דירה להשקעה מקבלן

דירה להשכיר

משתמש רשום
הצטרף ב
31/10/21
הודעות
43
דירוג
4
חוזר שוב לפורום ולאנשים המנוסים ויודעי הדבר ואשמח לעזרתכם!
חושב כבר תקופה על דירה ראשונית להשקע על מנת להגדיל את ההון התחלתי שלי ומתלבט בין שני סוגים של דירות באיזור המרכז
1. דירות יד שנייה
2. דירות קבלן.(כמובן מקבלן עם שם טוב ואיכות בנייה גבוהה)
מהסוג הראשון נורא ברור לך מה אתה מקבל ואפשר להשכיר אותה באופן כמעט מיידי לאחר הפינוי שנקבע בחוזה.
רציתי להתמקד בסוג השני בגלל הבנתי שככל שמתקרבים למועד מסירת הדירה, המחיר שלה עולה(בלי קשר למדד אלא בגלל שהתקדמנו)
ולכן דירה בנויה שווה יותר מדירה על הנייר, אם כך מדוע לא כולם עושים את זה וקיים השוק מהסוג הראשון שציינתי?
חסרונות שהצלחתי למצוא:
בדירות קבלן אתה לא יודע מה תקבל
בנוסף יש המון משקיעים בפרויקטים האלו ולכן השכירות תהיה נמוכה בהתחלה בגלל שכולם ינסו להשכיר.
מדד תשומות הבנייה
בדירות יד שנייה עליית הערך תהיה איטית יותר וזאת מכיוון שהמחיר שלה כבר מגלם את מחירה בשוק(לא מדבר על קנייה מתחת למחיר השוק מה שלא אפשרי בתקופה כזאת)
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,282
דירוג
4,839
מדוע לא כולם עושים את זה וקיים השוק מהסוג הראשון שציינתי?
חסרונות שהצלחתי למצוא:
בדירות קבלן אתה לא יודע מה תקבל
וגם מתי תקבל. פעמים רבות יש עיכובים ודחיות.

סיבות נוספות:
1. אנשים צריכים/רוצים דירה לעכשיו ולא לעוד כמה שנים, בין השאר כדי לא להעביר את הילדים בין בתי ספר במהלך השנים.
2. תקציב - דירות חדשות נוטות להיות יקרות יותר מאשר דירות דומות שכבר נבנו לפני מספר שנים.
3. תזרים - הרבה זוגות לא יכולים להרשות לעצמם לשלם שכירות וגם משכנתא בו זמנית למשך תקופה ארוכה.
4. ביטחון - בזמן הבנייה יש לך כל מיני סיכונים כמו קבלן שפושט רגל, עיכובים, ליקויי בנייה, בעיות משפטיות וכו'. לכן ככל שהדירה עוד בשלבים הראשונים כך הסיכון של הקונה גדל, ולא כולם מעוניינים לקחת אותו.
 

vigaror

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/5/19
הודעות
435
דירוג
244
קבלן זה יותר יקר - גם בגלל שהבית חדש אבל גם בגלל הרבה דברים אחרים:
1.תשומות הבנייה (שאתה משלם גם על הקרקע ולא רק על הבנייה)
2.תשלומים עו"ד לקבלן (5K), חיבור חשמל/מים וכדומה (אני חושב שזה בין 15K ל 20K)
3.עלויות נוספות שהם ייחודיות לדירה חדשה - מזגנים, מראות, ארונות (חלק הקבלן נותן) - עוד כמה עשרות אלפים
ובטח יש עוד
אם כך מדוע לא כולם עושים את זה וקיים השוק מהסוג הראשון שציינתי?
אין כל כך הרבה דירות קבלן

בנוסף יש המון משקיעים בפרויקטים האלו ולכן השכירות תהיה נמוכה בהתחלה בגלל שכולם ינסו להשכיר.
רלוונטי רק אם השכונה כולה חדשה ויש "אינפלציה" של דירות בגלל זה, בפרויקט פינוי בינוי כנראה שהשכירות תהיה יותר גבוהה כבר מהיום הראשון

מהסוג הראשון נורא ברור לך מה אתה
דווקא אם זה אני לא מסכים בדירות ישנות - אתה לא יודע אם יש נזילות, בעיות עם השכנים וכדומה ולא תמיד אפשר/קל לגלות
בנוסף אם היא ממש ישנה קשה למצוא סרטוטים ומסמכים עליה
 

דירה להשכיר

משתמש רשום
הצטרף ב
31/10/21
הודעות
43
דירוג
4
רלוונטי רק אם השכונה כולה חדשה ויש "אינפלציה" של דירות בגלל זה, בפרויקט פינוי בינוי כנראה שהשכירות תהיה יותר גבוהה כבר מהיום הראשון
בדיוק על מקרה כזה דיברתי.
שאלה נוספת שקשורה, באיזור המרכז דירות חדשות מקבלנים עולות סביב ה3 מיליון, ופוטניצאל שכר דירה הינו 7,500 בערך.
איך ההשקעה פה יוצאת משתלמת לכל המשקיעים? מה מניע אותם שאני מפספס?
לדוגמה אם אתה מתבסס על מינימום הון עצמי ומשקיע 800,000 ואת השאר במשכנתא ענקית שנגיד ואפשרית אז יוצא לך החזר של 12,000
האם כולם בונים על עליית הערך שתימשך ברמות כמו שראינו עד היום ולכן מוכנים לשלם?
קבלן זה יותר יקר
מה בנוגע למחשבה שמי שקונה לפני שהדירה מוכנה מקבל ״הנחה״ בגלל השלב של הפרויקט?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,282
דירוג
4,839
אתה לא יודע אם יש נזילות, בעיות עם השכנים וכדומה
גם בדירות חדשות אתה לא יודע מי יהיו השכנים ואיזה ליקויי בנייה תקבל וכמה הקבלן ישתף פעולה בתיקון שלהן.

דווקא בבניין שכבר אוכלס אתה יכול לראות אם השטחים הציבוריים מטופחים או מוזנחים, אם יש דיירים שהשתלטו על שטחים וכו'.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,282
דירוג
4,839
האם כל אלו לא בהכרח סיכונים ״טובים״ אשר מעלים את הרווח הפוטנציאלי?
לא לגמרי ירדתי לסוף דעתך. אתה שואל מנקודת המבט של משקיע או של רוכש דירה למגורים?
אם כמשקיע, אז לחסרונות יש עלות אפשרית לא קטנה במידה ויתממשו.
- הקבלן איחר במסירה? אלו חודשים ללא הכנסה משכר דירה. הקבלן מסר את הדירה בדצמבר? יהיה לך קשה יותר למצוא משפחות שישכרו את הדירה לפני יוני.
- הקבלן מסר את הדירה עם ליקויי בנייה? אתה צריך לרדוף אחריו כדי שיתקן (יש לו אמנם חובה חוקית לתקן ליקויי בניה בשנה הראשונה, אבל יש קבלנים שלא ימהרו לתקן כל דבר, ויוציאו לך את הנשמה לפני שיתקנו). נזילה מהקיר החיצוני? אתה תגלה את זה רק כשיגיע החורף.
בזמן הזה השוכר יתגורר בדירה עם ליקויים, ויצטרכו להיכנס פועלים כדי להשלים את התיקון - השוכר שלך ידרוש להפחית בינתיים את שכר הדירה.
- הקבלן פשט רגל? קיבלת עיכוב של 3-4 שנים ותוספת תשלום שכל בעל דירה יצטרך להוסיף כדי להשלים את הבינוי.
 

vigaror

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/5/19
הודעות
435
דירוג
244
איך ההשקעה פה יוצאת משתלמת לכל המשקיעים? מה מניע אותם שאני מפספס?
לדוגמה אם אתה מתבסס על מינימום הון עצמי ומשקיע 800,000 ואת השאר במשכנתא ענקית שנגיד ואפשרית אז יוצא לך החזר של 12,000
האם כולם בונים על עליית הערך שתימשך ברמות כמו שראינו עד היום ולכן מוכנים לשלם?
שאלה טובה, אין לי תשובה טובה, יכול שחלק הם לא משקיעים וקונים בכל מחיר מתוך פחד שמחר הם כבר לא יוכלו
חלק מהמשקיעים לא חשבו עד הסוף / מקווים לטוב / מקבלים תמיכה גדולה מההורים/ רוצים גם להיכנס למשחק (למרות שהם לא יכולים)

מה בנוגע למחשבה שמי שקונה לפני שהדירה מוכנה מקבל ״הנחה״ בגלל השלב של הפרויקט?
אני מניח שזה תלוי בסיטואציה - קבלן, מקום, יש היתר, יש לווי וכדומה


גם בדירות חדשות אתה לא יודע מי יהיו השכנים ואיזה ליקויי בנייה תקבל וכמה הקבלן ישתף פעולה בתיקון שלהן.
נכון, אני אנסח מחדש - בדירה ישנה אתה גם מקבל את הדיירים הישנים שקיימים עם הבניין ובחלק מהמקרים אלו אוכלוסיות חלשות/בעייתיות, בניין חדש הסף כניסה הוא זהה לכולם ואפשר להגיד שהבניין עבר "ג'נטריפיקציה" בניגוד לבניין ישן.
*ההחרגה במקרה הזה היא למקרים של פינוי בינוי/תמא שבהם הדיירים הישנים נשארים.

לקבלן יש אחריות (7 או 5 שנים) לתקן בעיות, אבל אתה באמת לא יודע מה תהיה רמת שיתוף הפעולה שלו.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,282
דירוג
4,839
בדירה ישנה אתה גם מקבל את הדיירים הישנים שקיימים עם הבניין ובחלק מהמקרים אלו אוכלוסיות חלשות/בעייתיות, בניין חדש הסף כניסה הוא זהה לכולם ואפשר להגיד שהבניין עבר "ג'נטריפיקציה" בניגוד לבניין ישן.
אם מדברים על דירה ישנה, אתה צודק. אם מדברים על דירה דומה שאוכלסה לפני שנים בודדות לעומת כזו שכרגע בבנייה, ברוב המקרים ציבור הרוכשים יהיה די דומה.
 

GlenWalker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/1/21
הודעות
102
דירוג
198
בדיוק על מקרה כזה דיברתי.
שאלה נוספת שקשורה, באיזור המרכז דירות חדשות מקבלנים עולות סביב ה3 מיליון, ופוטניצאל שכר דירה הינו 7,500 בערך.
איך ההשקעה פה יוצאת משתלמת לכל המשקיעים? מה מניע אותם שאני מפספס?
לדוגמה אם אתה מתבסס על מינימום הון עצמי ומשקיע 800,000 ואת השאר במשכנתא ענקית שנגיד ואפשרית אז יוצא לך החזר של 12,000
האם כולם בונים על עליית הערך שתימשך ברמות כמו שראינו עד היום ולכן מוכנים לשלם?

מה בנוגע למחשבה שמי שקונה לפני שהדירה מוכנה מקבל ״הנחה״ בגלל השלב של הפרויקט?

ראשית, לרוב אם הקבלן דורש 3 מיליון על דירה שתהיה מוכנה רק עוד שנתיים-שלוש זה אומר ככל הנראה שדירות זהות יד שנייה באותו מקום עולות כיום 3.3-3.4 מיליון (כי הקבלן צריך לתמחר את העובדה שיש פה שנתיים לחכות ואי וודאות למול דירה קיימת), אז גם בלי עליית ערך יש פה "רווח מובטח" של 300-400K,
שנית אכן יש ציפייה להמשך עליית ערך במרכז (סיפורים בסביבה על אלו "שעשו בוננזה של מיליון שקל על הנייר כי קנו דירה בזמן הקורונה")
ושלישית זו ההסתכלות על הטווח הארוך - אכן יכול להיות שלשני העשורים הקרובים אין תזרים גבוה, אבל אחרי זה מקבלים "פנסייה" במדרגות מס יחסית נמוכות (ואפשרות לקבל במדרגות מס מנותקות מההכנסה)
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
430
דירוג
382
רלוונטי רק אם השכונה כולה חדשה ויש "אינפלציה" של דירות בגלל זה, בפרויקט פינוי בינוי כנראה שהשכירות תהיה יותר גבוהה כבר מהיום הראשו
בטווח הקצר אתה צודק, בטווח הרחוק טועה.
תסתכל על מה שקרה במודיעין, אלעד, חריש ושכונת פסגות אפק בראש העין. מי שרכש ראשון חווה 5-10 שנים של דשדוש אבל לאחר מכן המחירים טסו למעלה בקצב שאני בספק שתצליח למצוא בשכונה קיימת.
 

מיסטרובוט

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/21
הודעות
48
דירוג
66
אם אתה שוקל דירות מקבלן, בהנחה שכבר סיננת פרויקטים לפי איכות הקבלן, הייתי מסנן החוצה בנוסף גם:
- מגדלים (צפי לסלאמס עתידי)
- יותר מ4 דירות בקומה (צפיפות)
- מכלאות (בניינים אחד בתחת של השני + חניה בלי שום איכות חיים באמצע)
- דירות צפופות (היום קבלנים אוהבים לבנות דירות קטנות וסופר צפופות אך עם מרפסת גדולה למקסום הרווח)

עכשיו תבדוק כמה נשאר לך ברשימה (השערה שלי: לא הרבה).
 
נערך לאחרונה ב:

דירה להשכיר

משתמש רשום
הצטרף ב
31/10/21
הודעות
43
דירוג
4
- מכלאות (בניינים אחד בתחת של השני + חניה בלי שום איכות חיים באמצע)
קצת חולק עלייך בקטע הזה, כי רוב השכונות החדשות נבנות בצורה כזאת של ״פרבר שינה״ שבו יש בתי ספר וגנים לילדים
ואם הפרויקט טוב אז יש גם אזור תעשייה ומסחר בקצה השכונה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S דירה מקבלן להשקעה בחדרה נדל"ן 9
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8

נושאים דומים

למעלה