CarpeDiem
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 7/2/15
- הודעות
- 565
- דירוג
- 735
אני יוצא מנקודת הנחה שאנחנו בשיא, או קרובים לשיא הריאלי של מחירי הדירות הן מבחינת המדד הרשמי (בניכוי האינפלציה של הלמס) והן מבחינת היחס בין המחירים למס׳ המשכורות החודשיות.
בוא נניח תרחיש שמחירי הדירות נשארים באותו מחיר נומינלי כמו שהם היום ב-10 השנים הקרובות, אבל תהיה אינפלציה יחסית חזקה שתוריד את המחירים הריאליים ב-33%. תרחיש כזה קרה בארץ בשנים 1996-2007 כך שהוא לא מופרך גם עכשיו.
במצב כזה איך עדיין אפשר להרוויח מהירידה?
נניח יש דירה שעולה כיום 1.4 מיליון. יש 700,000 הון עצמי וצריך לקחת משכנתא של 700,000 ל-10 שנה (נניח בריבית של 3.5% קבועה).
הדירה מושכרת ב-3800 ש״ח לחודש והשכירות צמודה לאינפלציה
נניח ב-10 השנים הקרובות תהיה אינפלציה שנתית של 3% (אינפלציה של בערך 33% תוך 10 שנים).
ב-10 השנים האלה שילמנו ריבית של 130,000 ש״ח
כלומר ב-10 שנים שילמנו 700 + 0.66*(700 + 130) = 1.25 מיליון לנכס ששווה 900 אלף
ב-10 שנים הרווחתי גם 3800*12*10 = 456,000 ש״ח משכירות (שאותם אני משקיע באג״ח מדינה צמוד )
כלומר יש לי נכס ביד של 900,000 ש״ח, רווחי שכירות של 456,000 ש״ח (1.35 מיליון) מול השקעה של 1.25 מיליון.
כלומר - בתרחיש של ירידה במחירים כמו ב-1996-2007 עדיין מי שקונה דירה לא יוצא בהפסד, ואף ברווח מסויים.
אם האינפלציה תהיה גבוהה יותר (בשנות ה-90 הייתה אינפלציה דו-ספרתית), אז הרווח יהיה גדול הרבה יותר, משום שהמשכנתא תישחק יותר!
אז לרוץ לקנות דירה עם משכנתא בריבית קבועה כדי להתגונן מפני אינפלציה וירידה ריאלית במחירי הדיור?
בוא נניח תרחיש שמחירי הדירות נשארים באותו מחיר נומינלי כמו שהם היום ב-10 השנים הקרובות, אבל תהיה אינפלציה יחסית חזקה שתוריד את המחירים הריאליים ב-33%. תרחיש כזה קרה בארץ בשנים 1996-2007 כך שהוא לא מופרך גם עכשיו.
במצב כזה איך עדיין אפשר להרוויח מהירידה?
נניח יש דירה שעולה כיום 1.4 מיליון. יש 700,000 הון עצמי וצריך לקחת משכנתא של 700,000 ל-10 שנה (נניח בריבית של 3.5% קבועה).
הדירה מושכרת ב-3800 ש״ח לחודש והשכירות צמודה לאינפלציה
נניח ב-10 השנים הקרובות תהיה אינפלציה שנתית של 3% (אינפלציה של בערך 33% תוך 10 שנים).
ב-10 השנים האלה שילמנו ריבית של 130,000 ש״ח
כלומר ב-10 שנים שילמנו 700 + 0.66*(700 + 130) = 1.25 מיליון לנכס ששווה 900 אלף
ב-10 שנים הרווחתי גם 3800*12*10 = 456,000 ש״ח משכירות (שאותם אני משקיע באג״ח מדינה צמוד )
כלומר יש לי נכס ביד של 900,000 ש״ח, רווחי שכירות של 456,000 ש״ח (1.35 מיליון) מול השקעה של 1.25 מיליון.
כלומר - בתרחיש של ירידה במחירים כמו ב-1996-2007 עדיין מי שקונה דירה לא יוצא בהפסד, ואף ברווח מסויים.
אם האינפלציה תהיה גבוהה יותר (בשנות ה-90 הייתה אינפלציה דו-ספרתית), אז הרווח יהיה גדול הרבה יותר, משום שהמשכנתא תישחק יותר!
אז לרוץ לקנות דירה עם משכנתא בריבית קבועה כדי להתגונן מפני אינפלציה וירידה ריאלית במחירי הדיור?