האם לקחת פחות משכנתא?

[Jan B]

שלום,
אני והבת זוג שלי מתלבטים האם לקחת משכנתא של מיליון או למשוך גמל להשקעה וקרנות השלמות ואז לקחת רק חצי מיליון,
מה הייתם עושים במקומינו?
תודה לעונים.

 

[האזרח הקטן]

התשובה תלויה גם במצבכם הפיננסי וגם בשאלה של האם התשואה נטו מאותן השקעות תהיה גבוהה יותר מהריבית שתשלמו על המשכנתא - זו כמובן שאלה שלאף אחד אין תשובה.
האם לקיחת משכנתא של מיליון ש"ח מייצרת לכם קושי בהחזר החודשי או בעיות תזרימיות?

 

[הורדוס]

מה הייתם עושים במקומינו?

א. מוכר את הגמל להשקעה כי זה מוצר גרוע לדעתי אבל זה כבר לדיון אחר, מוזמנת לחפש פה בפורום מאמין שהיו שרשורים בנושא.
ב. לוקח משכנתא מקסימלית כל עוד התזרים החודשי שלי חיובי.

בפועל ההחלטה הזאת תלויה בין השאר ב:
- כמה אתם רעבים לעוד תשואה.
- כמה אתם באמת חושבים שתחסכו בשוטף אם יהיה לכם החזר משכנתא נמוך יותר, יש משהו בחיסכון הכפוי שההחזר החודשי יוצר שעוזר לאנשים לחסוך סכומים שלא היו חוסכים אחרת.
- יכולת ההחזר שלכם.

 

[קול במדבר]

בלי להתייחס לשיקולים הכלכליים והרגשיים,
רק בשביל לתת יחסיות לשיקולים:

נניח שהרבית שתשלמו והתשואה שתצברו יהיו אותו דבר!

הלוואה ל- 20 שנה בריבית 5% תעלה בסך הכולל 791,947
והשקעה שתניב גם 5% תצבור לאחר 20 שנה 1,326,649!!

וזה עוד בריבית זהה לתשואה!

גם כי ההלוואה מתקזזת במהלך הזמן,
וגם כי להשקעה יש אפקט ריבית דריבית,

יש עוד זוויות בחישוב הנ"ל אבל רק לסבר את האוזן.

 

[האזרח הקטן]

הלוואה ל- 20 שנה בריבית 5% תעלה בסך הכולל 791,947
והשקעה שתניב גם 5% תצבור לאחר 20 שנה 1,326,649!!

החישוב של התשואה הוא לפני או אחרי מס?

 

[קול במדבר]

לפני

יש עוד זוויות בחישוב הנ"ל אבל רק לסבר את האוזן.

 

[האזרח הקטן]

לפני

לדעתי יש פה טעות בהשוואה.
ראשית, כדאי לדבר רק בתשואה נטו כי לא מזכים אותך במס על עלויות המשכנתא אבל אתה כן נדרש לשלם מס על הרווח מהשקעות.
שנית, אם לקחת סכום הלוואה קטן יותר, גם ההחזר החודשי שלך יכול להיות נמוך יותר, ואת היתרה אתה יכול להפקיד מדי חודש להשקעה שלך. באינטואיציה שלי אם מחשבים כך, מגיעים לתשואה די דומה לריבית, ויחד עם המס על הרווח זה פחות משתלם בהנחת תשואה זהה לגובה הריבית.

 

[אוגורן]

הלוואה ל- 20 שנה בריבית 5% תעלה בסך הכולל 791,947
והשקעה שתניב גם 5% תצבור לאחר 20 שנה 1,326,649!!

בוא נעשה עסק.
תלווה לי חצי מיליון לעשרים שנה ב-5% ריבית.
אני אלווה לך חצי מיליון לעשרים שנה ב-5% ריבית.

לכל אחד מאיתנו זה יעלה 791,947 וכל אחד יקבל 1,326,649. רווח של חצי מיליון לאדם, בלי סיכון, בלי להוציא שקל מהכיס (על כל שקל שאני מוציא אני מקבל שקל ממך, באותו זמן, ולהיפך).

 

[ExeAction]

בוא נעשה עסק.
תלווה לי חצי מיליון לעשרים שנה ב-5% ריבית.
אני אלווה לך חצי מיליון לעשרים שנה ב-5% ריבית.

לכל אחד מאיתנו זה יעלה 791,947 וכל אחד יקבל 1,326,649. רווח של חצי מיליון לאדם, בלי סיכון, בלי להוציא שקל מהכיס (על כל שקל שאני מוציא אני מקבל שקל ממך, באותו זמן, ולהיפך).

מגניב אפשר גם להיכנס אבל בשיטה קצת שונה? אני אלווה לך ב5% ותחזיר הכל עוד 20 שנה.
אהל אתה תלווה לי ואחזיר לך לפי לוח שפיצר.

 

[Minimi]

לכל אחד מאיתנו זה יעלה 791,947 וכל אחד יקבל 1,326,649. רווח של חצי מיליון לאדם, בלי סיכון, בלי להוציא שקל מהכיס (על כל שקל שאני מוציא אני מקבל שקל ממך, באותו זמן, ולהיפך).

נניח שלאדם A יש חצי מליון והוא מלווה ל B וB מלווה לו בחזרה. ל A יש עדיין חצי מליון להשקיע. בשביל שהבדיחה שלך תעבוד, גם ל A צריכים להיות חצי מליון להשקעה ללא קשר להלוואה.

 

[אורי ג.]

מוכר את שניהם ודופק מסלול פיתוי של החיים.

 

[אליהו]

שנית, אם לקחת סכום הלוואה קטן יותר, גם ההחזר החודשי שלך יכול להיות נמוך יותר

עוד רווח שיש בזה שגם על הסכום חצי מיליון שהוא כן ילווה יהיה לו משמעותית פחות ריבית
(ברגע שלוקחים אחוז נמוך מערך הדירה לדוגמא 40 אחוז במקום 75 אחוז ישר זה מוריד סיכון לבנק וממילא משליך על הריביות. עוד אופציה אם יעשה החזר חודשי גבוה כאילו לקח מיליון וממילא ברגע שפורסים ל15 שנה במקום 30 ישר הריביות יורדות במיוחד אם יעשה את מה שאורי ג. המליץ)

 

[האזרח הקטן]

מגניב אפשר גם להיכנס אבל בשיטה קצת שונה? אני אלווה לך ב5% ותחזיר הכל עוד 20 שנה.
אהל אתה תלווה לי ואחזיר לך לפי לוח שפיצר.

למה לוח שפיצר רלוונטי? לוח שפיצר רק מקבע את גובה ההחזר, לא את הריבית.

 

[ExeAction]

למה לוח שפיצר רלוונטי? לוח שפיצר רק מקבע את גובה ההחזר, לא את הריבית.

רלוונטי כדי לקבל את המספרים שכתבו למעלה 790 אלף ו1.3 מיליון.
הלוואה אחת היא ממש ריבית דה ריבית, והלוואה שנייה לפי שפיצר, החלק של הקרן קטן כל חודש.

 

[קול במדבר]

לדעתי יש פה טעות בהשוואה.
ראשית, כדאי לדבר רק בתשואה נטו כי לא מזכים אותך במס על עלויות המשכנתא אבל אתה כן נדרש לשלם מס על הרווח מהשקעות.
שנית, אם לקחת סכום הלוואה קטן יותר, גם ההחזר החודשי שלך יכול להיות נמוך יותר, ואת היתרה אתה יכול להפקיד מדי חודש להשקעה שלך. באינטואיציה שלי אם מחשבים כך, מגיעים לתשואה די דומה לריבית, ויחד עם המס על הרווח זה פחות משתלם בהנחת תשואה זהה לגובה הריבית.

נכון
ושוב,

יש עוד זוויות בחישוב הנ"ל אבל רק לסבר את האוזן.

זה סיבה לפער העצום:

מגניב אפשר גם להיכנס אבל בשיטה קצת שונה? אני אלווה לך ב5% ותחזיר הכל עוד 20 שנה.
אהל אתה תלווה לי ואחזיר לך לפי לוח שפיצר.

ולגופו של עניין,
ריבית המשכנתא זה באזור ה3% והרווח ההיסטורי של שוק ההון זה 7%
אם כי הריבית וודאי והתשואה ספק...
ולכן לדעתי אם:
1' jan b שפתח את האשכול יקח רק חצי מליון וישאר עם המשכנתא בפריסה ארוכה (30?) ואת הפער בהחזר יפקיד כל חודש להשקעה הוא ישאר עם סכום דומה בפחות מיסים ופחות סיכון.
2' אם jan b יתפתה לחסוך בריביות כמו שכתב אליהו ויקצר את המשכנתא ל 15 שנה ויעמוד באותו החזר, עדיף כבר להתמנף ולא לרוקן את כל החסכונות. (לא מיעץ...)

בוא נעשה עסק.
תלווה לי חצי מיליון לעשרים שנה ב-5% ריבית.
אני אלווה לך חצי מיליון לעשרים שנה ב-5% ריבית.

לכל אחד מאיתנו זה יעלה 791,947 וכל אחד יקבל 1,326,649. רווח של חצי מיליון לאדם, בלי סיכון, בלי להוציא שקל מהכיס (על כל שקל שאני מוציא אני מקבל שקל ממך, באותו זמן, ולהיפך).

אני מסכים...

 

[השועל]

שלום, אשתי ואני התלבטנו באותו עניין והחלטנו בסוף לקחת משכנתא מקסימלית, כמעט ללא מרכיב משתנה צמוד.
הנחת יסוד 0: אתם מסוגלים לעמוד בהחזר חודשי למשכנתא מקסימלית.
הנחת יסוד 1: המשכנתא היא ל30 שנה והריבית השנתית הממוצעת היא 3%.
הנחת יסוד 2: שוק ההון יודע לעשות מעל 7% שנתי, איני נביא, אך לתקופה של 30 שנה זה עוד יותר סביר.
הנחת יסוד 3: ב30 שנה - הקרן במשכנתא אמור להישחק מאוד עקב אינפלציה (1 מיליון של היום עשוי להיות 2 מיליון של עוד 30 שנה).
הנחת יסוד 4: תמיד אפשר להתחרט ולפדות חלק מהמשכנתא בחינם (מרכיב פריים).
הנחת יסוד 5: בקרן השתלמות יש פטור ממס על כל הרווחים! לא חכם לפדות אותה בשום מצב.

בהצלחה.

 

[אליהו]

הנחת יסוד 3: ב30 שנה - הקרן במשכנתא אמור להישחק מאוד עקב אינפלציה (1 מיליון של היום עשוי להיות 2 מיליון של עוד 30 שנה).

גם התשואות יש עליהם אינפלציה

הנחת יסוד 4: תמיד אפשר להתחרט ולפדות חלק מהמשכנתא בחינם (מרכיב פריים).

בדרך כלל לפרוע את המסלול הזה ולהשאיר את שאר המסלולים זה לא הדבר הכי חכם.

הנחת יסוד 5: בקרן השתלמות יש פטור ממס על כל הרווחים! לא חכם לפדות אותה בשום מצב.

והריביות שאתה משלם גם אין עליהם מס.

אני לא חולק על המסקנה שלך אבל לדעתי החישובים קצת יותר מורכבים ויש אנשים ששווה להם לקחת כזה סיכון ויש שלא.

 

[אורי ג.]

הנחת יסוד 1: המשכנתא היא ל30 שנה והריבית השנתית הממוצעת היא 3%.

כבר לא קיים.

הנחת יסוד 5: בקרן השתלמות יש פטור ממס על כל הרווחים! לא חכם לפדות אותה בשום מצב.

גם הפטור ממס לא נכון (יש מס חלקי) וגם לא נכון כי דמי ניהול גלויים וסמויים.
יתכן בIRA בדמי ניהול נמוכים במיוחד ובאחזקת ני"ע מסוימים זה כן כלכלי.

הנחת יסוד 2: שוק ההון יודע לעשות מעל 7% שנתי, איני נביא, אך לתקופה של 30 שנה זה עוד יותר סביר.

להבהיר: שוק ההון לא יודע לעשות תשואה כזו, רק החלק המנייתי יודע (בשאיפה) וגם זה לפני מיסים ודמי ניהול.

 

[ת.אוקהם]

הנחת יסוד 1: המשכנתא היא ל30 שנה והריבית השנתית הממוצעת היא 3%.

לא לגמרי הבנתי את הרציונל להתייחס לריבית הממוצעת ולא לריבית של כל מסלול.
נניח לשם העניין שיש לי חצי מליון בקלצ בריבית 5% וחצי מליון בקלצ בריבית 1% (אני יודע שלא קיים באמת).
כשאני חושב אם לסגור את המסלול של ה5% למה רלוונטי עבורי שהממוצע שלו ביחד עם המסלול השני הוא 3%?

 

[אליהו]

ריבית המשכנתא זה באזור ה3% והרווח ההיסטורי של שוק ההון זה 7%

הנחת יסוד 1: המשכנתא היא ל30 שנה והריבית השנתית הממוצעת היא 3%.
הנחת יסוד 2: שוק ההון יודע לעשות מעל 7% שנתי, איני נביא, אך לתקופה של 30 שנה זה עוד יותר סביר.

חשוב לשים לב שההשוואה הזאת בין 3 אחוז משכנתא ל7 אחוז שוק ההון זה מטעה.

כי אם אני לוקח הלוואה של 100 אלף שח בריבית של 3 אחוז לשלושים שנה שזה אומר שאני משלם כל חודש 421.60 ואני משקיע את המאה אלף שח בשוק ההון והרווחתי 7 אחוז הסכום הכולל שיהיה לי אחרי 30 שנה זה 811,649.75

ואם אני יפקיד שלושים שנה את הסכום הזה (421.60) בשוק ההון ואני ירוויח 7 אחוז יהיה לי 514,339.77

בחישוב פשוט זה יותר מ60 אחוז מהסכום אפילו שהריבית פחות מחצי. (ואם הריבית 4 אחוז זה יותר מ70 אחוז מהסכום.)