1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

האם יש דרך לפצל דירה בצורה חוקית?

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י mtndiv, ‏13/9/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. mtndiv

    mtndiv משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏23/9/19
    הודעות:
    10
    לייקים שהתקבלו:
    0
    היי, רציתי לדעת האם יש אפשרות לפצל דירה בצורה חוקית?

    מדובר בדירת קרקע בנתניה עם כניסות נפרדות לכל יחידה.
    האם ניתן לפצל אותך ל-2-3 יחידות דיור בצורה חוקית?
     
    נערך לאחרונה ב: ‏13/9/20
  2. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,149
    לייקים שהתקבלו:
    10,443
    כן או לא, תלוי או אולי...
    דבר עם עו"ד שמתמחה בנדל"ן ומכיר את הנכס..
    דוסקס כבר מספר פעמים בפורום.
     
  3. mikethe

    mikethe משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏14/9/19
    הודעות:
    135
    לייקים שהתקבלו:
    32
    1. זה תלוי בזכויות בניה בלתי מנוצלות בתב"ע של החלקה (בניין). התב"ע מתירה 10 יח"ד, היזם הסתפק רק ב-9. נדיר, לא?
    2. שים לב שזה שאפשר לעשות תמ"א 38 שמוסיפה יח"ד, זה לא אומר שבתב"ע הקיימת יש זכויות אלא יש לפרש זאת כאילו יש אפשרות לשנות לתב"ע חדשה שתקבל תוקף והיא תהיה בעלת הזכויות.
    3. יהיה פה אירוע מס השבחה - הרי 2 דירות כ"א 40 מטר 2 חד' שוות יותר מדירת 3 חד"ר 80 מטר אחת.
    4. הרציונל גם ברור - העמסה על התשתיות הקיימות.
    5. פרקטית: רק במקרים בהן במקור היו 2 דירות שאוחדו, לרוב רואים זאת כשלפני שימש כמשרד עו"ד/רו"ח/רופא שיניים.
     
  4. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,220
    לייקים שהתקבלו:
    18,133
    בגדול לא.
    אין קשר בין מספר הדיירים בדירה לבין חוקיות הנכס.
    אפשר לאכלס גם 20 איש בדירה וזה חוקי.
     
    c881 אוהב/ת את זה.
  5. mtndiv

    mtndiv משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏23/9/19
    הודעות:
    10
    לייקים שהתקבלו:
    0
    תודה על התגובה!
    מצטער, לא התכוונתי לכמות הדיירים, התכוונתי לכמות היחידות. אערוך את הניסוח.

    בנוגע לחוקיות, יש לי קרוב משפחה שהולך לפצל את דירתו ל-3 יחידות.
    זו דירת קרקע שלו, לא חלק מבניין, הוא הולך לבנות יחידה אחת שבה הוא יגור ועוד 2 לדיירים חיצוניים.
    כל יחידה תהיה עם כניסה משלה, מקלחת שירותים ומטבח.
    הוא הולך לעשות את זה ככה או ככה. אני מנסה מאוד לעזור לו ולמצוא דרך חוקית ליישם את זה.
    יש לכם איזה שהם טיפים או המלצות איך לבדוק את חוקיות המהלך?
    ואם אין איך להפוך את זה לחוקי, יש לכם המלצה איך לרדת מהרדאר? או איך לא לעצבן את העירייה?
    הבנתי שרבים מפצלים דירות בצורה לא חוקית, ולעיריות זה לא מאוד מפריע. הן לא מחפשות באופן אקטיבי דירות מפוצלות לא חוקיות.
     
  6. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,220
    לייקים שהתקבלו:
    18,133
    הנה טיפ: זה לא חוקי, אין אפשרות מעשית לבצע את זה חוקית.
    לא לעצבן את השכנים וגם לא לעצבן את הדיירים, רוב האכיפה זה מהלשנות.
    תתפלא, יש עיריות שזה מאד מפריע להם.
    או תתפלא.
     
  7. mikethe

    mikethe משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏14/9/19
    הודעות:
    135
    לייקים שהתקבלו:
    32
    מממ בגדול יש לך קצת טעויות: כמו שכתבו לך יש עיריות (ולא מעט ואין פה כללים - גם גדולות וגם קטנות) שזה מאוד מפריע להן, והן אכן מחפשות אקטיבית כולל השוואת צילומי אוויר (היום אלגוריתמים אוט' מזהים). כמו כן מה שכתבו מעל גם נכון-% גבוה זה תלונות שכנים וכאמור זה מוצדק-בסוף אם יש יח"ד 1 אז יש איזו סטטיסטיקה סבירה שכנראה תגור שם משפחה ממוצעת סטטיסטית אני יודע 2 ילדים במסגרות חינוך, מכונית וחצי בחניה. עכשיו פתאום אתה בא ומכפיל פי 3 כי פיצלת ל-3 יח"ד, אז זה עוד 4 מקומות במסגרות חינוך ועוד 2 מקומות חניה ועוד ועוד. זה לא חוקי. מה שחוקי זה זכויות הבניה בתב"ע כי (בתיאוריה) כשקבעו את התב"ע אז התחשבו גם בקיבולת של מערכת החינוך באזור כבישים וכו'.
     
  8. בעשר אצבעות

    בעשר אצבעות משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏18/8/20
    הודעות:
    28
    לייקים שהתקבלו:
    9
    ראשית כפי שאמרו כאן לפני לא מדובר בדבר חוקי והאפשרות להפוך את זה לחוקי היא קלושה.
    That being said
    יש בחוק עילה שנקראת אכיפה בררנית.
    במידה ובאותו בנין יש דירות נוספות מפוצלות, או לחלופין באותו רחוב בתים פרטיים עם יחידות דיור והעירייה באה רק אליך מבלי לבוא אל דיירים אחרים הרי שמדובר באכיפה בררנית.
    יש 3 תנאים מצטברים (גגל אכיפה בררנית)
    פעמים רבות בתי המשפט פוסקים לטובת המפצלים.
    מתחבר אגב לנאמר כאן בקשר לשמירה על שכנות טובה ועל יחסים תקינים עם השוכרים. עם פיצול או בלי.
    דבר נוסף, יש עיריות שמקלות עין יחסית לאחרות באופן מובהק. עניין של גישה של ראש העיר/מועצה
     
    נערך לאחרונה ב: ‏20/9/20
    סנופי אוהב/ת את זה.
  9. סול

    סול משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏12/5/17
    הודעות:
    467
    לייקים שהתקבלו:
    478
    לו הייתי דתי, והדת היתה יותר אמיתית או משכנעת, כנראה שהייתי קונסרבטירבי. הסיבה? אני הולך תמיד על פי מה שכתוב.
    במקומך במקום לשאול בפורום הייתי מוציא את נוסח החוק, רצוי בעזרת עורך דין או קבוצת עורי דין ובודק מה זה בדיוק, אבל בדיוק, אומר לפצל דירות.
    ואז בודק כיצד אפשר לשמור על החוקים ולבנות את הדבר הכי קרוב לדירה מפוצלת.
    למשל, אסור מטבחים נפרדים? אבל אולי מטבח משותף עם 3 כיורים מותר? (ואז כל אחד אחראי לחלק שלו במטבח. בפועל אפשר ליצור מחיצות לא מקיר בין לבין). אסור חשבונות חשמל נפרדים? לא כזה מהותי. אסור מסדרון לכניסות נפרדות? אז אולי הכניסה צריכה להיות מהמטבח ה"משותף"? ככה כל שותף מקבל סוויטה - חדר משלו עם שירותים משלו כמו דירה משלו, ורק המטבח לכאורה משותף אבל יש לו כיור משלו מקרר משלו ואפשר ליצור תחושה של פרטיות מוחלטת והפרדה יחסית באורח החיים, והדירה תרגיש מחולקת אך תהיה חוקית. כמובן שרצוי ליווי של עורך דין, לא ממליץ, רק מעלה את האפשרות.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
האם יש דרך חזרה? פורום השקעה בנדל"ן ‏11/5/20
האם ניתן לקחת משכנאת על סכום של מגרש + עלות בניית בית? פורום השקעה בנדל"ן ‏ביום רביעי ב- 12:36
האם ניתן לפצל חוקית דירה בת״א בהסכמת השכנים פורום השקעה בנדל"ן ‏ביום רביעי ב- 12:31
האם בעקבות הקורונה יש שינוי במדיניות המשכנאות מצד הבנקים? פורום השקעה בנדל"ן ‏2/10/20
האם מס' יח"ד במכרז הוא מקסימום אפשרי או חובה? פורום השקעה בנדל"ן ‏25/8/20
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.