• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה מקבלן להשקעה בחדרה

shaul

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/21
הודעות
2
דירוג
0
שלום לכל חברי הפורום,

צריך את עצותיכם רוויות הניסיון.
אני ואשתי מחפשים לקנות דירה להשקעה באזור חדרה והסביבה, נתקלנו בפרויקט של בניין מגורים בן 21 קומות הכולל מסחר.
הפרויקט נמצא על רחוב הנשיא במרכז העיר.
דירת 3 חדרים הוצעה לנו במחיר של סביב 1.40 מיליון בקומות הגבוהות (15,16)
כמה שאלות:
1. האם מבחינתנו זה משנה אם הפרויקט הוא פינוי בינוי? מבחינת חומר הדיירים (במידה וזה פינוי בינוי מניח שכל הדיירים הם בשכבות גיל גבוהות).
2. לדעתכם יש צפי לעלייה באזור זה? ובמיוחד שפרויקט זה אמור להיות קצת יוצא דופן כיוון שהוא על קרן הרחוב וגם אם ייבנו סביבו בניינים הם לא יהיו גבוהים כמוהו.
3.ראינו פרויקט נוסף על רחוב הנשיא, שקט יותר, בניין בן 7 קומות שמצטרף לעוד 3 בניינים שכבר מאוכלסים, נמצא בסמוך לשכונת אפרים, ממוצע מחירים דומה. אם עושים השוואה, איזה מהפרוייקטים בעל פוטנציאל גבוה יותר?

מאוד ירוק בתחום ואשמח שתאירו את עיני.

תודה מראש.
 
אני לא רואה סיבות מיוחדות שהאזור יתפתח בהרבה ומבחינת תשואה פירותית אתה תקבל בסביבות 3% אפילו פחות.
ראיתי דירות שמנסים להשכיר בפרויקט אחר לידו במרכז העיר, 4 חדרים ב3700 בניין חדש שעומדים רקים כבר בסביבות החודשיים.
כמה תקבל אם הדירה מוכנה היום, 3400 בלחץ? זו שכירות מאוד יקרה לדירה 3 חדרים במרכז חדרה
 
אין לי מושג לגבי חדרה ( @Shlomi Z ?). לדעתי בבניינים גבוהים מעשר קומות, יש צורך במעליות נוספות וכל מיני מתקנים מיוחדים שמייקרים את דמי הניהול, כך שאם תבחרו במגדל גבוה, השוכרים שלכם עלולים להצטרך לשלם יותר לוועד, ואולי ירצו לשלם פחות על השכירות בגלל זה. גם יש יותר שכנים להסתכסך איתם.
אבל עדיף להתייעץ עם מישהו שמבין בזה...
 
הפרויקט נמצא על רחוב הנשיא במרכז העיר.
איזה פרויקט? כיכר התשעה ?
2. לדעתכם יש צפי לעלייה באזור זה? ובמיוחד שפרויקט זה אמור להיות קצת יוצא דופן כיוון שהוא על קרן הרחוב וגם אם ייבנו סביבו בניינים הם לא יהיו גבוהים כמוהו.
אף אחד פה לא נביא. אם אתה כבר שם עין על חדרה, הייתי ממליץ לך גם לעשות סיבוב בבית אליעזר הישנה.
שכונת אפרים נחשבת "חלשה" יחסית. אינני יודע על איזה פרויקט דיברת מקודם כך שאין לי איך להשוות.
נראה לי גם ג'ודית מהאיזור (מישהו זוכר מה השם משתמש ?)

זהירות-הטייה קוגניטיבית.
חבר רכש דירה ק"מ משמה בבית אליעזר החדשה, לא הצליח למכור אותה כבר מעל שנה, טוען שהשוק רווי בחדרה.
עריכה: אורי פאקינג ג. תיקן אותי ובצדק. הוא מבקש מחיר גבוה מדי.
מנגד השותף שלי רכש כבר 4-5 דירות (תרנ"א-חוצה את הנשיא) ומשכיר לאוכלוסיות חלשות אבל מפסוט מאד ומכר את כולן מהר מאד.

אם אתה צריך שאני אסע בשבילך לצלם משהו או תרצה להיוועץ עם אנשים שגרים באיזור, בשמחה.

כמו @רוני + @אורי ג. יעידו, יש מלא משתנים וזה לא רק תלוי מיקום.

*קח אותי בעירבון מוגבל. לא שוחה בחומר הנדלני כמו שאר הנינג'ות פה.
 
נערך לאחרונה ב:
חבר רכש דירה ק"מ משמה בבית אליעזר החדשה, לא הצליח למכור אותה כבר מעל שנה, טוען שהשוק רווי בחדרה.
אין כזה דבר לא מצליח למכור, יש דבר כזה מבקש מחיר גבוה מדי.
 
.ראינו פרויקט נוסף על רחוב הנשיא, שקט יותר, בניין בן 7 קומות שמצטרף לעוד 3 בניינים שכבר מאוכלסים,

היי
קשה לענות לחלק מהשאלות מבלי ללמוד לעומק את ההשקעה, בגדול עדיף בניינים נמוכים, תשלומי הועד נמוכים יותר,
בנוסף, תנסה לאפיין את קהל היעד הפוטנציאלי של השוכרים כדי להבין עם מי אתה אמור להתעסק.

לגבי פוטנציאל עליית ערך לטווח הארוך הוא בהחלט קיים, קשה לענות לגבי הטווח הקצר, זה תלוי בגורמים שונים.

בהצלחה !
 
בנוסף לדברים החכמים שנאמרו פה, אם המטרה היא לא מגורים אלא להשכיר את הדירה הייתי נמנע מהקומות הגבוהות.
אתה משלם לא מעט ברכישה בהשוואה לדירה בקומה נמוכה (ואולי גם מס רכישה בנוסף) ולא תקבל תוספת הכנסה בשכירות כי לשוכרים זה לרוב לא קריטי במגדלים. היתרון היחיד, וגם זה תלוי באזור ובקהל השוכרים, זה שיהיה לך את אפקט ה"ואו". כלומר אם תפורסם דירה זהה בקומה נמוכה במחיר זהה יכול להיות שיעדיפו את הדירה שלך (אבל זה גם אומר שבהכרח התשואה שלך נמוכה יותר).
 
בנוסף לדברים החכמים שנאמרו פה, אם המטרה היא לא מגורים אלא להשכיר את הדירה הייתי נמנע מהקומות הגבוהות.
אתה משלם לא מעט ברכישה בהשוואה לדירה בקומה נמוכה (ואולי גם מס רכישה בנוסף) ולא תקבל תוספת הכנסה בשכירות כי לשוכרים זה לרוב לא קריטי במגדלים. היתרון היחיד, וגם זה תלוי באזור ובקהל השוכרים, זה שיהיה לך את אפקט ה"ואו". כלומר אם תפורסם דירה זהה בקומה נמוכה במחיר זהה יכול להיות שיעדיפו את הדירה שלך (אבל זה גם אומר שבהכרח התשואה שלך נמוכה יותר).
אם איני טועה מדובר ברח' הנשיא בחדרה... ככל שאתה יותר גבוה, כך עדיף לכולם :)

עריכה: זה נשמע מזלזל בתושבי חדרה (הח"מ גדל לא רחוק משם), לא לשם כיוונתי כמובן.
 
תודה רבה חברים על העצות, יש פה הרבה נקודות למחשבה.
מה דעתכם על שכונת דניה בכלל ואזור רחוב נחל פרט?
 
נערך לאחרונה ב:
שים לב שאמור להיפתח שדה תעופה (במקום השדה שיש או היה בהרצליה) למטוסים קטנים. אני לא יודע איפה בדיוק הוא ימוקם אבל תבדוק לפני שלא תשקיע בטעות ותקבל דירה חשופה למפגעי הרעש
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
2 תנאי תשלום שהיו בעבר ברכישת דירה מקבלן נדל"ן 18
א ביטוח דירה לדירה חדשה מקבלן נדל"ן 6
M האם יש טעם לקחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן נדל"ן 18
A רכישת דירה מקבלן - הסבר לגבי מצב חשבון, ממה להיזהר? נדל"ן 2
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
T גרייס ומועד לקיחת משכנתא - דירה מקבלן נדל"ן 7
L מה הצעדים שיש לעשות בקניית דירה חדשה מקבלן? נדל"ן 8
L קנייה דירה חדשה מקבלן עם תשלום ריבית על ה75% עד האכלוס נדל"ן 2
D בחירת דירה מקבלן - נעזרים באנשי מקצוע? נדל"ן 3
ד החלפת דירה ישנה בדירה חדשה מקבלן נדל"ן 1
M דירה יד2 או מקבלן נדל"ן 12
G עומד לקראת רכישת דירה מקבלן - איך בוחרים עו"ד? נדל"ן 7
ח תנאי מימון ברכישת דירה חדשה מקבלן נדל"ן 2
א שדרוג סולידי של דירה חדשה מקבלן? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3
A מס בישראל על מכירת דירה בחו״ל (לטביה) נדל"ן 4
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 6
A מיסוי דירה שניה - שהדירה הראשונה עוד בבנייה. נדל"ן 2
ב קנית דירה ראשונה - איפה שווה? נדל"ן 3
Y דילמה על דירה למגורים ל-2-4 חדרים נדל"ן 7
י שידרוג דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 5
ס אחוז לשכר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
A דירה ראשונה להשקעה בשדרות למשל נדל"ן 17
השועל שמאות דירה בבנייה לעומת דירה זהה מאוכלסת נדל"ן 6
ח לבטים לגבי דירת מגורים + דירה להשקעה נדל"ן 17
M קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים נדל"ן 52
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
M מיסוי דירה לאחר הסכם ממון נדל"ן 2
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
J קניית דירה ראשונה - התלבטויות נדל"ן 2
M איך מדווחים על הכנסות מהשכרת דירה שפטורות ממס? מיסים 4
U תכנון מס בהשכרת דירה מיסים 11
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
V ביטוחי דירה - שוכר ומשכיר נדל"ן 3
A עלית פרמיה בביטוח דירה עבור משכנתא צרכנות פיננסית 5
liranviper דירה בהנחה - ינואר 2024, איפה נרשמתם? נדל"ן 18
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
P הצהרת 2 נכסים בקניה דירה מפוצלת נדל"ן 17
א מס רכישה דירה שניה נדל"ן 3
F כדאיות של 20/80 לעומת דירה קיימת? (+אקסל מתנה) נדל"ן 64
D שכר דירה כהוצאה מוכרת נדל"ן 6
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
E בשעה טובה החלטתי לרכוש דירה נדל"ן 189
C למה אנשים פשוט לא קונים דירות, במקום לשכור דירה נדל"ן 186
O התלבטות אם להשאיר דירה שניה או למכור נדל"ן 10
E האם המשפט “אקנה דירה , מקסימום לא אוכל לעמוד בהחזרים ,אז אמכור אותה”-הוא מטעה מאוד נדל"ן 18

נושאים דומים

Back
למעלה