דירה מקבלן להשקעה בחדרה

shaul

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/21
הודעות
2
דירוג
0
שלום לכל חברי הפורום,

צריך את עצותיכם רוויות הניסיון.
אני ואשתי מחפשים לקנות דירה להשקעה באזור חדרה והסביבה, נתקלנו בפרויקט של בניין מגורים בן 21 קומות הכולל מסחר.
הפרויקט נמצא על רחוב הנשיא במרכז העיר.
דירת 3 חדרים הוצעה לנו במחיר של סביב 1.40 מיליון בקומות הגבוהות (15,16)
כמה שאלות:
1. האם מבחינתנו זה משנה אם הפרויקט הוא פינוי בינוי? מבחינת חומר הדיירים (במידה וזה פינוי בינוי מניח שכל הדיירים הם בשכבות גיל גבוהות).
2. לדעתכם יש צפי לעלייה באזור זה? ובמיוחד שפרויקט זה אמור להיות קצת יוצא דופן כיוון שהוא על קרן הרחוב וגם אם ייבנו סביבו בניינים הם לא יהיו גבוהים כמוהו.
3.ראינו פרויקט נוסף על רחוב הנשיא, שקט יותר, בניין בן 7 קומות שמצטרף לעוד 3 בניינים שכבר מאוכלסים, נמצא בסמוך לשכונת אפרים, ממוצע מחירים דומה. אם עושים השוואה, איזה מהפרוייקטים בעל פוטנציאל גבוה יותר?

מאוד ירוק בתחום ואשמח שתאירו את עיני.

תודה מראש.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
386
דירוג
289
אני לא רואה סיבות מיוחדות שהאזור יתפתח בהרבה ומבחינת תשואה פירותית אתה תקבל בסביבות 3% אפילו פחות.
ראיתי דירות שמנסים להשכיר בפרויקט אחר לידו במרכז העיר, 4 חדרים ב3700 בניין חדש שעומדים רקים כבר בסביבות החודשיים.
כמה תקבל אם הדירה מוכנה היום, 3400 בלחץ? זו שכירות מאוד יקרה לדירה 3 חדרים במרכז חדרה
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,186
דירוג
1,449
אין לי מושג לגבי חדרה ( @Shlomi Z ?). לדעתי בבניינים גבוהים מעשר קומות, יש צורך במעליות נוספות וכל מיני מתקנים מיוחדים שמייקרים את דמי הניהול, כך שאם תבחרו במגדל גבוה, השוכרים שלכם עלולים להצטרך לשלם יותר לוועד, ואולי ירצו לשלם פחות על השכירות בגלל זה. גם יש יותר שכנים להסתכסך איתם.
אבל עדיף להתייעץ עם מישהו שמבין בזה...
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,576
דירוג
4,252
הפרויקט נמצא על רחוב הנשיא במרכז העיר.
איזה פרויקט? כיכר התשעה ?
2. לדעתכם יש צפי לעלייה באזור זה? ובמיוחד שפרויקט זה אמור להיות קצת יוצא דופן כיוון שהוא על קרן הרחוב וגם אם ייבנו סביבו בניינים הם לא יהיו גבוהים כמוהו.
אף אחד פה לא נביא. אם אתה כבר שם עין על חדרה, הייתי ממליץ לך גם לעשות סיבוב בבית אליעזר הישנה.
שכונת אפרים נחשבת "חלשה" יחסית. אינני יודע על איזה פרויקט דיברת מקודם כך שאין לי איך להשוות.
נראה לי גם ג'ודית מהאיזור (מישהו זוכר מה השם משתמש ?)

זהירות-הטייה קוגניטיבית.
חבר רכש דירה ק"מ משמה בבית אליעזר החדשה, לא הצליח למכור אותה כבר מעל שנה, טוען שהשוק רווי בחדרה.
עריכה: אורי פאקינג ג. תיקן אותי ובצדק. הוא מבקש מחיר גבוה מדי.
מנגד השותף שלי רכש כבר 4-5 דירות (תרנ"א-חוצה את הנשיא) ומשכיר לאוכלוסיות חלשות אבל מפסוט מאד ומכר את כולן מהר מאד.

אם אתה צריך שאני אסע בשבילך לצלם משהו או תרצה להיוועץ עם אנשים שגרים באיזור, בשמחה.

כמו @רוני + @אורי ג. יעידו, יש מלא משתנים וזה לא רק תלוי מיקום.

*קח אותי בעירבון מוגבל. לא שוחה בחומר הנדלני כמו שאר הנינג'ות פה.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,762
דירוג
24,750
חבר רכש דירה ק"מ משמה בבית אליעזר החדשה, לא הצליח למכור אותה כבר מעל שנה, טוען שהשוק רווי בחדרה.
אין כזה דבר לא מצליח למכור, יש דבר כזה מבקש מחיר גבוה מדי.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,844
דירוג
5,150
.ראינו פרויקט נוסף על רחוב הנשיא, שקט יותר, בניין בן 7 קומות שמצטרף לעוד 3 בניינים שכבר מאוכלסים,

היי
קשה לענות לחלק מהשאלות מבלי ללמוד לעומק את ההשקעה, בגדול עדיף בניינים נמוכים, תשלומי הועד נמוכים יותר,
בנוסף, תנסה לאפיין את קהל היעד הפוטנציאלי של השוכרים כדי להבין עם מי אתה אמור להתעסק.

לגבי פוטנציאל עליית ערך לטווח הארוך הוא בהחלט קיים, קשה לענות לגבי הטווח הקצר, זה תלוי בגורמים שונים.

בהצלחה !
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
421
דירוג
377
בנוסף לדברים החכמים שנאמרו פה, אם המטרה היא לא מגורים אלא להשכיר את הדירה הייתי נמנע מהקומות הגבוהות.
אתה משלם לא מעט ברכישה בהשוואה לדירה בקומה נמוכה (ואולי גם מס רכישה בנוסף) ולא תקבל תוספת הכנסה בשכירות כי לשוכרים זה לרוב לא קריטי במגדלים. היתרון היחיד, וגם זה תלוי באזור ובקהל השוכרים, זה שיהיה לך את אפקט ה"ואו". כלומר אם תפורסם דירה זהה בקומה נמוכה במחיר זהה יכול להיות שיעדיפו את הדירה שלך (אבל זה גם אומר שבהכרח התשואה שלך נמוכה יותר).
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,576
דירוג
4,252
בנוסף לדברים החכמים שנאמרו פה, אם המטרה היא לא מגורים אלא להשכיר את הדירה הייתי נמנע מהקומות הגבוהות.
אתה משלם לא מעט ברכישה בהשוואה לדירה בקומה נמוכה (ואולי גם מס רכישה בנוסף) ולא תקבל תוספת הכנסה בשכירות כי לשוכרים זה לרוב לא קריטי במגדלים. היתרון היחיד, וגם זה תלוי באזור ובקהל השוכרים, זה שיהיה לך את אפקט ה"ואו". כלומר אם תפורסם דירה זהה בקומה נמוכה במחיר זהה יכול להיות שיעדיפו את הדירה שלך (אבל זה גם אומר שבהכרח התשואה שלך נמוכה יותר).
אם איני טועה מדובר ברח' הנשיא בחדרה... ככל שאתה יותר גבוה, כך עדיף לכולם :)

עריכה: זה נשמע מזלזל בתושבי חדרה (הח"מ גדל לא רחוק משם), לא לשם כיוונתי כמובן.
 

shaul

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/21
הודעות
2
דירוג
0
תודה רבה חברים על העצות, יש פה הרבה נקודות למחשבה.
מה דעתכם על שכונת דניה בכלל ואזור רחוב נחל פרט?
 
נערך לאחרונה ב:

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
386
דירוג
289
שים לב שאמור להיפתח שדה תעופה (במקום השדה שיש או היה בהרצליה) למטוסים קטנים. אני לא יודע איפה בדיוק הוא ימוקם אבל תבדוק לפני שלא תשקיע בטעות ותקבל דירה חשופה למפגעי הרעש
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 1
T גרייס ומועד לקיחת משכנתא - דירה מקבלן נדל"ן 7
L מה הצעדים שיש לעשות בקניית דירה חדשה מקבלן? נדל"ן 8
L קנייה דירה חדשה מקבלן עם תשלום ריבית על ה75% עד האכלוס נדל"ן 2
D בחירת דירה מקבלן - נעזרים באנשי מקצוע? נדל"ן 3
ד החלפת דירה ישנה בדירה חדשה מקבלן נדל"ן 1
M דירה יד2 או מקבלן נדל"ן 12
G עומד לקראת רכישת דירה מקבלן - איך בוחרים עו"ד? נדל"ן 7
ח תנאי מימון ברכישת דירה חדשה מקבלן נדל"ן 2
א שדרוג סולידי של דירה חדשה מקבלן? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 1
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
B אופטימיזציית מס לחוזה השכרת דירה נדל"ן 17
ש דירה להשכרה באמצע חודש נדל"ן 3
R דירה בהנחה נדל"ן 6
A בדק בית לפני חוזה בקניית דירה יד שנייה נדל"ן 9
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
ש מתי לפרסם דירה להשכרה? נדל"ן 15
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
Harvey שדרוג דירה בשווי 1.6 לשווי 2.8: גרירת משכנתא נדל"ן 6
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
B הון עצמי האם לרכוש דירה או להשקיע נדל"ן 5
unrealx דירה ראשונה בתקציב גדול נדל"ן 15
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 65
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
ל ביטוח דירה סיכוני מים נדל"ן 0
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
י השכרת דירה לחברה לשם מגורים מיסים 1
ד תזרים חודשי דירה נדל"ן 5
A דירה סביב 2מ' שח- איפה כדאי? נדל"ן 3
נ מכירת דירה מיד אחרי קבלת היתר נדל"ן 4
P משא ומתן על דירה ראשונה נדל"ן 18
מ קניית דירה במגדל מגורים (כ-20 קומות) לעומת דירה בבניין עד 9 קומות נדל"ן 18
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
N הגרלות דירה בהנחה נדל"ן 1
E הורים רוצים לקנות דירה נדל"ן 8
מ קניית דירה מעמידר ללא קבלת הנחה ולחסוך את הערת הזהרה נדל"ן 7
S דירה בהנחה/הגרלה- 2022 נדל"ן 101
R השתתפות בהגרלת " דירה בהנחה " לבעל מגרש מינהל נדל"ן 2
ה דירה ללא תשריטים נדל"ן 9
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21

נושאים דומים

למעלה