דירה להשקעה ב2.5 מיל שח

Msean

משתמש רשום
הצטרף ב
3/1/21
הודעות
4
דירוג
0
היי,
אני בן 27 ארוסתי בת 25. הון עצמי 600 אש"ח ו450 אשח בקרנות הפנסיה. הכנסה נטו כ25-24 אשח בחודש שצפויה להמשיך לגדול עם השנים בהתאם להתקדמות הקריירה ובונוסים שנתיים של משכורת, רכבים מהעבודה לכן אין הוצאות על כך כרגע.

לאחרונה חשבנו היכן לנתב את הכסף וכן חשוב לנו להחזיק דירה בסופו של יום, לכן חשבנו האם לרכוש דירה שתשמש להשקעה אך תמוקם במיקום אסטרטגי וקרוב להיכן שאנו גרים(פארק הים) זה הצעד הנכון,
מדובר בדירת 4 חדרים במחיר של 2.5 מיל שח בפריסייל לעוד כשנתיים וחצי.
נוכל להגיע להון עצמי בסביבות 900 אשח בתוך כשנתיים וחצי(כרגע משלמים שכירות של 5400 ומצליחים לחסוך כ10 11k בחודש, שנתיים קרובות מתכננים לא לשלם שכירות ולעבור לדירה של המשפחה.) נוכל לגרד מעט יותר אם נמתח, עדיין סכום המשכנתא יהיה בסביבות 1.7m אני משער (אם אכלול את עליית תשומות המדד שכן יכול להיות שגם יעלה יותר). המשכנתא תילקח ל30 שנים. לפי מה שהצלחתי להבין ההחזר יכול לנוע בין 6800 ל7500 (אשמח שתתקנו אותי אם טועה)

אני משער כי הדירה תוכל להיות מושכרת ב7500 לפי שיטוט בדירות המושכרות באזור.

אלטרנטיבה נוספת שניכרה בדרכי הינה -
להשקיע את כלל הכסף במסלול כללי בחברת ביטוח כלשהי(עם מינוף) ולנסות להמשיך להגדיל את ההון העצמי למספר שנים ביחד עם חיסכון אגרסיבי. אבל אני קצת מרגיש שאני רץ אחרי שור שרואה אדום בעניין מחירי הנדלן

יש מוטיב פסיכולוגי מסויים בעיני של "ביטחון" בהחזקת הדירה גם להשקעה במקום שאני מאמין בו וגם שאני מסוגל לגור בו בעתיד ונגיש לנו. ומה שכן השכירות לא נמוכה מה שנראה לי די מפתה.

צד שני - המשכנתא יחסית "כבדה" עם ריביות יקרות ולהרבה שנים.


השאלה עד כמה מסוכנת משכנתא כזו ביחס לתזרים שלנו וביחס להשקעה(עלות שכירות מול משכנתא)? האם כדאי ללכת על עסקה "קטנה יותר"? או לנסות להתמנף ככלל הניתן כדי להגדיל את הרווח לדעתכם?

נודה לעונים !!!!
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,844
דירוג
5,147
נודה לעונים !!!!
היי

לדעתי כדאי שתתמקדו בדירה מאוזנת יותר, כלומר במחיר נמוך משני מיליון שקלים כולל עלויות רכישה,
דירה המניבה שכירות חודשית בסביבות 5K,
כך תיהנו מהפטור ממס על השכירות,
מדובר בדירה שקל יותר להשכיר היא פונה לקהל יעד רחב יותר של שוכרים פוטנציאליים (אין הרבה שיכולים לשלם באזור את השכירויות שנקבת),
מאחר ואתם לוקחים משכנתא ל 30 שנים, השכר שלכם יעלה ברוטו בעוד עלויות המחיה עולים נטו,
אם נוסיף לזה שינוי סטטוס משפחתי למשפחה עם מספר ילדים זה יקשה או יקטין את יכולת החיסכון בהשוואה להיום.......

מילת המפתח כאן היא איזון, בהצלחה !
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
392
דירוג
341
אפשרי? כן.
חסין לבעיות יחסית סבירות שאתם לא מייחסים להם חשיבות כרגע כמו הפסקת עבודה של אחד מבני הזוג? ממש לא.

כדאי? שאלה סובייקטיבית כמובן, אבל התוצאה של ההחלטה תהיה שבשלוש השנים הקרובות לא יהיו לכם השקעות אחרות בכלל, ובעוד 3 שנים סביר שתתחילו להביא ילדים מה שגם יקשה עליכם מאוד לחסוך לעוד כמה שנים בגלל ירידה בהכנסה בשילוב עם עלייה בהוצאות. ואז אמנם תהיו די עשירים על הנייר, כלומר מחזיקים בדירה מאוד יקרה שכבר שילמתם על יותר מחצי ממנה, אבל משתמשים בה לצריכה ולא כהשקעה לכן בפועל בלי שום השקעה נזילה שיש לכם אפשרות להשתמש בה בעת הצורך.
 

Msean

משתמש רשום
הצטרף ב
3/1/21
הודעות
4
דירוג
0
היי חברים, תודה רבה על התשובות
באופן כללי - המחשבה היא להשתמש בדירה להשקעה ב10 שנים הקרובות ולאחר מכן לחשב מסלול מחדש, מתוך הנחה שדירת יוקרה על הים תעלה יותר מסוג דירות אחר.
אני תוהה - אם זו המטרה הסופית ואני מרוויח את "עליית הערך", חוסך הון נוסף שיושקע בשוק ההון(גר בשכירות לכמה שנים)

או שמא קניית דירה זולה יותר "ניצול עליית הערך" ומכירה וקנייה מחודשת בהמשך, הוא צעד חכם יותר - גם מבחינה כלכלית בשל ריביות/סיבה אחרת ?(מלבד סיכון ההחזר הגבוה)
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
392
דירוג
341
באופן כללי - המחשבה היא להשתמש בדירה להשקעה ב10 שנים הקרובות ולאחר מכן לחשב מסלול מחדש, מתוך הנחה שדירת יוקרה על הים תעלה יותר מסוג דירות אחר.
אני תוהה - אם זו המטרה הסופית ואני מרוויח את "עליית הערך", חוסך הון נוסף שיושקע בשוק ההון(גר בשכירות לכמה שנים)
יכול להיות שאתה צודק אבל כדור הבדולח שהזמנתי מהחנות דרופשיפינג של הנסיך הניגרי באלי אקספרס עדיין לא הגיע אז אעדכן בהמשך.

או שמא קניית דירה זולה יותר "ניצול עליית הערך" ומכירה וקנייה מחודשת בהמשך, הוא צעד חכם יותר - גם מבחינה כלכלית בשל ריביות/סיבה אחרת ?(מלבד סיכון ההחזר הגבוה)
יכול להיות שהרווח מדירה זולה יותר יהיה גם נמוך יותר, אבל הוא לא ידרוש ממך לקחת חוב של 2 מיליון שקל עבור דירה שעדיין לא קיימת, אשר הבנייה שלה יכולה להתעכב בשנים ממיליון סיבות, והעלות החוב שהיום היא 2-3% בשנה יכולה לחזור לסביב ה5% עוד שנתיים כאשר תיקח את המשכנתא, ואפילו אם תיקח את המשכנתא היום רובה לא תהיה בריבית קבועה.


כתבו בשרשור אחר על אנשים שהתמנפו יותר מידי עבור דירות על הנייר בארץ, ממליץ בחום לקרוא:
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 11
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
י חקר שוק עבור דירה להשקעה נדל"ן 9

נושאים דומים

למעלה