דירה להשקעה

אוראל יניב

משתמש רשום
הצטרף ב
6/12/21
הודעות
3
דירוג
1
שלום לכולם, לאחרונה התחלתי להתעניין ולבדוק על דירה להשקעה, אני בן 21 וגר עם ההורים, מצליח לחסוך בחודש 4000-5000 בערך, יש לי הון עצמי של 120 אלף שח ואני יכול לקחת עוד הלוואה מבני משפחה.
טווח המחירים שאני מתעניין בו הוא 600-800 אלף, הסתכלתי על איזור קריית ים בצפון, לפי מה שבדקתי ישנה עליית מחירים באיזור ופרוייקטים של פינוי בינוי ויש צפי גדול לעליית מחירים בעקבות הקרבה לים. בנוסף הסתלכתי על איזור נתיבות, שכונת ברית כהונה ישנם בניינים שחתומים על פינוי בינוי והצפי הוא עוד 7 שנים.
המטרה שלי היא להרוויח בעוד כמה שנים מעליית המחירים, ידוע לי שהשכירות שאקבל על נכסים כאלה היא 1800-2200 ואני אצטרך להוסיף כל חודש למשכנתא, ובנוסף יש הוצאות של החזקת הדירה כמו תיקונים וליקויים.
אשמח לדעתכם בנושא , האם בכלל כדאי להכנס להשקעה כזאת בהתחשב במצב הכלכלי שלי ולתזרים השלילי שיווצר, אם יש מישהו שבדק את האזורים האלה ויכול לתת עצות, האם כדאי להגדיל את התקציב ולהתמקד באיזור אחר.
תודה מראש.
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
5,874
דירוג
9,351

אוראל יניב

משתמש רשום
הצטרף ב
6/12/21
הודעות
3
דירוג
1
עזוב שטויות ולך תלמד מקצוע טוב.


רעיון נוראי, להתחיל את החיים כשאתה שקוע בחובות.
במוקדם או במאוחר אצטרך לקחת משכנתא, כרגע אני גר אצל ההורים וחוסך כל חודש.
אם בעוד 5 שנים לדוגמא עליית המחירים תניב לי 200 אלף שקל זה יתן לי פוש משמעותי לרכישת דירה למגורים.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
אני מאמין שמחירי הדיור בישראל ימשיכו לעלות עם השנים, אבל זה לא אומר שכל השקעה בקירות תוכיח את עצמה כמשתלמת.
במחירים שציינת תקבל דירה די קטנה וישנה בשכונות עם אוכלוסיה חלשה יחסית. האם אתה בנוי להתמודד עכשיו עם משפחה שמפסיקה לשלם שכר דירה כי הם לא מצליחים לעמוד בשכירות? עם כמה חודשים ללא שוכר? עם תיקונים והתעסקות מול בעלי מקצוע?
האם המקומות שציינת נגישים עבורך, או שבשביל לקפוץ לדירה אתה צריך לבזבז שעה וחצי לכל כיוון?
בנוסף הסתלכתי על איזור נתיבות, שכונת ברית כהונה ישנם בניינים שחתומים על פינוי בינוי והצפי הוא עוד 7 שנים.
אם הצפי הוא 7 שנים זה אומר שזה עדיין בשלב מאוד ראשוני, ויכול לקחת גם שני עשורים או יותר עד שמשהו יזוז.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,994
דירוג
25,185
דעתי:
השקעות בנדל"ן זה טוב, במיוחד כשזו דירתך היחידה.
תזרים שלילי זה לא טוב בשלב זה.
קח בחשבון שבשביל משכנתא צריך גם הכנסה חוקית ומדווחת, אתה תוכל לקבל לכל היותר החזר חודשי של 35% מההכנסה נטו שלך.
איפה לרכוש: איפה שיש גם ביקוש וגם סיבות טבעיות להיצע מוגבל בהווה או בעתיד או סיבה טובה להשבחה עתידית.
התכנות וקידום תמ"א 38 זו יכולה להיות סיבה הטובה.
בדרום יש אינסוף אדמות, זהו לא מוצר במחסור.
נכסים בצמוד לים אין אינסוף, זה בהחלט מוצר מוגבל.
שכונת ברית כהונה ישנם בניינים שחתומים על פינוי בינוי והצפי הוא עוד 7 שנים.
צפי של מי?
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
428
דירוג
369
תזרים שלילי מהשקעה בנדל"ן יכול להיות בסדר, אבל לא בשלב כזה בחיים, מה יקרה אם תתחיל ללמוד? או תרצה לא לעבוד לתקופה?
 

NightStyle

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
184
דירוג
133
אם כבר אתה מעדיף לקנות דירה בגיל מאוד מוקדם, לדעתי עדיף לעשות זאת בלי משכנתא. (למה להתחיל להיכנס לחובות ועוד עם תזרימים שליליים בתחילת חייך?)

אני ראיתי לא מזמן כתבה בטלויזיה (בטח תמצא ביוטיוב) על כך שלאחרונה ישראלים נוהרים לקנות דירות ביוון באתונה בסכומים של 75-250 אלף לדירה (לפעמים עם שיפוץ).

לא בדקתי בעצמי אבל בכתבה זה נראה די משכנע. כל הניהול של הדירה יש חברות ישראליות באתונה שאתה משלם להם חודש שכירות בשנה והם מנהלים לך.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,994
דירוג
25,185
לא בדקתי בעצמי אבל בכתבה זה נראה די משכנע. כל הניהול של הדירה יש חברות ישראליות באתונה שאתה משלם להם חודש שכירות בשנה והם מנהלים לך.
אני ממליץ לא להתרשם מכתבות בTV בקבלת ההחלטות של איפה להשקיע בנדל"ן, על אחת כמה וכמה במדינה רחוקה שאינך דובר את שפתה ושנמצאת במשבר כלכלי חריף ביותר.
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
649
דירוג
727
@אוראל יניב

עצלנות היא תכונה לא טובה.
הצטרפת לפורום כדי לשאול שאלה אחת בלבד ואז גילית שאתה חסום מלפתוח פוסטים חדשים.
אז חיכית שבועיים. בזמן הזה, למה לא קראת פה? בפורום שאת דעתו אתה כנראה מעריך?

מצד שני, יש לך רצון וזה כבר טוב.
כל המידע קיים פה בפורום ונלעס רבות מכיוונים שונים. לך יהיה ממש קל למצוא תשובה כי כל התנאים נגדך ולכן ממש קל לומר לך:
עזוב שטויות ולך תלמד מקצוע טוב.
וגם (שוב) : תעבור על החומר הרב שיש פה.

בהצלחה
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,870
דירוג
5,225
האם כדאי להגדיל את התקציב ולהתמקד באיזור אחר.
היי
זה פשוט נהדר שבגיל צעיר אתה מתעניין ושוקל להשקיע.

מאחר ואתה לא מנוסה, אתה עושה חישובים של מספרים על הנייר, במציאות זה שונה,
לכל השקעה יש רמת סיכון, לכן לפחות בהשקעה הראשונה עדיף להתמקד בבאוכלוסיית שוכרים חזקה יותר,
לצערי בעיתוי הנוכחי ההון העומד לרשותך לא מאפשר לך לרכוש במיקומים אלו.

נ.ב אנא קבל את התגובה שלי כחיובית ותמשיך ללמוד ולשמר את המוטיבציה להשקיעה.
 

NightStyle

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
184
דירוג
133
אני ממליץ לא להתרשם מכתבות בTV בקבלת ההחלטות של איפה להשקיע בנדל"ן, על אחת כמה וכמה במדינה רחוקה שאינך דובר את שפתה ושנמצאת במשבר כלכלי חריף ביותר.
זה נכון שהיה משבר כלכלי ביוון ויכול מאוד להיות שהדבר השפיע גם על שוק הנדל"ן שם. מאז דירוג האשראי של יוון עלה ל- BB עם תחזית חיובית לפי S&P.
מה שאומר שמאז המשבר שהיה המדינה השתקמה לכאורה.

מרחק של שעתיים-שעתיים וחצי נסיעה מישראל לאתונה זה לא כזה מדינה רחוקה.
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
288
דירוג
156
זה נכון שהיה משבר כלכלי ביוון ויכול מאוד להיות שהדבר השפיע גם על שוק הנדל"ן שם. מאז דירוג האשראי של יוון עלה ל- BB עם תחזית חיובית לפי S&P.
מה שאומר שמאז המשבר שהיה המדינה השתקמה לכאורה.

מרחק של שעתיים-שעתיים וחצי נסיעה מישראל לאתונה זה לא כזה מדינה רחוקה.
לא הייתי שם שקל במדינה שהמנוע הכלכלי שלה מגיע מתיירות . אך ורק מדינות מודרניות מערביות עם כלכלה מפותחת .
הסיבה היחידה שכן נכון לדעתי זה אם אתה גר שם/בקיא בתחום ובמדינה/עוסק בתחום.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,086
דירוג
16,326
לא בדקתי בעצמי אבל בכתבה זה נראה די משכנע. כל הניהול של הדירה יש חברות ישראליות באתונה שאתה משלם להם חודש שכירות בשנה והם מנהלים לך.
מה משכנע? אתה לא מבין שזו פרסומת של החברה או החברות האלו?
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,234
דירוג
2,388
אחדד קצת את מה שכבר נאמר ואקח את זה לכיוון מעשי,
קודם כל העובדה שאתה כל כך צעיר, כבר חוסך וחותר לדירה ראשונה בעייני זו הדרך וזה מעולה.
בדרך הזו אתה עולה מוקדם על הרכבת הדוהרת של מחירי הנדל"ן.

באופן גס ביותר ככל שאתה נע לכיוון הפריפריות ברכישת דירה הסיכון שלך עולה, רמת הסחירות של הנכסים להשכרה/מכירה יורדת ובהתאמה התשואה עולה. בעייני רמת התשואות בפריפריה בהכללה לא מפצה על הסיכון.
לגבי יוון אני לא נגד השקעה שם, אבל לא כדירה ראשונה. התנאים של המינוף והמיסוי לדירה ראשונה בארץ הם בונוס אדיר וזו טעות בעייני לא לנצל את הכסף הראשון לצורך הזה.
בתקציב של 600-800 אש"ח אתה יכול לנוע לכיוון רמלה (או אשקלון) למשל שזו עיר מתפתחת אבל לעומת נתיבות, היא מרכזית יותר, רמת הסחירות של הנכסים בה גבוהה יחסית והכי חשוב עליית הערך של הדירות בסגמנט הזה משמעותית יותר מהאיזורים המרוחקים.
כעיקרון כל שנה וחצי שנתיים ניתן לקנות ולמכור ללא מס ברמות המחיר עליהן אתה מדבר, כך שתוכל בהמשך להתמרכז לאחר שתגדיל קצת את ההון.
לגביי התזרים השלילי, במקומך הייתי לוקחת את ההורים ואת תלושי השכר שלך והולכת ליועץ משכנתאות טוב. במידה ולקיחת משכנתה בתנאים האמורים זה מהלך סביר לדעתו, הייתי חותרת לזה במקומך בכל הכח. ככה מגיעים לתוצאות מצויינות.

בהצלחה!
 
נערך לאחרונה ב:

אוראל יניב

משתמש רשום
הצטרף ב
6/12/21
הודעות
3
דירוג
1
קודם כל תודה רבה לכולם על התגובות ועל ההתייחסות,
אני מניח שבגלל הגיל הצעיר שלי אתם נוטים להגיד לי לך תלמד מקצוע מבלי לדעת במה אני עובד, ברוך ה יש לי מקצוע מכובד ולא הייתי שוקל להכנס להרפתקה כזאת אם הייתי בעבודות מזדמנות, כמובן שההכנסה שלי מדווחת.
קראתי מידע גם בפורום הזה וגם בעוד אתרים, אך עדיין יש לי שאלות ואני מניח שזו המטרה של הפורום.
לגבי התזרים השלילי אני מוכן לספוג את זה מבחינתי זה כאילו הפרשתי כסף לחיסכון וכל עוד ערך הדירה עולה אין לי בעיה.
לגבי המיקום של הנכס צודקים שעדיף לקנות נכס באיזור המרכז ושם עליית המחירים תהיה יותר גדולה, המחשבה שלי היא שאם אני חוסך לדוגמא שנה כדי להגדיל את ההון עצמי בזמן הזה המחירים יעלו ככה שלא התקדמתי הרבה, לכן כדי "לעלות על הרכבת" חשבתי להתחיל בנכס באיזורים יותר זולים אבל לפי מה שאתם אומרים הסיכון לא שווה את זה.
אשקלון יכולה להיות אופציה טובה, זו עיר עם ים והיא מתפתחת, בנוסף היא יותר קרובה אליי מנתיבות או מקרית ים.
אשמח לעוד חוות דעת על אשקלון והאם מישהו יכול למקד אותי על שכונות ספצפיות?
תודה מראש
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48

נושאים דומים

למעלה