דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים

[eliRan_]

שלום לכולם,
אנחנו זוג בתחילת שנות ה30, עדיין ללא ילדים, הכנסה של 28k בחודש.
בעלי הון נזיל של 1M, מתכננים לקנות דירה ראשונה להשקעה בעלות של 2.8M.
המטרה - למכור את הנכס לאחר 5-7 שנים.

תחילה תכננו לקחת משכנתא עם החזר חודשי יחסית גבוה ולהשכיר את הדירה (בתזרים שלילי) - מתוך מחשבה שככל שההחזר גבוה יותר, נשלם פחות ריביות -> יותר רווח לאחר המכירה.
אולם לאחר קריאה מסיבית בפורום בחודשים האחרונים, עלו לי תהיות בנוגע לאסטרטגיה הראשונית שלנו, שהייתי יותר משמח לשמוע את דעתכם עליהם:

1. האם נכון לקחת משכנתא עם החזר גבוה? או שמא נכון יותר לשאוף להחזר מינימאלי ואת ההפרש להשקיע בתיק הממוסה? מה צריך לקחת בחשבון בכל אחד מהאופציות?
2. האם כדאי לי להכנס לגור בנכס*? - כיום אנחנו משלמים 5300 שכירות, את הנכס נוכל להשכיר ב7K, מצד שני פחות כאב ראש והתעסקות עם דיירים ופחות מס לשלם

* הנכס נמצא לא רחוק מהדירה שלנו כיום, באזור שאנחנו אוהבים.

 

[האזרח הקטן]

מתכננים לקנות דירה ראשונה להשקעה בעלות של 2.8M.

האם כדאי לי להכנס לגור בנכס*? - כיום אנחנו משלמים 5300 שכירות, את הנכס נוכל להשכיר ב7K, מצד שני פחות כאב ראש והתעסקות עם דיירים ופחות מס לשלם

הנכס נמצא לא רחוק מהדירה שלנו כיום, באזור שאנחנו אוהבים.

מה השיקולים שמנחים אתכם בבחירת הנכס?

 

[eliRan_]

מה השיקולים שמנחים אתכם בבחירת הנכס?

1. שתהיה קרובה יחסית לבית שלנו (בגבולות העיר) - למען נוחות תחזוקה קרבה וכו
2. דירה חדשה בשכונה חדשה (במקרה הנל השכונה עדיין בבניה - סביב ה60-70 אחוז מוכנה) - ראינו בזה פוטנציאל עליית ערך ברגע שהבנייה תסתיים. מה גם שיש ביקוש גבוה יותר לדירות חדשות עם מחסן/חניה/ממד/מרפסת וכו׳
3. תחנת רכבת (רכבת ישראל) שתבנה מעבר לכביש ותהיה מוכנה בעוד כשנתיים

מבחינת מטרות השקעה - ה_גדלת ההון העצמי וגיוון השקעות (יש תיק ממוסה בibi בקרן עולמית)

 

[האזרח הקטן]

נשמע לי שאתם מחפשים לקנות דירת מגורים ומספרים לעצמכם שזו דירה להשקעה.
זה בסדר לרכוש דירת מגורים אבל כדאי לעשות זאת במודעות למה שהיא.

 

[eliRan_]

נשמע לי שאתם מחפשים לקנות דירת מגורים ומספרים לעצמכם שזו דירה להשקעה.
זה בסדר לרכוש דירת מגורים אבל כדאי לעשות זאת במודעות למה שהיא.

מרגיש לי שהתמקדת בחלק הלא רלוונטי בפוסט
אבל אחדד את השאלה השניה:

בהינתן הרצון לקנות דירה
האם יש יתרון (מנקודת מבט כלכלית) לגור בה לעומת להשכיר אותה ולגור במקום אחר בשכירות? מה צריך לקחת בחשבון כשניגשים לחישוב כזה

בכל מקרה, השאלה הראשונה יותר חשובה בעיניי

 

[האזרח הקטן]

מרגיש לי שהתמקדת בחלק הלא רלוונטי בפוסט
אבל אחדד את השאלה השניה:

בהינתן הרצון לקנות דירה
האם יש יתרון (מנקודת מבט כלכלית) לגור בה לעומת להשכיר אותה ולגור במקום אחר בשכירות? מה צריך לקחת בחשבון כשניגשים לחישוב כזה

בכל מקרה, השאלה הראשונה יותר חשובה בעיניי

זה אולי נשמע סמנטי אבל זה דווקא הבדל מהותי בעיניי כשמדברים על נקודת מבט כלכלית.
- ברכישת דירה למטרת מגורים אתה תייצר הוצאות שלא היית מייצר על דירה להשקעה, כגון השבחת יתר, שיפוץ והתאמת הדירה לרצונות האישיים שלכם.
- בדירה למגורים הסבירות שתנצל הזדמנויות ותמכור את הנכס יורדת - אתה מתנתק משוק הנדל"ן ועיתוי המכירה יהיה לפי הנסיבות האישיות ולא לפי מטרות של ה-גדלת ההון / נכסים.
- בדירה להשקעה נלקחים בחשבון שיקולים מרכזיים כגון מיסוי ומימון, בעוד בדירה למגורים אלו הופכים לשיקולים משניים (למשל מחיר הדירה שציינת פחות אופייני לדירות להשקעה כי הוא לא מנצל בצורה יעילה פטורים ממס).
- בדוגמה שציינת אתם משלמים היום 5300 על דירה, ובדירה שאתה שוקל לקנות שכר הדירה הוא 7000, כלומר אתם מגדילים את ההוצאה ב 1700 ש"ח לחודש לפני עלות המימון.

 

[eliRan_]

זה אולי נשמע סמנטי אבל זה דווקא הבדל מהותי בעיניי כשמדברים על נקודת מבט כלכלית.
- ברכישת דירה למטרת מגורים אתה תייצר הוצאות שלא היית מייצר על דירה להשקעה, כגון השבחת יתר, שיפוץ והתאמת הדירה לרצונות האישיים שלכם.
- בדירה למגורים הסבירות שתנצל הזדמנויות ותמכור את הנכס יורדת - אתה מתנתק משוק הנדל"ן ועיתוי המכירה יהיה לפי הנסיבות האישיות ולא לפי מטרות של ה-גדלת ההון / נכסים.
- בדירה להשקעה נלקחים בחשבון שיקולים מרכזיים כגון מיסוי ומימון, בעוד בדירה למגורים אלו הופכים לשיקולים משניים (למשל מחיר הדירה שציינת פחות אופייני לדירות להשקעה כי הוא לא מנצל בצורה יעילה פטורים ממס).
- בדוגמה שציינת אתם משלמים היום 5300 על דירה, ובדירה שאתה שוקל לקנות שכר הדירה הוא 7000, כלומר אתם מגדילים את ההוצאה ב 1700 ש"ח לחודש לפני עלות המימון.

ראשית. תודה על תגובתך המהירה!
אין לי כל כוונה להשקיע או להשביח את הנכס.
המטרה הייתה לקנות, להכניס שוכרים וכפי שאמרתי למכור לאחר פרק זמן מסויים של כמה שנים. מדוע? כי אנחנו מתכננים להעתיק את המגורים שלנו מהמרכז לצפון בערך בנקודת זמן זו

בשיטוטים בפורים דווקא נתקלתי בכמה וכמה פוסטים שדווקא כן ממליצים לבעל הנכס לשקול מגורים בדירה עצמה בכדי לחסוך מס, ״כאב ראש״ בעבודה מול דיירים, תיקונים וכו׳

לכן בגלל שהפרופיל של הנכס שאני מחפש די יושב על דירה שאני הייתי גר בה (לא הרפתקאה, השקעה סולידית בראש שקט כמה שניתן) חשבתי על זה כאופציה.

מחישוב שלי ההפרש הוא 800 ולא 1700(בגלל מס). השאלה הייתה האם ההפרש הזה שווה ערך לחיפוש דיריים, דירה ריקה x חודשים בתקופת הזמן של האחזקה בנכס וכו׳
האם בכלל זה השוואה נכונה?

 

[yik - financial planner]

נראה לי אתה מערבב כאן השקעה ופתרון דיור.
נראה שאתה מרוצה מהדירה השכורה שלך היום. אז למה אתה צריך לקנות דירה במרכז? נראה לי סתם כאב ראש ולא יעיל.
כל קנייה-מכירה יש לך עלויות מתווך, עו"ד, מיסים...
אם אתה בכל מקרה מתכוון לעבור לצפון בעוד 5-7 שנים, לא עדיף לך כבר לקנות היום את הדירה בצפון?
נראה לי מבחינה כלכלית ייצא לך יותר זול.

אני הייתי עושה אחד מ 2 הדברים הבאים:
- קונה את הדירה בצפון היום ומשכיר אותה. ככה גם אני מצמיד את הכסף שלי למחירי הדיור.
- משקיע את הכסף בשוק המניות ל 7 שנים ומעלה. וקונה את הדירה בצפון בעוד 7 שנים. האפשרות הזאת תדרוש ממך גמישות להמשיך להשקיע מעבר ל 7 שנים, אם בדיוק תיפול בשנים קשות. בטווח השקעה של 10 שנים וודאות גבוהה לרווח. סביר שהרווח יהיה מעל העלייה במחירי הדיור.

 

[eliRan_]

אני חושב שעם הון נזיל של 1M רכישת דירה היא כנראה ההחלטה הנכונה עבורונו
מיסוי יחזית זול בגלל שזו דירה ראשונה, מינוף יחסית גבוה שאנחנו מרגישים איתו בנוח, דירה עם פוטנציאל תשואה טוב (להערכתי)

אנחנו מאוד מרוצים מהדירה שלנו, השאלה הייתה האם יש הגיון כלכלי לגור בנכס שנרכש להשקעה.

אין תוכנית לקנות בשלב זה דירה בצפון לא כרגע וכנראה שלא בעוד 5-7 שנים

 

[yik - financial planner]

מיסוי יחזית זול

לפי שווי הדירה שציינת, תשלם מס רכישה של 45K, לא חבל....איפה עו"ד, מתווך, שיפוץ, לא תגמור גם ב 150K.

מינוף יחסית גבוה שאנחנו מרגישים איתו בנוח

מחיר המינוף עלה, וימשיך לעלות...

דירה עם פוטנציאל תשואה טוב (להערכתי)

אנחנו עכשיו בשיא המחירים, אז דווקא עכשיו לקנות? מה התשואה? חישבת? ואתה הולך בכלל לגור בה, אז מה זה רלוונטי?

נראה לי שאתה מערבב בין צרכי מגורים והשקעה. למה?
אם טוב לך עכשיו בשכירות אז תמשיך בשכירות וגם בצפון תשכור.
את הכסף תשקיע בנפרד, לדעתי הכי אופטימלי ויעיל זה בשוק ההון. אבל אם אתה מתעקש בנדל"ן אז תבחן את העסקה ללא קשר לצרכי מגורים שלך.
אם אתה הולך על דירה להשקעה שגם תגור בה אז זה כנראה בסבירות גבוהה לא יהיה אופטימלי ויעיל כלכלית.

לא ייעוץ לא המלצה

 

[ירח אפל]

מחישוב שלי ההפרש הוא 800 ולא 1700(בגלל מס)

בהנחה שמדובר בדירה יחידה, ההפרש הרבה יותר גדול

שכירות 7,000₪
הסכום החייב במס, (7,000-5196)*2= 3,608₪
שהוא 51.54% מדמי השכירות

פחת שנתי 2,8000,000*2% = 56,000 וחודשי 4,667₪

פחת מוכר לניכוי 4,667*51.54% = 2,405₪

רווח חודשי חייב במס לפני הוצאות נוספות 3,608-2,405 = 1,203₪

מס בהנחה של מדרגת מס 31% = 372₪
כלומר 6,628₪ רווח מהשכירות כל חודש.

ובהנחה שהדירה גם תמכר בתור דירה יחידה אז זה המסוי שעולה לך ההשכרה
בהנחה שהדירה תמכר בתור דירה שניה, יש לחשב גם 25% מהפחת שיעלה לך בתור מס שבח שזה עוד 1,166₪ לחודש.
במידה והדירה תמכר בתור דירה שניה, אז תוכל לנכות מהשבח גם את הוצאות הריבית הריאלית על המשכנתא, שיקטנו את עלות מס השבח.

 

[הורדוס]

המטרה - למכור את הנכס לאחר 5-7 שנים.

למכור בעוד 5 שנים זה אמצעי, לא מטרה, אלא אם מסחר בדירות זה תחביב שלך אבל לא הראלי שזה המצב.

מציע להגדיר יותר טוב את המטרה כדי להגיע להחלטה בהתאם, זה יכול להיות גידור כנגד מחירי הנדל״ן באזור מסוים במטרה לרכוש דירת מגורים בעתיד, הגדלת ההון העצמי, יצירת הכנסה תזרימים בעתיד הקרוב/רחוק ועוד הרבה דברים.

 

[אורי ג.]

אנחנו מאוד מרוצים מהדירה שלנו, השאלה הייתה האם יש הגיון כלכלי לגור בנכס שנרכש להשקעה.

יש כמה:
אין מס על ההכנסה משכ"ד.
אין זמן התעסקות עם דיירים.
אין סיכון של אי תשלום שכ"ד.
תפוסה מלאה 100% מהזמן.
כנראה שאתם תשמרו על הבית טוב יותר מכל שוכר.

 

[גרהם]

יש כמה:
אין מס על ההכנסה משכ"ד.
אין זמן התעסקות עם דיירים.
אין סיכון של אי תשלום שכ"ד.
תפוסה מלאה 100% מהזמן.
כנראה שאתם תשמרו על הבית טוב יותר מכל שוכר.

וגם בחלק השני של העסקה:
אין לך בעל בית על הראש
חסכון בעלויות מעבר
ריהוט שמתאים לגודל ומבנה הדירה
אם אתה צריך שיפוץ (או כל שיפור בדירה) לנוחות שלך במגורים, הוא כדאי יותר בדירה שלך

 

[yik - financial planner]

וגם בחלק השני של העסקה:
אין לך בעל בית על הראש
חסכון בעלויות מעבר
ריהוט שמתאים לגודל ומבנה הדירה
אם אתה צריך שיפוץ (או כל שיפור בדירה) לנוחות שלך במגורים, הוא כדאי יותר בדירה שלך

יש כמה:
אין מס על ההכנסה משכ"ד.
אין זמן התעסקות עם דיירים.
אין סיכון של אי תשלום שכ"ד.
תפוסה מלאה 100% מהזמן.
כנראה שאתם תשמרו על הבית טוב יותר מכל שוכר.

אבל הפו"תש אמר שהוא מרוצה מפתרון הדיור שיש לו כרגע.
להבנתי כל המוטיבציה שלו היא מכיוון של השקעה.

 

[קפיצת הדרך]

יש כמה:
אין מס על ההכנסה משכ"ד.
אין זמן התעסקות עם דיירים.
אין סיכון של אי תשלום שכ"ד.
תפוסה מלאה 100% מהזמן.
כנראה שאתם תשמרו על הבית טוב יותר מכל שוכר.

הכל נכון ולמרות זאת - בשורה התחתונה - הם יעברו לגור בדירה שהשכירות עליה היא 7000₪ למרות שהצרכים של המשפחה יכולים להיות מסופקים באמצעות דירה (שהם מאוד מרוצים ממנה) שהשכירות עליה היא 5300₪.

וגם בחלק השני של העסקה:
אין לך בעל בית על הראש
חסכון בעלויות מעבר
ריהוט שמתאים לגודל ומבנה הדירה
אם אתה צריך שיפוץ (או כל שיפור בדירה) לנוחות שלך במגורים, הוא כדאי יותר בדירה שלך

מעניין… אני רואה כאן רק הוצאות מיותרות (או לפחות כאלו שללא המעבר לדירה החדשה הם לא היו צריכים להוציא בלי לדעת שזה בכלל חסר להם):
* חסכון בעלויות מעבר? - הם יוצרים מעבר ללא צורך.
* ריהוט שמתאים לדירה החדשה? - יש להם כבר ריהוט שמתאים לדירה שהם גרים בה כיום.
* שיפוץ? - אם אין דירה חדשה אין צורך בשיפוץ.

גילוי נאות - אני אוהבת לגור בבית משלי (ומאוד מאוד אוהבת את הבית שלי ושמחה שקנינו בית מגורים משלנו). לדעתי יש לזה ערך מוסף (פסיכולוגי ורגשי בעיקר) בלי קשר לצד הכלכלי (שבהחלט גם יכול להיות כלכלי במקרים מסוימים).

אבל… לפי מה שהבנתי מפות״ש -
הדירה שהם הולכים לקנות, למרות שהיא דירה (כנראה) טובה, היא (כנראה) לא ״בית החלומות״ שלהם. אחרת הם לא היו כבר מתכננים למכור אותה בעוד 5-7 שנים ולעבור לקנות בית בצפון. להבנתי ״בית החלומות״ שלהם הוא דווקא שם, בצפון, והדירה הזו היא המקפצה שבעזרתה יוכלו להגיע לשם.
לכן לדעתי אם יעברו לגור בדירה החדשה זה רק יקשה עליהם לממש את התהליך. לדעתי יהיה יותר קל (גם רגשית) למכור נכס להשקעה - שאתה לא גר בו, לא קנית במיוחד ריהוט שיתאים לו, לא שיפצת אותו בדיוק לצרכיך, ולא נקשרת אליו רגשית.

 

[גרהם]

אבל הפו"תש אמר שהוא מרוצה מפתרון הדיור שיש לו כרגע.
להבנתי כל המוטיבציה שלו היא מכיוון של השקעה.

עניתי על השאלה שלהבנתי נשאלה, אם יש יתרון לגור בדירה בבעלות לעומת שכירות והשכרה.
אם לא ישמש את פותש, אולי מישהו אחר יתעניין.

 

[גרהם]

* חיסכון יש בעלויות המעבר? - הם יוצרים מעבר ללא צורך.
* ריהוט שמתאים לדירה החדשה? - יש להם כבר ריהוט שמתאים לדירה שהם גרים בה כיום.
* שיפוץ? - אם אין דירה חדשה אין צורך בשיפוץ.

לא יודע כי אני לא מכיר אותם ואת תנאי המגורים והתוכניות שלהם ושל המשכירים שלהם לעתיד.
מהניסיון שלי, הפתרון של מגורים בדירה בבעלות נוח וזול יותר (בתנאי שלא נסחפים בהוצאות וקל להסחף). בפתרון של שכירות והשכרה אתה מקבל את הרע בשני העולמות - מצד אחד אתה מוגבל באפשרויות בדירה בה אתה גר וכל שיפוץ והתאמה שתעשה לא יוחזרו לך בדרך כלל ומצד שני יש לך את כל ההוצאות שכרוכות בבעלות בדירה שאתה משכיר.
אני מדבר כמובן בהנחה שאתה נותן יחס לשוכרים כמו זה שאתה מצפה לקבל ממי שמשכיר לך. ברור שאפשר "להרוויח" אם מתנהגים אחרת, אבל לא זה הנושא.

 

[קפיצת הדרך]

שלום לכולם,
אנחנו זוג בתחילת שנות ה30, עדיין ללא ילדים, הכנסה של 28k בחודש.
בעלי הון נזיל של 1M, מתכננים לקנות דירה ראשונה להשקעה בעלות של 2.8M.
המטרה - למכור את הנכס לאחר 5-7 שנים.

תחילה תכננו לקחת משכנתא עם החזר חודשי יחסית גבוה ולהשכיר את הדירה (בתזרים שלילי) - מתוך מחשבה שככל שההחזר גבוה יותר, נשלם פחות ריביות -> יותר רווח לאחר המכירה.
אולם לאחר קריאה מסיבית בפורום בחודשים האחרונים, עלו לי תהיות בנוגע לאסטרטגיה הראשונית שלנו, שהייתי יותר משמח לשמוע את דעתכם עליהם:

1. האם נכון לקחת משכנתא עם החזר גבוה? או שמא נכון יותר לשאוף להחזר מינימאלי ואת ההפרש להשקיע בתיק הממוסה? מה צריך לקחת בחשבון בכל אחד מהאופציות?
2. האם כדאי לי להכנס לגור בנכס*? - כיום אנחנו משלמים 5300 שכירות, את הנכס נוכל להשכיר ב7K, מצד שני פחות כאב ראש והתעסקות עם דיירים ופחות מס לשלם

* הנכס נמצא לא רחוק מהדירה שלנו כיום, באזור שאנחנו אוהבים.

1. שתהיה קרובה יחסית לבית שלנו (בגבולות העיר) - למען נוחות תחזוקה קרבה וכו
2. דירה חדשה בשכונה חדשה (במקרה הנל השכונה עדיין בבניה - סביב ה60-70 אחוז מוכנה) - ראינו בזה פוטנציאל עליית ערך ברגע שהבנייה תסתיים. מה גם שיש ביקוש גבוה יותר לדירות חדשות עם מחסן/חניה/ממד/מרפסת וכו׳
3. תחנת רכבת (רכבת ישראל) שתבנה מעבר לכביש ותהיה מוכנה בעוד כשנתיים

מבחינת מטרות השקעה - ה_גדלת ההון העצמי וגיוון השקעות (יש תיק ממוסה בibi בקרן עולמית)

בהינתן מה שכתבת, וספציפית למה שכתבת - נראה לי ששווה להשכיר את הדירה, לפחות בשלב הראשון.
אתה מדבר על אזור מתפתח שעדיין בבניה. זה שלב שלא כל כך כיף לגור בו. אולי בהמשך אחרי שהשכונה תיבנה תרצה לעבור לגור שם. בשלב הזה, יש סיכוי, שבעיקר תחווה ״חבלי לידה״ של שכונה חדשה - רעש, עבודות בניה, מצוקת חניה, חסר בתשתיות, גנים/בתי ספר שעדיין לא מוכנים וכו׳.
בנוסף, בדירה חדשה ובעיקר בשנה הראשונה יש לא מעט תיקונים שנמצאים תחת האחריות של הקבלן. זה אומנם לא יעלה לך כסף (אחריות הקבלן) אבל זה לא כל כך כיף לחוות את השנה הזו עם כל התיקונים שאולי יידרשו.

לדעתי שווה לנסות להשכיר את הדירה ולראות איך זה הולך. בגדול אתה תמיד יכול להתחרט ולעבור לגור בדירה אם תראה שהמאמץ שבהשכרת הדירה לא מצדיק את הפרש התזרים שנוצר לך, או לחילופין ממש תרצה לעבור לדירה החדשה (כי השכונה תהיה טובה יותר, הדירה מוצלחת יותר או כל סיבה אחרת שתהיה נכונה לעת ההיא).

 

[קפיצת הדרך]

לא יודע כי אני לא מכיר אותם ואת תנאי המגורים והתוכניות שלהם ושל המשכירים שלהם לעתיד.
מהניסיון שלי, הפתרון של מגורים בדירה בבעלות נוח וזול יותר (בתנאי שלא נסחפים בהוצאות וקל להסחף). בפתרון של שכירות והשכרה אתה מקבל את הרע בשני העולמות - מצד אחד אתה מוגבל באפשרויות בדירה בה אתה גר וכל שיפוץ והתאמה שתעשה לא יוחזרו לך בדרך כלל ומצד שני יש לך את כל ההוצאות שכרוכות בבעלות בדירה שאתה משכיר.
אני מדבר כמובן בהנחה שאתה נותן יחס לשוכרים כמו זה שאתה מצפה לקבל ממי שמשכיר לך. ברור שאפשר "להרוויח" אם מתנהגים אחרת, אבל לא זה הנושא.

אני לגמרי מסכימה ולכן הוספתי בתגובה אלייך את הגילוי הנאות שלי - אני אישית מעדיפה לגור בדירה בבעלות שלי.
כך שאני בוודאי ובוודאי יכולה לראות את היתרונות שיש למגורים בדירה בבעלות אישית.
בנוסף אני גם משכירה דירה(ות) כך שאני מודעת לקושי שבהשכרה, ואף חווה אותו. וכן… זה לא כיף גדול. במיוחד כאשר דברים לא הולכים חלק (ומתישהו תמיד יהיו דברים שלא ילכו חלק).
אז אני בוודאי גם יכולה לראות את החסרונות שיש בפתרון של שכירות והשכרה.

ונכון, גם אני, מן הסתם, לא מכירה את פות״ש. אבל כן ניסיתי להתייחס ספציפית לנתונים שהוא רשם.
ובנתונים הספציפיים שלו, לי נראה, ששווה לו לנסות לבדוק את החלופה של שכירות והשכרה. למרות חסרונותיה.

כאמור, לעבור לדירה שבבעלותו הוא יוכל תמיד.