• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה להשקעה - 350,000 בבאר שבע

וולפסון

משתמש סולידי
הצטרף ב
19/10/16
הודעות
27
דירוג
9
אהלן, הוצע לי (על ידי אדם קרוב) לרכוש דירה בבאר שבע, שכונה ד' (קרוב לאונ' בן גוריון) דירה בסדר גודל של 40-50 מטר במחיר הנ"ל, אולי אפילו קצת יותר זול.
יש לציין כי אין בבעלותי דירות כלל (אני אדם צעיר שגר כרגע אצל ההורים ומתכוון לעבור לשכירות בקרוב).
על מנת לרכוש את הדירה אצטרך למנף את עצמי בערך בחצי מסכום הרכישה.
הדירה עצמה אין רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת - האם ישנם סיכונים משמעותיים בעניין?
כאמור הדירה באיזור האוני' וגרים בשכונה המון סטודנטים, להבנתי אפשר להשכיר דירה כזאת בכ-1,600 ש"ח.

מה אומרים? אשמח לשמוע!
תודה
 
הדירה עצמה אין רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת - האם ישנם סיכונים משמעותיים בעניין?
לעניות דעתי ומעט ניסיון, אין סיכון, זה רק תהליך של שנים ע״ג שנים עד שיועבר בטאבו לדיירים. העניין הוא אם החכירה היא ל 49 או 99 שנים.
מה שחשוב יותר הוא אם החברה המשכנת שילמה דמי היוון, אם לא, זה ינחת עליך מתישהו...
@רוני
 
מניח שאתה מדבר על חברה משכנת כמו עמידר, חלמיש וכד' אז רק לכך אתייחס (כי גם קבלן יכול לפי החוק להיקרא 'חברה משכנת' בשלב הביניים עד השלמת רישום הדירות שבנה בטאבו).

כל עוד מדובר בבעלות פרטית אין בעיה עם חברה משכנת. הבעלות מלאה לכל דבר ועניין. הדירה פשוט רשומה בטאבו שמנהלת החברה המשכנת ולא הטאבו הכללי. יש המון דירות בארץ שרשומות כך מסיבות היסטוריות (המדינה נהגה להקצות קרקעות לחברות בנייה כדי ליישב אותן במרוכז, לדאוג לעולים וכד'). הרבה מהן עם צפי כזה או אחר להעברת הרישום לטאבו הכללי.

העניין היחיד הוא שקבלת משכנתא על דירה כזו, רישום הערות אזהרה עליה, וביצוע דיספוזיציות שונות הם עניין יותר מסורבל שאורך קצת יותר זמן. לכן קיימת הערכה בענף שדירה הרשומה בטאבו הרגיל שווה איזה אחוז או שניים יותר (לא נתון מדעי כמובן ). כמובן כל עורך דין שמתמחה בעסקאות נדלן יכול לטפל בזה.
העניין הוא אם החכירה היא ל 49 או 99 שנים.

@yossik למה אתה מזכיר חכירה דווקא? חברה משכנת לא אומר שמדובר בחכירה (למרות שיש מקרים). עלול קצת לבלבל
 
@yossik למה אתה מזכיר חכירה דווקא? חברה משכנת לא אומר שמדובר בחכירה (למרות שיש מקרים). עלול קצת לבלבל
תראה מה קןרה עם הנדל״ן של הכנסיה היוונית בירושלים שמכרה את הזכויות שלהם לכרישי נדל״ן. באופן תיאורטי וחוקי ייתכן מצב שבעלי הדירות יפונו או יצתרכו לשלם ״כופר״ כדי להמשיך לגור בנכסים שרכשו כשהקרקע הייתה בחכירה לכנסייה...
כפי שכתבתי, אני לא מומחה רק מרים דגל אדום שראוי לבדיקה. ככול שהשכונה ישנה יותר עניין החכירה חשוב יותר כי ״תאריך תפוגה״ קרוב יותר.
 
היי
לגבי צורת רישום הדירה קיבלת תשובה, צריך לבדוק עם עו"ד מתחום הנדל"ן את המשמעות המדויקת.
לגבי כדאיות השקעה, חסר כאן מספרים מדוייקים, שכונה המלאה בסטודנטים זה אומר שאתה מוגבל לנישה זו בלבד של שוכרים פוטנציאלים.
מדובר בהשקעה של נישה, כאן אתה עלול להיחשף להיצע גדול של דירות מאותו הסוג ואולי בנייה חדשה ויעודית לסטודנטים, דבר המעלה את הסיכון לפגיעה בגובה השכירות ובזמן מציאת שוכר.

מדובר בדירה פחות נזילה למכירה מאחר והיא מיועדת למשקיעים בלבד.

מאחר ולא מדובר בשכירות חודשית משמעותית, כל בלתם, יפגע באופן משמעותי יותר בתשואה משכירות.

אתה רוכש נכס מניב בעיתוי של שוק יורד עם משכנתא שתגביר את ההשפעה של הירידות על ההשקעה.

לגבי היתרונות, הריבית של המימון עדיין אטרקטיבית בראייה הסטורית, וגילך הצעיר יאפשר לך להנות מעליית מחירים ושכירויות בטווח הארוך.

תשאל את עצמך, מדוע הדירה נמכרת, האם כדי לממש רווח לאחר עלייה ממושכת ?
האם יש קושי להשכיר כשלושה חודשים לפני תחילת שנת הלימודים ?

האם יש קושי למכור בשוק החופשי ולכן היא מוצעת לך ?

מי ינהל את הדירה אם אתה לא מתגורר בקרבת המקום ?

תבדוק כדי לקבל תמונה ברורה, כדי להבין טוב את ההשקעה.

בהצלחה.
 
אהלן, הוצע לי (על ידי אדם קרוב) לרכוש דירה בבאר שבע, שכונה ד' (קרוב לאונ' בן גוריון) דירה בסדר גודל של 40-50 מטר במחיר הנ"ל, אולי אפילו קצת יותר זול.
יש לציין כי אין בבעלותי דירות כלל (אני אדם צעיר שגר כרגע אצל ההורים ומתכוון לעבור לשכירות בקרוב).
על מנת לרכוש את הדירה אצטרך למנף את עצמי בערך בחצי מסכום הרכישה.
הדירה עצמה אין רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת - האם ישנם סיכונים משמעותיים בעניין?
כאמור הדירה באיזור האוני' וגרים בשכונה המון סטודנטים, להבנתי אפשר להשכיר דירה כזאת בכ-1,600 ש"ח.

מה אומרים? אשמח לשמוע!
תודה
לגבי הרישום אני לא מבין יותר מידי.
לגבי דירות בבאר שבע יכול להיות שמדובר באחלה השקעה.
כמה חדרי שינה יש שם?
למי היא מושכרת היום ובכמה.
צריכה שיפוץ?
איפה ממוקמת בדיוק? בשכונה ד יש אזורים מעולים לסטודנטים ויש כאלה שממש לא, ככה לפחות היה בתקופה שלי.
 
הערך הממוצע (ע"פ מדלן) של מ"ר בשכונה ד' ד' לדירות יד שניה, בגודל של דירות שאתה מתעתד לרכוש 2-3 חד' נא בממוצע מחירים (ברבעון הניוך של המחירים) בין 9500 שח למ"ר (לדירת 3 חד') ל12 רש"ח למ"ר (בדירת 2 חד').
מדגיש: מדובר על כשנה-שנה וחצי אחורה.
אם נלך 4-5 שנים אחורה שווי מ"ר עומד כל כ8 אש"ח למ"ר.
אם יש כיוון להתחדשות עירונית, לא צריך להשקיע בשיפוץ/קוסמטיקה/צנרות וכו'.
ההשקעה נשמעת לא רעה אם המחירים לא יצנחו/מלחמה ארוכת טווח/סגירת האוניברסיטה וכד'.
האמור לא מהווה ייעוץ.
 
אהלן, הוצע לי (על ידי אדם קרוב) לרכוש דירה בבאר שבע, שכונה ד' (קרוב לאונ' בן גוריון) דירה בסדר גודל של 40-50 מטר במחיר הנ"ל, אולי אפילו קצת יותר זול.
יש לציין כי אין בבעלותי דירות כלל (אני אדם צעיר שגר כרגע אצל ההורים ומתכוון לעבור לשכירות בקרוב).
על מנת לרכוש את הדירה אצטרך למנף את עצמי בערך בחצי מסכום הרכישה.
הדירה עצמה אין רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת - האם ישנם סיכונים משמעותיים בעניין?
כאמור הדירה באיזור האוני' וגרים בשכונה המון סטודנטים, להבנתי אפשר להשכיר דירה כזאת בכ-1,600 ש"ח.

מה אומרים? אשמח לשמוע!
תודה

האם אתה מכיר את השכונה היכרות אישית? מה זה מבחינתך "קרוב לאוניברסיטה"? (אם לא, אשמח לפרט את רשמי כי גרתי באיזור כמה שנים).
בנוסף, אני לא יודע אם אתה מרגיש בנוח לשתף, אבל עד כמה האדם הקרוב מעורב? אם העסקה לא תצליח או תצא אל הפועל, יכול להיות שזה יעכיר את היחסים ביניכם?
 
@וולפסון ,
האם ביקרת בנכס או בשכונה בסוף שבוע זה?
פחות משעתיים מאזור המרכז לבאר שבע. אם אני מעוניין והייתי חושב שזה דיל חם ומחיר מציאה שחבל לפספס הייתי טס ברכב להתרשם מהשכונה ואולי גם לבקר בנכס.
לפי אתר מדלן, המחיר אכן אטרקטיבי ביחס לדירות אחרות בשכונה.
אבל עד כמה האדם הקרוב מעורב?
+1
האם האדם הקרוב מציע לך לקנות ממנו או שהוא מכיר מישהו שמכיר מישהו שהבת של השכנה אמרה לו...
תנדב יותר פרטים ותוכל לקבל פידבק יותר ענייני.
 
על הכפר סטודנטים בקמפוס הצפוני שנמצא בתהליכי בנייה שמעת? מדובר ב 1200 מיטות. מה לגבי המעונות שמסיימים עכשיו לבנות עבור תלמידי מחקר ומשפחותיהם?
יש עוד פרוייקטים בתהליכי בנייה סביב האוניברסיטה, תקפוץ תעשה סיבוב בשכונות ב, ג וד.
חוץ מזה שסוסו הכהן ובר גיורא שניהם באותה שכונה וקרובים לאוניברסיטה. רחוב אחד מפוצץ סטודנטים והשני, איך נאמר, קצת פחות. יש עוד דוגמאות כאלו ולכן קרוב לאוניברסיטה זה לאו דווקא אינדיקציה.
בקיצור, שיעורי בית זה גם למשקיעים ולא רק לסטודנטים.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה
 
היי אני גר בבאר שבע , נולדתי בעיר.
לא מכיר מחירים כאלה גם לא בד'/מצדה/ג' באזורים המרוחקים ביותר מהאונ'
תבדוק טוב מה אתה קונה וכמובן בסכומים כאלה הייתי מתייעץ עם עו"ד בתחום.
 
קח בחשבון שבכל עסקת נדלן שתעשה אתה תקבל צקצוקים מכל הכיוונים. אם המחיר נמוך מוכרים לך חתול בשק ואם המחיר גבוה אז אתה הפראייר התורן.
תבדוק טוב אבל תתעלם מרעשי רקע.
 
גרתי בבאר-שבע פעם והמחיר נשמע לי נמוך מדי (למרות שאני לא מכיר את הדירה).
נראה לי (אבל אני לא בטוח) שאין בעיה אם הדירה לא רשומה בטאבו אלא רק בחברה המשכנת. ליתר ביטחון כדאי לך לברר עם עורך-דין טוב.
דמי שכירות נשמעים סבירים ביחס למחיר הדירה. לדעתי דמי השכירות בדירות ליד האוניברסיטה צריכים להיות גבוהים (כאחוז ממחיר הדירה).
חלק משכונה ד נמצא קרוב לאוניברסיטה אבל לא כל השכונה. כדאי שתבדוק אם הדירה באמת קרובה לאוניברסיטה.

בכל אופן אני לא מומחה לנדל"ן וכדאי שתתיעץ עם מומחה ועורך דין טוב.
 
מה דעתכם?
אישה בת 65, גרה במרכז בדירה בבעלותה. יש לה 700 א"ש, אבל לא פנסיה. רוצה לקנות דירה בב"ש ולהשכיר, כך שתוכל לחיות מהשכירות + בט"ל.
בהתחשב בזה שהיא לא צריכה משכנתא, ומפחדת משוק ההון, יכול להיות מהלך סביר
 
מה דעתכם?
אישה בת 65, גרה במרכז בדירה בבעלותה. יש לה 700 א"ש, אבל לא פנסיה. רוצה לקנות דירה בב"ש ולהשכיר, כך שתוכל לחיות מהשכירות + בט"ל.
בהתחשב בזה שהיא לא צריכה משכנתא, ומפחדת משוק ההון, יכול להיות מהלך סביר

העיתוי כרגע לא אטרקטיבי, למיטב ידיעתי יש עודף היצע בנכסים לסטודנטים, לגבי יתר האוכלוסייה, צריך להבין איזה נכס מתאים להשקעה עבורם, ומה זמן ההשכרה הממוצע.
מומלץ להשתמש בשירותים של חברת ניהול מקומית, יש חברה כזו בבאר שבע.
האם יש לה יכולת להכיל בלתמים ?
תמליץ לה על קופת חירום של 30,000 ש"ח
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3
י שידרוג דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 5
A דירה ראשונה להשקעה בשדרות למשל נדל"ן 17
ח לבטים לגבי דירת מגורים + דירה להשקעה נדל"ן 17
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
T דירה בהנחה- דירה להשקעה נדל"ן 40
Y ייעוץ בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 18
M קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם? נדל"ן 4
ר דירה להשקעה ללא חניה נדל"ן 15
א דירה להשקעה - בת ים או נתניה? נדל"ן 14
ש דירה להשקעה עד 2 מ' נדל"ן 27
ז שיפוץ אסתטי דירה להשקעה נדל"ן 9
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
T דירה להשקעה ראשונה נדל"ן 8
D השקעה בבורסה למול דירה להשקעה שוק ההון 46
D דירה ראשונה להשקעה - ללא מתווך וייעוץ נדל"ן 0
Y רוצים לקפוץ למים - דירה להשקעה נדל"ן 9
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
M דירה להשקעה נדל"ן 0
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
T דירה להשקעה/מגורים להורים נדל"ן 5
T דירה להשקעה בגאסר א זרקא קו שני לים. נדל"ן 35
ה דירה להשקעה ברמת גן נדל"ן 0
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
א דירה להשקעה בי-ם נדל"ן 32
S דירה להשקעה בבת ים, הצעדים הבאים נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
R התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה נדל"ן 22
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
A השאלות החשובות בבחירת דירה להשקעה נדל"ן 10
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
א דירה להשקעה שלא מכניסה נדל"ן 2
משה גל דירה להשקעה בקרית אתא, רחוב פינסקר. יש מכיר? פוסטים מאיכות נמוכה 0
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 2

נושאים דומים

Back
למעלה