דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש

  • פותח הנושא OhadY
  • פורסם בתאריך

OhadY

משתמש רשום
הצטרף ב
20/1/18
הודעות
17
דירוג
1
שלום

ברשותי כי תיק בשוק ההון על סך 300 אש"ח, בנוסף, קרן ההשתלמות והפנסיה מחקות את מדד הS&P500.
חשבתי למכור את האחזקות בתיק הפרטי ולקנות עם הכסף הזה ומשכנתא דירה בקרית מלאכי בסביבות ה800 אש"ח.
לאחרונה יזם גדול סיים להחתים 80% מהתושבים על הסכם פינוי בינוי יחד עם שיתוף פעולה של העירייה, כך שבשנים הקרובות המהלך ככל הנראה ייצא לפועל, מה שמן הסתם יעלה את ערך הנכס והשכירות.
כאלטרנטיבה לקרית מלאכי, חשבתי על דירת סטודנטים בבאר שבע באותו הסכום (ללא פוטנציאל כרגע לפינוי בינוי).

רציתי לשמוע חוות דעת על שני המהלכים, האם אני מפספס משהו? מה עוד כדאי לבדוק?
 

yahud

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/10/19
הודעות
711
דירוג
727
מה אתה מפספס?
אולי המחירים כבר עלו בעקבות מה שקרה שם.
אולי לא. אתה צריך לבדוק.

אולי הכל הפינוי בינוי לא יעלה את מחירי הדירות שם בכלל.
יש לך דוגמאות לאזורים דומים שזה קרה בהם?
 

OhadY

משתמש רשום
הצטרף ב
20/1/18
הודעות
17
דירוג
1
מה אתה מפספס?
אולי המחירים כבר עלו בעקבות מה שקרה שם.
אולי לא. אתה צריך לבדוק.

אולי הכל הפינוי בינוי לא יעלה את מחירי הדירות שם בכלל.
יש לך דוגמאות לאזורים דומים שזה קרה בהם?
קשה לי להאמין שבמחירים האלו (יש גם דירות בפחות מ800 אש"ח), ערך הנכס לא יעלה בצורה טבעית כשמדובר בדירה חדשה, אבל כמובן שאבדוק. הפינוי בינוי עוד לא הוכרז רשמית ולכן זה יחסית רחוק, מה שלדעתי גורם לדירות עדיין לא להיות מתומחרות בהתאם.

אני מנסה להבין גם קונספטואלית האם צעד שכזה, שבו אוכל שלא להרוויח כל חודש מהשכירות (שווה להחזר המשכנתא) הוא משתלם בהשוואה להשארת התיק בשוק ההון (מדדים בעיקר בארה"ב).
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,800
דירוג
4,185
היה פה לא מזמן שרשור שעסק בקניית דירה להשקעה בקריית מלאכי, כדאי לך לעבור עליו.
בתור מישהו שמעולם לא ביקר בקריית מלאכי (הכי קרוב שיצא לי זה לעבור בצומת קסטינה כמה פעמים בחיים), המיקום שלה די בעייתי ואין לה כיום נגישות טובה לגוש דן למרות שבקו אווירי היא לא רחוקה. בנוסף היא יישוב די מבודד (אם נשווה נגיד לקריות, שיוצרות רצף מטרופוליני עם חיפה) ולכן תסבול משירותים חסרים לתושבים, שייאלצו לסוע חצי שעה כדי לקבלם.
 

OhadY

משתמש רשום
הצטרף ב
20/1/18
הודעות
17
דירוג
1
היה פה לא מזמן שרשור שעסק בקניית דירה להשקעה בקריית מלאכי, כדאי לך לעבור עליו.
בתור מישהו שמעולם לא ביקר בקריית מלאכי (הכי קרוב שיצא לי זה לעבור בצומת קסטינה כמה פעמים בחיים), המיקום שלה די בעייתי ואין לה כיום נגישות טובה לגוש דן למרות שבקו אווירי היא לא רחוקה. בנוסף היא יישוב די מבודד (אם נשווה נגיד לקריות, שיוצרות רצף מטרופוליני עם חיפה) ולכן תסבול משירותים חסרים לתושבים, שייאלצו לסוע חצי שעה כדי לקבלם.
קראתי את השרשור ההוא, לא עזר לי במיוחד.
למה לא נגישות טובה? 40 דקות ברכב ובערך שעה בתחב״צ מתל אביב. אשקלון יותר רחוקה ומשום מה נמצאת גם בעליה. איזה שירותים חסרים? כיום מתגוררים בה בסביבות ה25 אלך איש, איך כולם מסתדרים?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,800
דירוג
4,185
קראתי את השרשור ההוא, לא עזר לי במיוחד.
למה לא נגישות טובה? 40 דקות ברכב ובערך שעה בתחב״צ מתל אביב. אשקלון יותר רחוקה ומשום מה נמצאת גם בעליה.
40 דקות ברכב לתל אביב? שעה בתח"צ? אולי לפנות בוקר.
אשקלון יותר רחוקה אבל גם יש בה רכבת לת"א וגם חלק מתושביה מועסקים בעיר עצמה ובאשדוד, וגם כביש 4 ו2 הם כבישים מהירים נטולי רמזורים (שכמובן גם זוכים בפקקים ככל שתתקרב לגוש דן).

איזה שירותים חסרים? כיום מתגוררים בה בסביבות ה25 אלך איש, איך כולם מסתדרים?
קניון, ספרייה עירונית, בתי קפה, בית קולנוע, רשתות אופנה, אצטדיון כדורגל, אולם תיאטרון, משרדי ממשלה, ועוד שלל דברים שאנשים צריכים מפעם לפעם. אני בטוח שבאשקלון יש מכל אלו, וכלל לא בטוח לגבי קרית מלאכי.
 

Niroo

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/12/20
הודעות
86
דירוג
99
אין באמת מה להשוות בין אשקלון לקריית מלאכי.
בעוד שאשקלון מתפתחת כל הזמן - עושה רושם שקריית מלאכי תקועה כמה עשרות שנים אחורה. העיר דיי מוזנחת (אפילו ביחס לפריפריות אחרות).

בתור מי שנמצא לפחות פעמיים בשבוע בקריית מלאכי - לא הייתי מתקרב. בטח לא לפרויקטים של פינוי בינוי בעיר שקשה לי להאמין שיצאו לפועל.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
המיקום שלה די בעייתי ואין לה כיום נגישות טובה לגוש דן למרות שבקו אווירי היא לא רחוקה. בנוסף היא יישוב די מבודד (אם נשווה נגיד לקריות, שיוצרות רצף מטרופוליני עם חיפה) ולכן תסבול משירותים חסרים לתושבים, שייאלצו לסוע חצי שעה כדי לקבלם.
לא נכון. רכבת 40 דקות. ברכב כ35 דקות. להגיע ברכב לתל אביב בשעות העבודה יש פקקים גם אם אתה מגיע מהרצליה או מראשון לציון.
מבינתם ״שירותים חסרים לתושבים״ זה נכון גם לקריות שאין את הכל בקריות ולפעמים צריך ליסוע לחיפה למשל.
בשורה התחתונה אשדוד במרחק של 20 דקות מקרית מלאכי ויש שם הכל, אז זה משהו שהוא נכון אבל לא באמת חסרון משמעותי לדעתי.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
40 דקות ברכב לתל אביב? שעה בתח"צ? אולי לפנות בוקר.
אשקלון יותר רחוקה אבל גם יש בה רכבת לת"א וגם חלק מתושביה מועסקים בעיר עצמה ובאשדוד, וגם כביש 4 ו2 הם כבישים מהירים נטולי רמזורים (שכמובן גם זוכים בפקקים ככל שתתקרב לגוש דן).


קניון, ספרייה עירונית, בתי קפה, בית קולנוע, רשתות אופנה, אצטדיון כדורגל, אולם תיאטרון, משרדי ממשלה, ועוד שלל דברים שאנשים צריכים מפעם לפעם. אני בטוח שבאשקלון יש מכל אלו, וכלל לא בטוח לגבי קרית מלאכי.
קרית מלאכי היא כ10 ק״מ ו10 דקות נסיעה מהחיבור של כביש 4 ליד אשדוד.
יש ביג בצומת קסטינה עם חלק גדול מהדברים שציינת כאן. ולגבי שאר הדברים - קרית מלאכי כן קרובה לערים אחרות.

אני לא אומר שקרית מלאכי היא השקעה טובה (או לא טובה).
אני רק אומר שפרמטר המיקום שלה הוא דווקא כן טוב.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,800
דירוג
4,185
לא נכון. רכבת 40 דקות. ברכב כ35 דקות. להגיע ברכב לתל אביב בשעות העבודה יש פקקים גם אם אתה מגיע מהרצליה או מראשון לציון.
רכבת פעם בשעה מתחנה שנמצאת עשר דקות מהעיר.
ממערב ראשון לתל אביב בבוקר זה 45 דקות ביום טוב, מקרית מלאכי בבוקר זה לפחות שעה ועשרים בבוקר.
מבינתם ״שירותים חסרים לתושבים״ זה נכון גם לקריות שאין את הכל בקריות ולפעמים צריך ליסוע לחיפה למשל.
לא נכון, בקריות יש כמעט הכל.
בשורה התחתונה אשדוד במרחק של 20 דקות מקרית מלאכי ויש שם הכל, אז זה משהו שהוא נכון אבל לא באמת חסרון משמעותי לדעתי.
לדעתי זה חיסרון משמעותי לגור בעיר בלי ליהנות מהשירותים של עיר. אם אתה ממילא נוסע 20 דקות כדי לשתות כוס קפה כבר עדיף לגור באחד הקיבוצים באיזור וליהנות מאווירה כפרית.
וזה עוד בלי להתחשב במצב הסוציואקונומי הנמוך יחסית בקריית מלאכי, ביחס לערים סמוכות.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
רכבת פעם בשעה מתחנה שנמצאת עשר דקות מהעיר.
ממערב ראשון לתל אביב בבוקר זה 45 דקות ביום טוב, מקרית מלאכי בבוקר זה לפחות שעה ועשרים בבוקר.

לא נכון, בקריות יש כמעט הכל.

לדעתי זה חיסרון משמעותי לגור בעיר בלי ליהנות מהשירותים של עיר. אם אתה ממילא נוסע 20 דקות כדי לשתות כוס קפה כבר עדיף לגור באחד הקיבוצים באיזור וליהנות מאווירה כפרית.
וזה עוד בלי להתחשב במצב הסוציואקונומי הנמוך יחסית בקריית מלאכי, ביחס לערים סמוכות.
רכבת: מה זה משנה אם הרכבת כל שעה או כל 20 דקות אם אתה צריך לעלות עליה פעם אחת? היא מספקת את מה שהיא צריכה. גם אם אתה גר בחיפה וצריך להגיע לרכבת אתה בסבירות גבוהה תיסע אליה אפילו יותר מ10 דקות.

מבחינת הגעה ברכב: אז לא נדבר על מערב ראשון, נדבר על אשדוד. אם כביש 4 פקוק, אז גם לבאים מאשדוד יהיה פקוק. בכל מקרה קרית מלאכי היא 10 דקות מהחיבור עם כביש 4.

לגבי הדבר השני שאמרת - זה נכון לכל מי שלא גר בעיר. זאת בחירה של אנשים - אם לגור בעיר שיש בה הכל, או שלגור במקום קרוב (<20 דקות במקרה של קרית מלאכי) לעיר שיש בה הכל.
כמובן שעדיף לגור באחד מהקיבוצים ולהינות מאווירה כפרית. גם עדיף לגור בוילה על הים, אבל זה לא אפשרי. ספציפית בקרית מלאכי - אם תסתכל בכל המקומות הפוטנציאלים לגור מסביבה (גדרה, יבנה, אשדוד), הם הרבה יותר יקרים. אז במקרים רבים אנשים עושים פשרה בגלל המחיר.

כמו שאמרתי - מסכים איתך לגמרי שהמצב הסוציואקונומי נמוך, ומסכים שגם אני לא רואה את התכניות לפינוי בינוי יוצאות לפועל בזמן הקרוב (למרות שאין לדעת). אבל הפרמטרים שאתה מציין פה - על מיקום, פקקים, רכבת, ובתי קפה - הם אותו דבר לכל מקום שהוא (א) אינו עיר, (ב) 35-40 דקות נסיעה בתל אביב ברכבת או ברכב שאין פקקים.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,800
דירוג
4,185
רכבת: מה זה משנה אם הרכבת כל שעה או כל 20 דקות אם אתה צריך לעלות עליה פעם אחת
תדירות זה גורם מאוד מהותי. אם אתה צריך להגיע לעבודה עד תשע והרכבת תגרום לכך שתגיע ב8:20 כי הרכבת הבאה תביא אותך באיחור, או אם בטעות פספסת בדקה את הרכבת ועכשיו אתה צריך לחכות שעה בתחנה או אם אתה חייב לצאת מהעבודה בשעה ספציפית כי עיכוב יגרום לך לפספס את הרכבת של אותה שעה, זה מקטין את היכולת להסתמך על הרכבת.
 

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
2,020
דירוג
2,152

an5ta5a

משתמש רשום
הצטרף ב
5/7/21
הודעות
10
דירוג
1
בתור מי שגר פעם בקרית מלאכי אני יכול להגיד שהשקעה בקרית מלאכי היא רעיון גרוע מאוד

קרית מלאכי הייתה מוגדרת כעיירת פיתוח עם אוכלוסיה חלשה , כדאי להפוך לעיר העירייה החליטה לקלוט כמות גדולה
של עולים מאתיופיה (אוכלוסיה חלשה) , מי שעוד היה נחשב "חזק" יחסית בקרית מלאכי מכר את הבית שלו לעולים מאתיופיה
ועבר למקום אחר, האוכלוסיה שכן נשארה שמה היא אוכלוסיה חלשה, יש הרבה נרקומנים וקרית מלאכי מובילה בפריצות לבתים
יש אוכלוסיה דתית \ חרדית גדולה (שכונה שלמה של קהילת חבד) בעיר (עוד אוכלוסיה חלשה) בזמן האחרון יש הרבה ערבים
ועובדים זרים שעוברים לעיר

לקרית מלאכי אין לאן לגדול כי היא מוקפת במושבים

אני גם לא הייתי ממש בונה על הפרויקט פינוי \ בינוי שאתה חושב שיהיה שמה
ממליץ לך מאוד לקרוא על בלוק 101 \ "המושבה האיטלקית" בקרית מלאכי
זה פרויקט שקיים יותר מ20 שנה שהדיירים עצמם תוקעים כדאי לסחוט כספים \ משאבים מכל יזם
שניסה להיכנס לפרויקט
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 1
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13

נושאים דומים

למעלה