הגנה מירידה במחירי הדיור באמצעות משכנתא בריבית קבועה?

[CarpeDiem]

אני יוצא מנקודת הנחה שאנחנו בשיא, או קרובים לשיא הריאלי של מחירי הדירות הן מבחינת המדד הרשמי (בניכוי האינפלציה של הלמס) והן מבחינת היחס בין המחירים למס׳ המשכורות החודשיות.

בוא נניח תרחיש שמחירי הדירות נשארים באותו מחיר נומינלי כמו שהם היום ב-10 השנים הקרובות, אבל תהיה אינפלציה יחסית חזקה שתוריד את המחירים הריאליים ב-33%. תרחיש כזה קרה בארץ בשנים 1996-2007 כך שהוא לא מופרך גם עכשיו.

במצב כזה איך עדיין אפשר להרוויח מהירידה?
נניח יש דירה שעולה כיום 1.4 מיליון. יש 700,000 הון עצמי וצריך לקחת משכנתא של 700,000 ל-10 שנה (נניח בריבית של 3.5% קבועה).
הדירה מושכרת ב-3800 ש״ח לחודש והשכירות צמודה לאינפלציה
נניח ב-10 השנים הקרובות תהיה אינפלציה שנתית של 3% (אינפלציה של בערך 33% תוך 10 שנים).
ב-10 השנים האלה שילמנו ריבית של 130,000 ש״ח

כלומר ב-10 שנים שילמנו 700 + 0.66*(700 + 130) = 1.25 מיליון לנכס ששווה 900 אלף
ב-10 שנים הרווחתי גם 3800*12*10 = 456,000 ש״ח משכירות (שאותם אני משקיע באג״ח מדינה צמוד )
כלומר יש לי נכס ביד של 900,000 ש״ח, רווחי שכירות של 456,000 ש״ח (1.35 מיליון) מול השקעה של 1.25 מיליון.

כלומר - בתרחיש של ירידה במחירים כמו ב-1996-2007 עדיין מי שקונה דירה לא יוצא בהפסד, ואף ברווח מסויים.
אם האינפלציה תהיה גבוהה יותר (בשנות ה-90 הייתה אינפלציה דו-ספרתית), אז הרווח יהיה גדול הרבה יותר, משום שהמשכנתא תישחק יותר!

אז לרוץ לקנות דירה עם משכנתא בריבית קבועה כדי להתגונן מפני אינפלציה וירידה ריאלית במחירי הדיור?

 

[ogi]

ריבית קבועה

ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ).

 

[רוני]

להשקיע במקום אחר עם פוטנציאל לעליית ערך בטווח הבינוני או תשואות גבוהות משכירות (אנגליה, ארה"ב) ולהיערך בעתיד לעיתוי המתאים לרכישה בשוק המקומי, יתכן ועיתוי זה יגיע רק בעוד 10 שנים, הכוונה למחזוריות הבאה של עליות המחירים בישראל, אין כל הגיון אם אתה מעריך שהשוק במחירי שיא לקנות בו היום עם משכנתא גבוהה , בשנים שציינת היו מיקומים כמו בת ים למשל שמחירי הנכסים ירדו ב 30%. עדיף לך להשקיע במקום אחר כעת ולחזור לקנות את אותה הדירה בעיתוי הנכון במחיר נמוך יותר אולי 1,100,000 ש"ח.

 

[Benjamin W]

יש גם משכנתאות לא שפיצר שכדאי לבחון.

בכל מקרה הריבית שבנקים דורשים על הלוואות כאלה היא יחסית גבוהה.

גידור הסיכון עולה כסף

 

[CarpeDiem]

ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ).

תודה על ההדגשה. זאת הייתה הכוונה שלי

להשקיע במקום אחר עם פוטנציאל לעליית ערך בטווח הבינוני או תשואות גבוהות משכירות (אנגליה, ארה"ב) ולהיערך בעתיד לעיתוי המתאים לרכישה בשוק המקומי, יתכן ועיתוי זה יגיע רק בעוד 10 שנים, הכוונה למחזוריות הבאה של עליות המחירים בישראל, אין כל הגיון אם אתה מעריך שהשוק במחירי שיא לקנות בו היום עם משכנתא גבוהה , בשנים שציינת היו מיקומים כמו בת ים למשל שמחירי הנכסים ירדו ב 30%. עדיף לך להשקיע במקום אחר כעת ולחזור לקנות את אותה הדירה בעיתוי הנכון במחיר נמוך יותר אולי 1,100,000 ש"ח.

ב-1996-2006 ערים בפריפריה או עם אוכלוסייה בעייתית אכן חוו ירידה נומינלית של עשרות אחוזים במחירי הדיור (בנוסף לירידה הריאלית), אבל ערים עם אוכלוסייה חזקה, במיוחד באזור המרכז, לא חוו ירידת מחירים נומינלית, אלא רק קיפאון מחירים וכמובן ירידה ריאלית בגלל האינפלציה.

מה שאני בא להגיד הוא דבר פשוט - כאשר האינפלציה עולה וערך הדירה נשאר במקום, אתה למעשה משלם פחות על המשכנתא (קלצ), וכך קונה יותר בעלות דירה בפחות כסף.

בוא נניח שבמקום אינפלציה של 3% בשנה תהיה אינפלציה של 7% בשנה ותוך 10 שנים מחירי הדירות יחתכו ב-50% -

כלומר ב-10 שנים שילמנו 700 + 0.5*(700 + 130) = 1.11 מיליון לנכס ששווה 700 אלף
ב-10 שנים הרווחתי 456,000 ש״ח משכירות כלומר יש לי ביד בערך 1.1 מיליון. אין רווח אבל אין גם נזק.

בנקודת הזמן הנוכחית יש 4 אופציות

1. מחירי הדירות ימשיכו לעלות יותר מהאינפלציה. לדעתי מדובר בסיכוי נמוך (נגיד 10%), אבל אם הוא יקרה, מי שיקנה דירה בנקודת הזמן הנוכחית רק ירוויח.
2. מחירי הדירות ישארו במקום ויעלו ביחד עם האינפלציה. גם במקרה הזה מי שקונה דירה עכשיו ירוויח. בוא נניח שהסיכוי לכך לא גבוה, אבל יותר גבוה מתרחיש 1 - נגיד 20%.
3. מחירי הדירות יורדים עד 50%, פה הקונה לא נפגע, ויצא גם ברווח (אם הירידה תהיה פחות מ-50%). ניתן לתרחיש הזה סיכוי של 60%.
4. מחירי הדירות יורדים יותר מ-50% וחוזרים לרמות של שנות ה-70. פה הקונה כבר נפגע. כמובן שירידה כזאת יכולה לנבוע רק מאיזו קטסטרופה ביטחונית או אסון טבע משמעותי. הסיכוי לכך לא גבוה, אבל אני נותן לזה 10%.

לי ההשקעה הזאת נראית הרבה יותר סולידית מאשר לקנות אג״ח מדינה ל-10 שנים בריבית מצחיקה של 1.8% ברוטו לא צמוד. או להשקיע בשוק המניות כאשר כל מה שמניע אותו בשנים האחרונות זה כסף זול שמיוצר ע״י הבנקים המרכזיים באמצעות הרחבות כמותיות.
בנוגע לנדל״ן בחו״ל זה מתאים למשקיעים מקצועיים - לא לעמך שמבקש להגן על חסכונותיו מפני מניפולציות של ממשלות עמוסות חוב ובנקים מרכזיים

 

[נתן]

תודה על ההדגשה. זאת הייתה הכוונה שלי
יה.

מה שאני בא להגיד הוא דבר פשוט - כאשר האינפלציה עולה וערך הדירה נשאר במקום, אתה למעשה משלם פחות על המשכנתא (קלצ), וכך קונה יותר בעלות דירה בפחות כסף.

בתרחיש שתיארת אתה כמובן צודק, אבל אם הכסף שלך שוכב בנכס מוגן אינפלציה (נגיד זהב), עדיין תשלם פחות בסופו של דבר אם תקנה במשכנתא קטנה ככל האפשר.
כלומר תחת התרחיש שלך הייתי נשאר עם חסכונות בזהב, וקונה כשהמשכנתא מאוד נמוכה עד אפסית.

 

[amit]

בתרחיש שתיארת אתה כמובן צודק, אבל אם הכסף שלך שוכב בנכס מוגן אינפלציה (נגיד זהב), עדיין תשלם פחות בסופו של דבר אם תקנה במשכנתא קטנה ככל האפשר.
כלומר תחת התרחיש שלך הייתי נשאר עם חסכונות בזהב, וקונה כשהמשכנתא מאוד נמוכה עד אפסית.

אבל זהב לא מייצר שכירות

 

[CarpeDiem]

בתרחיש שתיארת אתה כמובן צודק, אבל אם הכסף שלך שוכב בנכס מוגן אינפלציה (נגיד זהב), עדיין תשלם פחות בסופו של דבר אם תקנה במשכנתא קטנה ככל האפשר.
כלומר תחת התרחיש שלך הייתי נשאר עם חסכונות בזהב, וקונה כשהמשכנתא מאוד נמוכה עד אפסית.

אתה צודק.
אבל ממילא הרצון של האנשים לקנות דירה בארץ הוא גם פסיכולוגי ומטעמי נוחות (האלטרנטיבה של השכירות לא בדיוק קורצת) ולכן לא תמצא הרבה אנשים שיסכימו להשאר בשכירות ולהשקיע בזהב

 

[נתן]

אתה צודק.
אבל ממילא הרצון של האנשים לקנות דירה בארץ הוא גם פסיכולוגי ומטעמי נוחות (האלטרנטיבה של השכירות לא בדיוק קורצת) ולכן לא תמצא הרבה אנשים שיסכימו להשאר בשכירות ולהשקיע בזהב

חוץ ממני

 

[Fitch]

הרעיון שלך טוב, אבל לדעתי החישוב לא.

מה עם הוצאות מסביב לרכישה?
מה עם אחזקה?
חודשים ריקים?
תשואה אלטרנטיבית על ההון?
מס רווחי הון?

 

[מתכנת]

[את הבדיחות על כדור בדולח נשאיר בצד למרות שיש להם מקום כבוד כאן]

אבל תהיה אינפלציה יחסית חזקה שתוריד את המחירים הריאליים ב-33%. תרחיש כזה קרה בארץ בשנים 1996-2007 כך שהוא לא מופרך גם עכשיו.

אתה מניח (בסבירות גבוהה) אינפלציה חזקה, על בסיס מה קבעת את התחזית?
אינני בקי מה היו אז הגורמים לאינפלציה והאם במציאות הנוכחית יש גורמים הצפויים ליצור אינפלציה חזקה
ואם כבר אתה צופה אינפלציה לא נראה לך שמניות עסק טוב יותר במצב הזה?

ומצטרף לשאלות קודמי (בדגש על 2 האחרונים):

מה עם הוצאות מסביב לרכישה?
מה עם אחזקה?
חודשים ריקים?
תשואה אלטרנטיבית על ההון?
מס רווחי הון?