דירה להשקעה

[טומי]

שלום,
מישהו יוכל לתת לי כיוון על דירות להשקעה באיזור ה 400,000 ומטה. שניתן לקבל עליהם תשואה 4 5 אחוז ללא עליית ערך? ובכלל לתת טיפים על דירה ראשונה להשקעה ( אין דירת מגורים)
חשבתי אפילו לקנות ב 300,000 לערך ולשפץ יפה.

אשמח לשמוע טיפים, ערים, שכונות, ושאר ירקות

פה זה לא שוק ההון, ניתן להמליץ (;

 

[Shlomi Z]

שלום,
מישהו יוכל לתת לי כיוון על דירות להשקעה באיזור ה 400,000 ומטה. שניתן לקבל עליהם תשואה 4 5 אחוז ללא עליית ערך? ובכלל לתת טיפים על דירה ראשונה להשקעה ( אין דירת מגורים)
חשבתי אפילו לקנות ב 300,000 לערך ולשפץ יפה.

אשמח לשמוע טיפים, ערים, שכונות, ושאר ירקות

פה זה לא שוק ההון, ניתן להמליץ (;

שבת שלום,
אני חושב שהשאלה הזאת הייתה לגיטימית לאיזור 2010-2015 וכל מדינת ישראל הקדימה אותך קצת ...
אבל קטונתי.

 

[טומי]

הכל טוב
גם ב 2019 ניתן לשאול
אז הערך לא יעלה בעשרות אחוזים,סבבה
אבל עדיין ניתן למצוא נכס שיוביל לתשואה חיובית ואחרי כמה שנים של החזר המימון, גם להכנסה פאסיבית לכל דבר

 

[רוני]

היי טומי

שוק הנדל"ן בישראל נמצא במומנטום שלילי, ולכן:

1. כדי להרוויח מהשבחה של דירה, צריך לקנות דירה מתחת למחיר השוק, בשוק עולה כדי שיהיה ניתן למכור ברווח, בשוק הנוכחי אתה עלול להפסיד.

2. דירה שתרכוש ב 300 אלף ש"ח ותשפץ, למי תמכור ? בכמה רווח ? מה עם עלויות קניה/מכירה, ברוב המקרים דירות אלו נרכשות על ידי
משקיעים בעצמם, וכדי למקסם תשואה משכירות, הם לא ירכשו דירה משופצת אלא ישפצו בעצמם.

3. דירות להשקעה כדי ליהנות מהשכירות, בטווח המחירים שציינת, פונות לקהל יעד קשה של שוכרים,
אתה צפוי להתעסקות יתר עם תחזוקה וגביית השכירות החודשית (יש כאן פגיעה ישירה בתשואה האמתית משכירות).....

החשיבה שלך להשקיע בנדל"ן אני בעדה,
אך נדל"ן הוא תחום מאוד נרחב ומורכב, עם אסטרטגיות רבות של השקעה, אני מציע לך ללמוד, לחקור ולפעול נכון,
בשום אופן לא לוותר.

בהצלחה !

 

[טומי]

תודה רבה רוני.
על ההתייחסות והניסיון הרב.

בוא נשים בצד את עניין המכירה.
הרעיון הוא למצוא נכס שיתן לי 2,000 -3,000 בחודש..
המחשבה אכן למצוא נכס במחיר זול במיוחד. לשפץ לבד כדי למקסם תשואה.

יש לציין שעלויות קנייה לא יהיו גבוהות כי זו דירה ראשונה, וכי אני מתכוון לקחת לא יותר מ 300,000 הלוואה \משכנתא, וזה יהיה בתנאים דיי נוחים מכיוון שאני עובד בנק.

אני בן 31, מרגיש שלפעמים צריך להעז.
מעבר לקריאה ובדיקות כמובן. פשוט להעז.

לקנות נכס בזול, לשפץ יפה יפה, למצוא שוכרים טובים כמה שניתן ולרוץ

נכון יהיו קשיים, לעיתים שוכרים קשים, אך נתמודד(;

בסכומים הנל זו לא החלטה שיכולה לגרום לי להפסד גדול ולהתרסקות לטעמי

אשמח לעוד פנינים מפיך ומפי כולם

 

[אורי ג.]

לקנות נכס בזול, לשפץ יפה יפה, למצוא שוכרים טובים כמה שניתן ולרוץ

על הנייר הכל יפה.
"לקנות נכס זול" אז זה מה שיהיה לך, נכס חרא, לא סתם הוא זול, אם הוא לא היה חרא הוא לא היה זול.
"לשפץ יפה יפה": על נזם באף חזיר שמעת? שיפוץ יפה לא יהפוך נכס חרא לנכס טוב, מה גם אני יכול רק לנחש שאין לך נסיון בשיפוץ דירות, אתה הולך לפגוש מקרוב מאד כל מיני קלישאות שהם:
"לאכול חרא"
אתה תלמד היטב מה זה "חצי עבודה"
אתה גם תלמד שאתה לא מספיק עשיר כדי לקנות בזול.
אה ואתה תלמד שאתה שאתה לא יודע לתקצב את הכל ושהשיפוץ יעלה לך פי 1.5 או פי 2 ממה שחשבת.

לא שאני אומר שזה רעיון רע, בטח ובטח אם זה בקטע של ללמוד אבל שלא תצפה שאתה תקבל פה איזה השקעת בוננזה.

 

[טומי]

אורי, תודה על תגובתך

אני לא מצפה לבוננזה, בטוח שלא המצאתי את הגלגל.
מוכן לאכול חרא, וללמוד אבל סליחה על הביטוי כוס אמק( אני אומר לעצמי) אני יכול לחשוב ולתכנן ולפחד כל החיים. או פשוט לעשות
בכללי אני חושב שיש מי שעושה ויש מי מפחד.
31 שנה אני בצד המפחד, הגיע הזמן לעבור צד.

רוצה הכנסה פסיבית ( אחרי סילוק המימון) שתתן לי להקטין תלות מהעבודה, שתתן לי ללמוד , ואולי לקנות עוד כמה כאלה

 

[cypriano de rore]

אורי, תודה על תגובתך

אני לא מצפה לבוננזה, בטוח שלא המצאתי את הגלגל.
מוכן לאכול חרא, וללמוד אבל סליחה על הביטוי כוס אמק( אני אומר לעצמי) אני יכול לחשוב ולתכנן ולפחד כל החיים. או פשוט לעשות
בכללי אני חושב שיש מי שעושה ויש מי מפחד.
31 שנה אני בצד המפחד, הגיע הזמן לעבור צד.

רוצה הכנסה פסיבית ( אחרי סילוק המימון) שתתן לי להקטין תלות מהעבודה, שתתן לי ללמוד , ואולי לקנות עוד כמה כאלה

כל הכבוד על התעוזה!
הדרייב שלך לעשייה הוא חיובי מאוד.
האם בחנת אפשרויות נוספות להשקעה מלבד נדל״ן?
אני לא אומר שהאלטרנטיבות טובות יותר פשוט חושב ששווה לך להכיר עוד אפשרויות ולדעת את היתרונות והחסרונות של אפיקי ההשקעה השונים.

בהצלחה!

 

[אורי ג.]

רוצה הכנסה פסיבית ( אחרי סילוק המימון) שתתן לי להקטין תלות מהעבודה, שתתן לי ללמוד , ואולי לקנות עוד כמה כאלה

שזה מצוין, אבל ההכנסה הפסיבית שתוציא מדירה בארץ היא קטנה מאד, אתה מדבר על סדר גודל של 4% אולי אולי 5% אם אתה משקיע במקומות הכי קיבינימאט בארץ וגם זה ברוטו, לפני הוצאות, לפני פחת.
מימון יעזור לך אבל לא הרבה כי ההפרש בין ההכנסה נטו לעלות ההון שלך היא קטנה (אם קיימת בכלל).
אם אתה מצפה לעליית ערך זה סיפור אחר.
איני ממליץ אבל תראה:
אג"ח בדירוג גבוה בארה"ב כבר נותן לך 4.3%
בדירוג נמוך: 7%
תיק קרנות ריט: 4.7% + צפי לעלייה
תיק מניות דיבידנד: 3.5% + צפי לעלייה

תמיד יש אלטרנטיבות, השאלה היא האם המטרה היא להחזיק בבלטות+כאבי ראש או להשיג הכנסה פסיבית.

 

[נעם בלה בלה]

אם הבנתי נכון אתה מחפש לרכוש דירה ב100,000 ש"ח הון עצמי שתניב לך 3,000 ש"ח בחודש (9% תשואה על מחיר הדירה משכירות בלבד, לפני עליית ערך).
מסקרן אותי איפה אתה מתכנן לקרנות נכס כזה. האם למספרים האלה יש אחיזה במציאות או שזה wishful thinking גרידא.
בעיר בה אני גר צריך לקנות דירה של בערך 1.2 מיליון כדי לקבל שכירות של 3,000 - לא שהיא בהכרח מדגם מייצג של הארץ אבל בכל זאת.

לדעתי 100 אלף ש"ח זה מעט מדי לכניסה לנדל"ן למגורים בארץ, לא מייעץ לך אבל אישית סכום כזה הייתי מנסה להגדיל בשוק ההון קודם.

 

[רוני]

טומי,
מאחר ואתה נחוש, הדיון כאן מיותר, כל אחד מהמגיבים מביא את דעתו, מתוך התבוננות על המציאות הקיימת,
אך אתה עדיין מתעקש לראות זאת אחרת, זה בסדר, זו זכותך.

לדעתי עליך לפעול תוך הבנה מראש שאתה תשלם שכר לימוד,
לכל אחד מאיתנו יש אופי שונה, ישנם כאלו הצרכים ללמוד בדרך הקשה, אך אם ישכילו ללמוד מכך, ירוויחו בגדול.

 

[amit]

אני בן 31, מרגיש שלפעמים צריך להעז.
מעבר לקריאה ובדיקות כמובן. פשוט להעז

אני מאוד מבין אותך.
תקרא קצת בפורומים של נדלן על תשואה וסיכונים, מה חשוב לבדוק לפני.
צור קשר עם כמה מתווכים באזור , ספר להם מה אתה מחפש ותראה כמה שיותר דירות.
תבדוק אותן ביום ובלילה , תראה אם השכונה סבירה.

בינתיים אתה לא מסכן כלום ,ובטוח תלמד משהו חדש.

 

[Shlomi Z]

אתה מדבר על סדר גודל של 4% אולי אולי 5% אם אתה משקיע במקומות הכי קיבינימאט בארץ וגם זה ברוטו, לפני הוצאות, לפני פחת.

למה התשואה במקום קיבינימאט גבוהה יותר ? לא אמור להיות גבוה יותר באיזורי ביקוש במרכז ?

 

[אורי ג.]

למה התשואה במקום קיבינימאט גבוהה יותר ? לא אמור להיות גבוה יותר באיזורי ביקוש במרכז ?

בדיוק ובגלל זה התשואה נמוכה יותר.

 

[doc29]

יש לציין שעלויות קנייה לא יהיו גבוהות כי זו דירה ראשונה, וכי אני מתכוון לקחת לא יותר מ 300,000 הלוואה \משכנתא, וזה יהיה בתנאים דיי נוחים מכיוון שאני עובד בנק.

לדעתי זה אחלה להעז, אבל כשכל הפרמטרים הם במקסימום סיכון - זה כבר לא במקום. גם שוק בועתי, גם דירות במחיר רצפה, גם (בהכרח) דירה בחור, גם מינוף. לא צריך להתגרות במזל בכוח.
קודם כל לא הבנתי - אתה רוצה דירה עד 300K, או דירה שתצריך הון עצמי עד 300K (כי אתה מדבר על משכנתא)? ב-300K אין דירות בארץ. תחפש ביד 2 ותגיד אם אתה מוצא משהו.
לגבי הפסד גדול- זה מונח סובייקטיבי, אבל להיתקע עם נכס שעוד כמה שנים יהיה שווה פחות, ואתה צריך לשלם משכנתא ואין שכ"ד במשך חודשים רבים- זה די גרוע.

 

[נעם בלה בלה]

ב-300K אין דירות בארץ. תחפש ביד 2 ותגיד אם אתה מוצא משהו.

יש בדימונה ובבית שאן

 

[רוני]

ש בדימונה ובבית שאן

המחירים והשכירויות בדימונה במגמת ירידה, קשה למכור דירות, אם יקנה ישפץ וינסה למכור, הוא עלול להיתקע עם הדירה

לשותפה שלי יש דירה להשקעה בדימונה, הורידה את מחיר הדירה וניסתה למכור במשך שנה ללא הצלחה, ונאלצה להשכיר את הדירה שוב במחיר מופחת.

 

[נעם בלה בלה]

המחירים והשכירויות בדימונה במגמת ירידה, קשה למכור דירות, אם יקנה ישפץ וינסה למכור, הוא עלול להיתקע עם הדירה

לשותפה שלי יש דירה להשקעה בדימונה, הורידה את מחיר הדירה וניסתה למכור במשך שנה ללא הצלחה, ונאלצה להשכיר את הדירה שוב במחיר מופחת.

לרגע לא המלצתי לקנות שם, שלא ישתמע חלילה אחרת. רק אמרתי שחיפשתי ביד 2 כשעלה הדיון פה מסקרנות איזה דירות אפשר לקנות בסכומים האלה והופתעתי לגלות שיש.

כמו שאמרת, אם אחרי עשור של עליות בכל הארץ במקומות מסוימים המחירים עדיין כל כך נמוכים, כנראה שיש סיבה

 

[אורי ג.]

לשותפה שלי יש דירה להשקעה בדימונה, הורידה את מחיר הדירה וניסתה למכור במשך שנה ללא הצלחה, ונאלצה להשכיר את הדירה שוב במחיר מופחת.

זה רק יחמיר, בנו שם במחיר למשתכן בסיטונאות.

 

[פסיוני]

שזה מצוין, אבל ההכנסה הפסיבית שתוציא מדירה בארץ היא קטנה מאד, אתה מדבר על סדר גודל של 4% אולי אולי 5% אם אתה משקיע במקומות הכי קיבינימאט בארץ וגם זה ברוטו, לפני הוצאות, לפני פחת.
מימון יעזור לך אבל לא הרבה כי ההפרש בין ההכנסה נטו לעלות ההון שלך היא קטנה (אם קיימת בכלל).
אם אתה מצפה לעליית ערך זה סיפור אחר.
איני ממליץ אבל תראה:
אג"ח בדירוג גבוה בארה"ב כבר נותן לך 4.3%
בדירוג נמוך: 7%
תיק קרנות ריט: 4.7% + צפי לעלייה
תיק מניות דיבידנד: 3.5% + צפי לעלייה

תמיד יש אלטרנטיבות, השאלה היא האם המטרה היא להחזיק בבלטות+כאבי ראש או להשיג הכנסה פסיבית.

אחי
אתה נכס לפורום
(סליחה על ההתפרצות)