1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

דירה להשקעה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י טומי, ‏4/1/19.

  1. טומי

    טומי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/4/16
    הודעות:
    83
    לייקים שהתקבלו:
    15
    שלום,
    מישהו יוכל לתת לי כיוון על דירות להשקעה באיזור ה 400,000 ומטה. שניתן לקבל עליהם תשואה 4 5 אחוז ללא עליית ערך? ובכלל לתת טיפים על דירה ראשונה להשקעה ( אין דירת מגורים)
    חשבתי אפילו לקנות ב 300,000 לערך ולשפץ יפה.

    אשמח לשמוע טיפים, ערים, שכונות, ושאר ירקות

    פה זה לא שוק ההון, ניתן להמליץ (;
     
    Shlomi Z אוהב/ת את זה.
  2. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    1,072
    לייקים שהתקבלו:
    487
    שבת שלום,
    אני חושב שהשאלה הזאת הייתה לגיטימית לאיזור 2010-2015 וכל מדינת ישראל הקדימה אותך קצת ...
    אבל קטונתי.
     
  3. טומי

    טומי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/4/16
    הודעות:
    83
    לייקים שהתקבלו:
    15
    הכל טוב
    גם ב 2019 ניתן לשאול
    אז הערך לא יעלה בעשרות אחוזים,סבבה
    אבל עדיין ניתן למצוא נכס שיוביל לתשואה חיובית ואחרי כמה שנים של החזר המימון, גם להכנסה פאסיבית לכל דבר
     
  4. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,501
    לייקים שהתקבלו:
    2,763
    היי טומי

    שוק הנדל"ן בישראל נמצא במומנטום שלילי, ולכן:

    1. כדי להרוויח מהשבחה של דירה, צריך לקנות דירה מתחת למחיר השוק, בשוק עולה כדי שיהיה ניתן למכור ברווח, בשוק הנוכחי אתה עלול להפסיד.

    2. דירה שתרכוש ב 300 אלף ש"ח ותשפץ, למי תמכור ? בכמה רווח ? מה עם עלויות קניה/מכירה, ברוב המקרים דירות אלו נרכשות על ידי
    משקיעים בעצמם, וכדי למקסם תשואה משכירות, הם לא ירכשו דירה משופצת אלא ישפצו בעצמם.

    3. דירות להשקעה כדי ליהנות מהשכירות, בטווח המחירים שציינת, פונות לקהל יעד קשה של שוכרים,
    אתה צפוי להתעסקות יתר עם תחזוקה וגביית השכירות החודשית (יש כאן פגיעה ישירה בתשואה האמתית משכירות).....

    החשיבה שלך להשקיע בנדל"ן אני בעדה,
    אך נדל"ן הוא תחום מאוד נרחב ומורכב, עם אסטרטגיות רבות של השקעה, אני מציע לך ללמוד, לחקור ולפעול נכון,
    בשום אופן לא לוותר.

    בהצלחה !
     
    JBUZZ אוהב/ת את זה.
  5. טומי

    טומי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/4/16
    הודעות:
    83
    לייקים שהתקבלו:
    15
    תודה רבה רוני.
    על ההתייחסות והניסיון הרב.

    בוא נשים בצד את עניין המכירה.
    הרעיון הוא למצוא נכס שיתן לי 2,000 -3,000 בחודש..
    המחשבה אכן למצוא נכס במחיר זול במיוחד. לשפץ לבד כדי למקסם תשואה.

    יש לציין שעלויות קנייה לא יהיו גבוהות כי זו דירה ראשונה, וכי אני מתכוון לקחת לא יותר מ 300,000 הלוואה \משכנתא, וזה יהיה בתנאים דיי נוחים מכיוון שאני עובד בנק.

    אני בן 31, מרגיש שלפעמים צריך להעז.
    מעבר לקריאה ובדיקות כמובן. פשוט להעז.

    לקנות נכס בזול, לשפץ יפה יפה, למצוא שוכרים טובים כמה שניתן ולרוץ

    נכון יהיו קשיים, לעיתים שוכרים קשים, אך נתמודד(;

    בסכומים הנל זו לא החלטה שיכולה לגרום לי להפסד גדול ולהתרסקות לטעמי

    אשמח לעוד פנינים מפיך ומפי כולם
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  6. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    8,596
    לייקים שהתקבלו:
    10,442
    על הנייר הכל יפה.
    "לקנות נכס זול" אז זה מה שיהיה לך, נכס חרא, לא סתם הוא זול, אם הוא לא היה חרא הוא לא היה זול.
    "לשפץ יפה יפה": על נזם באף חזיר שמעת? שיפוץ יפה לא יהפוך נכס חרא לנכס טוב, מה גם אני יכול רק לנחש שאין לך נסיון בשיפוץ דירות, אתה הולך לפגוש מקרוב מאד כל מיני קלישאות שהם:
    "לאכול חרא"
    אתה תלמד היטב מה זה "חצי עבודה"
    אתה גם תלמד שאתה לא מספיק עשיר כדי לקנות בזול.
    אה ואתה תלמד שאתה שאתה לא יודע לתקצב את הכל ושהשיפוץ יעלה לך פי 1.5 או פי 2 ממה שחשבת.

    לא שאני אומר שזה רעיון רע, בטח ובטח אם זה בקטע של ללמוד אבל שלא תצפה שאתה תקבל פה איזה השקעת בוננזה.
     
    Roi, monkey22, חתול לילה ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  7. טומי

    טומי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/4/16
    הודעות:
    83
    לייקים שהתקבלו:
    15
    אורי, תודה על תגובתך

    אני לא מצפה לבוננזה, בטוח שלא המצאתי את הגלגל.
    מוכן לאכול חרא, וללמוד אבל סליחה על הביטוי כוס אמק( אני אומר לעצמי) אני יכול לחשוב ולתכנן ולפחד כל החיים. או פשוט לעשות
    בכללי אני חושב שיש מי שעושה ויש מי מפחד.
    31 שנה אני בצד המפחד, הגיע הזמן לעבור צד.

    רוצה הכנסה פסיבית ( אחרי סילוק המימון) שתתן לי להקטין תלות מהעבודה, שתתן לי ללמוד , ואולי לקנות עוד כמה כאלה
     
    cypriano de rore אוהב/ת את זה.
  8. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    709
    לייקים שהתקבלו:
    530
    כל הכבוד על התעוזה!
    הדרייב שלך לעשייה הוא חיובי מאוד.
    האם בחנת אפשרויות נוספות להשקעה מלבד נדל״ן?
    אני לא אומר שהאלטרנטיבות טובות יותר פשוט חושב ששווה לך להכיר עוד אפשרויות ולדעת את היתרונות והחסרונות של אפיקי ההשקעה השונים.

    בהצלחה! :)
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  9. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    8,596
    לייקים שהתקבלו:
    10,442
    שזה מצוין, אבל ההכנסה הפסיבית שתוציא מדירה בארץ היא קטנה מאד, אתה מדבר על סדר גודל של 4% אולי אולי 5% אם אתה משקיע במקומות הכי קיבינימאט בארץ וגם זה ברוטו, לפני הוצאות, לפני פחת.
    מימון יעזור לך אבל לא הרבה כי ההפרש בין ההכנסה נטו לעלות ההון שלך היא קטנה (אם קיימת בכלל).
    אם אתה מצפה לעליית ערך זה סיפור אחר.
    איני ממליץ אבל תראה:
    אג"ח בדירוג גבוה בארה"ב כבר נותן לך 4.3%
    בדירוג נמוך: 7%
    תיק קרנות ריט: 4.7% + צפי לעלייה
    תיק מניות דיבידנד: 3.5% + צפי לעלייה

    תמיד יש אלטרנטיבות, השאלה היא האם המטרה היא להחזיק בבלטות+כאבי ראש או להשיג הכנסה פסיבית.
     
    JBUZZ, Fitch, OxoTnicK ו-8 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  10. נעם בלה בלה

    נעם בלה בלה משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏18/10/18
    הודעות:
    329
    לייקים שהתקבלו:
    208
    אם הבנתי נכון אתה מחפש לרכוש דירה ב100,000 ש"ח הון עצמי שתניב לך 3,000 ש"ח בחודש (9% תשואה על מחיר הדירה משכירות בלבד, לפני עליית ערך).
    מסקרן אותי איפה אתה מתכנן לקרנות נכס כזה. האם למספרים האלה יש אחיזה במציאות או שזה wishful thinking גרידא.
    בעיר בה אני גר צריך לקנות דירה של בערך 1.2 מיליון כדי לקבל שכירות של 3,000 - לא שהיא בהכרח מדגם מייצג של הארץ אבל בכל זאת.

    לדעתי 100 אלף ש"ח זה מעט מדי לכניסה לנדל"ן למגורים בארץ, לא מייעץ לך אבל אישית סכום כזה הייתי מנסה להגדיל בשוק ההון קודם.
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  11. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,501
    לייקים שהתקבלו:
    2,763
    טומי,
    מאחר ואתה נחוש, הדיון כאן מיותר, כל אחד מהמגיבים מביא את דעתו, מתוך התבוננות על המציאות הקיימת,
    אך אתה עדיין מתעקש לראות זאת אחרת, זה בסדר, זו זכותך.

    לדעתי עליך לפעול תוך הבנה מראש שאתה תשלם שכר לימוד,
    לכל אחד מאיתנו יש אופי שונה, ישנם כאלו הצרכים ללמוד בדרך הקשה, אך אם ישכילו ללמוד מכך, ירוויחו בגדול.
     
    Roi, יעקב, Body Solid ו-3 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  12. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    1,043
    לייקים שהתקבלו:
    1,001
    אני מאוד מבין אותך.
    תקרא קצת בפורומים של נדלן על תשואה וסיכונים, מה חשוב לבדוק לפני.
    צור קשר עם כמה מתווכים באזור , ספר להם מה אתה מחפש ותראה כמה שיותר דירות.
    תבדוק אותן ביום ובלילה , תראה אם השכונה סבירה.

    בינתיים אתה לא מסכן כלום ,ובטוח תלמד משהו חדש.
     
    yossik אוהב/ת את זה.
  13. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    1,072
    לייקים שהתקבלו:
    487
    למה התשואה במקום קיבינימאט גבוהה יותר ? לא אמור להיות גבוה יותר באיזורי ביקוש במרכז ?
     
  14. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    8,596
    לייקים שהתקבלו:
    10,442
    בדיוק ובגלל זה התשואה נמוכה יותר.
     
    פסיוני אוהב/ת את זה.
  15. doc29

    doc29 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,482
    לייקים שהתקבלו:
    2,197
    לדעתי זה אחלה להעז, אבל כשכל הפרמטרים הם במקסימום סיכון - זה כבר לא במקום. גם שוק בועתי, גם דירות במחיר רצפה, גם (בהכרח) דירה בחור, גם מינוף. לא צריך להתגרות במזל בכוח.
    קודם כל לא הבנתי - אתה רוצה דירה עד 300K, או דירה שתצריך הון עצמי עד 300K (כי אתה מדבר על משכנתא)? ב-300K אין דירות בארץ. תחפש ביד 2 ותגיד אם אתה מוצא משהו.
    לגבי הפסד גדול- זה מונח סובייקטיבי, אבל להיתקע עם נכס שעוד כמה שנים יהיה שווה פחות, ואתה צריך לשלם משכנתא ואין שכ"ד במשך חודשים רבים- זה די גרוע.
     
  16. נעם בלה בלה

    נעם בלה בלה משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏18/10/18
    הודעות:
    329
    לייקים שהתקבלו:
    208
    יש בדימונה ובבית שאן
     
  17. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,501
    לייקים שהתקבלו:
    2,763
    המחירים והשכירויות בדימונה במגמת ירידה, קשה למכור דירות, אם יקנה ישפץ וינסה למכור, הוא עלול להיתקע עם הדירה :)

    לשותפה שלי יש דירה להשקעה בדימונה, הורידה את מחיר הדירה וניסתה למכור במשך שנה ללא הצלחה, ונאלצה להשכיר את הדירה שוב במחיר מופחת.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏6/1/19
    Shlomi Z אוהב/ת את זה.
  18. נעם בלה בלה

    נעם בלה בלה משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏18/10/18
    הודעות:
    329
    לייקים שהתקבלו:
    208

    לרגע לא המלצתי לקנות שם, שלא ישתמע חלילה אחרת. רק אמרתי שחיפשתי ביד 2 כשעלה הדיון פה מסקרנות איזה דירות אפשר לקנות בסכומים האלה והופתעתי לגלות שיש.

    כמו שאמרת, אם אחרי עשור של עליות בכל הארץ במקומות מסוימים המחירים עדיין כל כך נמוכים, כנראה שיש סיבה
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  19. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    8,596
    לייקים שהתקבלו:
    10,442
    זה רק יחמיר, בנו שם במחיר למשתכן בסיטונאות.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏6/1/19
    Shlomi Z, פסיוני ו-רוני אוהבים את זה.
  20. פסיוני

    פסיוני משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/11/17
    הודעות:
    263
    לייקים שהתקבלו:
    121
    אחי
    אתה נכס לפורום
    (סליחה על ההתפרצות)
     
    Roi, zeshesham, Mamaof ו-8 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
קניית דירה להשקעה בארצות הברית פורום השקעה בנדל"ן ‏2/2/19
רכישת דירה להשקעה ביוון פורום השקעה בנדל"ן ‏8/10/18
מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא פורום השקעה בנדל"ן ‏8/10/18
רכישת דירה להשקעה באזור חיפה או הקריות פורום השקעה בנדל"ן ‏12/9/18
רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה פורום השקעה בנדל"ן ‏28/8/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. המשך גלישתך באתר מאשרת את השימוש בעוגיות דפדפן.