הבדלים בין שני תמהילים למשכנתה

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
הציעו לי שני תמהילים שונים [ע"י שני יועצי משכנתה שונים], התמהילים לא נראים לי מאוד שונים אבל אני יודע שרמת ההבנה שלי נמוכה בתחום וקיוויתי לראות אם מישהו מתרשם שיש פה שני תמהילים שונים משמעותית שיצריכו הבנה יותר עמוקה של מי מהם תואם למצבי.

תמהיל א':
פריים ל 22 שנים - שליש
משתנה כל 5 צמודה ל 30 שנים - 15.5%
משתנה כל 5 לא צמודה ל 25 שנים - 17.5%
קל"צ ל 18 שנים - 15%
קל"צ ל 15 - שנים - 18%

תמהיל ב':
פריים ל 25 שנים - שליש
קל"צ ל 14 שנים - 46.5%
משתנה כל 5 צמודה ל 25 שנים - 20%.

בגדול אני רואה שהפריים זהה ולקח לאחוז המקסימלי בשני התמהילים.
בתמהיל א' הקל"צ חולק לשניים בשביל להקטין טיפה את ההחזר החודשי, אבל אפשר לאחד (נאמר ל 16 שנים) בלי שיהיה הבדל של ממש.
עיקר ההבדל נובע מכך שמסלול הקל"צ של תמהיל ב' פוצל בא' למשתנה לא צמודה בחלקו..

אשמח ל input-ים.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,576
דירוג
4,250
@yossik
נראה לי שזה כפול משום מה.
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
@yossik
נראה לי שזה כפול משום מה.
בהודעה אחת אני שואל על הבדלים בין תמהילים ובשניה על ריביות של אחד התמהילים.
אפשר לאחד, זה פשוט שתי שאלות שונות שמתקשרות לאותו נושא, למען הסדר פיצלתי
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,576
דירוג
4,250
בהודעה אחת אני שואל על הבדלים בין תמהילים ובשניה על ריביות של אחד התמהילים.
אפשר לאחד, זה פשוט שתי שאלות שונות שמתקשרות לאותו נושא, למען הסדר פיצלתי
אז סליחה אחי, חשבתי שזה שכפול.
בהצלחה
 

Kosta

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/9/19
הודעות
65
דירוג
25
איך אתה יכול להפריד בין ריביות ותמהילים? זה מגיע ביחד כי התמהיל משפיע על הריביות. השאלה חסרת משמעות בלי כל הפרמטרים כולל הריביות עצמן. הרי סביר להניח שבכל תמהיל תקבל ריבית שונה על אותו המסלול בגלל אופי התמהיל.
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
איך אתה יכול להפריד בין ריביות ותמהילים? זה מגיע ביחד כי התמהיל משפיע על הריביות. השאלה חסרת משמעות בלי כל הפרמטרים כולל הריביות עצמן. הרי סביר להניח שבכל תמהיל תקבל ריבית שונה על אותו המסלול בגלל אופי התמהיל.
חשבתי שאתה אמור לקחת תמהיל ואז למצוא עבורו ריביות אופטימליות, לא שזה בא יחד אינהרנטית.
הפרדתי כי הריביות המשוערות של תמהיל ב' גבוהות משמעותית מזו של א' (שהריביות מאושרות בבנק) - אבל זו בעיה של תחזית לדעתי
 

Kosta

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/9/19
הודעות
65
דירוג
25
טוב אם מתעלמים מהריביות ומסתכלים רק על התמהיל אז השאלה היא מה נותן לך תמהיל לא מאוזן. תשים לב שבאמצע חיי ההלוואה ההחזר לבנק ירד משמעותית. מה המטרה של זה? אתה הולך להשקיע את הכסף הפנוי?
 

Kosta

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/9/19
הודעות
65
דירוג
25
אתה מבין שאי אפשר לענות על השאלה הזאת ברצינות בלי להבין לעומק מי ומה אתה? מה אתה רוצה מהמשכנתה? מה המטרות שלך? ומה אתה מנסה להשיג.
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
טוב אם מתעלמים מהריביות ומסתכלים רק על התמהיל אז השאלה היא מה נותן לך תמהיל לא מאוזן. תשים לב שבאמצע חיי ההלוואה ההחזר לבנק ירד משמעותית. מה המטרה של זה? אתה הולך להשקיע את הכסף הפנוי?
המטרה היא למחזר/לקצר שנים לשאר המסלולים ולגמור את המשכנתה הרבה יותר מהר בכמות השנים שאליה המשכנתה נלקחה
 

Kosta

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/9/19
הודעות
65
דירוג
25
מבחינת כלכלה התנהגותית כנראה שלא תעשה את זה. אתה תמיד תמצא משהו יותר טוב לעשות אם הכסף שהתפנה שלא בהכרח ילך להשקעה כזאת או אחרת. חוץ מזה לך תדע מה יהיו תנאי הריבית בעוד 15 שנה ואם בכלל יהיה שווה לך למחזר. עדיף לבנות כבר היום תמהיל שיכריח את עצמך העתידי לשלם את אותו הסכום כל חודש למשכנתא מבלי שתאלץ לבצע פעולה אקטיבית בעתיד. זאת כמובן על ידי איזון המסלולים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,733
דירוג
24,713
מבלי להכנס לעומק הדברים:
מסלול ב' הרבה יותר טוב.
הייתי משנה את המשתנה כל 5 ללא צמוד, אין צורך להצמיד למדד, זה טוב לבנק לא לך.
המטרה היא למחזר/לקצר שנים לשאר המסלולים ולגמור את המשכנתה הרבה יותר מהר בכמות השנים שאליה המשכנתה נלקחה
תלוי בכמה מהר אתה מתכוון להחזיר את העסק, יתכן ועדיף לך מסלול רגיל של שליש-שליש-שליש (שיועצי המשכנתאות מאד אוהבים לקטול למרות שהוא בסדר גמור ברוב המקרים אבל ככה לא יהיה להם עבודה...).
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
מבלי להכנס לעומק הדברים:
מסלול ב' הרבה יותר טוב.
הייתי משנה את המשתנה כל 5 ללא צמוד, אין צורך להצמיד למדד, זה טוב לבנק לא לך.

תלוי בכמה מהר אתה מתכוון להחזיר את העסק, יתכן ועדיף לך מסלול רגיל של שליש-שליש-שליש (שיועצי המשכנתאות מאד אוהבים לקטול למרות שהוא בסדר גמור ברוב המקרים אבל ככה לא יהיה להם עבודה...).
תודה. מה הסיבה שבגללה מסלול ב' יותר טוב לדעתך ?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,733
דירוג
24,713
תודה. מה הסיבה שבגללה מסלול ב' יותר טוב לדעתך ?
זה נראה על פניו שאין שום הגיון כלשהו במסלול א', זה ממש נראה כאילו הוא הוסיף סיבוכיות מיותרת לחלוטין כדי להראות שהוא "עושה משהו".
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
זה נראה על פניו שאין שום הגיון כלשהו במסלול א', זה ממש נראה כאילו הוא הוסיף סיבוכיות מיותרת לחלוטין כדי להראות שהוא "עושה משהו".
אם אתה מתייחס לקל"צ המפוצל זה גם מה שאני חושב, למרות שאין הבדל מהותי ביחס למסלול מאוחד.
יש הבדל אחר שכדאי לשים לב אליו ?
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,708
דירוג
2,812
פריים ל 22 שנים - שליש
משתנה כל 5 צמודה ל 30 שנים - 15.5%
משתנה כל 5 לא צמודה ל 25 שנים - 17.5%
קל"צ ל 18 שנים - 15%
קל"צ ל 15 - שנים - 18%
בשביל מה אתה צריך 5 מסלולים ? אין בזה שום הגיון.

תשיג קצת הבנה במשכנתאות ,תבין מה יקרה לכל חלק בהלוואה כשהריבית/מדד ישתנו ואיך זה ישפיע עליך.
אלה דברים שטוב לדעת.
 

Amirb

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/10/18
הודעות
182
דירוג
50
בשביל מה אתה צריך 5 מסלולים ? אין בזה שום הגיון.

תשיג קצת הבנה במשכנתאות ,תבין מה יקרה לכל חלק בהלוואה כשהריבית/מדד ישתנו ואיך זה ישפיע עליך.
אלה דברים שטוב לדעת.
למרות שקראתי ואני מבין [עד כדי ההשפעה של העוגנים במסלולים ה5 שנתיים], אני מתקשה לחבר את זה לתמהיל ועל האיזונים השונים של החלקים בו.
אמשיך לקרוא וללמוד
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,807
דירוג
9,230
בשביל מה אתה צריך 5 מסלולים ? אין בזה שום הגיון.
אז מה תגיד עלי?
בבניה.
התחלתי עם 5 מסלולים, לא לקחתי את כל הסכום.
אז כרגע אני כבר עם 7 מסלולים וכנראה שיגיע ל-9 או 13 מסלולים.
למעשה - מסלול הפריים וה-משתנה צמוד כל 5 שנים הם פשוט חתיכות מהסכום המקורי, בהתאם ליום לקיחת הכסף.
הפריים כי כל פעם לא ניתן לקחת יותר משליש הסכום שאצלי
הקבוע לא צמוד, בינתיים חלק ב' זול יותר ב-0.75% מחלק א'.

למה לקחת יותר מ-2~3 מסלולים?
כי כשבאים למחזר יש לבוא עם 10% מהמסלול שרוצים למחזר, אז יש יתרון אם כל מסלול הוא 200,000 ומטה על מסלול של 550,000.
יש יתרון בלקיחה בחלקים, כי אני לא סתם מחזיק אצלי כסף ומשלם ריבית.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,733
דירוג
24,713
כי כשבאים למחזר יש לבוא עם 10% מהמסלול שרוצים למחזר, אז יש יתרון אם כל מסלול הוא 200,000 ומטה על מסלול של 550,000.
זה לא למחזר, זה פירעון חלקי. מחזור זה המקביל של להחזיר את כל המשכנתא ולקחת אחת חדשה במקום, אפשר בסכום יותר קטן.
לפי זה:
https://www.kolzchut.org.il/he/פירעון_מוקדם_של_חלק_מסכום_המשכנתא_(פירעון_חלקי)
זה לא ממש יעזור לך כי:
"על הסכום אותו רוצים להחזיר להיות לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי או לפחות 10% מהסכום שנותר לתשלום המשכנתא (בצירוף ריבית והפרשי הצמדה עד ליום הפירעון) - לפי הסכום הגבוה מבין השניים."
גם פה רשום את אותו הדבר:
https://www.mizrahi-tefahot.co.il/h...-managing/pages/mortgage-early-repayment.aspx

אני חייב לציין משהו מוזר, אני מכיר מישהו שפרעה בפירעון מוקדם הרבה פחות מ10% והבנק קיבל את זה ללא קושי.
אז מה תגיד עלי?
שמאד יתכן ויהיה כדאי לך למחזר את המשכנתא.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,807
דירוג
9,230
@אורי ג.
א. אני מתכוון למחזר, בסוף הבניה... כשאדע כמה כסף אכן נלקח.
ב. בתור עובד בבנקים השונים, אני יכול לומר בבטחון, כשבאים לפרוע חלק מהמשכנתה - מדובר על סכום מתוך מסלול.
אחרת אנשים היו נתקעים עם משכנתא של 1,000,000 וצריך לבוא כל פעם עם 100,000 לפחות, בעוד ש-3 חלקים של 330,000 - ניתן לבוא עם 35,000 ולקצר מסלול.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G הבדלים בין מגן מס בברוקר ישראלי לבין הגשת דוח שנתי בברוקר זר מיסים 9
ת הבדלים בין מור S&P500 למיטב דש S&P500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
L האם יש הבדלים באיכות הבנייה של בניינים חדשים ואיך יודעים איזה בניין איכותי? נדל"ן 35
T הבדלים בין קרן פנסיה כללית למקיפה מחקות SP500 במיטב דש פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 17
ש הבדלים בין קרנות עם נתחי מזומן שונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
נ VTI מול VOO - הבדלים ותשואות שוק ההון 25
ע הבדלים בין טופס 161 (יתרות פיצויים) לבין דוח נזילות של חברת הביטוח הפנסיוני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
M הבדלים בדמי ניהול לאורך זמן- פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ה הבדלים בין SSAC לVWRA שוק ההון 7
ח הבדלים בקרן השתלמות בין מור גמל להלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
T הבדלים בין קרנות אג"ח ארצות הברית של בלאקרוק שוק ההון 9
T הבנת הבדלים בין קרנות מחקות סנופי שוק ההון 5
twister הבדלים בין המתווך inter-il לבין IB האמריקאי שוק ההון 11
I קרנות סל \סנופי\הבדלים שוק ההון 3
Y הבדלים בדמי ניהול בין קרן מחקה מדד עולמי לאמריקאי שוק ההון 3
unrealx הבדלים גדולים בתשואות קרן פנסיה VS קרן השתלמות צרכנות פיננסית 1
S מסלולי ביטוח בקרן פנסיה - הבדלים צרכנות פיננסית 0
G הבדלים בין שמן זית זול ליקר? אוף טופיק 12
B הבדלים בין קרנות מחקות שוק ההון 9
האזרח החשדן הבדלים בין קרנות שונות שוק ההון 11
M הבדלים בין קרנות מחקות שוק ההון 36
פסיוני הבדלים בין קרן סל צרכנות פיננסית 1
S הבדלים משמעותיים בין קרנות נאמנות שוק ההון 4
C מבולבל- מה היתרונות/חסרונות/הבדלים בין השקעה בקרנות נאמנות לבין תיק השקעות בבנק? שוק ההון 2
מ הבדלים בין VT, VTI & VXUS שוק ההון 5
A הבדלים בהשקעה בזהב בין GLD לבין XAUUSD שוק ההון 16
O הבדלים בין קופת גמל החדשה לישנה צרכנות פיננסית 1
B הבדלים בין קרן נאמנות MSCI של מגדל, לבין האינדקס העולמי עצמו שוק ההון 2
מוריה אנא עזרתכם בהבנה- הבדלים בניירות שוק ההון 6
א הבדלים בדמי ניהול בקרנות s&p 500 שוק ההון 7
I הבדלים בדמי ניהול של אותה הקרן שוק ההון 1
I השוואת תמהילים של משכנתא נדל"ן 9
F השוואה בין תמהילים למשכנתא נדל"ן 24
Wonko פיצ'יפקס מסביב למשכנתה נדל"ן 4
A ריביות למשכנתה + האם יש לחץ לקחת הצעה ? נדל"ן 3

נושאים דומים

למעלה