דמי רצינות במכירת דירה

[Couch Potato]

לאחרונה נפלה לנו עסקת מכירה של דירה עקב בלת"ם. מכיוון שלא חתמנו עדיין על כלום נוצר מצב שבו הפסדנו דמי שכירות בתקופה בה חיכינו לקונה לארגן מימון שנמשכה מעבר למצופה וכאמור בסוף נותרנו קירחים מכאן ומכאן.
כרגע יש לנו כמה מתעניינים ואשמח לעצתכם כיצד כדאי להציג את עסקת המכירה כך שתכיל סעיף של דמי רצינות, אולי אפילו non refundable (כולו או בחלקו), כך שלפחות לא נפסיד עקב התמשכות המו"מ.
מה נהוג במצב כזה? סכום, התחייבות, וכו'
כמו כן כיצד נהוג לחלק את המסים והיטלים הנלווים לעסקה כזו בין המוכר לקונה? האם יש נורמה או תלוי במו"מ?

 

[Delver]

לאחרונה נפלה לנו עסקת מכירה של דירת ירושה עקב בלת"ם. מכיוון שלא חתמנו עדיין על כלום נוצר מצב שבו הפסדנו דמי שכירות בתקופה בה חיכינו לקונה לארגן מימון שנמשכה מעבר למצופה וכאמור בסוף נותרנו קירחים מכאן ומכאן.
כרגע יש לנו כמה מתעניינים ואשמח לעצתכם כיצד כדאי להציג את עסקת המכירה כך שתכיל סעיף של דמי רצינות, אולי אפילו non refundable (כולו או בחלקו), כך שלפחות לא נפסיד עקב התמשכות המו"מ.
מה נהוג במצב כזה? סכום, התחייבות, וכו'
כמו כן כיצד נהוג לחלק את המסים והיטלים הנלווים לעסקה כזו בין המוכר לקונה? האם יש נורמה או תלוי במו"מ?

זו שאלה מעולה לעו"ד שלכם, מה הוא אמר לכם?

 

[חתול לילה]

כך שלפחות לא נפסיד עקב התמשכות המו"מ.

אתה תפסיד כי הקונה יחליט שעם מוכר משוגע כזה לא כדאי לו להתעסק.
לא שמעתי מעולם שהקונה צריך לשלם שכירות בזמן המו"מ.

אכן צריך לשאול את העו"ד כמה זמן זה סביר למו"מ ולעדכן מראש את הקונה.

 

[האזרח הקטן]

לא נהוג, כל עוד אין חוזה חתום המשא ומתן יכול תמיד להתפוצץ להחלטת אחד הצדדים.

 

[הנוחת לגובה]

אני חושב שהכיוון שלך צריך להיות אחר. כמו שאמרת ניהלתם מו"מ, ולצפות מקונה פוטנציאלי לשלם על ניהול מו"מ זה לא ריאלי בשום צורה. עסקאות נדל"ן הן דבר מורכב והמו"מ יכול ליפול מאלף סיבות, גם כאשר שני הצדדים מתנהלים בתום לב.
מהכיוון שלכם, אין שום סיבה שתנהלו מו"מ כל פעם עם קונה אחד ותחכו לו. כל עוד לא חתמתם על שום מסמך תנהלו כמה מו"מ במקביל ואל תפסיקו לשווק את הדירה. יותר מזה, אם אתה היית מתעניין במוצר והיו אומרים לך אנחנו מפסיקים למכור ומחכים להחלטתך, כמה זמן היה לוקח לך לקבל החלטה לעומת מצב שהמלאי עלול להגמר?

 

[חתול לילה]

תנהלו כמה מו"מ במקביל

זו לא עילה לתביעה על חוסר תום לב?

 

[אורי ג.]

זו לא עילה לתביעה על חוסר תום לב?

לא אם אתה נותן גילוי נאות על כך.

כל עוד לא חתמתם על שום מסמך

זה לא עובד ככה, בניגוד למה שחושבים חוזה יכול להיות מחייב גם ללא חתימות.

 

[האזרח הקטן]

זה לא עובד ככה, בניגוד למה שחושבים חוזה יכול להיות מחייב גם ללא חתימות.

זה נכון, אבל גם המוכר יכול להחליט לבסוף לסגת מהמשא ומתן.
דרישת תשלום על עצם הכניסה למשא ומתן תרחיק קונים רציניים רבים.

 

[אורי ג.]

זה נכון, אבל גם המוכר יכול להחליט לבסוף לסגת מהמשא ומתן.
דרישת תשלום על עצם הכניסה למשא ומתן תרחיק קונים רציניים רבים.

זה ברור, זה ירחיק את כל הקונים, לא את חלקם.
מה שכן אפשר PROOF OF FUNDS אבל זה יותר מקובל בעסקאות בסכומים גבוהים.
בארה"ב זה מקובל מאד.

 

[Couch Potato]

טוב כנראה שלא הייתי ברור. הדירה עמדה ועומדת ריקה בינתיים כי היתה אמורה להיות עסקה ולכן הפסד השכד. לא חתמנו על כלום והקונה נסוג מהעסקה.
אני מנסה להימנע ממצב דומה אבל מבין שלא נהוג לקחת דמי רצינות, אבל מה עושים במצב שיש כמה מתעניינים ולצורך העניין מי שנמשיך איתו ייסוג מהעסקה בעצמו? בינתיים אנחנו לא מכניסים דיירים כדי שלא נצטרך להוציא אותם בקרוב, ועלולים להיות באותו מצב עוד חודש-חודשיים אם הבאים שוב ייסגו מהעסקה.

 

[האזרח הקטן]

טוב כנראה שלא הייתי ברור. הדירה עמדה ועומדת ריקה בינתיים כי היתה אמורה להיות עסקה ולכן הפסד השכד. לא חתמנו על כלום והקונה נסוג מהעסקה.
אני מנסה להימנע ממצב דומה אבל מבין שלא נהוג לקחת דמי רצינות, אבל מה עושים במצב שיש כמה מתעניינים ולצורך העניין מי שנמשיך איתו ייסוג מהעסקה בעצמו? בינתיים אנחנו לא מכניסים דיירים כדי שלא נצטרך להוציא אותם בקרוב, ועלולים להיות באותו מצב עוד חודש-חודשיים אם הבאים שוב ייסגו מהעסקה.

אי סיום המשא ומתן הוא חלק מהסיכון במכירה, אף אחד לא אמור לפצות אותך על הפסד מהשכרה במהלך המו"מ.
בדרך כלל כשמגיעים כבר לשלב המשא ומתן וחילופי טיוטות, מדובר על מוכרים וקונים רציניים שרוצים לסגור עסקה.
אפשר להבין די מהר אם הצד השני מחפש למרוח זמן או לסגור.

 

[Couch Potato]

תודה לכולם

 

[mudale222]

שימו את הדירה הairbnb לתקופות קצרות.

 

[ירח אפל]

בינתיים אנחנו לא מכניסים דיירים כדי שלא נצטרך להוציא אותם בקרוב

למה שתצטרך להוציא אותם?
אתה יכול למכור את הדירה כשהיא מושכרת, והשכירות עוברת לבעלים החדש.

 

[חתול לילה]

למה שתצטרך להוציא אותם?
אתה יכול למכור את הדירה כשהיא מושכרת, והשכירות עוברת לבעלים החדש.

לדעתי לא מקובל למכור דירה כאשר יש בה אנשים, מהחשש שהם יעשו בעיות ולא יתפנו.
ו/או יתחילו לעשות צרות בהסדרת התשלומים לעיריה/חשמל וכו. הרי החוזה לא מחייב אותם.

 

[ירח אפל]

לדעתי לא מקובל למכור דירה כאשר יש בה אנשים, מהחשש שהם יעשו בעיות ולא יתפנו.
ו/או יתחילו לעשות צרות בהסדרת התשלומים לעיריה/חשמל וכו. הרי החוזה לא מחייב אותם.

יש להם חוזה שכירות שמחייב אותם.

 

[חתול לילה]

יש להם חוזה שכירות שמחייב אותם.

אבל למה שהקונה ירצה להיכנס לתוך צרה כזו? הוא רוצה לעבוד רק מול המוכר ושיהיו מינימום בעיות.

 

[Therealdeal]

לדעתי לא מקובל למכור דירה כאשר יש בה אנשים, מהחשש שהם יעשו בעיות ולא יתפנו.
ו/או יתחילו לעשות צרות בהסדרת התשלומים לעיריה/חשמל וכו. הרי החוזה לא מחייב אותם.

מאוד נפוץ, נקרא "שכירות עוברת". מה שכן, אם הרוכשים הפוטנציאלים הם בעיקר משפחות המעונינות במגורים, שוכרים בדירה אכן כן יכולים להיות מכשול.

 

[ירח אפל]

אבל למה שהקונה ירצה להיכנס לתוך צרה כזו? הוא רוצה לעבוד רק מול המוכר ושיהיו מינימום בעיות.

ומצד שני, למה שהמוכר יפסיד את השכירות עד המכירה?

 

[ארנטס]

זו לא עילה לתביעה על חוסר תום לב?

בדיוק הדוגמה שכיחה של היעדר תום לב במו"מ לקראת מכירה.