הגנת מפני ירידת ערך של נכס נדל"ן

[unrealx]

נניח זוג קונה מקבל"ן דירה חדשה.

תארו שעד האכלוס יוצאת במקרה רפורמה חדשה (או משהו אחר) שמצליחה להוריד את מחירי הדיור בעשרות אחוזים, והדירה שווה כעת הרבה פחות. כנ"ל לגבי דירות יד 2.

1. האם יש משהו שיכול להגן על המשקיע מפני מקרים כאלו?
2. כמה זמן בממוצע לוקח כל שלב בבניית בניין חדש? (לפני בקשת היתר | בבקשה לקבלת היתר | הבנייה) ובמה זה תלוי?
3. אם יש דרך להגן על הכסף שמשלמים לפני קבלת הדירה מפני קריסה של הפרוייקט / עיכוב?
4. יש דרך לדעת אם מה שהקבלן מבטיח זה באמת מה שמקבלים?

 

[Body Solid]

האם יש משהו שיכול להגן על המשקיע מפני מקרים כאלו?

איך זוג שקנו דירה (למגורים) הפכו ל"משקיע"?
הבנק מגן על עצמו בהגבלת אחוז המימון. לזוג יהיה בסוף נכס, מה זה משנה להם אם כל הדירות עלו או ירדו?

כמה זמן בממוצע לוקח כל שלב בבניית בניין חדש? (לפני בקשת היתר | בבקשה לקבלת היתר | הבנייה) ובמה זה תלוי?

אם זאת דירה בבניין אין משמעות לזמנים. לבנות בית של קומה אחת לא דומה ללבנות בניין של 20 קומות. תלוי בעירייה, תלוי בוועדות וכו'.
הקבלן מתחייב בחוזה ללוח זמנים. הקדים - הרווחת, איחר מעל חודשיים - תקבל פיצוי.

אם יש דרך להגן על הכסף שמשלמים לפני קבלת הדירה מפני קריסה של הפרוייקט / עיכוב?

ערבות בנקאית, תשלומים לפי התקדמות הפרוייקט וכו'. החוק כיום מגן על הרוכשים הרבה יותר מבעבר.

יש דרך לדעת אם מה שהקבלן מבטיח זה באמת מה שמקבלים?

מה שאתה אמור לקבל זה רק מה שכתוב בחוזה.

 

[yossik]

תארו שעד האכלוס יוצאת במקרה רפורמה חדשה (או משהו אחר) שמצליחה להוריד את מחירי הדיור בעשרות אחוזים

אם זה יקרה אז כלכלת ישראל תתמוטת. ירידה בעשרות אחוזים? זו לא רפורמה, זו קטסטרופה.
ירידה ריאלית אפשרית זה משהו בין 1-2% לשנה,אולי, אולי 3%.
1. לא יודע
2. כ 5 שנים ואז תשומת הבניה תעלה את מחיר הקניה בכ 5%.
3. כן, ערבות בנקאית מצד הקבלן.
4. לא
לא רציתי להשמע פסמיסטי אבל שוק הנדל"ן היום לא אמין, ולכן צריך לקבל בטוחות על כל פיפס של הקבלן.
מהסיבה הזו לדעתי עדיף לרכוש יד2 לאחר שהקבלן תיקן כבר את כל הליקויים וכמובן למזער את גובה המשכנתא.

 

[unrealx]

מהסיבה הזו לדעתי עדיף לרכוש יד2 לאחר שהקבלן תיקן כבר את כל הליקויים וכמובן למזער את גובה המשכנתא.

רוב הדירות המוצעות למכירה יד2 הן לא דירות שנבנו בשנים האחרונות, לכן מאוד קשה למצוא דירות שנבנו לאחר תיקון כל הליקויים כמו שאתה מציין בלי לקנות מראש

 

[amit]

1. האם יש משהו שיכול להגן על המשקיע מפני מקרים כאלו?

לא

כמה זמן בממוצע לוקח כל שלב בבניית בניין חדש? (לפני בקשת היתר | בבקשה לקבלת היתר | הבנייה) ובמה זה תלוי?

אתה מדבר על קבלן נורמלי? הוא ימכור אחרי קבלת היתר. היחידים שמכרו לפני היתר זה כחלון וענבל אור.
הסיבה היא שהיתר יכול להתעכב שנים אם יש התנגדויות , וכל התוכנית שאתה מבקש יכולה להיות מאושרת ככה או להשתנות מהקצה אל הקצה.

3. אם יש דרך להגן על הכסף שמשלמים לפני קבלת הדירה מפני קריסה של הפרוייקט / עיכוב?

אחרי המשבר של חפציבה שינו את החוק לטובת הרוכשים , אפשר להפסיד אבל לא הרבה.

4. יש דרך לדעת אם מה שהקבלן מבטיח זה באמת מה שמקבלים?

שוב , מול קבלן רגיל יש חוזה ואפשר לתבוע אם לא עמד בו.
במחיר למשתכן אם קנית לפני היתר -הוא לא באמת יכול להתחייב כמ גם הוא לא יודע מה יאשרו ומה לא..

הטמטום הזה של למכור לפני היתר הביא לסיטואציות הזויות בהן רוכשים מגישים התנגדות לוועדה על הפרוייקט בו הם מושקעים.

 

[yossik]

רוב הדירות המוצעות למכירה יד2 הן לא דירות שנבנו בשנים האחרונות, לכן מאוד קשה למצוא דירות שנבנו לאחר תיקון כל הליקויים כמו שאתה מציין בלי לקנות מראש

ממש לא מסכים. תיקון ליקויים לוקח כמעט 5 שנים וגם זה לאחר אין ספור דיונים בבתי משפט.
סטנדרד הבניה לא עלה ב 15 שנים אחרונות. מה שעלה זה מספר חדרים וגודל דירה.
מאז שהחלו עם צנרת PVC לפני 5 שנים, זה די נדיר למצוא נזילות שזה הדבר היקר ביותר לתקן.
הבעייה של יד2 היא ששדרוג דירה של אדם אחד אולי תואם לאדם אחר ולכן רכישת נכס יד2 דורשת כתיתת רגלים, מה שקבלן מציע לך 'על מגש הכסף' יכול להסתכם בסופו של דבר כמגש נייר. אני מכיר לא מעט משפחות שאחלו חרא עם דירה 'על הנייר'.

 

[amit]

אם זה יקרה אז כלכלת ישראל תתמוטת. ירידה בעשרות אחוזים? זו לא רפורמה, זו קטסטרופה.

אני לא חושב שזו תהיה כזו קטסטרופה.
המחיר המנופח שאתה רואה היום הוא מחיר הקרקע , דירה עולה 500,000 בניה רישוי והכל ,היתר מחיר הקרקע ורווח יזמי של 15%.
אם מחר בבוקר המחיר צונח -מה שנחתך הוא מחיר הקרקע.
רוכש שקנה דירה ב2 מיליון ומחזיר משכנתא -זה לא באמת משנה לו אם המחיר יצנח כי הצניחה היא בכל השוק . לשפר דיור יעלה לו פחות .
לקבלן גם זה לא משנה, הוא אמנם יפסיד בפרוייקטים בהם שילם הרבה על הקרקע אבל הקרקעות לפרויקטים הבאים יהיו זולות באותו היחס.
המדינה תרוויח פחות ממכירת קרקע ,אבל אני מניח שלא צריך לבנות על רווח מקרקעות לטובת תקציב המדינה.

 

[unrealx]

אתה מדבר על קבלן נורמלי? הוא ימכור אחרי קבלת היתר. היחידים שמכרו לפני היתר זה כחלון וענבל אור.
הסיבה היא שהיתר יכול להתעכב שנים אם יש התנגדויות , וכל התוכנית שאתה מבקש יכולה להיות מאושרת ככה או להשתנות מהקצה אל הקצה.

הסתובבתי קצת וראיתי יותר מפרוייקט אחד שנמצא "בבקשה לקבלת היתר".

רוכש שקנה דירה ב2 מיליון ומחזיר משכנתא -זה לא באמת משנה לו אם המחיר יצנח כי הצניחה היא בכל השוק . לשפר דיור יעלה לו פחות .

בטח שזה משנה, הוא עדיין משלם 2 מיליון ש"ח + ריביות משכנתא על נכס ששווה הרבה פחות

 

[איש(3718)]

אני לא חושב שזו תהיה כזו קטסטרופה.
המחיר המנופח שאתה רואה היום הוא מחיר הקרקע , דירה עולה 500,000 בניה רישוי והכל ,היתר מחיר הקרקע ורווח יזמי של 15%.
אם מחר בבוקר המחיר צונח -מה שנחתך הוא מחיר הקרקע.
רוכש שקנה דירה ב2 מיליון ומחזיר משכנתא -זה לא באמת משנה לו אם המחיר יצנח כי הצניחה היא בכל השוק . לשפר דיור יעלה לו פחות .
לקבלן גם זה לא משנה, הוא אמנם יפסיד בפרוייקטים בהם שילם הרבה על הקרקע אבל הקרקעות לפרויקטים הבאים יהיו זולות באותו היחס.
המדינה תרוויח פחות ממכירת קרקע ,אבל אני מניח שלא צריך לבנות על רווח מקרקעות לטובת תקציב המדינה.

שכחת את הגורם הכי חשוב, הבנקים.
מעצם זה שהם, מצד אחד - יצרני הכסף במדינה, ומצד שני - בעלי הבית הכי גדולים במדינה (דרך המשכנתאות), הם יכולים וחייבים לשמור על מחירי הדירות.

 

[Shlomi Z]

הם יכולים וחייבים לשמור על מחירי הדירות.

פאני מיי/פרדי מאק לא רצו לשמור על מחירי הדירות ?
לא שואל בציניות...

במחיר למשתכן אם קנית לפני היתר -הוא לא באמת יכול להתחייב כמ גם הוא לא יודע מה יאשרו ומה לא..

ואם הקבלן מחליט לחזל"ש את העניין כי אין היתר, הזוכים בעצם לא זכו ?

 

[amit]

ואם הקבלן מחליט לחזל"ש את העניין כי אין היתר, הזוכים בעצם לא זכו ?

אין לי מושג על איזה חוזה הקבלנים חתמו , אבל עצם הזכיה היא לא חוזה מחייב , הרוכשים מתחייבים רק בעת בחירת הדירה לא?

 

[amit]

בטח שזה משנה, הוא עדיין משלם 2 מיליון ש"ח + ריביות משכנתא על נכס ששווה הרבה פחות

ריאלית הוא שווה אותו הדבר. דירת 4 חדרים שווה לדירת 4 חדרים. הוא יתבאס קצת אבל ריאלית לא יקרה לו כלום.

 

[amit]

שכחת את הגורם הכי חשוב, הבנקים.
מעצם זה שהם, מצד אחד - יצרני הכסף במדינה, ומצד שני - בעלי הבית הכי גדולים במדינה (דרך המשכנתאות), הם יכולים וחייבים לשמור על מחירי הדירות.

הבנקים דואגים לצד שלהם , מארגנים לך רשימת שמאים מוטים שמעריכים את הבית בחסר וגורמים לך למשכן יותר תמורת פחות הלוואה.
אל תדאג לבנקים בישראל.

 

[Shlomi Z]

שמעריכים את הבית בחסר וגורמים לך למשכן יותר תמורת פחות הלוואה

אבל - אם הבית מוערך בחסר, אני ממשכן פחות לא ?

 

[amit]

אבל - אם הבית מוערך בחסר, אני ממשכן פחות לא ?

בית ששווה 1.5 והשמאי נותן 1.2 , כשתמשכן 50% תקבל 600 במקום 750.

 

[Shlomi Z]

בית ששווה 1.5 והשמאי נותן 1.2 , כשתמשכן 50% תקבל 600 במקום 750.

כשעושים משכנתא הבנק בוחר את השמאי ? [תמים שכמוני]

 

[Body Solid]

כשעושים משכנתא הבנק בוחר את השמאי ? [תמים שכמוני]

כמובן. אתה מקבל 3 שמאים לבחור ביניהם.

 

[Shlomi Z]

כמובן. אתה מקבל 3 שמאים לבחור ביניהם.

זה לא נוגד את חופש התעסוקה או משהו ?

מארגנים לך רשימת שמאים מוטים שמעריכים את הבית בחסר וגורמים לך למשכן יותר תמורת פחות הלוואה.

זה חולה ביותר.

 

[משתמש 72]

הבנקים דואגים לצד שלהם , מארגנים לך רשימת שמאים מוטים שמעריכים את הבית בחסר וגורמים לך למשכן יותר תמורת פחות הלוואה.
אל תדאג לבנקים בישראל.

זה אולי נכון לדירות יד שנייה. דירות מקבלן לא דורשת עבודת שמאות. הבנק מסתמך ומקבל את הסכום בחוזה.

 

[איש(3718)]

פאני מיי/פרדי מאק לא רצו לשמור על מחירי הדירות ?

פאני\פרדי הם לא בנקים, הם מעין סיטונאי משכנתאות שנמצאים בקונפליקט עם הבנקים (שרוצים הביזנס לעצמם)

בכל מקרה, בארה"ב הסיפור שונה כי משכנתא קשורה לנכס ולא לאדם, כך שבארה"ב יש אינטרס לאדם להחזיר הנכס לבנק ולסגור החוב אם נראה לו שהשוק חלש ולא ימכור

בארץ , החוב נשאר על האדם , כך שאף אם השוק חלש, בכל מקרה אי אפשר לסגור החוב, כך שעדיף להישאר עם הנכס