האם אתם עושים משהו ספציפי בעקבות האינפלציה, והמצב בשווקים ?

[ExeAction]

בנושא הזה, כמה כבר אמרו לי שלאחרונה שמאים מתאם הבנק מעריכים את הבתים משמעותית פחות מהמחיר סגירה,
אז יכול להיות שהמחיר שתוכל לקנות יהיה יותר קטן.

רלוונטי לדירות מיד 2 אבל זאת נקודה חשובה.

 

[1337justme]

האג"ח כאוטי רק אם אתה מסתכל לטווח הקצר.
בטווח הארוך הוא עולה:

כן, בטווח הקצר יש ירידות מדי פעם, כמו בכל השקעה.

בדוגמה לעיל קיבלת תשואה של 2.5% לשנה (כולל הירידה בסוף)

המדדים ב- 10 השנים האחרונות היו סביב האפס, כך שהיית מרוויח פחות בתוכניות חסכון.

אני מבין שהירידות כואבות, אבל לשלם על בטחון גם בתשואה וגם בחוסר נזילות זה כבר יותר מדי בשבילי.

יכול להיות שהסתנוורתי לרעה מהמצב עכשיו כי קניתי את האג"ח הכללי בתזמון גרוע ואני מופסד בו מאוד.
בכל מקרה, גם אם אג"ח עולה בטווח ארוך, אני מניח שעדיף לקנות רק קרן מחקה של אג"ח צמוד בגלל הסכנה מהיפר-אינפלציה, או שגם הכללי אמור ל'הדביק' את ההיפר אינפלציה בטווח הארוך? (בגלל הריבית שעולה בהתאם וכו') אני חושב שדיברנו על זה פעם, אבל כבר לא זוכר מה הייתה המסקנה או אם אכן דנו בסוגיה הזו בדיוק.

 

[האזרח הקטן]

בנושא הזה, כמה כבר אמרו לי שלאחרונה שמאים מתאם הבנק מעריכים את הבתים משמעותית פחות מהמחיר סגירה,

זה לא ששמאים מעריכים פחות ממחיר הסגירה, אלא שהם מסתכלים על עסקאות מ3-6 חודשים אחרונים. בתקופה של קפיצת מחיר מהירה יכול להיווצר פער די גדול בין המחיר מלפני כמה חודשים לבין המחיר היום. אם היו מספיק עסקאות שמצדיקות את המחיר בו קנית, השמאי לרוב יוכל להעריך בשווי דומה למחיר העסקה.
דבר נוסף, חלק מהאנשים באמת קונים במחיר גבוה ממחיר השוק, ומתפלאים שהשמאי מעריך בחסר את הדירה לעומת מחיר הרכישה.

 

[cypriano de rore]

זה לא ששמאים מעריכים פחות ממחיר הסגירה

זה כן. שמאי מטעם הבנק צריך לגונן על הבנק וזו בדיטק הדרך לעשות זאת.

 

[אורי ג.]

זה כן. שמאי מטעם הבנק צריך לגונן על הבנק וזו בדיטק הדרך לעשות זאת.

פיקציה ידועה.
שמאי עושה את עבודתו, עבודתו להעריך שוי שוק לפי נקודת השקפתו המקצועית.
ב3 השמאויות האחרונות שראיתי השמאי נתן הערכה גבוהה יותר מהמחיר בחוזה.

עוד פיקציה היא שצריך "לגונן" על הבנק, הבנק רוצה להלוות לך כסף בדיוק כמו שאתה רוצה ללוות אותו, הבנק לא צריך את השמאי כדי שישמור עליו.

 

[גרהם]

פיקציה ידועה.
שמאי עושה את עבודתו, עבודתו להעריך שוי שוק לפי נקודת השקפתו המקצועית.
ב3 השמאויות האחרונות שראיתי השמאי נתן הערכה גבוהה יותר מהמחיר בחוזה.

עוד פיקציה היא שצריך "לגונן" על הבנק, הבנק רוצה להלוות לך כסף בדיוק כמו שאתה רוצה ללוות אותו, הבנק לא צריך את השמאי כדי שישמור עליו.

הכל נכון ועדיין שמאי טוב שרוצה גם להתפרנס טוב, לוקח בחשבון את אינטרס הלקוח (שבהחלט ייתכן שכאן אינו שומה נמוכה מאד).

 

[אורי ג.]

הכל נכון ועדיין שמאי טוב שרוצה גם להתפרנס טוב, לוקח בחשבון את אינטרס הלקוח (שבהחלט ייתכן שכאן אינו שומה נמוכה מאד).

השמאי תמיד לוקח את האינטרס של הלקוח, בשביל זה עדיף:
1. לשלם לו (שמאות מטעם הבנק זה לא תשלום).
2. לעזור לו.

באינטרס של הבנק לתת לך כמה שיותר כסף, לא כמה שפחות.

 

[האזרח הקטן]

באינטרס של הבנק לתת לך כמה שיותר כסף, לא כמה שפחות.

ובנוסף, צריך לזכור שמגבלת המימון המקסימלית היא דרישה של הרגולטור. אין אף בנק שקובע אחוז מימון מרבי נמוך מזה שקבע בנק ישראל. אם הבנקים היו רוצים לקחת עוד הגנה, הם היו מגבילים את גובה המשכנתא מתחת למקסימום שמותר להם. הם לא צריכים את השמאי לשם כך.

 

[cypriano de rore]

ב3 השמאויות האחרונות שראיתי השמאי נתן הערכה גבוהה יותר מהמחיר בחוזה.

שמאי מטעם הבנק?

באינטרס של הבנק לתת לך כמה שיותר כסף, לא כמה שפחות.

אין ספק. אבל גם יש לו גבולות ליחס הבטוחה-הלוואה שהוא מעוניין לתת ללקוח הממוצע (כזה שאין לו שמץ של מושג מהדברים האלו).

ברוב המקרים שאני נתקלתי בהם השמאות מטעם הבנק אכן היתה נמוכה ב5%-10% משמאות שמטעם הלקוח.

אם הבנקים היו רוצים לקחת עוד הגנה, הם היו מגבילים את גובה המשכנתא מתחת למקסימום שמותר להם. הם לא צריכים את השמאי לשם כך.

בטח שכן. בדיוק כפי שאורי אמר - הם רוצים לתת כסף. עדיף להם לתת את הכסף ולהגן על עצמם בדרכים אחרות (שמאות נמוכה, ערבים וכו׳)

 

[אורי ג.]

שמאי מטעם הבנק?

כן.

אין ספק. אבל גם יש לו גבולות ליחס הבטוחה-הלוואה שהוא מעוניין לתת ללקוח הממוצע (כזה שאין לו שמץ של מושג מהדברים האלו).

הגבלות של בנק ישראל.

ברוב המקרים שאני נתקלתי בהם השמאות מטעם הבנק אכן היתה נמוכה ב5%-10% משמאות שמטעם הלקוח.

1. בזמנים של עליית מחירים מהירה זה אכן יכול לקרות.
2. זה כי גם לא שילמו לו וגם לא עזרו לו כנראה.

בטח שכן. בדיוק כפי שאורי אמר - הם רוצים לתת כסף. עדיף להם לתת את הכסף ולהגן על עצמם בדרכים אחרות (שמאות נמוכה, ערבים וכו׳)

לא ממש. שמאות זה בגלל רגולציה בעיקר, לקבלנים למשל נותנים גם 100% מימון.
האמן לי, בנק רוצה לתת לך כמה שיותר כסף (בהנחה שהחליטו שאתה יכול להחזיר את הכסף עם הריבית), בדיוק כמו חנות למוצרי חשמל שרוצה למכור כמה שיותר מוצרים.

בהלוואה האחרונה שלי מהבנק נתתי ל2 בנקים לריב ביניהם עלי, הם רבו לא רק על איזה ריבית ולאיזה תקופה אלא גם כמה לתת לי, בסוף קיבלתי סכום משמעותית יותר גבוה ממה שרציתי.

 

[ExeAction]

2. זה כי גם לא שילמו לו וגם לא עזרו לו כנראה.

מה זאת אומרת לעזור לשמאי?
כמו כן כשאדם מזמין שמאי מהרשימה של הבנק הוא משלם לו, לא? אתה מתכוון לטיפ או שוחד כלשהו?

 

[האזרח הקטן]

ברוב המקרים שאני נתקלתי בהם השמאות מטעם הבנק אכן היתה נמוכה ב5%-10% משמאות שמטעם הלקוח.

אם יש לך כבר שמאות פרטית אתה יכול פשוט לבקש מהשמאי להסב אותה לשמאות לאותו בנק (צריך מראש לוודא שהשמאי עובד עם הבנק המבוקש), ואז אין צורך בהזמנת שמאי נוסף מטעם הבנק.
בכל אופן פער של 5-10% בין שמאים שונים הוא פער סביר. זה לא מעיד על כך שהשמאי מטעם הבנק הוריד את השווי המוערך בכוונה.

 

[TWOSIXNINE]

2. זה כי גם לא שילמו לו וגם לא עזרו לו כנראה.

משמע ישנה הטייה מסויימת. ייתכן זניחה אך קיימת.

 

[אורי ג.]

מה זאת אומרת לעזור לשמאי?

להאכיל אותו בכפית דברים שיכולים לעזור לך בשווי.

כמו כן כשאדם מזמין שמאי מהרשימה של הבנק הוא משלם לו, לא? אתה מתכוון לטיפ או שוחד כלשהו?

כן ולא, אני לא מדבר על טיפ ולא על שוחד.
אתה יכול להזמין שמאות מלאה ממנו, אפילו לפני החוזה ובמחיר מלא.

 

[deussex]

האג"ח כאוטי רק אם אתה מסתכל לטווח הקצר.

@חתול לילה , אפשר לשאול (אם אתה מעדיף בפרטי), תמהיל האג"ח-(נדל"ן אם יש)-מול מניות שאתה שומר ? ואיך אתה מתסכל על נדל"ן ביחס הזה ?

אני מתקשה לחשב אם בכלל וכמה אג"ח אני צריך לשמור בהנחה שרוב ההון מושקע בנדל"ן אצלי.

 

[חתול לילה]

@חתול לילה , אפשר לשאול (אם אתה מעדיף בפרטי), תמהיל האג"ח-(נדל"ן אם יש)-מול מניות שאתה שומר ? ואיך אתה מתסכל על נדל"ן ביחס הזה ?

אני מתקשה לחשב אם בכלל וכמה אג"ח אני צריך לשמור בהנחה שרוב ההון מושקע בנדל"ן אצלי.

אצלי זה בקרוב שליש נדל"ן - שליש מניות - שליש אג"ח.

אבל אני די פחדן, כנראה שיכולתי גם להחליף את האג"ח במניות בלי סיכון ממשי.

 

[yik - financial planner]

קניתי רק 85% ממה שתכננתי

100% מתוכנית הקניות בוצעה.
בוא נראה אם הצלחתי לתזמן את התחתית...

 

[minimizer]

לפני כשנה מימשתי את כל התיק (הלא גדול) לצורך קניית מגרש.
בתחילת השנה הייתי קרוב ללפתוח שתי קופגל"ה כדי שהכסף שמחכה לתחילת הבניה לא ישכב סתם בעו"ש, למזלי בסוף זה לא יצא לפועל.
התפתתי כמה פעמים לחזור לסנופי בסכום קטן יחסית בחודש וחצי האחרונים, כל פעם יום אחרי שחשבתי על זה הוא ירד בעוד אחוז וחצי אז בינתיים אני בחוץ

 

[yik - financial planner]

קניית מגרש

מה את עושה במגרש?

 

[minimizer]

בונה בית..

ככה שבגדול המצב בשווקים והאינפלציה לא שינו את התוכניות שלי.