דלי מים צוננים על השקעה באנגליה

[סברס]

דיברתי עם חברה שרכשה דירה באנגליה (בליברפול או מנצ'סטר, לא זוכרת כרגע) עבור 125 אלף פאונד, שיפצה אותה וכעת היא משכירה אותה לממשלה שבתורה משכירה אותה בתור דיור סוציאלית.

הדירה מושכרת ב1000 פאונד לחודש (9.6% תשואה?!), והחוזה הוא ל5 שנים. מבחינת מצב הנכס, יש סעיף שהדירה חייבת לחזור באותו מצב שהתקבלה, לכן נזקים לדירה לא רלוונטי.

מבחינת מס, אז היא טוענת שהיא לא משלמת מס באנגליה מכיוון שעד 13 אלף פאונד בשנה לא משלמים.

נשמע כמו סיפור טוב מדי. הסיכון היחיד שאני רואה זה ירידה בערך הנכס.

מה אני מפספסת מעבר לכך? חברי הפורום היקרים, אשמח שתשפכו עליי דלי מים צוננים. הרי זו המומחיות שלכם!

אני קראתי ש @קפיצת הדרך חוותה כמה מהמורות בהשקעה דומה, אז אשמח לשמוע. וקראתי ש @רוני נמצא מהצד השני ומאוד מצליח באזור

 

[חתול לילה]

מה קורה אם הממשלה לא מעוניינת לשכור יותר?
מה קורה אם השוכר מחליט שהוא נשאר בדירה אבל לא משלם יותר?

 

[unsullied]

מה אני מפספסת

זה את העובדה שחיפשו אותך. משקיעים שלא מבינים כלום. אם באמת העסקה הייתה כזו טובה המקורבים לממשלת אנגליה / כרישי הנדלן שם היו שותים אותה מזמן.
לחלופין, היזמים הישראלים שבמקרה נפל לידם מכרה הזהב היו מוכרים את ההשקעה לבנק (אין סיכון!) מבקשים מהבנק הלוואה לעסק ומרוויחים הרבה יותר ממה שלכאורה הם מרוויחים בהשקעה שהציעו לך, וזה עוד אחרי שהשקיעו בשיווק, משפך לקוחות כלומר המוני שיחות ופגישות שלא הולידו עסקה וכו. המון השקעה בשביל לחפש אנשים שלא מבינים בהשקעות...

 

[Leo]

בהשקעות כאלה מצב ברירת המחדל צריך להיות לא להשקיע, ואז לחקור האם יש סיבות למה כן.

משום מה אנשים בוחרים מראש כן להשקיע, ואז מחפשים סיבות למה לא.

 

[nobody]

מבחינת מס, אז היא טוענת שהיא לא משלמת מס באנגליה מכיוון שעד 13 אלף פאונד בשנה לא משלמים.

היא פטורה ממס באנגליה, האם זה אומר שפטורה ממס גם בארץ?

 

[Delver]

כמה עלה לשפץ?

אנשים מספרים כל מיני סיפורים יפים, תבקשי לראות בחשבון הבנק כמה נכנס בפועל.

האם יש מתווכים בדרך? מיסים על נכסים שצריך לשלם?

 

[האזרח הקטן]

האם זה אומר שפטורה ממס גם בארץ?

ברור שלא, יש מיסוי על שכר דירה מחו"ל ועל רווח הון בעת המכירה.

 

[אפר]

זה את העובדה שחיפשו אותך. משקיעים שלא מבינים כלום. אם באמת העסקה הייתה כזו טובה המקורבים לממשלת אנגליה / כרישי הנדלן שם היו שותים אותה מזמן.
לחלופין, היזמים הישראלים שבמקרה נפל לידם מכרה הזהב היו מוכרים את ההשקעה לבנק (אין סיכון!) מבקשים מהבנק הלוואה לעסק ומרוויחים הרבה יותר ממה שלכאורה הם מרוויחים בהשקעה שהציעו לך, וזה עוד אחרי שהשקיעו בשיווק, משפך לקוחות כלומר המוני שיחות ופגישות שלא הולידו עסקה וכו. המון השקעה בשביל לחפש אנשים שלא מבינים בהשקעות...

התגובה שלך נראית מדוייקת לגמרי, אבל נראה שסברס מחפשת לראות את העוקץ ולא את הדבורה.

 

[סברס]

מה קורה אם הממשלה לא מעוניינת לשכור יותר?
מה קורה אם השוכר מחליט שהוא נשאר בדירה אבל לא משלם יותר?

אם הממשלה לא מעוניינת אחרי 5 שנים, אמצא שוכר אחר.

אם השוכר לא משלם, זה לא ענייני. הרי אני משכירה לממשלה.

 

[סברס]

זה את העובדה שחיפשו אותך. משקיעים שלא מבינים כלום. אם באמת העסקה הייתה כזו טובה המקורבים לממשלת אנגליה / כרישי הנדלן שם היו שותים אותה מזמן.
לחלופין, היזמים הישראלים שבמקרה נפל לידם מכרה הזהב היו מוכרים את ההשקעה לבנק (אין סיכון!) מבקשים מהבנק הלוואה לעסק ומרוויחים הרבה יותר ממה שלכאורה הם מרוויחים בהשקעה שהציעו לך, וזה עוד אחרי שהשקיעו בשיווק, משפך לקוחות כלומר המוני שיחות ופגישות שלא הולידו עסקה וכו. המון השקעה בשביל לחפש אנשים שלא מבינים בהשקעות...

מסכימה והכל, אבל האם יש לך דוגמאות קונקרטיות?

מחפשת להבין איפה הנפילה עצמה, ולא את הלוגיקה והמניעים מאחורי הקלעים

 

[סברס]

בהשקעות כאלה מצב ברירת המחדל צריך להיות לא להשקיע, ואז לחקור האם יש סיבות למה כן.

משום מה אנשים בוחרים מראש כן להשקיע, ואז מחפשים סיבות למה לא.

מסכימה. אבל עדיין סקרנית. בדר"כ אני מבינה מה מסתתר מאחורי כל המילים היפות. פה עדיין לא הבנתי איפה הסיכון מסתתר

 

[סברס]

כמה עלה לשפץ?

אנשים מספרים כל מיני סיפורים יפים, תבקשי לראות בחשבון הבנק כמה נכנס בפועל.

האם יש מתווכים בדרך? מיסים על נכסים שצריך לשלם?

המחיר כולל שיפוץ ומתווכים.

האם אי פעם דיברת עם חבר, ואז דרשת לראות את חשבון הבנק שלו?

 

[Delver]

המחיר כולל שיפוץ ומתווכים.

האם אי פעם דיברת עם חבר, ואז דרשת לראות את חשבון הבנק שלו?

כן, בשתי הזדמנויות שונות עם חברים שונים.

פעם אחת החבר הראה לי את האקסל שבו הוא עקב אחרי ההשקעות שלו (כולל ניתוח דוחות כספיים של חברות וכו), היה ברור שכל הנתונים שם והכל אמין גם בלי להיכנס בעובי הקורה.

פעם אחרת חבר טען שהוא מרוויח מהימורים, האמנתי לו לגבי ההכנסות מההימורים אבל ביקשתי לראות כמה באמת הוא הוציא על ההימורים, מה שגרר הודאה מיידית מצידו שהוא לא באמת עוקב ושכנראה שהוא לא ברווח אלא בהפסד.

כלומר, לפעמים מספיק לבקש לראות כדי להבין האם החבר מספר את כל האמת או רק חלק ממנה.

כמובן שלא צריך גישה מלאה לעו"ש של החבר ואין סיבה לבקש דבר כזה, אבל בהחלט אפשר לבקש לחלוק את האקסל (ואם אין כזה, האמינות של האמירה מעט נפגעת). אם זה חבר קרוב, לי אישית אין בעיה לחלוק מידע גולמי.

 

[pizzaman]

החברה שרכשה דירה באנגליה איך מצאה את הדירה דרך מתווך מקומי או ישראלי? הכסף לקניית הדירה בא מהלוואה או מחסכונות?

 

[קפיצת הדרך]

דיברתי עם חברה שרכשה דירה באנגליה (בליברפול או מנצ'סטר, לא זוכרת כרגע) עבור 125 אלף פאונד, שיפצה אותה וכעת היא משכירה אותה לממשלה שבתורה משכירה אותה בתור דיור סוציאלית.

אני קראתי ש @קפיצת הדרך חוותה כמה מהמורות בהשקעה דומה

אנחנו לא השקענו בדירה שמיועדת לדיור סוציאלי אז אין לי שום יכולת להעריך את הסיכונים או הפוטנציאל של השקעה כזו.
ההשקעה שלנו באנגליה הייתה בדירה ב- ליס (Leasehold) רגילה שמושכרת בשוק החופשי בצורה רגילה, ועל זה כתבתי את התובנות שלי.

בכל מקרה ממליצה להיזהר מהשקעות שאתה לא ממש מבין אותן. ובמיוחד מכאלו שיש להן יותר ״דרגות חופש״ באי ההבנה שלך…

 

[חתול לילה]

אם הממשלה לא מעוניינת אחרי 5 שנים, אמצא שוכר אחר.

אם השוכר לא משלם, זה לא ענייני. הרי אני משכירה לממשלה.

אחרי 5 שנים השוכר לא יוצא מהדירה. מה עכשיו?

 

[unsullied]

מחפשת להבין איפה הנפילה עצמה, ולא את הלוגיקה והמניעים מאחורי הקלעים

Google is your friend. לאורך השנים היו כתבות רבות על השקעות כאלו שהתאיידו / התשואה ירדה מהצפוי / הקרן ירדה / "התחייבויות" התבררו כגמישות (נניח כמה דמי ניהול) / היו דרישות להזרמת כספים נוספים / אי נזילות לאורך שנים רבות, גם אחרי שידוע לכל שיש עוקץ והכספים קורסים / תרגילים המסתמכים על כך שאת לא מכירה את מערכת החוקים במדינה הזרה / ועוד תרחישים שאת יכולה להציף.

הנה חיפוש לדוגמה. אל תסתפקי בו אלא תעשי קצת עבודה

Google Search

 

[אורי ג.]

מסכימה. אבל עדיין סקרנית. בדר"כ אני מבינה מה מסתתר מאחורי כל המילים היפות. פה עדיין לא הבנתי איפה הסיכון מסתתר

לאו דווקא סיכון אבל חשוב לקחת מספרים אמיתיים:

1. האם לקחת בחשבון בחישוב התשואה את כל העלויות הנלוות לרכישה ובמכירה?
2. האם לקחת בחשבון עלויות אחזקה?
3. האם לקחת בחשבון עלויות CAPEX?
4. האם לקחת בחשבון אם צריך וכמה עולה להגיש דו"חות מס באנגליה?
5. האם את מגישה דו"חות מס בארץ? אם לא האם שיקללת את העלות ואת הזמן?
6. את תשקיעי בזה X שעות בשנה, האם הזמן שלך בחינם?
7. להעביר כסף לחו"ל עולה כסף, האם שיקללת את העלות?
8. להחזיר כסף לישראל עולה כסף, האם שיקללת את העלות?
9. להמיר ש"ח לפאונד אנגלי עולה כסף, האם שיקללת את העלות?
10. להמיר פאונד אנגלי לש"ח עולה כסף, האם שיקללת את העלות?
11. האם את יודעת איזה מיסים עירוניים ו/או מדינתיים מוטלים עליך ומה עלותם? (לדוגמא: מס רכוש, ארנונה, ועד בית, חכירת קרקע, HOA וכו')
12. האם לקחת בחשבון דמי ניהול למישהו שינהל את הנכס?
13. אם ממנפים: בדקת תנאים? תזרים? היתכנות?
14. רלוונטי במיוחד במקרה שלך: האם בדקת מה הסיכוי לדייר שלא ישלם? מה הפרוצדורה לפנות דייר שאינו משלם? כמה זה עולה? כמה זמן זה לוקח?
15. האם לקחת בחשבון עלויות ביטוח לנכס?

בנוסף:
האם את יודעת כיצד לחשב תשואה?
האם השוות את ההשקעה הזו לסתם השקעה סולידית ופסיבית באנגליה שדורשת 0 כאב ראש אבל בשוק ההון?
לדוגמא קרן אג"ח:

iShares Core £ Corp Bond UCITS ETF | SLXX

The Fund seeks to track the performance of an index composed of Sterling denominated investment grade corporate bonds.

www.ishares.com

מניבה היום 5.5% ריבית עם כמעט 0 עלויות קנייה ומכירה ואפשרות לרכוש ולמכור באיזה סכום שאת רוצה בלחיצת כפתור.
(לא יעוץ!!! רק מביא דוגמא)
מה לגבי קרנות ריט באנגליה? האם שקלת במקום דירה?

 

[סברס]

האם את יודעת איזה מיסים עירוניים ו/או מדינתיים מוטלים עליך ומה עלותם? (לדוגמא: מס רכוש, ארנונה, ועד בית, חכירת קרקע, HOA וכו')

מסכימה עם כל מה שכתבת, ולא לא לקחתי בחשבון בצורה ברורה. אבל לוקחת בחשבון "מנטלי". אבל רוב העלויות עסקה האלו להבנתי לא אמורים להיות סכום גבוה מדי.

לעומת זאת, אני חוששת שבנקודה שהעלית פה יש המון עלויות שאני לא מבינה

 

[פלוש]

כאן יש מידע על השקעה בדירות המיועדות לדיור ממשלתי זה נראה שיש כל מיני מודלים בדיור להשכרה

Social Housing Investment: Everything You Need to Know

Are you considering investing in real estate in the UK? Explore the potential of social housing investment with this comprehensive guide.

varsoinvest.com

כאן יש מידע על ההוצאות הכרוכות ודמי ניהול

9+ UK Property Management Fees: The Complete 2024 Guide

Understand the different property management fees in the UK. Gain insights into legal charges, implications, and strategies to optimise your rental income.

baroncabot.com

והנה דירה לדוגמא

Check out this 4 bedroom house for sale on Rightmove

4 bedroom house for sale in Hounslow Avenue, London, TW3 for £15,000. Marketed by The Property Estate Agents, Birmingham City Centre

www.rightmove.co.uk