דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר

יונה

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
53
דירוג
39
אהלן, כותב כאן אחרי שהסתבכתי עם עצמי ונותרתי מבולבל.
קצת על עצמנו:
אשתי ואני בני 29 יש 2 ילדים קטנים, מכניסים ביחד מעל 27k נטו.
מצליחים לחסוך מעל 10K כל חודש.
הון עצמי של מעל 2 מיליון שקלים.
900K הונזל לעו''ש.
1.2 מיליון מושקע בשוק ההון.
עוד כ100K בקה''ש ומניות מהעבודה.

מטרת העל:
להגדיל את ההון שלנו כמה שיותר על מנת לפרוש מוקדם ו/או לקבל הכנסה פאסיבית משמעותית בעתיד.
מוכנים לגור בשכירות למען מטרה זאת.

בקצרה:
זכינו במחיר למשתכן במבשרת ציון, חודש הבא בוחרים דירה. חשבנו לקנות 4 חדרים להשקעה. אבל לא בטוחים איך לקנות את הדירה מבחינת מימון.

בפירוט:
מחיר דירת 4 חדרים יעלה בין 1.2 ל1.3 מיליון (כולל הצמדות וכו'). אם אהיה שמרן, זאת הטבה של לפחות 600K מהמדינה.
מבחינת מימון, יש לנו את האופציה לקנות את הדירה ללא משכנתא או מהצד השני, להביא רק 100K הון עצמי ולהתמנף ב90%.
האכלוס אמור להיות בסוף 2023 כלומר יהיה אפשר למכור באמצע 2025.

הפרשנו 900K לדירה כי חשבנו לגור בה בהתחלה, אבל דברים השתנו, ורואים בדירה השקעה לכל דבר.
ההתלבטות היא כפולה: כמה אחוז מימון לקחת ולכמה שנים לפרוש את המשכנתא?
1) האם כדאי לקנות את הדירה עם מקסימום מינוף, 2/3 פריים ולמכור עוד 3-4 שנים ולגזור את הקופון?
2) או לחילופין, לשים את 600-700 אלף הון עצמי בשביל לקבל ריביות טובות יותר מהבנק, ואז להשכיר את הדירה בלפחות 5000 שקל שזאת תשואה של 4.6% בהערכה שמרנית - ולמכור עוד 10-20 שנה?
3) אולי יש עוד אופציה שלא חשבתי עליה?

אני מרגיש שיש לנו הרבה כסף יחסית לגילנו (שעבדתי קשה מאוד מגיל ילדות להשיג אותו) אבל שהחלטות שאעשה עכשיו עלולות להשפיע מאוד על העתיד.
שתבינו ה900K הונזלו מפיקדון של 3 שנים, כלומר אם היו מושקעים במדד הם היו שווים היום 1.3 לפחות! אבל אין חכם כבעל ניסיון ולכן עכשיו, אחרי שקראתי הרבה בפורומים וקראתי ספרים - משתדל להגיע להחלטה הנכונה.

אשמח לשמוע את דעתכם!!
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,978
דירוג
5,433
אשמח לשמוע את דעתכם!!

היי
לדעתי מומלץ מימון מקסימלי לטווח הארוך ביותר כדי להקטין את ההחזר החודשי,
מדובר בדירה להשקעה ואת עלות המימון ישלם השוכר, יכולת החיסכון שלכם ויתרת
ההון העומד לרשותכם יגנו עליכם מפני בלתמים.

בהצלחה !
 

יונה

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
53
דירוג
39
היי
לדעתי מומלץ מימון מקסימלי לטווח הארוך ביותר כדי להקטין את ההחזר החודשי,
מדובר בדירה להשקעה ואת עלות המימון ישלם השוכר, יכולת החיסכון שלכם ויתרת
ההון העומד לרשותכם יגנו עליכם מפני בלתמים.

בהצלחה !
תודה על התגובה רוני.
יש משהו אחד שמפריע לי.
נניח אני לוקח הלוואה מקסימלית של 1.2 מיליון ל25 שנה שזה בערך 5500 ש''ח בחודש. כלומר אהיה 25 שנה עם תזרים שלילי של 500 שקל?
התזרים השלילי הזה "עולה" לי עוד 150K במהלך ה25 שנה האלה.
כמובן שהשכירות יכולה לעלות, אבל גם הריבית יכולה :)
 
נערך לאחרונה ב:

יעקב 1

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/11/17
הודעות
380
דירוג
236
נניח אני לוקח הלוואה מקסימלית של 1.2 מיליון ל25 שנה שזה בערך 5500 ש''ח בחודש
אתה לא יכול לקחת 100 אחוז במשכנתא.
אם אתה מדבר על 60% משכנתא זה יצא לך באיזור החזר חודשי של 3,400 ש''ח

ואז להשכיר את הדירה בלפחות 5000 שקל שזאת תשואה של 4.6% בהערכה שמרנית
אתה מחשב את התשואה לפי המחיר שאתה קונה, זו לא הסתכלות נכונה, לפי דבריך שווי השוק של הדירה הוא 1.8M כך שהתשואה היא 3% (הורדתי גם חודש אחד בשנה)
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,978
דירוג
5,433
נניח אני לוקח הלוואה מקסימלית של 1.2 מיליון ל25 שנה שזה בערך 5500 ש''ח בחודש. כלומר אהיה 25 שנה עם תזרים שלילי של 500 שקל?
היי
השכירות עולה עם השנים, ולאחר עליית ערך הנכס וקיזוז חוב המימון,
אתה יכול למחזר את המימון להקטין את ההחזר החודשי וליהנות מתזרים חודשי חיובי,
ריבית המימון בינתיים תפטור אותך מתשלום מס הכנסה על ההכנסה משכירות.

תזכור שהקרן של החזר המימון זה רווח הקונה לך את הדירה כאשר לאורך הזמן מחיר הדירה עולה כמו גם השכירות,
בינתיים אתה מאפשר ליתר המשאבים שלך לצמוח ואולי ליצר עוד הכנסות פסיביות,
על תסתכל ברמה של השקעה בודדה, תבחן את זה כחלק מתיק ההשקעות שלך כולו.
 

יונה

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
53
דירוג
39
תאמ:לק בבקשה.
זוג בני 29 עם 2 ילדים.
חוסכים מעל 10k בחודש.
הון עצמי של 2 מיליון.
הולכים לקנות *להשקעה* דירת 4 חדרים במחיר למשתכן, המחיר יהיה 1.3-1.4 מיליון בעוד בשוק החופשי השווי יהיה לפחות 1.9 מיליון.

יש לנו אפשרות לקחת מינוף של 90%.
איך כדאי לקנות את הדירה כדי למקסם את הרווח? אחוז מימון/תקופה וכו'
 

יונה

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
53
דירוג
39
אתה לא יכול לקחת 100 אחוז במשכנתא.
אם אתה מדבר על 60% משכנתא זה יצא לך באיזור החזר חודשי של 3,400 ש''ח


אתה מחשב את התשואה לפי המחיר שאתה קונה, זו לא הסתכלות נכונה, לפי דבריך שווי השוק של הדירה הוא 1.8M כך שהתשואה היא 3% (הורדתי גם חודש אחד בשנה)
אני יכול לקחת 90% משכנתא כי במחיר למשתכן הבנק נותן לך מימון לפי השווי האמיתי של הנכס.

למה שלא אחשב את התשואה לפי המחיר שאני קונה? הרי המושג תשואה משמעותו - תוך כמה שנים אחזיר את הכסף שלי ביחס לסכום הכסף שהשקעתי. מה פספסתי?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,867
דירוג
26,652
איך כדאי לקנות את הדירה כדי למקסם את הרווח? אחוז מימון/תקופה וכו'
לדעתי: מקסימום משכנתא בתמהיל של 2/3 פריים ל30 שנים ו1/3 קל"צ לתקופה של בין 10 ל25 שנים, לגבי התקופה במסלול הקל"צ צריך למצוא את האופטימום פה מבחינתכם כי ככל שעולים בתקופה הריבית עולה אך ההחזר החודשי קטן וההפך, שאלה של העדפה אישית בעיקר.

כל זה נכון בהנחה ואין לכם תיק השקעות עם אג"ח, פק"מ, מזומן וכו', אם כן צריך לעשות חושבים מחדש.
 

יעקב 1

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/11/17
הודעות
380
דירוג
236
למה שלא אחשב את התשואה לפי המחיר שאני קונה? הרי המושג תשואה משמעותו - תוך כמה שנים אחזיר את הכסף שלי ביחס לסכום הכסף שהשקעתי. מה פספסתי?
כי כתבת את זה באפשרות של מכירה לאחר 10-20 שנה, ברגע שחלף הזמן שבו אתה נעול ואתה כבר יכול למכור, אתה יכול להתחשב לשכירות כתשואה מכל הסכום, זה שאתה לא מוכר את הדירה, לא אומר שאתה לא מבזבז/משתמש בשווי שלה.
נניח קנית דירה ב100,000 אחרי שנה היא קפצה למיליון אבל משום מה השכירות לא, אין הגיון לחשב כעת התשואה של השכירות לפי מחיר הקנייה, אלא לפי מחיר השוק כעת
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
603
דירוג
548
מדגיש את מה שאורי ציין כבר, אם יש לכם חלק מהתיק באג"ח צריך להסתכל על הכל מחדש, אין היגיון בלהחזיק סכום משמעותי באג"ח ביד אחת, ולהחזיר משכנתא עם היד השנייה. זה מתכון להפסד בטוח.

במידה ואין אגח בתיק, הייתי הולך על מינוף גבוהה כל עוד הריביות שלכם נשארות נמוכות, יש לכם פרופיל פיננסי מעולה ותקבלו הלוואה טובה, מינוף הוא בעצם כלי שיעזור לכם להאיץ את קצב גידול ההון, בגלל שלא צפוי שתהיה לך בעיה בתזרים ומתוך הנחה ש:
עלות ההון בהלוואה מהבנק < תשואת שכירות + עליית ערך (פחות עלויות נלוות בהנחה ותחזיקו להרבה שנים)

*זה כמובן דעה כללית שלי בלי להגיד כלום על הפרויקט עצמו והכדאיות שלו ביחס לאלטרנטיבות אחרות באזור כי אני לא מכיר.
 

יונה

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
53
דירוג
39
היי
השכירות עולה עם השנים, ולאחר עליית ערך הנכס וקיזוז חוב המימון,
אתה יכול למחזר את המימון להקטין את ההחזר החודשי וליהנות מתזרים חודשי חיובי,
ריבית המימון בינתיים תפטור אותך מתשלום מס הכנסה על ההכנסה משכירות.

תזכור שהקרן של החזר המימון זה רווח הקונה לך את הדירה כאשר לאורך הזמן מחיר הדירה עולה כמו גם השכירות,
בינתיים אתה מאפשר ליתר המשאבים שלך לצמוח ואולי ליצר עוד הכנסות פסיביות,
על תסתכל ברמה של השקעה בודדה, תבחן את זה כחלק מתיק ההשקעות שלך כולו.
היי רוני, תודה על הפירוט.
כתבת ש "ריבית המימון תוכל לפטור אותך בינתיים מתשלום מס הכנסה משכירות", אתה מתכוון פטור מסכום שעולה על 5100 שקל בחודש? תוכל בבקשה לפרט או להפנות אותי לעמוד שמסביר יותר על זה?
 

יונה

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
53
דירוג
39
כי כתבת את זה באפשרות של מכירה לאחר 10-20 שנה, ברגע שחלף הזמן שבו אתה נעול ואתה כבר יכול למכור, אתה יכול להתחשב לשכירות כתשואה מכל הסכום, זה שאתה לא מוכר את הדירה, לא אומר שאתה לא מבזבז/משתמש בשווי שלה.
נניח קנית דירה ב100,000 אחרי שנה היא קפצה למיליון אבל משום מה השכירות לא, אין הגיון לחשב כעת התשואה של השכירות לפי מחיר הקנייה, אלא לפי מחיר השוק כעת
הבנתי. התסכלות הגיונית ונכונה. פתחת לי את המחשבה! תודה
 

יונה

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
53
דירוג
39
@הורדוס @אורי ג.
תודה על התגובות שלכם.
אין לנו אג"ח בתיק אלא 100% מניות/מדדים.

עלות ההון בהלוואה מהבנק < תשואת שכירות + עליית ערך (פחות עלויות נלוות בהנחה ותחזיקו להרבה שנים
אשמח להיתקע קצת על הנוסחה הזאת ולראות שהבנתי נכון

1.עלות ההון בהלוואה מהבנק זהו ממוצע הריביות של כל המסלולים לפי היחס שלהם.

2. תשואת שכירות זה שכירות חודשית כפול 12 - ומחלקים את התוצאה בשווי הנכס או במחיר שעלה לי?

3. עליית ערך... כשמו כן הוא.

כלומר, אם נניח עלות ההון היא 3%, תשואת שכירות היא 2% ועליית ערך שנתית היא 2%. ונניח לשם הפשטות שאין הוצאות נלוות - אז העסקה מגדילה את ההון כי 4%>3%.

אבל הנוסחה הזאת מתעלמת מאחוז המימון ביחס למחיר הדירה. או שלא הבנתי נכון.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
603
דירוג
548
@הורדוס @אורי ג.
תודה על התגובות שלכם.
אין לנו אג"ח בתיק אלא 100% מניות/מדדים.


אשמח להיתקע קצת על הנוסחה הזאת ולראות שהבנתי נכון

1.עלות ההון בהלוואה מהבנק זהו ממוצע הריביות של כל המסלולים לפי היחס שלהם.

2. תשואת שכירות זה שכירות חודשית כפול 12 - ומחלקים את התוצאה בשווי הנכס או במחיר שעלה לי?

3. עליית ערך... כשמו כן הוא.

כלומר, אם נניח עלות ההון היא 3%, תשואת שכירות היא 2% ועליית ערך שנתית היא 2%. ונניח לשם הפשטות שאין הוצאות נלוות - אז העסקה מגדילה את ההון כי 4%>3%.

אבל הנוסחה הזאת מתעלמת מאחוז המימון ביחס למחיר הדירה. או שלא הבנתי נכון.

המשוואה שהצגתי היא רק כדי להסביר את העיקרון.

בשביל לחשב תשואה על ההון העצמי צריך לחשב את החזר הריבית השנתית, אפשר לפי לוח סילוקין, ואפשר חישוב משוער לפי שארית החוב בכל מסלול * הריבית במסלול + שינוי בחוב בגלל הצמדה אם יש.

תשואה על ההון העצמי אני מחשב ככה:
(שכירות + עליית ערך (הערכה שמרנית))
מינוס החזר ריבית ועלויות אחזקה.
חלקי ההון העצמי המושקע.
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,420
דירוג
2,478

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,978
דירוג
5,433
היי רוני, תודה על הפירוט.
כתבת ש "ריבית המימון תוכל לפטור אותך בינתיים מתשלום מס הכנסה משכירות", אתה מתכוון פטור מסכום שעולה על 5100 שקל בחודש? תוכל בבקשה לפרט או להפנות אותי לעמוד שמסביר יותר על זה?
יש מספר שיטות חישוב מס על הכנסה משכירות, בשיטת חישוב על פי המס השולי ניתן לקזז הוצאות שונות בנוסף להוצאת הריבית ובכך להימנע מתשלום מס עלהכנסה משכירות.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,978
דירוג
5,433
וזה גם מגדיל את הסיכון האישי.
יכולת החסכון החודשית שלהם, ההון העצמי הענק שברשותם לאחר ההשקעה, בנוסף להכנסה משכירות ולקופת חירום הופכים את זה לסיכון מחושב.
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,420
דירוג
2,478
יכולת החסכון החודשית שלהם, ההון העצמי הענק שברשותם לאחר ההשקעה, בנוסף להכנסה משכירות ולקופת חירום הופכים את זה לסיכון מחושב.
כל מה שכתבת נכון להיום. אבל אתה ממליץ להגדיל את הטווח של ההלוואה כמה שיותר מה שעלול להוביל לנסיבות חיים ומצב שונה המגדילים את הסיכון.
"סיכון מחושב" לוקח בחשבון שהעתיד לא יראה כמו ההווה, וככל שהעתיד רחוק יותר, הסבירות לכך גבוהה יותר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
יונה תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
ל רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה נדל"ן 7
א שאלות - שלבים בקניית דירה ראשונה ושאלות כלליות נדל"ן 27
B התלבטות לגבי סוג משכנתא לרכישת דירה ראשונה נדל"ן 8
מ התייעצות - דירה ראשונה נדל"ן 0
ד מס רכישה על דירה ראשונה, מתחת ל5 מליון אוף טופיק 1
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
unrealx דירה ראשונה בתקציב גדול נדל"ן 15
P משא ומתן על דירה ראשונה נדל"ן 18
L מעוניין לקנות דירה ראשונה וצריך להבין הרבה דברים נדל"ן 27
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
T לבטים של דירה ראשונה נדל"ן 52
ד דירה ראשונה זולה או יקרה נדל"ן 5
Meni3 איך קונים דירה ראשונה? נדל"ן 12
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 13
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
ה קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי נדל"ן 6
ב דירה ראשונה - השקעה או למגורים? נדל"ן 20
N קניית דירה דירה ראשונה נדל"ן 7
unrealx האם יש הגיון בלרכוש דירה ראשונה ולגור בשכירות? צרכנות פיננסית 17
unrealx השקעה בדירה, דירה ראשונה נדל"ן 5
O קניית דירה בלי משכנתא נדל"ן 7
Y מכרתי דירה - יש לי עליה משכנתא עם תנאיים מצויינים - מה לעשות? נדל"ן 7
ttmoon מחיר למשתכן - דירה בב"ש נדל"ן 8
ה קניית דירה חדשה לפני קבלת מפתח נדל"ן 4
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
R התייעצות בנוגע לשיפוץ דירה קומפלט נדל"ן 10
ש דירה אחת ללא משכנתא או 2 עם? נדל"ן 15
י דירה במגדל דירות נדל"ן 3
N שיקולי מיסוי במכירת דירה נדל"ן 22
R הלוואת גישור על דירה על הנייר לפני קבלת טופס 4 נדל"ן 6
D קניית דירה בהתניה של המוכר, שימכור הדירה אם לא ישלם מיסים . אשמח לטיפים, וממה להזהר. נדל"ן 246
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
M חישוב פחת לצורך מס שבח על מכירת דירה שניה נדל"ן 31
R רכישת דירה מעמיגור עבור אימי נדל"ן 12
T משתף בהתלבטות רכישת דירה נדל"ן 7
ט דירה בהנחה - זכאות נדל"ן 0
י התלבטות על מזומן לפני קניית דירה נדל"ן 10
N רכישת דירה נדל"ן 24
צ מעוניין לרכוש דירה במושע - למה לשים לב? נדל"ן 8
D חישוב שטח דירה שייתכן שונה מדברי המתווך , כיצד ניתן לדעת שטח מדוייק? והאם המידע הזה מהווה אפשרות למו'מ להורדת מחיר, ואיך לבצע זאת נדל"ן 47

נושאים דומים

למעלה