה ולפוך אולי את הבלתי אפשרי , לאפשרי.

 

[עייף ומותש סעמק]

אגב ממה שראיתי עד עכשיו בבנק ההלוואה ל 12 שנה של 100K עומדת על פריים פלוס 1 בערך שזה יוצא 2.6 בערך נכון להיום. יש שיטה להביא סכום כזה בריבית נמוכה יותר ? האם אשראי חוץ בנקאי או כל שיטה אחרת חוקית יכולה להביא לי תוצאה טובה יותר ?

 

[עייף ומותש סעמק]

זה לא עובד ככה, אם תיקח 100K הלוואה אז המשכנתא שתוכל לקחת תהיה קטנה יותר ביותר מ100K.

אתה נראה לי אחד שמבין איך הבנקים וכל המערכת הזאת עובדת קצת (הרבה) יותר טוב ממני. אני ישמע אולי קיצוני אבל אם לצורך העניין החיים שלך היו תלויים בהגעה להון הראשוני כמוני מה המהלך הכי חכם שיכולת לעשות ע"מ להגיע להון הראשוני עם מינימום נזק וסיכון עתידי ? ( בבקשה לא להטיף לי על הגזמת עם המטאפורה , פשוט ישראלים מביאים תוצאות רק כשהחיים שלהם לנגד עיניהם , רק כשאדם נדחק לקיר הוא מוצא פתרונות - גם לפי מחקרים במצבי קיצון אנשים מוצאים בעצמם כוחות שלא ידעו עליהם בכלל. אגב תודה על כל העזרה ).

 

[A42]

לפני הכל אני רוצה לרשום לך שאולי לקנות עכשיו דירה לאור "איך שאתה כותב" זה לא הדבר הכי נכון כלכלית עבורך
בלי לשפוט מדבריך נראה שאתה עושה את הפעולה בלחץ, ולפעמים זה יכול להוביל לטעויות ולחצים מסוג אחר
מעבר לזה אני מניח שאין לך קרן חירום משמעותית (אשמח לטעות בזה) והחיים לזוג צעיר מלאים בלת"מים
תיזהר להיכנס להתחייבויות שבכלל בלת"מים פתאום יכולים להפיל אותך ולהכניס אותך להוצאה לפועל ועוד כל מיני דברים לא נחמדים
(פיטורין, סגר נוסף שלא יאפשר לכם לעבוד, ריבית פריים או מדד שיעלה בפתאומיות, הריון, תקלות לא צפויות בדירה תיקונים, תאונה וכו)

אם נגיד יש לי משכנתא של 3000 שקל ועוד 1000 הלוואה של ה 100K אז סה"כ 4K הוצאות , על זה כמה אני צריך להכניס משכורת כדי שהבנק יאשר לי את כל התהליך ?

בגדול החזר המשכנתא צריך להיות 30 אחוז מההכנסה הפנויה
נניח שההכנסה שלכם היא 11K ויש להם הלוואה של 1K אז ההכנסה הפנויה היא 10K ומזה תחשב 30%
כלומר 3K משכנתא
לפי המספרים שלך ככל הנראה ההכנסה החודשית של שניהם שצריכה להיות מעל 11K

כמה נקודות למחשבה
1. מעבר להחזר של המשכנתא יש עוד ביטוח מבנה וביטוח בריאות שאתה מחויב (סדר גודל של 200 שקל לשניכם הכל)
2. אתה תמיד יכול לשחק עם המשכנתא שההחזר החודשי יהיה יותר נמוך (כלומר סביב ה2K - ואז משכורות של 7K אולי יספיק) אבל אז אתה תשלם יותר בריביות ובתקופת משכנתא
.3 יש גם אפשרויות למשכנתא גמישה, כלומר החזר נמוך בשנים הראשונות ואז אחרכ ההחזר יעלה (נגיד שתסיים את ההלוואה או שתסיים את הלימודים)
4. אפשר לקחת חלק או את כל המשכנתא בהתחלה כשנה בלון או לדחות את התשלומים, או גרייס - בגדול בשנה הראשונה לא תשלם את הקרן רק את הריביות ואז זה יעזור לך לסגור את הההלוואה
5. לקנות דירה זה לא מהיום להיום, גם אם אתם כבר סגורים על הדירה שאתם רוצים עד שעושים חוזה, מעבירים רישום בטאבו, ומקבלים בפועל מפתח לוקח איזה 3-4 חודשים במינימום ובדרכ לא משלמים את כל הכסף בהתחלה.
אותי תוכלו למצוא דירה ולחתום חוזה והדירה תתפנה רק עוד שנה מהיום ואז את התשלום האחרון (שזה החלק שחסר לך) תשלם רק שתיכנס לדירה וזה יתן לך את השנה לחסוך
6. החיסכון לדירה, המשכנתא וכל התחשבנויות האלה צריכים להיות של שניכם כזוג ולא רק שלך (לא מדבר על ההתשפות בנטל הכללי למרות שזה מובן מאליו) אני מתכוון לנטל הנפשי. שב עם זוגתך עם דף ועט ותתכננו ביחד כמה כסף יש לכם כמה עולה הדירה וכמה צריך לחסוך ואיך
יכול להיות שזה לא ישנה את המספרים אבל זה יעזור לך לא לקבל את ההחלטות או הלחצים לבד וגם יעזור לה להבין שגם אם תקנו את הדירה עוד חצי שנה זה בסדר. יש משהו חשוב מאוד לזוג צעיר בלדחות סיפוקים ורצונות כי מחר יש ילד וחייבים עגלה חדשה או חייבים מפעיל ליום הולדת וכו וכו וזה חשוב מאוד לייצר שיח פתוח על זה.
7. יש לכם יתרון עכשיו והזמן לטובתכם, אתם לא ממהרים להיכנס לדירה ולא ממהרים לקנות (אין לכם פינוי מרחף באוויר, או ילדים שצריכים יציבות או להיכנס למסגרת) תשתמש ביתרון הזה, תתן לכל הדירות שנראות לכם שיתאימו לכם הצעות מחיר נמוכות ממה שמבקשים אם הצעה לשלם הכל מידית ופינוי גמיש
נניח שהדירה היא בשווי 600K אז תציא כמה שאתם יכולים לצורך העניין 520K
מתוך 10 דירות אולי אחד כן יסכים כי הוא צריך את הכסף, או שפינוי הרחוק קוסם לו וכו
ואולי משיהו אחר יגיד לך שהוא מסכים ל550K - לך תדע...

 

[עייף ומותש סעמק]

נניח שההכנסה שלכם היא 11K ויש להם הלוואה של 1K אז ההכנסה הפנויה היא 10K ומזה תחשב 30%
כלומר 3K משכנתא

התגובה שלך עזרה לי מאוד!!! תודה ענקית! שאלה נוספת , כתבת שמתוך ה 30 אחוז הפנוי , האם הכוונה רק למשכנתא ? או שבכללי לכל הלוואה שאקח ? זאת אומרת אם ההכנסה של שנינו היא סביב ה 14K האם הבנק יאפשר לי לקחת 100K משכנתא ולשייך את זה להון העצמי הקיים לי כרגע ואז לקחת עוד 600K משכנתא ? או שהבנק מבחינתו הון ראשוני למשכנתא זה רק מה שהרווחת ביגע כפיך ? כאילו השאלה האם ניתן להשתמש בהלוואה מהבנק כהון ראשוני למשכנתא למרות שבתכלס הכסף הזה בכלל לא שלך ולא עבדת עליו ? והאם לקחת הסכום הזה מקטינה את סכום המשנתא משמעותית ? ( ואז בעצם לא עשיתי בזה כלום).

 

[אורי ג.]

אתה נראה לי אחד שמבין איך הבנקים וכל המערכת הזאת עובדת קצת (הרבה) יותר טוב ממני. אני ישמע אולי קיצוני אבל אם לצורך העניין החיים שלך היו תלויים בהגעה להון הראשוני כמוני מה המהלך הכי חכם שיכולת לעשות ע"מ להגיע להון הראשוני עם מינימום נזק וסיכון עתידי ?

אין באמת קסמים, אני מכיר כמה שיטות:
1. להרוויח יותר.
2. לשלם פחות מיסים (נגזרת של 1).
3. להוציא פחות.
4. לסכן יותר את ההון העצמי שלך ולקוות שהוא יצמח בצורה מהירה יותר, צריך להיות מוכנים שגם ההפך יקרה.

 

[עייף ומותש סעמק]

4. לסכן יותר את ההון העצמי שלך ולקוות שהוא יצמח בצורה מהירה יותר, צריך להיות מוכנים שגם ההפך יקרה.

מלבד שוק ההון יש אפיק שיכול להניב תשואה גבוהה יותר ? ( הכוונה עם סיכון דומה לשוק ההון או שאינו גבוהה ממנו בצורה קיצונית באופן יחסי)