• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

האם יש מכשיר פיננסי בארץ שעוקב אחר "מדד דירות למגורים" ?

טרטליה

משתמש רגיל
הצטרף ב
2/2/15
הודעות
367
דירוג
247
הרעיון הוא לקחת סכום שמיועד לרכישת דירה למגורים, אך בשל כל מיני סיבות לא ניתן להשתמש בו כרגע
ולהצמיד אותו למחירי הדירות בארץ
האם קיים משהו כזה?
 
בתאוריה - ריטים מגורים (reit)
בפועל - זה לא עובד טוב בארץ. (גם בחו"ל זה לא נהדר עקב השפעה של שינוי ריבית)

צריך לזכור שגם אם היה מכשיר אידיאלי, כזה שעוקב אחרי מדד מוגדר כלשהו ואולי גם מבטיח תשואה נוספת (שכר דירה וכו'),
אותו 'המדד' עשוי גם לרדת.
מה זה עזר לך שנצמדת למדד אם הגעת ליום הקנייה עם פחות כסף ביד?

באופן אישי, הייתי חושב כמה אני באמת גמיש ולפי זה מחפש השקעה ברמת סיכון מתאימה.
 
מה זה עזר לך שנצמדת למדד אם הגעת ליום הקנייה עם פחות כסף ביד?
אם זה אומר שגם הדירה שהוא רוצה לקנות עולה פחות, אז למה אכפת לו כמה כסף יש לו ביד? העיקר שיוכל לקנות את אותה דירה.
 
אם זה אומר שגם הדירה שהוא רוצה לקנות עולה פחות, אז למה אכפת לו כמה כסף יש לו ביד? העיקר שיוכל לקנות את אותה דירה.
אז? לא הצלחתי להבין את ההגיון שלך.
במקרה הזה היה עדיף להחזיק במזומן ולקנות מסטיקים בהפרש...
מה גם ששום מדד תאורטי לא יכול לשקף את השינוי בכל דירה ודירה בארץ, גם לא באותה עיר או שכונה. חייב להיות ממוצע כלשהו.

בכל אופן, הנקודה היא שדברים כאלה יכולים גם לאבד ערך.
לא ברור לי אם סתם ניסת להטריל או שלא הבנתי אותך נכון
 
בעבר היו כל מיני דיבורים על אג"ח צמוד מדד דיור. לא יצא מזה כלום.
אז? לא הצלחתי להבין את ההגיון שלך.
במקרה הזה היה עדיף להחזיק במזומן ולקנות מסטיקים בהפרש...
ההיגיון פשוט: אני רוצה לחסוך לדירה. אני לא יודע אם מחירי הדיור יעלו או ירדו, אבל אני חושש יותר מעליות.
למה? כי עלייה גורמת לזה שאם חסכתי עד היום לחצי דירה, פתאום יש לי רבע דירה ביד.

אז אני רוצה להצמיד את מה שאני חוסך למחירי הדירות. כן, זה אומר שאני יכול גם להפסיד, אבל גם במקרה של ירידה אני נשאר עם חצי דירה ביד.

נכון שאין מתאם בין עליות המחירים בכל הארץ, אבל גם גידור כנגד העלייה הממוצעת שווה לי.
 
אז? לא הצלחתי להבין את ההגיון שלך.
במקרה הזה היה עדיף להחזיק במזומן ולקנות מסטיקים
במקרה שהמדד ירד זה עדיף - בדיעבד. אבל הוא יכול גם לעלות.

ככל שיש מתאם בין תשואת ההשקעה שלי לבין מחיר הנכס שאני רוצה - כך הסיכון (שלא אצליח לקנות את הנכס) נמוך יותר.
גם אם ההשקעה יורדת זה לא נורא, כי מחיר הנכס יורד בהתאם (מצד שני, כשהיא עולה אין טעם לחגוג - מחיר הנכס עולה גם).

מה גם ששום מדד תאורטי לא יכול לשקף את השינוי בכל דירה ודירה בארץ, גם לא באותה עיר או שכונה. חייב להיות ממוצע כלשהו.
נכון. אבל גם מתאם חלקי מצמצם את הסיכון. לא מוריד לאפס אבל יותר טוב ממזומן או מניות.
כמובן שהצמדה למחירי הדירות ברחוב זלמנוביץ' 6 כניסה ב קומה 4 עורפית היתה מורידה את הסיכון עוד יותר.
 
@חיים 111 @אוגורן
אוקיי, אני חושב שאני מבין את הפער.
הבעיה היא שבסוף התקופה יש לך פחות כסף. זה כל מה שמשנה. ברוח " יש לך תיק השקעות אחד" וזה שכסף הוא פונגבילי.

יש לך פחות כסף, ובצורה לא מקרית גם הדירה עולה פחות.
עדיין יש לך פחות כסף, לא משנה איך תסובב את זה. הכסף שהפסדת לא יודע אם רשום עליו 'דירה' או 'חופשה'
להפסיד ולהתנחם בזה שגם ערך הדירה ירד זה טריק חשבונאי שאולי יש לו תועלת פסיכולוגית.

בשורה התחתונה צריך להבין מה רמת הגמישות, משם לגזור את רמת הסיכון ולחפש השקעה מתאימה.
 
עדיין יש לך פחות כסף, לא משנה איך תסובב את זה. הכסף שהפסדת לא יודע אם רשום עליו 'דירה' או 'חופשה'
ואם הייתי קונה דירה ומחירי הדיור היו יורדים?
עדיין היה לי פחות "כסף".

הנקודה היא, שמסיבה כל שהיא אני מעדיף להחזיק את הכסף שלי בצורת "דירה".
מה אני צריך את כל ההתעסקות עם שוכרים, ונזילות וכל שאר החסרונות של בעלות על דירה, אם כל מה שאני צריך כדי להחזיק את הכסף שלי בצורת דירה זה להחזיק נייר פיננסי שנותן לי אותו דבר?

היום אני חוסך כדי לקנות לילדים שלי דירה כשיגדלו. אם אקנה עכשיו בעצמי, אני חשוף לכל הנ"ל, יחד עם שינוי בצורת המיסוי של הדירה האישית שלי.
אני גם לא יכול לקנות חלקי דירות.

מכשיר פיננסי עם הצמדה למחירי הנדל"ן היתה אידיאלית בשבילי.
 
או שלא הבנתי אותך נכון
אני חושב שאני מבין את הפער.
הבעיה היא שבסוף התקופה יש לך פחות כסף.
מה שחשוב זה לא "כמה כסף" יש לך באיזשהו ערך נומינלי מספר כלשהו. מה שחשוב זה כח הקנייה שלך. או במילים אחרות כמה דירות/שקי-אורז/כבשים תוכל לקבל תמורת הכסף שלך.
באופן אידיאלי אם יש לך היום לדוגמה 1.7 מליון שקל עבור דירה מסויימת שזה במקרה מחירה היום, אבל מסיבות כלשהן אינך רוכש אותה, המטרה היא שתוכל לרכוש את אותה הדירה בעוד שנתיים, בסכום נומינלי כלשהו, ואין זה משנה אם זה יהיה 1.9 מליון או 1.5 מליון באותה נקודת זמן. מה שחשוב זה ששמרת על כח הקנייה שלך ואתה מסוגל לרכוש את אותה הדירה עם האמצעים שיש לך היום.
 
מה שחשוב זה לא "כמה כסף" יש לך באיזשהו ערך נומינלי מספר כלשהו. מה שחשוב זה כח הקנייה שלך. או במילים אחרות כמה דירות/שקי-אורז/כבשים תוכל לקבל תמורת הכסף שלך.
באופן אידיאלי אם יש לך היום לדוגמה 1.7 מליון שקל עבור דירה מסויימת שזה במקרה מחירה היום, אבל מסיבות כלשהן אינך רוכש אותה, המטרה היא שתוכל לרכוש את אותה הדירה בעוד שנתיים, בסכום נומינלי כלשהו, ואין זה משנה אם זה יהיה 1.9 מליון או 1.5 מליון באותה נקודת זמן. מה שחשוב זה ששמרת על כח הקנייה שלך ואתה מסוגל לרכוש את אותה הדירה עם האמצעים שיש לך היום.

זה לא רק נומינלי, הוא מאבד גם מכוח הקנייה. פשוט הוא בוחר לצבוע את הכסף הזה ב"דירה", נכס שלכאורה אמור להיות לו קורלציה גבוהה עם מדד כזה.
 
מה שחשוב זה לא "כמה כסף" יש לך באיזשהו ערך נומינלי מספר כלשהו. מה שחשוב זה כח הקנייה שלך. או במילים אחרות כמה דירות/שקי-אורז/כבשים תוכל לקבל תמורת הכסף שלך.
באופן אידיאלי אם יש לך היום לדוגמה 1.7 מליון שקל עבור דירה מסויימת שזה במקרה מחירה היום, אבל מסיבות כלשהן אינך רוכש אותה, המטרה היא שתוכל לרכוש את אותה הדירה בעוד שנתיים, בסכום נומינלי כלשהו, ואין זה משנה אם זה יהיה 1.9 מליון או 1.5 מליון באותה נקודת זמן. מה שחשוב זה ששמרת על כח הקנייה שלך ואתה מסוגל לרכוש את אותה הדירה עם האמצעים שיש לך היום.
ברור שהמספר שרשום בחשבון לא משנה. גם נראה לי די ברור שלא לזה התכוונתי.
מדובר על מצב שערך הדירה עולה או יורד.

אולי אנלוגיה תעזור
אני רוצה לקנות מנייה אחת של אמזון, מסיבות כאלה ואחרות לא יכול לקנות אותה כרגע. מצאתי מכשיר שצמוד לערך המנייה, אותו אני כן יכול לקנות.
עברו שנתיים ומחיר המנייה (הערך של המנייה, לא שינוי בערך הכסף) ירד ב-20%.
עכשיו אני הולך לברוקר שמח ומאושר כי אני עדיין יכול לקנות את אותה המנייה?
(ברור שבמניות יש מכשירים שונים לגידור, וזה לא מה שעושים בפועל.)
 
עכשיו אני הולך לברוקר שמח ומאושר כי אני עדיין יכול לקנות את אותה המנייה?
ברוח נושא השרשור והשאלה המקורית של פותח השרשור התשובה היא "כן". פשוט, כן.
 
עכשיו אני הולך לברוקר שמח ומאושר כי אני עדיין יכול לקנות את אותה המנייה?
האם אני שמח פחות מאשר אם המניה היתה מפוצלת ל-100, והייתי קונה אותה ישירות בכמות קטנה?
 
ברוח נושא השרשור והשאלה המקורית של פותח השרשור התשובה היא "כן". פשוט, כן.
או שזה נכון או שלא, אובייקטיבית. תחושות טובות לא תורמות כלום כשהן מבוססות על טעויות והטיות.
איך שאני רואה את הדברים, זה החלק הכי משמעותי של הבלוג והפורום.
אחרת, מה הטעם בפורום? שכולם ימשיכו להתבסס על מיסקונספציות וזהו
אני בכל זאת רואה שאתה מנסה להסביר פה דברים מהסוג הזה לא מעט.

האם אני שמח פחות מאשר אם המניה היתה מפוצלת ל-100, והייתי קונה אותה ישירות בכמות קטנה?
לא בטוח שהבנתי את השאלה. אם קנית 100/100 זה שווה ל- 1, כן. ועדיין היית מופסד ב-20%.
אם קנית פחות מ-100 אז לא ברור לי איך זה רלוונטי לנושא.
עכשיו אני הולך לברוקר שמח ומאושר כי אני עדיין יכול לקנות את אותה המנייה?
זאת הייתה שאלה רטורית, לפחות כך חשבתי.
מי שעדיין שמח אחרי שהפסיד 20%, זה רק כי הוא לא הבין את הטענה שאני מנסה להעביר.
 
אולי אנלוגיה תעזור
אני רוצה לקנות מנייה אחת של אמזון, מסיבות כאלה ואחרות לא יכול לקנות אותה כרגע

האם אני שמח פחות מאשר אם המניה היתה מפוצלת ל-100, והייתי קונה אותה ישירות בכמות קטנה?
אני חושב שפיספסת את האנלוגיה.
מדובר במצב שאתה לא יכול לקנות את המניה כרגע, למרות שיש לך כסף. לא שאין לך כסף למניה שלמה.
זאת אנלוגיה לדירה ספציפית שפות"ש רוצה לקנות. יש לו את הכסף אבל מסיבה כלשהי הוא לא יכול לקנות עכשיו.

מי שעדיין שמח אחרי שהפסיד 20%, זה רק כי הוא לא הבין את הטענה שאני מנסה להעביר.
מי שקיבל מה שהוא רוצה הוא שמח ומאושר. הוא רצה את הדירה וקיבל אותה.
זה שהיתה אסטרטגיה אחרת, שבדיעבד היתה נותנת לו את אותה דירה פלוס 25% (אבל במקרה אחר היתה משאירה אותו בלי הדירה) לא צריך לבאס אותו.
 
אני חושב שפיספסת את האנלוגיה.
מדובר במצב שאתה לא יכול לקנות את המניה כרגע, למרות שיש לך כסף. לא שאין לך כסף למניה שלמה.
זאת אנלוגיה לדירה ספציפית שפות"ש רוצה לקנות. יש לו את הכסף אבל מסיבה כלשהי הוא לא יכול לקנות עכשיו.
אני הבנתי את זה ככה:
מישהו רוצה לקנות דירה, אבל לא יכול מסיבה כלשהי. למעט הסיבה הזו, הוא מאוד היה מעוניין "להשקיע" את הכסף שלו בצורה שתהיה צמודה למחירי הדיור.

גם בדוגמא של אמזון, מישהו היה מעוניין לרכוש את המניה אבל מסיבה מסוימת הוא לא יכול.

ההבדל היחיד הוא שהבאתי דוגמא ל"מסיבה מסוימת לא יכול" - כדי להשקיע במניית אמזון ישירות, צריך להשקיע בכפולות של 10K (בשקלים).
ואם אני רוצה לשים 15K על אמזון? הנה דוגמא למישהו "שיש לו את הכסף" אבל "מסיבה כלשהי לא יכול לקנות עכשיו"

אבל זה לא ממש משנה. העיקרון הוא, שאפשר לדון על "האם כדאי לקנות דירה \ מניה של אמזון", תוך כדי לקיחת הסיכון שהיא יכולה לרדת.
אבל אם מישהו יספק לי מכשיר שמחקה (למשל: בנק שמאפשר ללקוחות שלו לסחור בשברי מניות), אני לא צריך לבחון את התועלת בקיומו של המכשיר על ידי כדאיות ההשקעה במכשיר שהוא מחקה, אלא יותר בשאלה האם עבור מי שכבר מעוניין להשקיע בדירה \ אמזון, ויש לו כל מיני סיבות שמונעות אותו, המכשיר הזה נותן מענה לסיבות האלו.
אז כן, זה לא נותן מענה למי שחושש מירידת מחירי הדיור, אבל הוא כנראה לא אחד שמעוניין לרכוש דירה בשלב זה מאותו חשש בדיוק.
 
אני הבנתי את זה ככה:
מישהו רוצה לקנות דירה, אבל לא יכול מסיבה כלשהי. למעט הסיבה הזו, הוא מאוד היה מעוניין "להשקיע" את הכסף שלו בצורה שתהיה צמודה למחירי הדיור.
גם אני הבנתי ככה.
מסכים עם כל מה שכתבת. קצת איבדתי את מי טוען מה בשרשור הזה.

האם אני שמח פחות מאשר אם המניה היתה מפוצלת ל-100, והייתי קונה אותה ישירות בכמות קטנה?
לא מבין את הרלוונטיות. מדובר על מצב שאי אפשר לקנות את הנכס שרוצים. בטח שלקנות חלק עכשיו ואת השאר אח"כ עדיף במקרה הזה, אבל זה לא אפשרי במצב המתואר.
 
אם אתה לא יכול להשתמש בו, אז איך תקנה את המדד הזה?
ואם אתה כן יכול להשתמש בו, אבל למשל אין לך סכום מספיק גבוה לדירת חלומותיך אך כן רוצה להצמיד, תקנה בינתיים דירה זולה יותר
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
1337justme החלפת סוללה של Galaxy s9 plus או החלפת מכשיר? אוף טופיק 4
E מה הגרסה המתקדמת ביותר של android שניתן להתקין על מכשיר samsung galaxy note 4? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
G מחפש מכשיר השקעה זול (ושישאר זול) על S&P500 שוק ההון 11
כ מכשיר מועדף לחשבון ממוסה / לא ממוסה שוק ההון 1
1337justme מכשיר אליפטי 'סולידי' ואמין? צרכנות פיננסית 0
ו מכשיר מעקב אחר מניות שוק ההון 1
א מכשיר להשוואת קורולציה שוק ההון 2
R מס יסף - בחירת מכשיר מנייתי פסיבי אידיאלי שוק ההון 0
L מכשיר אינהלציה ומד לחץ דם - יש המלצות לרכישה מהרשת? (יש לי הפניה) אוף טופיק 8
M המחיר האמיתי של מכשיר סלולרי ב-36 תשלומים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
ITS מכשיר להכנת שייקים - מבקש המלצה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 25
S מכשיר להשוואה/בחירת השקעות שוק ההון 2
מ מנסה לבחור מכשיר השקעה נכון לאמא שוק ההון 8
Mamaof קניית אג"ח בתיק מנייתי - בחירת מכשיר שוק ההון 16
G שאלה לגבי מכשיר השקעה בעל נזילות שוק ההון 14
א בחירת מכשיר השקעה בתל אביב 25 שוק ההון 8
Fitch BLV Long-Term Bond ETF - האם מכשיר ארוך טווח שיכול להחליף אג"ח ממשלתי ארוך? שוק ההון 14
B משתוקק לשינוי פיננסי. נ+2 צרכנות פיננסית 10
Y ייעוץ פיננסי בעקבות כספי ירושה נדל"ן 15
C אילו נותני שירותים אתם מחזיקים שרצים אתכם במסע לחופש פיננסי ולאחר מכן? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
F פיצול חשבון בנק לאשה סיעודית - תכנון פיננסי צרכנות פיננסית 20
מ קובץ google sheets / excel של ניהול פיננסי פוסטים מאיכות נמוכה 0
ג המלצה על מתכנן פיננסי + פרישה צרכנות פיננסית 1
C מעקב פיננסי עם gnucash - שאלות, תשובות, ורעיונות צרכנות פיננסית 36
Y מידע פיננסי שוק ההון שוק ההון 8
P מתכנן פיננסי - האם יכול להועיל? שוק ההון 32
M סדר ותכנון פיננסי לצעיר סולידי בתחילת דרכו שוק ההון 11
stamEhad ייעוץ פיננסי לקראת פרישה של אימי פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 11
N תיכנון פיננסי צרכנות פיננסית 10
ע המלצה על מתכנן פיננסי צרכנות פיננסית 16
D מתכנן פיננסי CFP צרכנות פיננסית 20
נ סיוע באיתור יועץ/ מתכנן פיננסי צרכנות פיננסית 8
A עזרה בתחילת תכנון פיננסי נכון צרכנות פיננסית 2
D עזרה בנושא פיננסי אוף טופיק 76
Y המלצה על ייעוץ פיננסי צרכנות פיננסית 0
ד תכנית ציבורית לחינוך פיננסי- נא עזרתכם צרכנות פיננסית 44
4 איזה מוסד פיננסי יותר יציב בנק או בית השקעות כדוגמת ibi שוק ההון 1
B ייעוץ פיננסי צרכנות פיננסית 12
J האם ניתן לסמוך על יועצים פיננסיים לתכנון פיננסי או שחייבים לעשות את הכל לבד? צרכנות פיננסית 7
B ייעוץ פיננסי להורים של חברה שיצאו לגמלאות צרכנות פיננסית 10
I חינוך פיננסי - באיזה גיל לקנות מניות ואיך צרכנות פיננסית 19
M כלי תקשורת פיננסי מומלץ צרכנות פיננסית 17
S גמל IRA ומשבר פיננסי חזק שוק ההון 0
לא חשוב שמות צריך את דעתכם בנוגע לסמינרים בנושא "ידע פיננסי" מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
aeh פרקטי - חינוך פיננסי התפתחות אישית 3
Mamaof רעש פיננסי – מתכון לאסון דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 38
פ מישהו מכיר את חברת נטו תכנון פיננסי צרכנות פיננסית 14
ט שוקל לקחת מתכנן פיננסי שוק ההון 4
חתול לילה הפסד פיננסי גדול עלול לקצר את החיים שוק ההון 6
ITS סדר ותכנון פיננסי לעתיד שוק ההון 36

נושאים דומים

Back
למעלה