דירה להשקעה מקבלן

[דירה להשכיר]

חוזר שוב לפורום ולאנשים המנוסים ויודעי הדבר ואשמח לעזרתכם!
חושב כבר תקופה על דירה ראשונית להשקע על מנת להגדיל את ההון התחלתי שלי ומתלבט בין שני סוגים של דירות באיזור המרכז
1. דירות יד שנייה
2. דירות קבלן.(כמובן מקבלן עם שם טוב ואיכות בנייה גבוהה)
מהסוג הראשון נורא ברור לך מה אתה מקבל ואפשר להשכיר אותה באופן כמעט מיידי לאחר הפינוי שנקבע בחוזה.
רציתי להתמקד בסוג השני בגלל הבנתי שככל שמתקרבים למועד מסירת הדירה, המחיר שלה עולה(בלי קשר למדד אלא בגלל שהתקדמנו)
ולכן דירה בנויה שווה יותר מדירה על הנייר, אם כך מדוע לא כולם עושים את זה וקיים השוק מהסוג הראשון שציינתי?
חסרונות שהצלחתי למצוא:
בדירות קבלן אתה לא יודע מה תקבל
בנוסף יש המון משקיעים בפרויקטים האלו ולכן השכירות תהיה נמוכה בהתחלה בגלל שכולם ינסו להשכיר.
מדד תשומות הבנייה
בדירות יד שנייה עליית הערך תהיה איטית יותר וזאת מכיוון שהמחיר שלה כבר מגלם את מחירה בשוק(לא מדבר על קנייה מתחת למחיר השוק מה שלא אפשרי בתקופה כזאת)

 

[האזרח הקטן]

מדוע לא כולם עושים את זה וקיים השוק מהסוג הראשון שציינתי?
חסרונות שהצלחתי למצוא:

בדירות קבלן אתה לא יודע מה תקבל

וגם מתי תקבל. פעמים רבות יש עיכובים ודחיות.

סיבות נוספות:
1. אנשים צריכים/רוצים דירה לעכשיו ולא לעוד כמה שנים, בין השאר כדי לא להעביר את הילדים בין בתי ספר במהלך השנים.
2. תקציב - דירות חדשות נוטות להיות יקרות יותר מאשר דירות דומות שכבר נבנו לפני מספר שנים.
3. תזרים - הרבה זוגות לא יכולים להרשות לעצמם לשלם שכירות וגם משכנתא בו זמנית למשך תקופה ארוכה.
4. ביטחון - בזמן הבנייה יש לך כל מיני סיכונים כמו קבלן שפושט רגל, עיכובים, ליקויי בנייה, בעיות משפטיות וכו'. לכן ככל שהדירה עוד בשלבים הראשונים כך הסיכון של הקונה גדל, ולא כולם מעוניינים לקחת אותו.

 

[vigaror]

קבלן זה יותר יקר - גם בגלל שהבית חדש אבל גם בגלל הרבה דברים אחרים:
1.תשומות הבנייה (שאתה משלם גם על הקרקע ולא רק על הבנייה)
2.תשלומים עו"ד לקבלן (5K), חיבור חשמל/מים וכדומה (אני חושב שזה בין 15K ל 20K)
3.עלויות נוספות שהם ייחודיות לדירה חדשה - מזגנים, מראות, ארונות (חלק הקבלן נותן) - עוד כמה עשרות אלפים
ובטח יש עוד

אם כך מדוע לא כולם עושים את זה וקיים השוק מהסוג הראשון שציינתי?

אין כל כך הרבה דירות קבלן

בנוסף יש המון משקיעים בפרויקטים האלו ולכן השכירות תהיה נמוכה בהתחלה בגלל שכולם ינסו להשכיר.

רלוונטי רק אם השכונה כולה חדשה ויש "אינפלציה" של דירות בגלל זה, בפרויקט פינוי בינוי כנראה שהשכירות תהיה יותר גבוהה כבר מהיום הראשון

מהסוג הראשון נורא ברור לך מה אתה

דווקא אם זה אני לא מסכים בדירות ישנות - אתה לא יודע אם יש נזילות, בעיות עם השכנים וכדומה ולא תמיד אפשר/קל לגלות
בנוסף אם היא ממש ישנה קשה למצוא סרטוטים ומסמכים עליה

 

[דירה להשכיר]

רלוונטי רק אם השכונה כולה חדשה ויש "אינפלציה" של דירות בגלל זה, בפרויקט פינוי בינוי כנראה שהשכירות תהיה יותר גבוהה כבר מהיום הראשון

בדיוק על מקרה כזה דיברתי.
שאלה נוספת שקשורה, באיזור המרכז דירות חדשות מקבלנים עולות סביב ה3 מיליון, ופוטניצאל שכר דירה הינו 7,500 בערך.
איך ההשקעה פה יוצאת משתלמת לכל המשקיעים? מה מניע אותם שאני מפספס?
לדוגמה אם אתה מתבסס על מינימום הון עצמי ומשקיע 800,000 ואת השאר במשכנתא ענקית שנגיד ואפשרית אז יוצא לך החזר של 12,000
האם כולם בונים על עליית הערך שתימשך ברמות כמו שראינו עד היום ולכן מוכנים לשלם?

קבלן זה יותר יקר

מה בנוגע למחשבה שמי שקונה לפני שהדירה מוכנה מקבל ״הנחה״ בגלל השלב של הפרויקט?

 

[דירה להשכיר]

סיבות נוספות:

האם כל אלו לא בהכרח סיכונים ״טובים״ אשר מעלים את הרווח הפוטנציאלי?

 

[האזרח הקטן]

אתה לא יודע אם יש נזילות, בעיות עם השכנים וכדומה

גם בדירות חדשות אתה לא יודע מי יהיו השכנים ואיזה ליקויי בנייה תקבל וכמה הקבלן ישתף פעולה בתיקון שלהן.

דווקא בבניין שכבר אוכלס אתה יכול לראות אם השטחים הציבוריים מטופחים או מוזנחים, אם יש דיירים שהשתלטו על שטחים וכו'.

 

[האזרח הקטן]

האם כל אלו לא בהכרח סיכונים ״טובים״ אשר מעלים את הרווח הפוטנציאלי?

לא לגמרי ירדתי לסוף דעתך. אתה שואל מנקודת המבט של משקיע או של רוכש דירה למגורים?
אם כמשקיע, אז לחסרונות יש עלות אפשרית לא קטנה במידה ויתממשו.
- הקבלן איחר במסירה? אלו חודשים ללא הכנסה משכר דירה. הקבלן מסר את הדירה בדצמבר? יהיה לך קשה יותר למצוא משפחות שישכרו את הדירה לפני יוני.
- הקבלן מסר את הדירה עם ליקויי בנייה? אתה צריך לרדוף אחריו כדי שיתקן (יש לו אמנם חובה חוקית לתקן ליקויי בניה בשנה הראשונה, אבל יש קבלנים שלא ימהרו לתקן כל דבר, ויוציאו לך את הנשמה לפני שיתקנו). נזילה מהקיר החיצוני? אתה תגלה את זה רק כשיגיע החורף.
בזמן הזה השוכר יתגורר בדירה עם ליקויים, ויצטרכו להיכנס פועלים כדי להשלים את התיקון - השוכר שלך ידרוש להפחית בינתיים את שכר הדירה.
- הקבלן פשט רגל? קיבלת עיכוב של 3-4 שנים ותוספת תשלום שכל בעל דירה יצטרך להוסיף כדי להשלים את הבינוי.

 

[vigaror]

איך ההשקעה פה יוצאת משתלמת לכל המשקיעים? מה מניע אותם שאני מפספס?
לדוגמה אם אתה מתבסס על מינימום הון עצמי ומשקיע 800,000 ואת השאר במשכנתא ענקית שנגיד ואפשרית אז יוצא לך החזר של 12,000
האם כולם בונים על עליית הערך שתימשך ברמות כמו שראינו עד היום ולכן מוכנים לשלם?

שאלה טובה, אין לי תשובה טובה, יכול שחלק הם לא משקיעים וקונים בכל מחיר מתוך פחד שמחר הם כבר לא יוכלו
חלק מהמשקיעים לא חשבו עד הסוף / מקווים לטוב / מקבלים תמיכה גדולה מההורים/ רוצים גם להיכנס למשחק (למרות שהם לא יכולים)

מה בנוגע למחשבה שמי שקונה לפני שהדירה מוכנה מקבל ״הנחה״ בגלל השלב של הפרויקט?

אני מניח שזה תלוי בסיטואציה - קבלן, מקום, יש היתר, יש לווי וכדומה

גם בדירות חדשות אתה לא יודע מי יהיו השכנים ואיזה ליקויי בנייה תקבל וכמה הקבלן ישתף פעולה בתיקון שלהן.

נכון, אני אנסח מחדש - בדירה ישנה אתה גם מקבל את הדיירים הישנים שקיימים עם הבניין ובחלק מהמקרים אלו אוכלוסיות חלשות/בעייתיות, בניין חדש הסף כניסה הוא זהה לכולם ואפשר להגיד שהבניין עבר "ג'נטריפיקציה" בניגוד לבניין ישן.
*ההחרגה במקרה הזה היא למקרים של פינוי בינוי/תמא שבהם הדיירים הישנים נשארים.

לקבלן יש אחריות (7 או 5 שנים) לתקן בעיות, אבל אתה באמת לא יודע מה תהיה רמת שיתוף הפעולה שלו.

 

[האזרח הקטן]

בדירה ישנה אתה גם מקבל את הדיירים הישנים שקיימים עם הבניין ובחלק מהמקרים אלו אוכלוסיות חלשות/בעייתיות, בניין חדש הסף כניסה הוא זהה לכולם ואפשר להגיד שהבניין עבר "ג'נטריפיקציה" בניגוד לבניין ישן.

אם מדברים על דירה ישנה, אתה צודק. אם מדברים על דירה דומה שאוכלסה לפני שנים בודדות לעומת כזו שכרגע בבנייה, ברוב המקרים ציבור הרוכשים יהיה די דומה.

 

[GlenWalker]

בדיוק על מקרה כזה דיברתי.
שאלה נוספת שקשורה, באיזור המרכז דירות חדשות מקבלנים עולות סביב ה3 מיליון, ופוטניצאל שכר דירה הינו 7,500 בערך.
איך ההשקעה פה יוצאת משתלמת לכל המשקיעים? מה מניע אותם שאני מפספס?
לדוגמה אם אתה מתבסס על מינימום הון עצמי ומשקיע 800,000 ואת השאר במשכנתא ענקית שנגיד ואפשרית אז יוצא לך החזר של 12,000
האם כולם בונים על עליית הערך שתימשך ברמות כמו שראינו עד היום ולכן מוכנים לשלם?

מה בנוגע למחשבה שמי שקונה לפני שהדירה מוכנה מקבל ״הנחה״ בגלל השלב של הפרויקט?

ראשית, לרוב אם הקבלן דורש 3 מיליון על דירה שתהיה מוכנה רק עוד שנתיים-שלוש זה אומר ככל הנראה שדירות זהות יד שנייה באותו מקום עולות כיום 3.3-3.4 מיליון (כי הקבלן צריך לתמחר את העובדה שיש פה שנתיים לחכות ואי וודאות למול דירה קיימת), אז גם בלי עליית ערך יש פה "רווח מובטח" של 300-400K,
שנית אכן יש ציפייה להמשך עליית ערך במרכז (סיפורים בסביבה על אלו "שעשו בוננזה של מיליון שקל על הנייר כי קנו דירה בזמן הקורונה")
ושלישית זו ההסתכלות על הטווח הארוך - אכן יכול להיות שלשני העשורים הקרובים אין תזרים גבוה, אבל אחרי זה מקבלים "פנסייה" במדרגות מס יחסית נמוכות (ואפשרות לקבל במדרגות מס מנותקות מההכנסה)

 

[Redroze]

רלוונטי רק אם השכונה כולה חדשה ויש "אינפלציה" של דירות בגלל זה, בפרויקט פינוי בינוי כנראה שהשכירות תהיה יותר גבוהה כבר מהיום הראשו

בטווח הקצר אתה צודק, בטווח הרחוק טועה.
תסתכל על מה שקרה במודיעין, אלעד, חריש ושכונת פסגות אפק בראש העין. מי שרכש ראשון חווה 5-10 שנים של דשדוש אבל לאחר מכן המחירים טסו למעלה בקצב שאני בספק שתצליח למצוא בשכונה קיימת.

 

[מיסטרובוט]

אם אתה שוקל דירות מקבלן, בהנחה שכבר סיננת פרויקטים לפי איכות הקבלן, הייתי מסנן החוצה בנוסף גם:
- מגדלים (צפי לסלאמס עתידי)
- יותר מ4 דירות בקומה (צפיפות)
- מכלאות (בניינים אחד בתחת של השני + חניה בלי שום איכות חיים באמצע)
- דירות צפופות (היום קבלנים אוהבים לבנות דירות קטנות וסופר צפופות אך עם מרפסת גדולה למקסום הרווח)

עכשיו תבדוק כמה נשאר לך ברשימה (השערה שלי: לא הרבה).

 

[דירה להשכיר]

- מכלאות (בניינים אחד בתחת של השני + חניה בלי שום איכות חיים באמצע)

קצת חולק עלייך בקטע הזה, כי רוב השכונות החדשות נבנות בצורה כזאת של ״פרבר שינה״ שבו יש בתי ספר וגנים לילדים
ואם הפרויקט טוב אז יש גם אזור תעשייה ומסחר בקצה השכונה