• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה להשקעה

אוראל יניב

משתמש רשום
הצטרף ב
6/12/21
הודעות
3
דירוג
1
שלום לכולם, לאחרונה התחלתי להתעניין ולבדוק על דירה להשקעה, אני בן 21 וגר עם ההורים, מצליח לחסוך בחודש 4000-5000 בערך, יש לי הון עצמי של 120 אלף שח ואני יכול לקחת עוד הלוואה מבני משפחה.
טווח המחירים שאני מתעניין בו הוא 600-800 אלף, הסתכלתי על איזור קריית ים בצפון, לפי מה שבדקתי ישנה עליית מחירים באיזור ופרוייקטים של פינוי בינוי ויש צפי גדול לעליית מחירים בעקבות הקרבה לים. בנוסף הסתלכתי על איזור נתיבות, שכונת ברית כהונה ישנם בניינים שחתומים על פינוי בינוי והצפי הוא עוד 7 שנים.
המטרה שלי היא להרוויח בעוד כמה שנים מעליית המחירים, ידוע לי שהשכירות שאקבל על נכסים כאלה היא 1800-2200 ואני אצטרך להוסיף כל חודש למשכנתא, ובנוסף יש הוצאות של החזקת הדירה כמו תיקונים וליקויים.
אשמח לדעתכם בנושא , האם בכלל כדאי להכנס להשקעה כזאת בהתחשב במצב הכלכלי שלי ולתזרים השלילי שיווצר, אם יש מישהו שבדק את האזורים האלה ויכול לתת עצות, האם כדאי להגדיל את התקציב ולהתמקד באיזור אחר.
תודה מראש.
 
עזוב שטויות ולך תלמד מקצוע טוב.


רעיון נוראי, להתחיל את החיים כשאתה שקוע בחובות.
במוקדם או במאוחר אצטרך לקחת משכנתא, כרגע אני גר אצל ההורים וחוסך כל חודש.
אם בעוד 5 שנים לדוגמא עליית המחירים תניב לי 200 אלף שקל זה יתן לי פוש משמעותי לרכישת דירה למגורים.
 
אני מאמין שמחירי הדיור בישראל ימשיכו לעלות עם השנים, אבל זה לא אומר שכל השקעה בקירות תוכיח את עצמה כמשתלמת.
במחירים שציינת תקבל דירה די קטנה וישנה בשכונות עם אוכלוסיה חלשה יחסית. האם אתה בנוי להתמודד עכשיו עם משפחה שמפסיקה לשלם שכר דירה כי הם לא מצליחים לעמוד בשכירות? עם כמה חודשים ללא שוכר? עם תיקונים והתעסקות מול בעלי מקצוע?
האם המקומות שציינת נגישים עבורך, או שבשביל לקפוץ לדירה אתה צריך לבזבז שעה וחצי לכל כיוון?
בנוסף הסתלכתי על איזור נתיבות, שכונת ברית כהונה ישנם בניינים שחתומים על פינוי בינוי והצפי הוא עוד 7 שנים.
אם הצפי הוא 7 שנים זה אומר שזה עדיין בשלב מאוד ראשוני, ויכול לקחת גם שני עשורים או יותר עד שמשהו יזוז.
 
דעתי:
השקעות בנדל"ן זה טוב, במיוחד כשזו דירתך היחידה.
תזרים שלילי זה לא טוב בשלב זה.
קח בחשבון שבשביל משכנתא צריך גם הכנסה חוקית ומדווחת, אתה תוכל לקבל לכל היותר החזר חודשי של 35% מההכנסה נטו שלך.
איפה לרכוש: איפה שיש גם ביקוש וגם סיבות טבעיות להיצע מוגבל בהווה או בעתיד או סיבה טובה להשבחה עתידית.
התכנות וקידום תמ"א 38 זו יכולה להיות סיבה הטובה.
בדרום יש אינסוף אדמות, זהו לא מוצר במחסור.
נכסים בצמוד לים אין אינסוף, זה בהחלט מוצר מוגבל.
שכונת ברית כהונה ישנם בניינים שחתומים על פינוי בינוי והצפי הוא עוד 7 שנים.
צפי של מי?
 
תזרים שלילי מהשקעה בנדל"ן יכול להיות בסדר, אבל לא בשלב כזה בחיים, מה יקרה אם תתחיל ללמוד? או תרצה לא לעבוד לתקופה?
 
אם כבר אתה מעדיף לקנות דירה בגיל מאוד מוקדם, לדעתי עדיף לעשות זאת בלי משכנתא. (למה להתחיל להיכנס לחובות ועוד עם תזרימים שליליים בתחילת חייך?)

אני ראיתי לא מזמן כתבה בטלויזיה (בטח תמצא ביוטיוב) על כך שלאחרונה ישראלים נוהרים לקנות דירות ביוון באתונה בסכומים של 75-250 אלף לדירה (לפעמים עם שיפוץ).

לא בדקתי בעצמי אבל בכתבה זה נראה די משכנע. כל הניהול של הדירה יש חברות ישראליות באתונה שאתה משלם להם חודש שכירות בשנה והם מנהלים לך.
 
לא בדקתי בעצמי אבל בכתבה זה נראה די משכנע. כל הניהול של הדירה יש חברות ישראליות באתונה שאתה משלם להם חודש שכירות בשנה והם מנהלים לך.
אני ממליץ לא להתרשם מכתבות בTV בקבלת ההחלטות של איפה להשקיע בנדל"ן, על אחת כמה וכמה במדינה רחוקה שאינך דובר את שפתה ושנמצאת במשבר כלכלי חריף ביותר.
 
@אוראל יניב

עצלנות היא תכונה לא טובה.
הצטרפת לפורום כדי לשאול שאלה אחת בלבד ואז גילית שאתה חסום מלפתוח פוסטים חדשים.
אז חיכית שבועיים. בזמן הזה, למה לא קראת פה? בפורום שאת דעתו אתה כנראה מעריך?

מצד שני, יש לך רצון וזה כבר טוב.
כל המידע קיים פה בפורום ונלעס רבות מכיוונים שונים. לך יהיה ממש קל למצוא תשובה כי כל התנאים נגדך ולכן ממש קל לומר לך:
עזוב שטויות ולך תלמד מקצוע טוב.
וגם (שוב) : תעבור על החומר הרב שיש פה.

בהצלחה
 
האם כדאי להגדיל את התקציב ולהתמקד באיזור אחר.
היי
זה פשוט נהדר שבגיל צעיר אתה מתעניין ושוקל להשקיע.

מאחר ואתה לא מנוסה, אתה עושה חישובים של מספרים על הנייר, במציאות זה שונה,
לכל השקעה יש רמת סיכון, לכן לפחות בהשקעה הראשונה עדיף להתמקד בבאוכלוסיית שוכרים חזקה יותר,
לצערי בעיתוי הנוכחי ההון העומד לרשותך לא מאפשר לך לרכוש במיקומים אלו.

נ.ב אנא קבל את התגובה שלי כחיובית ותמשיך ללמוד ולשמר את המוטיבציה להשקיעה.
 
אני ממליץ לא להתרשם מכתבות בTV בקבלת ההחלטות של איפה להשקיע בנדל"ן, על אחת כמה וכמה במדינה רחוקה שאינך דובר את שפתה ושנמצאת במשבר כלכלי חריף ביותר.
זה נכון שהיה משבר כלכלי ביוון ויכול מאוד להיות שהדבר השפיע גם על שוק הנדל"ן שם. מאז דירוג האשראי של יוון עלה ל- BB עם תחזית חיובית לפי S&P.
מה שאומר שמאז המשבר שהיה המדינה השתקמה לכאורה.

מרחק של שעתיים-שעתיים וחצי נסיעה מישראל לאתונה זה לא כזה מדינה רחוקה.
 
זה נכון שהיה משבר כלכלי ביוון ויכול מאוד להיות שהדבר השפיע גם על שוק הנדל"ן שם. מאז דירוג האשראי של יוון עלה ל- BB עם תחזית חיובית לפי S&P.
מה שאומר שמאז המשבר שהיה המדינה השתקמה לכאורה.

מרחק של שעתיים-שעתיים וחצי נסיעה מישראל לאתונה זה לא כזה מדינה רחוקה.
לא הייתי שם שקל במדינה שהמנוע הכלכלי שלה מגיע מתיירות . אך ורק מדינות מודרניות מערביות עם כלכלה מפותחת .
הסיבה היחידה שכן נכון לדעתי זה אם אתה גר שם/בקיא בתחום ובמדינה/עוסק בתחום.
 
לא בדקתי בעצמי אבל בכתבה זה נראה די משכנע. כל הניהול של הדירה יש חברות ישראליות באתונה שאתה משלם להם חודש שכירות בשנה והם מנהלים לך.
מה משכנע? אתה לא מבין שזו פרסומת של החברה או החברות האלו?
 
אחדד קצת את מה שכבר נאמר ואקח את זה לכיוון מעשי,
קודם כל העובדה שאתה כל כך צעיר, כבר חוסך וחותר לדירה ראשונה בעייני זו הדרך וזה מעולה.
בדרך הזו אתה עולה מוקדם על הרכבת הדוהרת של מחירי הנדל"ן.

באופן גס ביותר ככל שאתה נע לכיוון הפריפריות ברכישת דירה הסיכון שלך עולה, רמת הסחירות של הנכסים להשכרה/מכירה יורדת ובהתאמה התשואה עולה. בעייני רמת התשואות בפריפריה בהכללה לא מפצה על הסיכון.
לגבי יוון אני לא נגד השקעה שם, אבל לא כדירה ראשונה. התנאים של המינוף והמיסוי לדירה ראשונה בארץ הם בונוס אדיר וזו טעות בעייני לא לנצל את הכסף הראשון לצורך הזה.
בתקציב של 600-800 אש"ח אתה יכול לנוע לכיוון רמלה (או אשקלון) למשל שזו עיר מתפתחת אבל לעומת נתיבות, היא מרכזית יותר, רמת הסחירות של הנכסים בה גבוהה יחסית והכי חשוב עליית הערך של הדירות בסגמנט הזה משמעותית יותר מהאיזורים המרוחקים.
כעיקרון כל שנה וחצי שנתיים ניתן לקנות ולמכור ללא מס ברמות המחיר עליהן אתה מדבר, כך שתוכל בהמשך להתמרכז לאחר שתגדיל קצת את ההון.
לגביי התזרים השלילי, במקומך הייתי לוקחת את ההורים ואת תלושי השכר שלך והולכת ליועץ משכנתאות טוב. במידה ולקיחת משכנתה בתנאים האמורים זה מהלך סביר לדעתו, הייתי חותרת לזה במקומך בכל הכח. ככה מגיעים לתוצאות מצויינות.

בהצלחה!
 
נערך לאחרונה ב:
קודם כל תודה רבה לכולם על התגובות ועל ההתייחסות,
אני מניח שבגלל הגיל הצעיר שלי אתם נוטים להגיד לי לך תלמד מקצוע מבלי לדעת במה אני עובד, ברוך ה יש לי מקצוע מכובד ולא הייתי שוקל להכנס להרפתקה כזאת אם הייתי בעבודות מזדמנות, כמובן שההכנסה שלי מדווחת.
קראתי מידע גם בפורום הזה וגם בעוד אתרים, אך עדיין יש לי שאלות ואני מניח שזו המטרה של הפורום.
לגבי התזרים השלילי אני מוכן לספוג את זה מבחינתי זה כאילו הפרשתי כסף לחיסכון וכל עוד ערך הדירה עולה אין לי בעיה.
לגבי המיקום של הנכס צודקים שעדיף לקנות נכס באיזור המרכז ושם עליית המחירים תהיה יותר גדולה, המחשבה שלי היא שאם אני חוסך לדוגמא שנה כדי להגדיל את ההון עצמי בזמן הזה המחירים יעלו ככה שלא התקדמתי הרבה, לכן כדי "לעלות על הרכבת" חשבתי להתחיל בנכס באיזורים יותר זולים אבל לפי מה שאתם אומרים הסיכון לא שווה את זה.
אשקלון יכולה להיות אופציה טובה, זו עיר עם ים והיא מתפתחת, בנוסף היא יותר קרובה אליי מנתיבות או מקרית ים.
אשמח לעוד חוות דעת על אשקלון והאם מישהו יכול למקד אותי על שכונות ספצפיות?
תודה מראש
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 3
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 18
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
D דירה שלישית להשקעה. נדל"ן 5
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3
י שידרוג דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 5
A דירה ראשונה להשקעה בשדרות למשל נדל"ן 17
ח לבטים לגבי דירת מגורים + דירה להשקעה נדל"ן 17
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
T דירה בהנחה- דירה להשקעה נדל"ן 40
Y ייעוץ בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 18
M קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם? נדל"ן 4
ר דירה להשקעה ללא חניה נדל"ן 15
א דירה להשקעה - בת ים או נתניה? נדל"ן 14
ש דירה להשקעה עד 2 מ' נדל"ן 27
ז שיפוץ אסתטי דירה להשקעה נדל"ן 9
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
T דירה להשקעה ראשונה נדל"ן 8
D השקעה בבורסה למול דירה להשקעה שוק ההון 46
D דירה ראשונה להשקעה - ללא מתווך וייעוץ נדל"ן 0
Y רוצים לקפוץ למים - דירה להשקעה נדל"ן 9
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
M דירה להשקעה נדל"ן 0
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
T דירה להשקעה/מגורים להורים נדל"ן 5
T דירה להשקעה בגאסר א זרקא קו שני לים. נדל"ן 35
ה דירה להשקעה ברמת גן נדל"ן 0
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
א דירה להשקעה בי-ם נדל"ן 32
S דירה להשקעה בבת ים, הצעדים הבאים נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
R התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה נדל"ן 22
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
A השאלות החשובות בבחירת דירה להשקעה נדל"ן 10
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
א דירה להשקעה שלא מכניסה נדל"ן 2
משה גל דירה להשקעה בקרית אתא, רחוב פינסקר. יש מכיר? פוסטים מאיכות נמוכה 0
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9

נושאים דומים

Back
למעלה