הבדלים בין שני תמהילים למשכנתה

[Amirb]

הציעו לי שני תמהילים שונים [ע"י שני יועצי משכנתה שונים], התמהילים לא נראים לי מאוד שונים אבל אני יודע שרמת ההבנה שלי נמוכה בתחום וקיוויתי לראות אם מישהו מתרשם שיש פה שני תמהילים שונים משמעותית שיצריכו הבנה יותר עמוקה של מי מהם תואם למצבי.

תמהיל א':
פריים ל 22 שנים - שליש
משתנה כל 5 צמודה ל 30 שנים - 15.5%
משתנה כל 5 לא צמודה ל 25 שנים - 17.5%
קל"צ ל 18 שנים - 15%
קל"צ ל 15 - שנים - 18%

תמהיל ב':
פריים ל 25 שנים - שליש
קל"צ ל 14 שנים - 46.5%
משתנה כל 5 צמודה ל 25 שנים - 20%.

בגדול אני רואה שהפריים זהה ולקח לאחוז המקסימלי בשני התמהילים.
בתמהיל א' הקל"צ חולק לשניים בשביל להקטין טיפה את ההחזר החודשי, אבל אפשר לאחד (נאמר ל 16 שנים) בלי שיהיה הבדל של ממש.
עיקר ההבדל נובע מכך שמסלול הקל"צ של תמהיל ב' פוצל בא' למשתנה לא צמודה בחלקו..

אשמח ל input-ים.

 

[Shlomi Z]

@yossik
נראה לי שזה כפול משום מה.

 

[Amirb]

@yossik
נראה לי שזה כפול משום מה.

בהודעה אחת אני שואל על הבדלים בין תמהילים ובשניה על ריביות של אחד התמהילים.
אפשר לאחד, זה פשוט שתי שאלות שונות שמתקשרות לאותו נושא, למען הסדר פיצלתי

 

[Shlomi Z]

בהודעה אחת אני שואל על הבדלים בין תמהילים ובשניה על ריביות של אחד התמהילים.
אפשר לאחד, זה פשוט שתי שאלות שונות שמתקשרות לאותו נושא, למען הסדר פיצלתי

אז סליחה אחי, חשבתי שזה שכפול.
בהצלחה

 

[Kosta]

איך אתה יכול להפריד בין ריביות ותמהילים? זה מגיע ביחד כי התמהיל משפיע על הריביות. השאלה חסרת משמעות בלי כל הפרמטרים כולל הריביות עצמן. הרי סביר להניח שבכל תמהיל תקבל ריבית שונה על אותו המסלול בגלל אופי התמהיל.

 

[Amirb]

איך אתה יכול להפריד בין ריביות ותמהילים? זה מגיע ביחד כי התמהיל משפיע על הריביות. השאלה חסרת משמעות בלי כל הפרמטרים כולל הריביות עצמן. הרי סביר להניח שבכל תמהיל תקבל ריבית שונה על אותו המסלול בגלל אופי התמהיל.

חשבתי שאתה אמור לקחת תמהיל ואז למצוא עבורו ריביות אופטימליות, לא שזה בא יחד אינהרנטית.
הפרדתי כי הריביות המשוערות של תמהיל ב' גבוהות משמעותית מזו של א' (שהריביות מאושרות בבנק) - אבל זו בעיה של תחזית לדעתי

 

[Kosta]

טוב אם מתעלמים מהריביות ומסתכלים רק על התמהיל אז השאלה היא מה נותן לך תמהיל לא מאוזן. תשים לב שבאמצע חיי ההלוואה ההחזר לבנק ירד משמעותית. מה המטרה של זה? אתה הולך להשקיע את הכסף הפנוי?

 

[Kosta]

אתה מבין שאי אפשר לענות על השאלה הזאת ברצינות בלי להבין לעומק מי ומה אתה? מה אתה רוצה מהמשכנתה? מה המטרות שלך? ומה אתה מנסה להשיג.

 

[Amirb]

טוב אם מתעלמים מהריביות ומסתכלים רק על התמהיל אז השאלה היא מה נותן לך תמהיל לא מאוזן. תשים לב שבאמצע חיי ההלוואה ההחזר לבנק ירד משמעותית. מה המטרה של זה? אתה הולך להשקיע את הכסף הפנוי?

המטרה היא למחזר/לקצר שנים לשאר המסלולים ולגמור את המשכנתה הרבה יותר מהר בכמות השנים שאליה המשכנתה נלקחה

 

[Kosta]

מבחינת כלכלה התנהגותית כנראה שלא תעשה את זה. אתה תמיד תמצא משהו יותר טוב לעשות אם הכסף שהתפנה שלא בהכרח ילך להשקעה כזאת או אחרת. חוץ מזה לך תדע מה יהיו תנאי הריבית בעוד 15 שנה ואם בכלל יהיה שווה לך למחזר. עדיף לבנות כבר היום תמהיל שיכריח את עצמך העתידי לשלם את אותו הסכום כל חודש למשכנתא מבלי שתאלץ לבצע פעולה אקטיבית בעתיד. זאת כמובן על ידי איזון המסלולים.

 

[אורי ג.]

מבלי להכנס לעומק הדברים:
מסלול ב' הרבה יותר טוב.
הייתי משנה את המשתנה כל 5 ללא צמוד, אין צורך להצמיד למדד, זה טוב לבנק לא לך.

המטרה היא למחזר/לקצר שנים לשאר המסלולים ולגמור את המשכנתה הרבה יותר מהר בכמות השנים שאליה המשכנתה נלקחה

תלוי בכמה מהר אתה מתכוון להחזיר את העסק, יתכן ועדיף לך מסלול רגיל של שליש-שליש-שליש (שיועצי המשכנתאות מאד אוהבים לקטול למרות שהוא בסדר גמור ברוב המקרים אבל ככה לא יהיה להם עבודה...).

 

[Amirb]

מבלי להכנס לעומק הדברים:
מסלול ב' הרבה יותר טוב.
הייתי משנה את המשתנה כל 5 ללא צמוד, אין צורך להצמיד למדד, זה טוב לבנק לא לך.

תלוי בכמה מהר אתה מתכוון להחזיר את העסק, יתכן ועדיף לך מסלול רגיל של שליש-שליש-שליש (שיועצי המשכנתאות מאד אוהבים לקטול למרות שהוא בסדר גמור ברוב המקרים אבל ככה לא יהיה להם עבודה...).

תודה. מה הסיבה שבגללה מסלול ב' יותר טוב לדעתך ?

 

[אורי ג.]

תודה. מה הסיבה שבגללה מסלול ב' יותר טוב לדעתך ?

זה נראה על פניו שאין שום הגיון כלשהו במסלול א', זה ממש נראה כאילו הוא הוסיף סיבוכיות מיותרת לחלוטין כדי להראות שהוא "עושה משהו".

 

[Amirb]

זה נראה על פניו שאין שום הגיון כלשהו במסלול א', זה ממש נראה כאילו הוא הוסיף סיבוכיות מיותרת לחלוטין כדי להראות שהוא "עושה משהו".

אם אתה מתייחס לקל"צ המפוצל זה גם מה שאני חושב, למרות שאין הבדל מהותי ביחס למסלול מאוחד.
יש הבדל אחר שכדאי לשים לב אליו ?

 

[אורי ג.]

יש הבדל אחר שכדאי לשים לב אליו ?

עזוב זה תמהיל מטומטם, תתעלם ממנו.

 

[amit]

פריים ל 22 שנים - שליש
משתנה כל 5 צמודה ל 30 שנים - 15.5%
משתנה כל 5 לא צמודה ל 25 שנים - 17.5%
קל"צ ל 18 שנים - 15%
קל"צ ל 15 - שנים - 18%

בשביל מה אתה צריך 5 מסלולים ? אין בזה שום הגיון.

תשיג קצת הבנה במשכנתאות ,תבין מה יקרה לכל חלק בהלוואה כשהריבית/מדד ישתנו ואיך זה ישפיע עליך.
אלה דברים שטוב לדעת.

 

[Amirb]

בשביל מה אתה צריך 5 מסלולים ? אין בזה שום הגיון.

תשיג קצת הבנה במשכנתאות ,תבין מה יקרה לכל חלק בהלוואה כשהריבית/מדד ישתנו ואיך זה ישפיע עליך.
אלה דברים שטוב לדעת.

למרות שקראתי ואני מבין [עד כדי ההשפעה של העוגנים במסלולים ה5 שנתיים], אני מתקשה לחבר את זה לתמהיל ועל האיזונים השונים של החלקים בו.
אמשיך לקרוא וללמוד

 

[c881]

בשביל מה אתה צריך 5 מסלולים ? אין בזה שום הגיון.

אז מה תגיד עלי?
בבניה.
התחלתי עם 5 מסלולים, לא לקחתי את כל הסכום.
אז כרגע אני כבר עם 7 מסלולים וכנראה שיגיע ל-9 או 13 מסלולים.
למעשה - מסלול הפריים וה-משתנה צמוד כל 5 שנים הם פשוט חתיכות מהסכום המקורי, בהתאם ליום לקיחת הכסף.
הפריים כי כל פעם לא ניתן לקחת יותר משליש הסכום שאצלי
הקבוע לא צמוד, בינתיים חלק ב' זול יותר ב-0.75% מחלק א'.

למה לקחת יותר מ-2~3 מסלולים?
כי כשבאים למחזר יש לבוא עם 10% מהמסלול שרוצים למחזר, אז יש יתרון אם כל מסלול הוא 200,000 ומטה על מסלול של 550,000.
יש יתרון בלקיחה בחלקים, כי אני לא סתם מחזיק אצלי כסף ומשלם ריבית.

 

[אורי ג.]

כי כשבאים למחזר יש לבוא עם 10% מהמסלול שרוצים למחזר, אז יש יתרון אם כל מסלול הוא 200,000 ומטה על מסלול של 550,000.

זה לא למחזר, זה פירעון חלקי. מחזור זה המקביל של להחזיר את כל המשכנתא ולקחת אחת חדשה במקום, אפשר בסכום יותר קטן.
לפי זה:
https://www.kolzchut.org.il/he/פירעון_מוקדם_של_חלק_מסכום_המשכנתא_(פירעון_חלקי)
זה לא ממש יעזור לך כי:
"על הסכום אותו רוצים להחזיר להיות לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי או לפחות 10% מהסכום שנותר לתשלום המשכנתא (בצירוף ריבית והפרשי הצמדה עד ליום הפירעון) - לפי הסכום הגבוה מבין השניים."
גם פה רשום את אותו הדבר:
https://www.mizrahi-tefahot.co.il/h...-managing/pages/mortgage-early-repayment.aspx

אני חייב לציין משהו מוזר, אני מכיר מישהו שפרעה בפירעון מוקדם הרבה פחות מ10% והבנק קיבל את זה ללא קושי.

אז מה תגיד עלי?

שמאד יתכן ויהיה כדאי לך למחזר את המשכנתא.

 

[c881]

@אורי ג.
א. אני מתכוון למחזר, בסוף הבניה... כשאדע כמה כסף אכן נלקח.
ב. בתור עובד בבנקים השונים, אני יכול לומר בבטחון, כשבאים לפרוע חלק מהמשכנתה - מדובר על סכום מתוך מסלול.
אחרת אנשים היו נתקעים עם משכנתא של 1,000,000 וצריך לבוא כל פעם עם 100,000 לפחות, בעוד ש-3 חלקים של 330,000 - ניתן לבוא עם 35,000 ולקצר מסלול.